北京写字楼市场现状 - 北京甲级写字楼空置率连续七个季度稳定在20%左右，租金水平已下滑至2011年水平 [1][2][4] - 甲级写字楼市场总存量达1310万平米，乙级写字楼1003万平米，产业园1308万平米 [2] - 二季度甲级写字楼平均净有效租金环比微降2.9%至235.6元/月/平米，为近三季最小降幅 [4] 供需结构分析 - 市场进入供需深度博弈期，需通过严控新增供应与激活企业需求双轨攻坚降低空置率 [1][4] - 2025年将迎三年新增供应低谷，为下半年空置率下行创造有利条件 [4] - 企业办公空间集约化整合叠加自有物业回迁潮，预计年末空置率仍维持20% [4] 区域分化表现 - 中关村连续四个季度累计去化总量近16万平米，创历史最快速度 [1][6] - 中关村规模以上重点企业1-5月总收入达3.2万亿元（同比+7.3%），技术收入占比28.5% [6] - 丽泽商务区单季净吸纳量突破2万平米，空置率降至21.5%；金融街空置率维持全市最低11.7% [9] 租金动态与案例 - 中关村互联网金融中心租金从2019年10.5元/平米/天降至当前6-9元/平米/天 [2] - 鼎好大厦改造后吸引深视科技、零一万物等科技企业入驻，出租率显著提升 [7] - 租金下行促使中关村部分高端写字楼短期内实现满租，如互联网金融中心仅剩1套房源 [6] 结构性机会 - 科创产业驱动中关村、丽泽及金融街成为需求核心区，市场呈现分化趋势 [5][6] - 轨道交通网络突破地理限制，企业选址半径扩大且优质项目可触达量翻倍 [3] - 老旧楼体升级改造（如鼎好大厦）成为科技企业集聚新载体 [7]

北京写字楼市场整体表现 - 2025年二季度北京甲级写字楼单季度净吸纳量达到3 2万平方米 连续八个季度为正 [1] - 上半年北京甲级市场需求呈"西进东稳"态势 新增需求高度集中于中关村 丽泽及金融街三大战略西轴 [1] - 北京甲级写字楼市场延续"总量去化 区域分化"态势 [1] 中关村区域表现 - 科创浪潮带动高新技术企业空间扩张 推动中关村上半年甲级写字楼净吸纳量突破6万平方米 [1] - 中关村连续四个季度累计去化总量接近16万平方米 创历史记录最快速度 [1] - 上一次连续四个季度累计去化超过10万平方米为2015年(4G产业爆发元年) [1] 丽泽商务区表现 - 丽泽商务区二季度单季净吸纳量突破2万平方米 上半年累计超过5万平方米 [2] 金融街区域表现 - 金融街写字楼空置率维持全市最低的11 7%水平 [3] 市场趋势与展望 - 2025年恰逢未来三年新增供应低谷 为下半年空置率持续下行创造有利条件 [3] - 差异化产业基因正催化结构性破局 下半年甲级写字楼市场或迎来区域性底部机会和价值拐点 [3] - 科技创新驱动新周期下 企业加速从低效资产向优质资产转移 [3] - 租金深度调整释放价格弹性 叠加轨道交通网络突破地理限制 企业租赁选择半径大幅扩张 可触达优质项目数量翻倍 [3]