（原标题：中房协副会长：楼市处于止跌回稳中 呈现四个好的迹象） 21世纪经济报道记者 张敏 张其光还建议，房地产企业的开发能力、开发规模要和现金流相适配，这样才能保证财务的稳健和可持 续。 第四，新建商品住房的待售面积下降。截至今年8月末，我国新建商品房待售面积约为7.6亿平方米，较 年初下降约3000万平方米。"在目前的市场环境下，这是很不容易做到的。" 张其光表示，这些积极的变化预示着房地产市场肯定会实现止跌回稳。就目前的情况来看，政策带来的 行情已经出现，接下来需要政府部门、金融机构和房企等各方共同发力，把行情稳定下来，变成一种趋 势。 张其光还指出，房企要保持品牌影响力，需要在三个方面进行加强，分别是：提升住宅品质，保持财务 稳健，推进技术创新。 他表示，从2021年7月开始，房地产市场从卖方市场进入了买方市场，消费者具有很大的决策权力。房 企要想生存发展，必须适应消费者的意愿。 他还指出，自从2022年住建部提出"好房子"建设以来，房地产业掀起了一股建设热潮，要推动这股热潮 成为持续发展的潮流，而不是昙花一现。具体而言，针对住建部公布的相关设计规范，房企要开发出具 体的技术体系，并贯彻到企业管理的全 ...

发行方案概述 - 公司拟向不超过200名合格投资者发行优先股 不安排原股东优先配售且控股股东不参与认购 [1] - 拟发行优先股数量不超过8200万股 募集资金总额不超过82亿元人民币 [1] - 具体发行数额将由股东大会授权董事会根据监管要求和市场条件与保荐机构协商确定 [1] 资金用途 - 募集资金在扣除发行费用后将全部用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] 发行对象 - 发行对象限定为符合《优先股试点管理办法》及其他法律法规规定的合格投资者 [1] - 控股股东及其关联方明确不参与本次认购 也不通过资管计划等变相方式参与 [1]

融资计划 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金不超过82亿元 [1] - 募集资金净额将用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] 资金用途 - 募集资金将专项用于保障性住房项目开发建设 [1] - 资金用途聚焦于房地产项目的交付保障和民生工程建设 [1]

市场现状与挑战 - 全国房地产开发投资同比下滑11.2% 其中住宅投资下降10.4% [3] - 房屋新开工面积同比下降20.0% 住宅新开工面积下降19.6% [3] - 新建商品房销售面积同比下滑3.5% 销售额下降5.5% [3] - 房地产开发企业到位资金总额50202亿元 同比下降6.2% 其中国内贷款微增0.6% 自筹资金下降7.2% [3] - 国房景气指数为93.60 处于较低景气水平 [3] 政策支持措施 - 央行降准0.5个百分点 释放1万亿元长期流动性 [6] - 5年期以上LPR下调至3.5% 首套房贷款利率进入"2时代" [6] - 部分城市商业贷款首付比例降至15% [6] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.6% [6] - 存量房贷利率平均下降0.5个百分点 惠及5000万户家庭 节省利息约1500亿元 [7] 保障性住房建设 - 全国计划建设筹集保障性住房172万套 [6] - 深圳计划新安排建设筹集保障性住房4万套 竣工3.23万套 核心区域占比超40% [6] - 共有产权房价格低于市场价30% 面向年收入10万元以下家庭 [10] - 保障性租赁住房租金低于市场价20% 无户籍限制 [12] 市场稳定机制 - "保交楼"措施已交付246万套房屋 部分省市交付率超70% [12] - 房地产"白名单"项目审批贷款总额达2.23万亿元 [12] - 央行"白名单"专项借款规模扩容至8.5万亿元 [12] - 不动产REITs试点加速推进 持有型物业年化收益率有望超5% [13] 购房策略建议 - 优先选择现房或准现房规避交付风险 [8] - 优选国企央企开发项目保障品质 [8] - 首套房利率平均约4.1% 公积金贷款额度或提升至100万元/家庭 [8] - 二手房交易税费约占房价5% 部分城市提供"以旧换新"补贴 [10] - 优先选择核心区域具备地铁学区等抗跌属性的房源 [10] 行业转型方向 - 房地产市场从增量主导转向"增存并重"新阶段 [14] - 政策着力消化市场库存 收购存量房用作保障房 [16] - 通过城中村改造解决新市民住房问题 [16] - 政策系统优化重点包括稳定预期 激活需求 优化供给结构 化解风险 [14]

行业影响 - 房地产行业近年处于深度调整阶段 [1] - 行业调整对公司大宗业务毛利率形成一定影响 [1] 业务策略 - 公司大宗业务拓展整体保持稳健 [1] - 积极响应"保交楼"政策并大力开发相关工程业务 [1] - 持续优化大宗业务客户结构 [1] - 巩固发展与优质地产客户的合作关系 [1] - 优质客户收入贡献保持稳定 [1]

曾号称"地产界劳斯莱斯"的海景盘，居然一度停工濒临烂尾！现在终于复工了，还举办了轰轰烈烈的仪式。但房子从精装变毛坯、总价低至260万起，这 样的大平层，敢买吗？ ▲青岛星河湾，将于年底交付 1、 停工三年终"复活" ▲青岛星河湾5号园复工现场 此前星河湾5号园，建设进度停滞不前。究其原因，是开发商与总包单位的经济纠纷一直悬而未决，项目迟迟无法全面复工。 如今谜底揭开：纠纷得到了一定程度解决，施工团队全面进场，工程终于重启。开发商重新立下flag，确保今年底前交房！ 从冬歇期等到清明、再等到五一、六一……复工日期一推再推，官方回复也换了好几个版本。现在终于复工了，而且看起来阵仗不小。对业主来说，总算 看到新房的曙光了！ 2、 "地产劳斯莱斯"怎么熄火的？ 星河湾，这个在国内楼市鼎鼎大名的豪宅品牌，一直自诩为"每个城市独一无二的存在"，其豪华程度一度被称为"地产界的劳斯莱斯"，在广州、北京等地 的项目都是高端楼盘的代名词。然而，谁能想到，这样的顶级豪宅，却在青岛栽了跟头。星河湾5号园自2019年前后动工，却在近几年遭遇停工风波，一 度被传"要烂尾"。 ▲青岛星河湾5号园 星河湾5号园，规划总占地8.14万㎡、14 ...

项目概况 - 奥莱项目A2地块1、2、3、5楼占地面积68.35亩 建筑面积14.66万平方米 总套数1659套 其中办公1588套 商业71套 主体结构已封顶 [2] - 项目由利嘉集团旗下天泽地产开发 位于闽侯县南通镇福银高速旁 分A B两大地块 A地块为奥特莱斯商业广场综合项目 B地块主要为住宅项目 [5] - 住宅项目规划29-33F高层住宅约38栋 一期已交房 [5] 施工进展 - A2地块于8月29日举行复工仪式 [3] - 项目团队将借鉴"保交楼"经验推进施工 A2地块计划工期为8个月 [2] - B2地块首批35 38 39 42四栋楼已于2023年12月交付 [7] - B2地块第二批10栋高层计划于2024年11月交房 [7] 历史背景 - 项目因开发商资金链断裂于2018年左右陆续停工 烂尾5年之久 [5] - 奥莱项目被列为全省"保交楼"重点项目 16栋楼纳入建设范围 涉及2330余户 [5] - 闽侯县委县政府成立工作专班高度重视"保交楼"工作 [5] 商业运营 - A地块商场由砂之船接手运营 更名为砂之船福州超级奥莱 已于2022年年底开业 [5]

核心财务表现 - 上半年营业收入29.03亿元 同比下降50.90% [1][2] - 归属于上市公司股东净利润亏损68.27亿元 较上年同期亏损48.49亿元扩大40.7% [1][2] - 经营活动产生现金流量净额为-32.17亿元 较上年同期-1.48亿元显著恶化 [2] - 归属于上市公司股东净资产为-18.20亿元 较上年度末40.95亿元下降144.44% [2] - 总资产2781.18亿元 较上年度末3043.89亿元下降8.63% [2] 经营与债务重组进展 - 房地产项目结转节奏导致结转收入下降 [2] - 自2020年底至报告期全部住宅项目已完成交付 剩余4个公寓项目待交付 合计1.2万套84万平方米 [3] - 金融债务重组累计签约1926.69亿元 涉及重组计划中2192亿元金融债务 [3] - 以幸福精选平台股权抵偿金融债务174.54亿元 以幸福精选及幸福优选平台股权抵偿经营债务61.74亿元 [3] 资产减值计提 - 计提坏账准备21.54亿元 包括应收账款坏账准备16.89亿元及其他应收款坏账准备4.64亿元 [3] - 计提存货跌价准备4.33亿元 包括开发成本跌价准备3.69亿元及完工开发产品跌价准备0.41亿元 [3] - 董事对减值计提提出反对意见 认为置换带处理不审慎 [4]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入29.03亿元，同比下降50.90% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为-68.27亿元，亏损同比扩大 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为-32.17亿元，同比恶化 [2] 债务重组进展 - 通过《债务重组计划》及《补充方案》累计实现债务重组金额约1926.69亿元 [3] - 以"幸福精选平台"股权抵偿金融债务174.54亿元，对应股权比例约27.88% [3] - 以"幸福优选平台"股权抵偿经营债务61.74亿元，对应股权比例约11.85% [3] 业务转型战略 - 公司全面转型为"产业新城服务商"，聚焦产业招商、园区运营及轻资产服务 [3][4] - 产业发展服务新增签约投资额136.6亿元，新增入园企业18家 [3] - 物业服务在管面积达1.25亿平方米，城市服务新增签约项目43个 [3] 行业环境分析 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5% [4][10] - 产业园区总建筑面积预计突破62亿平方米，运营服务需求显著增长 [8] - REITs市场扩容至69支产品，总市值2054.75亿元，园区基础设施类占2支 [7][8] 业务板块运营 - 产业园运营新增招商签约项目65个，合同面积18.7万平方米 [3] - 创新中心出租率超80%，在管面积约15万平方米 [3] - 苏州火炬实现营业收入1.42亿元，经营性回款1.53亿元 [4] 新兴领域布局 - 探索园区新能源、数字化及低空经济等衍生赛道 [4][9] - 代建业务新增产值2200万元，同比增长25% [3] - 直播卖房成交额达1.6亿元 [4] 核心竞争优势 - 产业发展能力覆盖京津冀、长三角、大湾区等重点区域 [3][36] - 拥有20年产业园区资源积累，具备全流程服务能力 [36][37] - 物业服务板块跻身行业百强，具备智慧化平台管理能力 [29][31]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]