核心结论 - 一线城市和核心二线城市在下一轮地产周期或有更好的超额表现[3] - 无人口净流入预期的地区长期房价可能表现为“L型”触底[3] - 核心城市核心地段房价或仍是长期涨幅最好的资产[3] 周期分析方法 - 房价跨越拐点后周期序列的标准差会显著增大[6] - 理解房价需结合资产属性与耐用消费品属性，引入供需分析作为补充[6][20] - 人口净流入速度与地价/房价增速在长期呈正相关[7] 国际经验对比 - 日本东京都23区房价长期跑赢通胀，而更偏远地区地价增速未跑赢通胀[7] - 美国次贷危机后，即便人口流入后20%的州房价也显著跑赢通胀[7] - 日本核心区“老破小”（20年以上，50平米以下）自2005年至2024年平均成交价格上涨237%[77] - 日本城市副中心的“老破小”同期价格下跌60.5%[78] 国内市场分析 - 2025年下半年以来一线城市百度迁徙指数同比增速已转正[8] - 2026年一季度核心城市居民收入同比增速有回升迹象[8] - 上海、武汉、长沙属于房价收入比去化较充分（房价更便宜）的城市[8] - 北京、广州属于无房人群占比更高（需要买房的人更多）的城市[8] 城市内部差异 - 城市中心房产资产性表现更极致，“土地的位置”是稀缺资源[9] - 城市副中心房产价值更多由建筑价值和居住属性驱动[9] - 核心区“老破小”因土地价值集中成为长期涨幅最高的资产类型[9][81]