报告行业投资评级 - 投资评级：看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 核心城市房价在经历明显下跌后，于传统旺季有所修复，但后续趋势上可能仍有压力，结构上分化将加大，斜率上则逐步趋缓 [3][9] - 政策层面，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 行业周期角度，量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 股票投资角度，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间，建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪总结 市场表现 - 本周（截至2026年3月20日）长江房地产指数下跌4.40%，相对沪深300的超额收益为-2.21%，行业排名相对靠后（20/32）[6][16] - 年初至今长江房地产指数累计下跌3.71%，相对沪深300的累计超额收益为-2.35%，行业排名相对靠后（25/32）[6][16] - 本周房地产板块表现不佳，开发类、物管类以下跌为主，收租类有涨有跌 [6] - 开发公司周度平均跌幅为4.91%，物业公司周度平均跌幅为3.85%，REITs周度平均跌幅为0.32% [17][18] 政策动态 - **上海**：自2026年3月16日起，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [7][20] - **深圳**：城市更新新政明确未完成规划审批的旧改项目原则上可不配建保障性住房，并通过优化土地移交率、简化审批流程及鼓励金融支持等措施，缓解房企资金压力、提升项目收益率 [7][20] - **南京**：提出稳定房地产市场系列举措，包括“一类群体一策”供给差异化好房子；继续支持“以旧换新”，对2026年12月31日前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，全市贴息总资金限额1亿元；推进实施各类“房票”政策等 [7][20] 销售数据 - **新房市场**：本周（2026W12）样本37城新房备案面积201.7万平，当周同比为-22.5%，较前一周（-9.0%）边际回落 [21] - **二手房市场**：本周样本17城二手房备案面积257.1万平，当周同比为-4.5%，仍在爬坡 [21] - **累计数据（农历）**：2026年除夕后33天（02.16~03.20），样本37城新房累计备案量607万平，农历累计同比-10%（上周为-2%）；样本17城二手累计备案量776万平，农历累计同比+9%（上周为+10%）[8] - **实时成交**：根据冰山数据，除夕至二月初二，20城二手实时成交套数累计同比+16%（上周为+18%）[8] 当周热点：核心城市房价分析总结 趋势：可能仍有压力 - 房租增长预期是住房定价的核心矛盾，在房租不增长或低增长背景下，住房持有回报率与机会成本仍有倒挂，购房自住成本仍明显高于租房 [3][9] - 核心城市的租金回报率平均而言仍偏低，中短期内就业、收入和房租等指标的改善预期仍不明显 [9] 结构：可能分化加大 - 部分高总价的稀缺房产将受益于通胀交易，且科技产业和资本市场也对部分群体的财富和收入有较大助力 [3][9] - 核心区域部分低总价房产的租金回报率已具备一定优势，与月供负担较为接近，对刚需群体的吸引力明显提升 [3][9] 斜率：可能逐步趋缓 - 房价调整的时间和空间已不算小，买卖双方的心态均有一定缓和，行业最悲观的时候正在过去 [3][9]