香港住宅市场现状 - 2025年3月香港私人住宅售价指数报284.2点，环比下跌0.49%，同比下跌8.2%，创8年半新低，连续4个月下跌 [1] - 租赁市场表现强劲，2025年前4个月租金指数连续攀升至193.3点，中原城市租金指数(CRI)从2024年4月的117.09升至2025年3月的123.87 [1] - 美联物业数据显示2024年香港平均租金累计上涨超5.5% [1] 供平过租现象 - 一套493万港元公寓30年按揭月供约15,900港元，低于此前月租13,000港元 [1] - 物业按揭成数上限放宽及投资移民买豪宅等政策推动"转租为买"趋势 [2] 细价盘市场表现 - 2025年前4个月400万港元以下一手住宅成交1,003宗，同比大增346% [4] - 细价盘在新盘占比从2024年同期的3.4%跃升至18.2% [4] - 万科香港大埔新盘上然2期折实售价267.2-990.6万港元，首批58伙低于400万港元 [5] 政策影响 - 印花税门槛从300万港元上调至400万港元，为买家节省最多6万港元 [4] - 政策推出后27天内住宅成交量上涨98%，成交金额上涨63.5% [4] - 全面撤销辣招后内地买家累计购房1.2万宗，贡献1,331亿港元成交额 [14] 市场分化现象 - 2025年前4个月一手住宅成交5,511宗，创6年同期次高 [3] - 十大屋苑4月成交量环比下降33.8%，超半数屋苑跌幅超50% [7][8] - 中原城市领先指数(CCL)4月环比下降0.08%至136.71 [12] 内地买家动态 - 2025年前2个月内地买家购房超1,300宗，同比增长50% [14] - 启德新区内地买家占比达50%，黄竹坑、何文田等区域也受青睐 [14][15] - 节假日看房量维持高位，清明假期十大屋苑预约看楼量约565个 [16] 市场展望 - 莱坊预计2025年一般住宅价格最多涨5%，租金涨3-5% [18] - 戴德梁行预测2025年住宅成交量将达56,000-58,000伙，楼价反弹约5% [18] - 二手住宅价格有望在2025年Q2止跌并见底回升 [17]