中原城市领先指数近期表现 - 最新一期中原城市领先指数报149.41点，按周轻微上升0.01% [1] - 撇除农历新年假期影响，CCL已连升5周，累计涨幅达3.3%，为2021年5月底以来近5年首次出现 [1] - 指数表现反映今年新春季节性旺市提前出现，香港楼价升势持续 [1] 市场动态与前景 - 新春后楼市气氛畅旺，二手成交活跃，多个新盘部署开售，部分货尾单位提价，预计香港楼价将再向上突破 [1] - CCL正逐步迈向156点的目标水平，该点位为2023年通关前的低位，目前相差6.59点或4.41% [1] - 2025年5月拆息回落，香港楼价转势见底回升，叠加去年本地银行两次减息刺激，CCL较2025年5月低位累升10.54% [2] 历史与近期数据对比 - CCL较2025年3月财政预算案前低位上升10.76%，较2024年9月首次减息前低位上升9.97% [2] - 与2021年8月的历史高位相比，CCL目前仍下跌21.91% [2] - 2026年至今，CCL累计上升3.68%，其中大型单位指数升幅最大，为3.91%，港岛区指数升幅最高，达7.55% [2] 政策影响与反映时点 - 2026年2月25日财政预算案宣布调高1亿港元以上住宅物业印花税，该政策对本地二手楼价的影响，预计将在2026年3月下旬公布的CCL才开始反映 [2]

香港财政预算案印花税调整与市场影响 - 香港财政司司长宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率从4.25%上调至6.5%，于2月26日起生效 [1] - 此项“能者多付”的措施预计仅影响全港约0.3%的住宅物业交易，每年可带来约10亿港元税收收入 [1] - 以一套1.5亿港元豪宅为例，印花税款将从637.5万港元增至975万港元，增幅超五成 [1] 国际投行与市场机构对楼市的乐观预测 - 高盛将2026年香港楼价升幅预测由5%调高至12%，主要因政府签证及移民政策带来新增居住需求、租金上涨及按揭利率回落 [2] - 摩根大通将2026年香港楼价升幅预测由5%-7%大幅上调至10%-15%，并预期2027年将进一步上升约5% [2] - 基于乐观判断，摩根大通将新鸿基地产评级上调至“增持”，给予目标价162港元，相当于资产净值折让20% [2] - 美联集团主席黄建业预计2026年全年楼价升10%，涨幅集中在中小型住宅和高级新楼，并预计2026年整体楼市成交将达8.5万宗 [2] 香港楼市交易数据与市场表现 - 2025年全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创4年以来新高 [4] - 2025年住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上涨18.3%及14.4% [4] - 2025年底出现多宗大额豪宅交易，如太古地产以22亿港元售出深水湾两栋豪宅 [4] - 2026年1月香港一手市场逾亿元豪宅成交达26宗，涉资超53亿港元，较去年同期涨近7倍，创下单月豪宅成交宗数历史新高 [5] - 2026年2月，中环半山豪宅项目雅盈峰单日售出5个单位，套现近亿港元 [5] 香港房价与租金指数走势 - 2026年1月私人住宅售价指数升至301.4，创19个月新高，月环比升0.5%，同比升4.9% [6] - 按面积划分，中小型单位楼价月环比升0.5%，大型单位（1076平方呎及以上）月环比升0.7% [6] - 2026年1月租金指数报201.1，再创新高，月环比升近0.3%，同比升4.3%，为连续第10个月上涨 [7] - 按面积划分，中小型单位租金月环比升0.2%，大型单位月环比升约0.4% [7] - 市场呈现“租价齐涨”局面，预计2026年租金全年上升5% [7] 政策背景与市场周期转换 - 2024年2月，香港特区政府宣布全面“撤辣”，撤销所有住宅物业需求管理措施 [7] - “撤辣”前税负沉重，非香港居民购买住宅需承担总计相当于房价30%的印花税 [7] - 当前对超级豪宅“精准加税”被视作在楼价回升背景下的顺势而为，旨在开源且将影响降至最低 [9] - 市场认为香港楼市正经历从“谷底反弹”到“扩张期”的完整周期转换 [10]

香港1月住宅物业注册量分析 - 2026年1月香港住宅物业（包括一手私宅、二手私宅及二手公营房屋）注册量为6,137宗，虽较2025年12月的6,650宗环比减少约7.7%，但仍创下7个月以来的次高水平，反映注册量仍在较高水平徘徊 [1] - 2026年1月的注册量同比2025年1月的3,850宗大幅增加近60%，鉴于注册登记流程的滞后性，该数据主要反映的是2025年12月的市场状况 [4] 按区域划分的注册量表现 - 港岛区1月住宅物业注册量为1,085宗，较2025年同期的683宗增加约58.9% [5] - 九龙区1月住宅物业注册量为2,278宗，较2025年同期的1,234宗大幅增加约84.6%，增幅在三区中最为显著，主要受区内一手注册个案同比激增逾2.3倍所带动 [5] - 仅统计油塘柏景峰、启德DOUBLE COAST及启德海湾三个新盘，合计录得301宗一手注册，已超过2025年同期整个九龙区239宗的一手注册量 [5] - 新界区1月住宅物业注册量为2,774宗，为三区中最多，较2025年同期的1,933宗增加约43.5% [5] 按金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下的住宅物业1月注册量为2,764宗，为各金额类别中最多，较2025年同期的2,035宗增加约35.8% [5] - 逾500万至1,000万港元的住宅物业1月注册量为2,388宗，较2025年同期的1,308宗大幅增加约82.6% [5] - 逾1,000万港元的住宅物业1月注册量为985宗，较2025年同期的507宗激增约94.3%，增幅在各金额类别中最为显著 [5]

香港住宅物业市场 - 市场有望维持温和复苏态势，但回升幅度有限 [1] - 低利率环境、股市走强带来的财富效应以及租金收益率的提升，推动住宅物业价格和成交量上涨 [1] - 包括人才计划在内的新移民政策提振了需求，2025年新房销售量达到十多年来最高水平 [1] - 发展商的持续促销政策与谨慎的市场前景表明，住宅市场反弹预计不会对财政收入产生显著或持久的提振作用 [1] - 发展商在收购新住宅用地时可能采取择优策略，这将拖累政府的土地出让金收入 [1] 香港商业房地产市场 - 商业房地产预计仍将承压，写字楼租金将远低于疫情前水平 [1] - 较高的空置率及长期需求面临的结构性逆风持续存在，或将制约短期内商业用地的收购意愿 [1][1] - 得益于强劲的资本市场表现，香港传统核心商务区近期写字楼租赁活动有所增加 [1] - 香港政府为应对高企的写字楼空置率和疲软的市场需求，决定在本财年暂停新商业用地拍卖 [2] - 商业房地产敞口仍是银行的主要风险，尤其是向脆弱中小型借款人提供大量贷款的银行 [1] 香港银行业 - 银行业料将保持审慎态度，重点放在资产质量和授信标准，而非追求贷款增长 [2] - 即使住宅按揭活动有所回升，银行业不能为楼市活动提供重大的提振作用 [2] - 银行业资金、流动性和资本状况保持稳健 [2] - 住宅按揭贷款资产质量稳健，但较弱的商业房地产板块或将持续承压 [2] 香港政府财政 - 香港财政灵活性将继续受到房地产相关收入下降的制约 [2] - 截至2025年3月的财年度，物业印花税和土地收入占政府总收入的比重约为5%，且占GDP比重已从五年前的6%以上，降至不足1% [2] - 近期住宅市场情绪的复苏仅提供了有限支撑，房地产相关收入或仍将远低于历史水平 [2] - 短期内股票交易印花税可抵消房地产相关收入下降的影响 [2]

住宅物业市场回顾与展望 - 2025年香港住宅物业市场表现稳健，成交量明显上升，楼价及租金录得升幅，主要受惠于政策调整、低息环境及内地买家持续入市 [1] - 2025年全年住宅成交量录得近5.7万宗，同比增长约7.3%，其中一手及二手住宅分别成交1.88万宗及3.81万宗 [1] - 400万港元以下住宅物业成交显著增加，内地买家占整体住宅成交超过两成，部分新盘更高达三成 [1] - 展望2026年，预期香港本地住宅楼价将维持平稳，部分热门地区或录得轻微升幅 [1] - 随着非本地学生及专才持续增加，住宅租赁市场料保持畅旺，租金有望贴近历史高位 [1] 非住宅物业市场表现 - 2025年非住宅物业市场整体表现疲弱，商业楼宇、写字楼及工厦楼价分别下跌约8.8%、11.1%及12.3%，租金亦同步下调 [2] - 甲级、乙级及丙级商厦价格则分别下调约9.9%、15.3%及11.3%，市场空置率持续高企 [2] - 工厦及仓库市场受全球贸易不确定性及本地物流需求下降影响，2025年首十个月租金下跌约4.2% [2] - 商铺方面，2025年首十个月整体租金下跌约4%，核心区商铺空置率维持稳定 [2] - 虽然金融及专业服务需求带动部分核心区优质写字楼租金回稳，但非核心地区租金仍然受压 [2] - 非核心区商铺租金继续受消费模式转变影响而承压 [2] 政策与宏观因素影响 - 2025年市场受惠于印花税门槛提高至400万港元、低息环境及多项吸引人才政策 [1] - 香港政府积极"抢人才"及提升专上非本地生学额，有助人口结构年轻化，纾缓人口老化问题，长远支持房地产及消费市场发展 [2] - 北部都会区及市区重建将成未来发展重点，当局积极推动多区活化、交通基建及产业升级，进一步提升土地及物业价值 [2] - 香港政府积极优化工厦重建及改装措施，释放市区工业用地 [2] 市场细分与需求动态 - 旅客人次回升有望带动零售及餐饮业收益增长 [2] - 非住宅物业板块继续面对调整压力，复苏步伐较为缓慢，仍需时间消化供应，静待需求回升 [1]

香港房地产市场表现 - 2025年11月私人住宅售价指数报297.3点，月环比上升0.92%，已连续上升6个月，为超过4年最长升浪，累计上涨约3.77% [1] - 2025年首11个月楼价累计上升约2.8% [1] - 租金指数连续上升12个月，月环比上升0.2%，全年累计上升约4.26%，最新报200.7点，创历史新高 [1] - 中原地产预期2025年全年差估署楼价指数可录得3.5%升幅 [2] 市场趋势与驱动因素 - 行业认为自3月美国停止加息，至9月开始减息后，香港楼市开始止跌回升，步入上升期 [1] - 经济表现良好、旅客增加、出口上升及市民收入增加等基础因素有利楼市 [1] - 货币贬值促使资金流向实物资产，同时租金持续上升促使租客转租为买，进一步推升住宅买卖需求 [1] - 2025年出现近年罕见的租价齐升现象 [2] 市场前景与回报预期 - 尽管楼价已连升，但与历史高位相比仍有25%的差距 [2] - 买楼收租可享有超过3.5%的租金回报，预计这将是明年趋势 [2] - 预期明年租金升势将放缓，香港楼价升幅将跑赢租金升幅 [2] - 以中原城市领先指数CCL为例，全年已录得4.3%升幅 [1]

香港楼市整体表现 - 市场呈现显著回暖态势，出现中介业务繁忙、看房团活跃、售楼处人潮涌动的现象[1] - 多个楼盘出现“日光”热销案例，例如启德天玺·天第2期56个单位即日售罄且超额认购达37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[4] - 10月香港一手住宅成交量突破1700宗，连续第九个月稳定在千宗以上[6] - 豪宅市场表现尤为亮眼，10月录得66宗成交金额逾5000万港元的大额房屋交易，较9月的33宗翻倍，创一年新高，今年前十个月此类交易累计达322宗，为近7年同期次高[6] 市场数据与机构预测 - 华泰证券预计2026年香港住宅市场将延续量价齐升态势，今明两年私人住宅买卖合约数量有望分别同比上涨19.4%和7.5%[6] - 私人住宅买卖合约数量2025年预计为60467份（同比+19.4%），2026年预计为64991份（同比+7.5%）[7] - 新房私人住宅买卖合约数量2025年预计为20649份（同比+22.4%），2026年预计为22526份（同比+9.1%）[7] - 私人住宅房价指数2025年预计为295（同比+1.8%），2026年预计为303（同比+3.0%）[7] - 摩根士丹利认为香港楼市在经历七年低迷后有望开启4-5年上升周期，瑞银指出住宅物业市场处于关键转折点，未来3-5年将进入上升通道[6] 政策驱动因素 - 香港政府2024年初起推出一系列楼市新政，2024年2月取消所有住宅物业交易的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地购房者印花税税率从7.5%降至1.5%[9] - 2024年10月施政报告将住宅物业按揭成数统一提高至70%，同时革新人才输入机制[9] - 2025年2月新政将总价400万港元及以下住宅的印花税大幅下调至100港币，较此前1.5%税率降幅超99%[11] 利率环境变化 - 受美联储降息预期等因素影响，今年5月1个月HIBOR一度骤降至0.7%，对应房贷利率低至2%[12] - 当前1个月HIBOR约为2.63%，对应房贷利率不足4%，较年初约5.5%水平大幅下降[15] - 利率下行促使租客转为买家，例如月租4万港元客户因供楼成本下降购入1600多万港元新房[15] 人才流入影响 - 2024年6月至2025年6月间，香港各项人才引进计划收到超19万份申请，近14万份已获批，获批率达73.68%[16] - 人才普遍购买力较强，带动租金上涨并为投资性置业提供支撑，9月香港私人住宅租金指数升至200.0，创2019年8月以来新高[17] - 中原地产统计显示143个租金指数成份屋苑中112个实现“供平过租”，34个屋苑回报率达4厘及以上，较去年同期18个增长近九成[17] - 人才政策带动赴港学生增多，学生宿舍成为增长最快房地产投资项目，新建学生公寓几乎“一经推出即租罄”[19] 资金流向与买家结构 - 港股走高与内地“资产荒”带来财富外溢效应，推动资金流向香港楼市[20] - 香港作为兼具东西方核心优势、能规避大部分地缘政治风险地区，成为资金避险优选[20] - 今年前十个月，香港楼市普通话买家占私人住宅总成交量24%，较上年同期增长超20%，涉及金额达1097亿港元[20] 香港与内地楼市差异 - 香港楼市属于“去泡沫”周期，前期因资金推动价格虚高，近四年处于理性调整阶段，而内地楼市面临典型债务风险[24] - 香港楼市健康基础明显，大型开发商资产负债表稳健，房屋抵押率低，个人按揭贷款违约率低，无开发商债务危机和家庭房贷危机[25] - 香港楼市热度可能吸引高净值人群，分流内地核心城市中高端购房需求[25]

香港楼市回暖迹象 - 香港楼市呈现加速回暖态势，西九龙高铁站中介带看房团一个月促成十余宗交易，深圳中介常驻香港加班应对咨询[3] - 多个楼盘出现“日光”现象，启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日售罄且超额认购37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[6] - 10月一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，其中5000万港元以上豪宅成交66宗较9月翻倍，前十个月累计322宗为近7年同期次高[8] 机构对市场周期的判断 - 摩根士丹利认为香港楼市在七年低迷后有望迎来4-5年上升周期[2][9] - 瑞银指出住宅物业市场处于转折点，预计未来3-5年进入上升周期[2][9] - 华泰证券预测2026年住宅市场延续量价齐升，2025年私人住宅买卖合约数量同比增19.4%达60467份，2026年同比增7.5%至64991份[9][10] 政策利好推动市场 - 2024年2月全面撤销额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地人购房印花税率从7.5%降至1.5%[13] - 10月施政报告将住宅按揭成数一律提高至70%并革新人才输入机制[14] - 2025年2月新政规定400万港元以下住宅印花税降至100港元，较原1.5%税费降幅超99%[17] - 房贷利率显著下降，1个月HIBOR从年初约5.5%降至当前2.63%，对应房贷利率不到4%[18] 人口流入与需求支撑 - 2024年6月至2025年6月人才计划收超19万份申请，近14万份获批且获批率73.68%[22] - 9月私人住宅租金指数达200.0创2019年8月后新高，143个租金指数成份屋苑中112个“供平过租”，34个回报率超4厘较去年同期18个大幅上升近九成[22] - 学生宿舍成为增长最快房地产投资，新建公寓几乎立刻租出[24] 资金流向与市场分化 - 港股走高及国内“资产荒”带来财富外溢，前十个月普通话买家占私人住宅总成交量24%较上年增20%以上，涉及金额1097亿港元[25] - 香港楼市属于去泡沫周期而非债务危机，开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低[29] - 内地楼市为债务风险周期，香港热度可能分流内地核心城市中高端需求[30] 内地市场借鉴与置业策略 - 香港政策思路可参考差异化税费体系，如对刚需住宅免征契税、对改善型住房实行低税率[32] - 建议内地置业者降低房屋资产占比至40%以下，置换为核心区优质物业并增持金融资产[36] - 香港房产具国际货币挂钩特性，内地房产更关联土地财政且稳定性高[38]

市场整体成交活跃度 - 中原地产十大屋苑周末录得16宗成交，较上周10宗增加6宗，升幅达60% [1] - 美联物业十大指标二手屋苑周末录得17宗成交，较上周同期大幅增加70% [1] - 美联物业十五大屋苑周末共录得20宗成交，较上周增加8宗，增幅约66.7% [1] - 市场交投连续5个周末维持双位数活跃水平 [1] 区域市场成交表现 - 港岛区三个屋苑周末各录得1宗成交，较上周末增加100% [2] - 九龙区四个指标屋苑合共录得5宗成交，按周减少约28.6% [2] - 新界区三个屋苑合共录得10宗成交，按周急增400% [2] 具体项目成交情况 - 嘉湖山庄及黄埔花园成为最多成交屋苑，均录得5宗成交 [1] - 零成交屋苑数量减少至3个 [1] 市场情绪与驱动因素 - 11月份市场充斥利好消息，香港一手及二手市场均表现火热 [1] - 减息后楼市交投气氛持续向好，买家看好后市，入市决定加快 [1] - 新盘市场表现活跃，吸引刚需、投资客及大手客入市，购买力持续释放 [1] - 业主提供合理议价空间，单位有承接，预期11月整体交投持续正面发展 [1] - 买家趁年底前加快入市，预期二手楼价继续录得升势 [1]

宏观经济与政策环境 - 美联储宣布减息25基点并计划于12月1日结束缩表 [1] - 香港大型银行随之宣布减息0.125% [1] 香港楼市整体展望 - 随着减息及中美会谈等众多利好因素 预期11月香港楼市将继续价量齐升 [1] - 尽管失业率上升及住宅物业库存量高企 但港股上涨的财富效应、租金持续向上激发的租转买需求及长线投资者入市对楼市形成强劲支持 [1] - 对香港楼市全面看好 [1] 一手住宅市场预期 - 11月份一手成交量有望达2000宗 将连续10个月单月成交突破千宗 [1] - 此连续纪录将创自2013年4月一手住宅物业销售条例生效后的最长纪录 [1] - 预期全年一手私宅成交量有望达至2万宗水平 将创自2013年一手住宅物业销售条例生效后的纪录新高 [1] 二手住宅市场预期 - 11月份二手住宅成交量有望升至4500宗水平 将创19个月（逾1年半）新高 [1] - 预期全年二手住宅成交量有望升至4.6万宗 将创4年新高 [1]