行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[12] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点[5] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高[5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 市场整体估值抬升提供补涨空间[5] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨5.89% 相对沪深300的超额收益为4.51% 行业排名第2/32[6][15] - 年初至今长江房地产指数上涨11.49% 相对沪深300的超额收益为-3.43% 行业排名第20/32[6][15] - 本周房地产板块表现较好 开发类和物管类以上涨为主 收租类有涨有跌[6] - 开发公司周度涨跌幅均值为10.61% 物业公司为4.70% REITS为-0.66%[16] 政策动态 - 中央政策：国务院政策吹风会提到深化土地管理制度改革 赋予试点地区更大土地资源管理自主权 有序推进农村集体经营性建设用地入市改革[7][18] - 中央政策：推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地盘活利用 鼓励市场化方式盘活存量闲置土地[7][18] - 地方政策：河南提出12方面措施促进房地产市场平稳发展 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度等[7][18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-12.2% 较上周改善2.6个百分点[8][19] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为+11.4% 较上周改善5.1个百分点[8][19] - 年初至今37城新房累计同比-6.2% 17城二手房累计同比+14.5%[8][19] - 9月截至12日 37城新房当月同比-4.8% 17城二手当月同比+22.0% 12城合计+11.8%[8] 房价周期位置分析 - 全局维度：房价近四年来调整相对充分 已基本消化过往累积的超涨成分 后续下行压力将逐步减小[3][9] - 止跌条件：有赖于良性通胀和进一步降息[3][9] - 结构分化：高能级城市补跌压力较大 近期跌幅明显更大[3][9] - 城市内部：核心区域新房补涨 二手补跌 土地要素市场价值在限价时代被低估 级差地租正在显性化[3][9] - 区域分化：与海外一线城市相比 房价压力主要体现在远郊 核心区域整体均价并不算高[3][9]

**行业与公司** * 房地产行业 聚焦房价周期规律与市场分析 [1][2][3] * 研究主体为长江证券报告 内容基于全球55个经济体的BIS数据 [2][9] **核心观点与论据** * 房地产价格分析应侧重资产价格和金融周期视角 而非在地化的供需分析 尤其适用于中国等大型经济体 [1][3][4] * 现代货币体系（1970年后）下的房价周期呈现新规律 日本1990年和美国2008年案例因特殊性（银行业危机、全球金融危机外溢）参考意义有限 [5][6][7] * 实际房价数据（剔除CPI）比名义数据更能准确反映资产价值变化 其下跌表现跨经济体相对一致 [8] * 全球195个房价周期按跌幅分为三类：常规周期（跌幅<20%）、小型泡沫（跌幅20%-35%）、大型泡沫（跌幅>35%） [10] * 房价上涨与下跌是独立过程 无强相关性 反弹时间因类型而异：常规周期约2年 小型泡沫约4.5年 大型泡沫约6年 [11][12] * 中国房价自2021年开始下跌 若属大型泡沫（跌幅约40%）则预计2027年见底 若属小型泡沫则2025年底见底 目前进入逐步止跌状态 但实际回升需1年以上甚至2~3年 [13][14] * 房价涨回前高概率差异大：小型泡沫13年内涨回概率80% 大型泡沫20年内涨回概率仅40% [15] * 不同经济体房价复苏路径不同：大型经济体（如美国）依赖宽松政策与资产负债表重置 小型经济体依赖新增长行业驱动 财政与货币政策的中长期安排至关重要 [16] **其他重要内容** * 估值指标（房价收入比、租售比）判断止跌并不可靠 往往滞后于实际拐点 直接观察房价数据更具领先性 [17] * 北京/上海与纽约/伦敦的租售比无法直接比较以预测走势 各经济体房价止跌时的房价收入比差异显著 [18] * 发达国家房价收入比普遍低于发展中国家 这与经济增长预期（类似PEG模型）相关 中国因居民收入增速下降及低房地产税普及率 导致房价收入比较高 [19][20] * 租售比本质跟随全球经济增长及流动性波动 不能作为绝对标准 其与房贷利率重合时可能预示止跌 但需满足居民预期稳定等前提条件 [21][22][23] * 政策建议：通过适度调降贷款利率和宽财政支持修复居民资产负债表 以推动市场回暖 [24]