市场整体成交活跃度 - 中原地产十大屋苑周末录得16宗成交，较上周10宗增加6宗，升幅达60% [1] - 美联物业十大指标二手屋苑周末录得17宗成交，较上周同期大幅增加70% [1] - 美联物业十五大屋苑周末共录得20宗成交，较上周增加8宗，增幅约66.7% [1] - 市场交投连续5个周末维持双位数活跃水平 [1] 区域市场成交表现 - 港岛区三个屋苑周末各录得1宗成交，较上周末增加100% [2] - 九龙区四个指标屋苑合共录得5宗成交，按周减少约28.6% [2] - 新界区三个屋苑合共录得10宗成交，按周急增400% [2] 具体项目成交情况 - 嘉湖山庄及黄埔花园成为最多成交屋苑，均录得5宗成交 [1] - 零成交屋苑数量减少至3个 [1] 市场情绪与驱动因素 - 11月份市场充斥利好消息，香港一手及二手市场均表现火热 [1] - 减息后楼市交投气氛持续向好，买家看好后市，入市决定加快 [1] - 新盘市场表现活跃，吸引刚需、投资客及大手客入市，购买力持续释放 [1] - 业主提供合理议价空间，单位有承接，预期11月整体交投持续正面发展 [1] - 买家趁年底前加快入市，预期二手楼价继续录得升势 [1]

宏观经济与政策环境 - 美联储宣布减息25基点并计划于12月1日结束缩表 [1] - 香港大型银行随之宣布减息0.125% [1] 香港楼市整体展望 - 随着减息及中美会谈等众多利好因素 预期11月香港楼市将继续价量齐升 [1] - 尽管失业率上升及住宅物业库存量高企 但港股上涨的财富效应、租金持续向上激发的租转买需求及长线投资者入市对楼市形成强劲支持 [1] - 对香港楼市全面看好 [1] 一手住宅市场预期 - 11月份一手成交量有望达2000宗 将连续10个月单月成交突破千宗 [1] - 此连续纪录将创自2013年4月一手住宅物业销售条例生效后的最长纪录 [1] - 预期全年一手私宅成交量有望达至2万宗水平 将创自2013年一手住宅物业销售条例生效后的纪录新高 [1] 二手住宅市场预期 - 11月份二手住宅成交量有望升至4500宗水平 将创19个月（逾1年半）新高 [1] - 预期全年二手住宅成交量有望升至4.6万宗 将创4年新高 [1]

香港楼市整体表现 - 今年首10个月香港住宅物业注册量达51,353宗 较去年同期46,603宗增加10.2% 创4年同期新高 [1] - 楼市表现受惠于减息及租金上升 带动"租转买"用家与长线投资者入市意愿 [1] 按金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下住宅物业注册量录24,645宗 较去年同期21,080宗增加16.9% 宗数最多且升幅最显著 [3] - 逾500万至1,000万港元住宅物业注册量录19,182宗 较去年同期18,052宗增加6.3% [4] - 逾1,000万港元住宅物业注册量录7,526宗 较去年同期7,471宗轻微增加0.7% [4] 按区域划分的注册量表现 - 新界区住宅物业注册量录26,419宗 三区中最多 较去年同期22,966宗增加15% [5] - 港岛区住宅物业注册量录9,850宗 较去年同期8,100宗增加21.6% 三区中升幅最显著 [5] - 九龙区住宅物业注册量录15,084宗 较去年同期15,537宗减少2.9% [5]

市场整体表现 - 9月份内地买家在香港一二手住宅市场注册量达1304宗，环比上升约17.5%，创10个月次高 [1] - 9月份内地买家涉及金额约135.4亿港元，环比增加约23.2%，创10个月新高 [1] - 金额升幅跑赢注册量升幅，表现尤为突出 [1] 区域市场分析 - 启德区以147宗内地买家一手注册量排首位，占个人买家比率高达60.2% [1] - 维港．湾畔项目录得34宗内地买家注册，占个人买家比率达75.6% [1] - 黄竹坑/深湾区录得94宗内地买家一手注册，占个人买家比率达54%，BLUE COAST系列半数买家为内地客 [2] - 将军澳区录得90宗内地买家一手注册，占个人买家比率约2成，主要来自凯柏峰系列 [2] - 湾仔/铜锣湾与中半山区分列第四、五位，分别录得58宗及38宗内地买家注册，两区内地买家占比均超过6成 [2] 市场驱动因素与前景 - 启德、黄竹坑等新盘区域录得大量注册登记，且多为中高价及豪宅物业，带动量额齐升 [1] - 内地买家倾向于购买铁路沿线楼盘 [2] - 香港楼价回升及减息周期重启，新盘推售步伐加快，预计第四季内地买家购入住宅物业的额量有望持续上升 [1] - 第四季内地买家入市情况可能将取决于贸易战的后续发展 [1]

香港楼市整体趋势 - 楼价预期全年升幅达3%至5% [1] - 差估署8月私人住宅售价指数环比上升0.14% 连升3个月 较年内低位回升1.26% [1] - 美联楼价指数9月22日报129.1点 较年内低位上升2.23% 年内迄今升0.76% [1] 租金市场表现 - 差估署8月私人住宅租金指数环比升1.12% 连升9个月且升幅扩大 [1] - 租金持续攀升激发租转买需求及长线投资者入市 [1] - 住屋需求殷切及政府吸纳人才政策推动租金进一步向上 [1] 政策与外部环境影响 - 香港施政报告措施及美国重启减息为楼市注入正面动力 [1] - 10月内地可能推出利好经济及楼市政策 对香港楼市产生正面作用 [1] - 港股持续造好叠加多项利好因素推动楼价续升 [1]

核心观点 - 中原城市领先指数CCL最新报138.74点，按周升1.2%，主要受减息预期升温刺激，楼价单周升幅扩大，现较年初高位相差0.51点或0.37% [1] - 近6周指数呈现一周升一周跌的反复波动格局，短期楼价走势持续微升，市场关注下周美国议息及施政报告能否带来利好消息推动突破 [1] - 2025年楼价累计上升0.80%，较2025年3月财政预算案前低位升2.85%，但较2021年8月历史高位仍跌27.49% [2] 指数表现 - CCL Mass报140.77点，按周升1.38%，创57周新高（自2024年8月初以来） [2] - CCL（中小型单位）报139.07点，按周升1.22%，为年内第三高 [2] - CCL（大型单位）报137.00点，按周升1.01% [2] - 近6周CCL Mass和CCL（中小型单位）均呈现一周升一周跌的反复微升走势 [2] 区域楼价变动 - 新界西CCL_Mass报128.17点，按周升2.36%，结束连续2周下跌，为年内第三高 [3] - 九龙CCL_Mass报139.72点，按周升2.19%，连续2周累计上升2.26%，创57周新高 [3] - 新界东CCL_Mass报154.61点，按周升1.80%，结束2周连跌，创60周新高（自2024年7月中以来） [3] - 港岛CCL_Mass报136.79点，按周跌1.01%，连续2周累计下跌2.65% [3] 2025年累计表现 - CCL累计上升0.80%，CCL Mass升1.91%，CCL（中小型单位）升1.51% [3] - CCL（大型单位）跌2.73%，港岛跌1.28%，九龙升4.42%，新界东升4.20%，新界西跌0.15% [3] 市场背景与事件影响 - 5月拆息回落推动楼价见底微升，CCL近15周呈现十升五跌格局，较5月低位135.16点升2.65% [2] - 9月恒指升穿26,000点创4年新高，多个新盘推出（包括九龙城瑧博50伙、北角嘉居·天后30伙、柴湾海德园120伙等），其对二手楼价的影响将于10月初CCL反映 [2] - 8月19日一个月HIBOR创逾3个月高位，H按息升穿封顶息率，8月22日美联储主席鲍威尔暗示9月可能减息，刺激当周市况 [1]

香港楼价走势 - 美联楼价指数年内由跌转升 今年迄今升约0.44% [1] - 十大屋苑首8个月平均实用呎价呈现"7升3跌"格局 其中黄埔花园升幅达8%居首 [1] - 海怡半岛呎价升约5.3% 沙田第一城与丽港城分别升约2.8%及2.2% [1] 屋苑价格表现分化 - 美孚新村、新都城及嘉湖山庄呎价升幅介于0.5%至1.8% [1] - 映湾园呎价跌约2.9% 太古城及康怡花园分别跌约1.5%及1.3% [1] - 三个屋苑呎价仍低于一万港元 嘉湖山庄约8146港元为最低 [2] 新兴屋苑市场表现 - Park Yoho呎价升约4.6%重返一万港元水平 [2] - 天晋与海之恋呎价均升约2.2% [2] - Wetland Seasons Park、迎海等新兴屋苑升幅介于0.5%至1.4% [2] 楼市驱动因素 - 多项利好因素支撑楼价止跌回稳 [1] - 施政报告潜在利好措施及美国减息政策将助推楼市进一步向好 [1] - 分析师预期十大屋苑平均呎价有望实现全线同比上升 [1]

香港私人住宅市场表现 - 7月私人住宅楼价指数报287.9点 环比微升0.42% 同比下跌3.26% 连续4个月上升 首7个月累计下跌0.45% [1] - 7月租金指数报196.3点 环比上升0.56% 同比上升1.29% 连续8个月上升 首7个月累计上升1.97% [1] 楼价上升驱动因素 - 香港银行同业拆息持续下跌形成超低息环境 吸引资金涌入楼市 大量买家趁机入市 [1] - 中美关系争议性降低 关税问题不再成为焦点 买家入市信心增强 楼市观望气氛消退 [1] - 美联储暗示9月重启减息 进一步带动交投气氛 推动楼市转旺 [1] 市场成交与库存状况 - 7月一二手市场交易活跃 去库存进度良好 当月一手交易暂录约1700宗 预计全月可达2500宗 突破6月份2400宗高位 [2] - 楼价处于缓步上升阶段 4个月累计上升1.05% 尚未恢复至去年11月高位水平 [1] 租金市场支撑因素 - 各项专才政策及暑假传统租赁旺季推动租赁需求 租金指数连续8个月上升 [2] - 大批海外及内地学生来港求学制造庞大居住需求 租盘供不应求 租金难以下跌 [2] 政策预期影响 - 市场期待施政报告出台刺激经济政策 过去数年政策已成功推动金融市场恢复 [2] - 不同企业持续来港集资建立兴旺市况 预计楼市将跟随重回升轨 [2]

香港房地产市场企稳回暖 - 香港住宅物业楼价继续靠稳 租金表现强韧 交投量显著转趋活跃 第二季度每月平均成交数字增至约5600宗 按季上升约37% [1] - 7月份所有种类楼宇买卖合约共7212份 较去年同期增长37.1% 住宅楼宇买卖合约数目共5766份 同比增长54.8% [2] - 6月份香港私人住宅售价指数按月微升0.03% 已连升3个月 上半年房价跌幅收窄至0.86% [2] 利率与资金环境 - 近期香港利率持续走低 带动香港房贷按揭利率降至2%左右 极大降低购房成本 [2] - 5月以来香港银行同业拆息(HIBOR)大幅回落 一个月拆息报1.73% [2] 人才流入与租赁需求 - 高端人才通行证计划吸引超过7.5万名高端人才与家人抵港 [3] - 6月份私人住宅租金指数按月升约0.31% 连续7个月上升 上半年累升1.61% [3] - 人才引进举措持续带来租赁与购房需求 租金回报率低于无风险利率吸引投资买家 [3] 内地买家活跃度 - 全面"撤辣"大幅降低非本地买家住宅物业交易相关印花税 [4] - 6月份内地买家在香港一手 二手住宅市场的注册量共1237宗 按月上升约21.9% 涉及金额约110亿港元 按月升约14.4% [4] - 内地买家受香港教育 医疗资源吸引 同时看好不动产资产配置价值 [5] 未来展望 - 相关股市向好 HIBOR持续低位 8月份多个新盘接连登场 预计一手市场交投旺势将持续 [5]

香港住宅市场趋势 - 预期发展商将积极推出500万港元以下的房产以推销货尾单位 [1] - 预计未来几个月住宅物业成交量将保持活跃并稳定增长 2025年下半年大概率将录得同比增长 [1] - 2025年7月住宅物业成交量按月微跌3 2%至5766宗 但已连续五个月超过5000宗成交 为2021年下半年以来首次出现的稳定复苏迹象 [1] 市场交易数据 - 自6月以来一手市场成交量回升 整体交易占比逐步上升 [1] - 截至2025年6月 未售出的私人住宅单位数目过去3个月共下降400个至27200个 已接近高峰 [1] - 市场每月持续吸收1000至2000个新单位 预计未来库存水平将持续下降 [1] 政策影响 - 香港特区政府将400万港元及以下住宅物业印花税降至100港元的政策带动交易活跃 [2] - 2025年3月至7月期间 300万至400万港元住宅成交量同比增幅达50 5% [2] - 低于300万港元和400万至500万港元单位成交量分别增加34 0%和29 6% [2]