住宅物业市场回顾与展望 - 2025年香港住宅物业市场表现稳健，成交量明显上升，楼价及租金录得升幅，主要受惠于政策调整、低息环境及内地买家持续入市 [1] - 2025年全年住宅成交量录得近5.7万宗，同比增长约7.3%，其中一手及二手住宅分别成交1.88万宗及3.81万宗 [1] - 400万港元以下住宅物业成交显著增加，内地买家占整体住宅成交超过两成，部分新盘更高达三成 [1] - 展望2026年，预期香港本地住宅楼价将维持平稳，部分热门地区或录得轻微升幅 [1] - 随着非本地学生及专才持续增加，住宅租赁市场料保持畅旺，租金有望贴近历史高位 [1] 非住宅物业市场表现 - 2025年非住宅物业市场整体表现疲弱，商业楼宇、写字楼及工厦楼价分别下跌约8.8%、11.1%及12.3%，租金亦同步下调 [2] - 甲级、乙级及丙级商厦价格则分别下调约9.9%、15.3%及11.3%，市场空置率持续高企 [2] - 工厦及仓库市场受全球贸易不确定性及本地物流需求下降影响，2025年首十个月租金下跌约4.2% [2] - 商铺方面，2025年首十个月整体租金下跌约4%，核心区商铺空置率维持稳定 [2] - 虽然金融及专业服务需求带动部分核心区优质写字楼租金回稳，但非核心地区租金仍然受压 [2] - 非核心区商铺租金继续受消费模式转变影响而承压 [2] 政策与宏观因素影响 - 2025年市场受惠于印花税门槛提高至400万港元、低息环境及多项吸引人才政策 [1] - 香港政府积极"抢人才"及提升专上非本地生学额，有助人口结构年轻化，纾缓人口老化问题，长远支持房地产及消费市场发展 [2] - 北部都会区及市区重建将成未来发展重点，当局积极推动多区活化、交通基建及产业升级，进一步提升土地及物业价值 [2] - 香港政府积极优化工厦重建及改装措施，释放市区工业用地 [2] 市场细分与需求动态 - 旅客人次回升有望带动零售及餐饮业收益增长 [2] - 非住宅物业板块继续面对调整压力，复苏步伐较为缓慢，仍需时间消化供应，静待需求回升 [1]

香港房地产市场表现 - 2025年11月私人住宅售价指数报297.3点，月环比上升0.92%，已连续上升6个月，为超过4年最长升浪，累计上涨约3.77% [1] - 2025年首11个月楼价累计上升约2.8% [1] - 租金指数连续上升12个月，月环比上升0.2%，全年累计上升约4.26%，最新报200.7点，创历史新高 [1] - 中原地产预期2025年全年差估署楼价指数可录得3.5%升幅 [2] 市场趋势与驱动因素 - 行业认为自3月美国停止加息，至9月开始减息后，香港楼市开始止跌回升，步入上升期 [1] - 经济表现良好、旅客增加、出口上升及市民收入增加等基础因素有利楼市 [1] - 货币贬值促使资金流向实物资产，同时租金持续上升促使租客转租为买，进一步推升住宅买卖需求 [1] - 2025年出现近年罕见的租价齐升现象 [2] 市场前景与回报预期 - 尽管楼价已连升，但与历史高位相比仍有25%的差距 [2] - 买楼收租可享有超过3.5%的租金回报，预计这将是明年趋势 [2] - 预期明年租金升势将放缓，香港楼价升幅将跑赢租金升幅 [2] - 以中原城市领先指数CCL为例，全年已录得4.3%升幅 [1]

香港楼市整体表现 - 市场呈现显著回暖态势，出现中介业务繁忙、看房团活跃、售楼处人潮涌动的现象[1] - 多个楼盘出现“日光”热销案例，例如启德天玺·天第2期56个单位即日售罄且超额认购达37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[4] - 10月香港一手住宅成交量突破1700宗，连续第九个月稳定在千宗以上[6] - 豪宅市场表现尤为亮眼，10月录得66宗成交金额逾5000万港元的大额房屋交易，较9月的33宗翻倍，创一年新高，今年前十个月此类交易累计达322宗，为近7年同期次高[6] 市场数据与机构预测 - 华泰证券预计2026年香港住宅市场将延续量价齐升态势，今明两年私人住宅买卖合约数量有望分别同比上涨19.4%和7.5%[6] - 私人住宅买卖合约数量2025年预计为60467份（同比+19.4%），2026年预计为64991份（同比+7.5%）[7] - 新房私人住宅买卖合约数量2025年预计为20649份（同比+22.4%），2026年预计为22526份（同比+9.1%）[7] - 私人住宅房价指数2025年预计为295（同比+1.8%），2026年预计为303（同比+3.0%）[7] - 摩根士丹利认为香港楼市在经历七年低迷后有望开启4-5年上升周期，瑞银指出住宅物业市场处于关键转折点，未来3-5年将进入上升通道[6] 政策驱动因素 - 香港政府2024年初起推出一系列楼市新政，2024年2月取消所有住宅物业交易的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地购房者印花税税率从7.5%降至1.5%[9] - 2024年10月施政报告将住宅物业按揭成数统一提高至70%，同时革新人才输入机制[9] - 2025年2月新政将总价400万港元及以下住宅的印花税大幅下调至100港币，较此前1.5%税率降幅超99%[11] 利率环境变化 - 受美联储降息预期等因素影响，今年5月1个月HIBOR一度骤降至0.7%，对应房贷利率低至2%[12] - 当前1个月HIBOR约为2.63%，对应房贷利率不足4%，较年初约5.5%水平大幅下降[15] - 利率下行促使租客转为买家，例如月租4万港元客户因供楼成本下降购入1600多万港元新房[15] 人才流入影响 - 2024年6月至2025年6月间，香港各项人才引进计划收到超19万份申请，近14万份已获批，获批率达73.68%[16] - 人才普遍购买力较强，带动租金上涨并为投资性置业提供支撑，9月香港私人住宅租金指数升至200.0，创2019年8月以来新高[17] - 中原地产统计显示143个租金指数成份屋苑中112个实现“供平过租”，34个屋苑回报率达4厘及以上，较去年同期18个增长近九成[17] - 人才政策带动赴港学生增多，学生宿舍成为增长最快房地产投资项目，新建学生公寓几乎“一经推出即租罄”[19] 资金流向与买家结构 - 港股走高与内地“资产荒”带来财富外溢效应，推动资金流向香港楼市[20] - 香港作为兼具东西方核心优势、能规避大部分地缘政治风险地区，成为资金避险优选[20] - 今年前十个月，香港楼市普通话买家占私人住宅总成交量24%，较上年同期增长超20%，涉及金额达1097亿港元[20] 香港与内地楼市差异 - 香港楼市属于“去泡沫”周期，前期因资金推动价格虚高，近四年处于理性调整阶段，而内地楼市面临典型债务风险[24] - 香港楼市健康基础明显，大型开发商资产负债表稳健，房屋抵押率低，个人按揭贷款违约率低，无开发商债务危机和家庭房贷危机[25] - 香港楼市热度可能吸引高净值人群，分流内地核心城市中高端购房需求[25]

香港楼市回暖迹象 - 香港楼市呈现加速回暖态势，西九龙高铁站中介带看房团一个月促成十余宗交易，深圳中介常驻香港加班应对咨询[3] - 多个楼盘出现“日光”现象，启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日售罄且超额认购37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[6] - 10月一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，其中5000万港元以上豪宅成交66宗较9月翻倍，前十个月累计322宗为近7年同期次高[8] 机构对市场周期的判断 - 摩根士丹利认为香港楼市在七年低迷后有望迎来4-5年上升周期[2][9] - 瑞银指出住宅物业市场处于转折点，预计未来3-5年进入上升周期[2][9] - 华泰证券预测2026年住宅市场延续量价齐升，2025年私人住宅买卖合约数量同比增19.4%达60467份，2026年同比增7.5%至64991份[9][10] 政策利好推动市场 - 2024年2月全面撤销额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地人购房印花税率从7.5%降至1.5%[13] - 10月施政报告将住宅按揭成数一律提高至70%并革新人才输入机制[14] - 2025年2月新政规定400万港元以下住宅印花税降至100港元，较原1.5%税费降幅超99%[17] - 房贷利率显著下降，1个月HIBOR从年初约5.5%降至当前2.63%，对应房贷利率不到4%[18] 人口流入与需求支撑 - 2024年6月至2025年6月人才计划收超19万份申请，近14万份获批且获批率73.68%[22] - 9月私人住宅租金指数达200.0创2019年8月后新高，143个租金指数成份屋苑中112个“供平过租”，34个回报率超4厘较去年同期18个大幅上升近九成[22] - 学生宿舍成为增长最快房地产投资，新建公寓几乎立刻租出[24] 资金流向与市场分化 - 港股走高及国内“资产荒”带来财富外溢，前十个月普通话买家占私人住宅总成交量24%较上年增20%以上，涉及金额1097亿港元[25] - 香港楼市属于去泡沫周期而非债务危机，开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低[29] - 内地楼市为债务风险周期，香港热度可能分流内地核心城市中高端需求[30] 内地市场借鉴与置业策略 - 香港政策思路可参考差异化税费体系，如对刚需住宅免征契税、对改善型住房实行低税率[32] - 建议内地置业者降低房屋资产占比至40%以下，置换为核心区优质物业并增持金融资产[36] - 香港房产具国际货币挂钩特性，内地房产更关联土地财政且稳定性高[38]

市场整体成交活跃度 - 中原地产十大屋苑周末录得16宗成交，较上周10宗增加6宗，升幅达60% [1] - 美联物业十大指标二手屋苑周末录得17宗成交，较上周同期大幅增加70% [1] - 美联物业十五大屋苑周末共录得20宗成交，较上周增加8宗，增幅约66.7% [1] - 市场交投连续5个周末维持双位数活跃水平 [1] 区域市场成交表现 - 港岛区三个屋苑周末各录得1宗成交，较上周末增加100% [2] - 九龙区四个指标屋苑合共录得5宗成交，按周减少约28.6% [2] - 新界区三个屋苑合共录得10宗成交，按周急增400% [2] 具体项目成交情况 - 嘉湖山庄及黄埔花园成为最多成交屋苑，均录得5宗成交 [1] - 零成交屋苑数量减少至3个 [1] 市场情绪与驱动因素 - 11月份市场充斥利好消息，香港一手及二手市场均表现火热 [1] - 减息后楼市交投气氛持续向好，买家看好后市，入市决定加快 [1] - 新盘市场表现活跃，吸引刚需、投资客及大手客入市，购买力持续释放 [1] - 业主提供合理议价空间，单位有承接，预期11月整体交投持续正面发展 [1] - 买家趁年底前加快入市，预期二手楼价继续录得升势 [1]

宏观经济与政策环境 - 美联储宣布减息25基点并计划于12月1日结束缩表 [1] - 香港大型银行随之宣布减息0.125% [1] 香港楼市整体展望 - 随着减息及中美会谈等众多利好因素 预期11月香港楼市将继续价量齐升 [1] - 尽管失业率上升及住宅物业库存量高企 但港股上涨的财富效应、租金持续向上激发的租转买需求及长线投资者入市对楼市形成强劲支持 [1] - 对香港楼市全面看好 [1] 一手住宅市场预期 - 11月份一手成交量有望达2000宗 将连续10个月单月成交突破千宗 [1] - 此连续纪录将创自2013年4月一手住宅物业销售条例生效后的最长纪录 [1] - 预期全年一手私宅成交量有望达至2万宗水平 将创自2013年一手住宅物业销售条例生效后的纪录新高 [1] 二手住宅市场预期 - 11月份二手住宅成交量有望升至4500宗水平 将创19个月（逾1年半）新高 [1] - 预期全年二手住宅成交量有望升至4.6万宗 将创4年新高 [1]

香港楼市整体表现 - 今年首10个月香港住宅物业注册量达51,353宗 较去年同期46,603宗增加10.2% 创4年同期新高 [1] - 楼市表现受惠于减息及租金上升 带动"租转买"用家与长线投资者入市意愿 [1] 按金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下住宅物业注册量录24,645宗 较去年同期21,080宗增加16.9% 宗数最多且升幅最显著 [3] - 逾500万至1,000万港元住宅物业注册量录19,182宗 较去年同期18,052宗增加6.3% [4] - 逾1,000万港元住宅物业注册量录7,526宗 较去年同期7,471宗轻微增加0.7% [4] 按区域划分的注册量表现 - 新界区住宅物业注册量录26,419宗 三区中最多 较去年同期22,966宗增加15% [5] - 港岛区住宅物业注册量录9,850宗 较去年同期8,100宗增加21.6% 三区中升幅最显著 [5] - 九龙区住宅物业注册量录15,084宗 较去年同期15,537宗减少2.9% [5]

市场整体表现 - 9月份内地买家在香港一二手住宅市场注册量达1304宗，环比上升约17.5%，创10个月次高 [1] - 9月份内地买家涉及金额约135.4亿港元，环比增加约23.2%，创10个月新高 [1] - 金额升幅跑赢注册量升幅，表现尤为突出 [1] 区域市场分析 - 启德区以147宗内地买家一手注册量排首位，占个人买家比率高达60.2% [1] - 维港．湾畔项目录得34宗内地买家注册，占个人买家比率达75.6% [1] - 黄竹坑/深湾区录得94宗内地买家一手注册，占个人买家比率达54%，BLUE COAST系列半数买家为内地客 [2] - 将军澳区录得90宗内地买家一手注册，占个人买家比率约2成，主要来自凯柏峰系列 [2] - 湾仔/铜锣湾与中半山区分列第四、五位，分别录得58宗及38宗内地买家注册，两区内地买家占比均超过6成 [2] 市场驱动因素与前景 - 启德、黄竹坑等新盘区域录得大量注册登记，且多为中高价及豪宅物业，带动量额齐升 [1] - 内地买家倾向于购买铁路沿线楼盘 [2] - 香港楼价回升及减息周期重启，新盘推售步伐加快，预计第四季内地买家购入住宅物业的额量有望持续上升 [1] - 第四季内地买家入市情况可能将取决于贸易战的后续发展 [1]

香港楼市整体趋势 - 楼价预期全年升幅达3%至5% [1] - 差估署8月私人住宅售价指数环比上升0.14% 连升3个月 较年内低位回升1.26% [1] - 美联楼价指数9月22日报129.1点 较年内低位上升2.23% 年内迄今升0.76% [1] 租金市场表现 - 差估署8月私人住宅租金指数环比升1.12% 连升9个月且升幅扩大 [1] - 租金持续攀升激发租转买需求及长线投资者入市 [1] - 住屋需求殷切及政府吸纳人才政策推动租金进一步向上 [1] 政策与外部环境影响 - 香港施政报告措施及美国重启减息为楼市注入正面动力 [1] - 10月内地可能推出利好经济及楼市政策 对香港楼市产生正面作用 [1] - 港股持续造好叠加多项利好因素推动楼价续升 [1]

核心观点 - 中原城市领先指数CCL最新报138.74点，按周升1.2%，主要受减息预期升温刺激，楼价单周升幅扩大，现较年初高位相差0.51点或0.37% [1] - 近6周指数呈现一周升一周跌的反复波动格局，短期楼价走势持续微升，市场关注下周美国议息及施政报告能否带来利好消息推动突破 [1] - 2025年楼价累计上升0.80%，较2025年3月财政预算案前低位升2.85%，但较2021年8月历史高位仍跌27.49% [2] 指数表现 - CCL Mass报140.77点，按周升1.38%，创57周新高（自2024年8月初以来） [2] - CCL（中小型单位）报139.07点，按周升1.22%，为年内第三高 [2] - CCL（大型单位）报137.00点，按周升1.01% [2] - 近6周CCL Mass和CCL（中小型单位）均呈现一周升一周跌的反复微升走势 [2] 区域楼价变动 - 新界西CCL_Mass报128.17点，按周升2.36%，结束连续2周下跌，为年内第三高 [3] - 九龙CCL_Mass报139.72点，按周升2.19%，连续2周累计上升2.26%，创57周新高 [3] - 新界东CCL_Mass报154.61点，按周升1.80%，结束2周连跌，创60周新高（自2024年7月中以来） [3] - 港岛CCL_Mass报136.79点，按周跌1.01%，连续2周累计下跌2.65% [3] 2025年累计表现 - CCL累计上升0.80%，CCL Mass升1.91%，CCL（中小型单位）升1.51% [3] - CCL（大型单位）跌2.73%，港岛跌1.28%，九龙升4.42%，新界东升4.20%，新界西跌0.15% [3] 市场背景与事件影响 - 5月拆息回落推动楼价见底微升，CCL近15周呈现十升五跌格局，较5月低位135.16点升2.65% [2] - 9月恒指升穿26,000点创4年新高，多个新盘推出（包括九龙城瑧博50伙、北角嘉居·天后30伙、柴湾海德园120伙等），其对二手楼价的影响将于10月初CCL反映 [2] - 8月19日一个月HIBOR创逾3个月高位，H按息升穿封顶息率，8月22日美联储主席鲍威尔暗示9月可能减息，刺激当周市况 [1]