政府工作报告对房地产行业的部署 - **核心观点**：政府工作报告将2026年房地产行业工作任务置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”篇章，强调风险防范，工作重点包括稳定市场、因城施策优化供给、发挥“白名单”制度作用以及构建发展新模式[1] - **具体任务**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设[1] “保交楼”任务完成情况与影响 - **总体完成**：“十四五”期间“保交楼、保交房”任务已全面完成，截至2025年10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付[3] - **企业交付规模**：2025年交付规模前三的企业分别是碧桂园交付17万套、中海地产13.32万套、保利发展13万套；2025年有5家企业交付超10万套，10家企业交付超5万套，34家企业交付超万套；2025年TOP10房企合计交付99.68万套，相比2024年TOP10总规模下降36%[3] - **头部企业进展**：碧桂园2022-2025年累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段，并将2026年定义为“保交房收官之年”，争取在年中完成大部分任务[3]；绿地控股2025年交付面积超800万平方米（约8万套），2022-2024年累计交付约76万套[4]；融创集团2022-2025年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官[4] - **行业意义**：“保交楼”工作完成有助于修复购房者对期房市场的信心、稳定市场预期、加速行业风险出清、倒逼行业向高质量发展转型，并带动上下游产业链复苏[4] “因城施策”优化供给的具体路径 - **政策方向**：着力稳定房地产市场，措施包括“控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[1][6] - **控增量与去库存**：房地产过剩的城市将严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地；鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，从源头控制新增供给[6]；推动收购存量商品房用作保障性住房等，以快速消化市场存量并拓宽保障房供给渠道，目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于此类收购[6] - **金融工具运用**：2025年专项债券成为盘活存量闲置资源的重要工具，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5500宗，总土地金额超7500亿元；多省市已发行相应专项债券合计超3000亿元，约占拟收储总规模的40%，其中广东发行486亿元居首，湖南发行389亿元位居第二[7] 风险防范与“白名单”制度作用 - **政策定位**：房地产行业风险防范是2026年工作任务之一，政府工作报告提出进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险[1][9] - **制度成效**：截至2025年9月底，“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付[9]；2026年初政策指导允许符合条件且已进入“白名单”的项目在原贷款银行进行展期[10] - **融资环境改善**：2025年全年，65家典型房企的累计融资总量为4143.14亿元；2025年12月，房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[10] 房地产发展新模式的构建 - **制度基础**：加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，包括在房地产开发上做实项目公司制，在融资上推行主办银行制，在销售上推进现房销售制以从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范预售资金监管[10] - **市场展望**：由于市场内生调整较为充分且政策态度积极，2026年住宅市场存在止跌回稳的基础[10]

股价与市值表现 - 截至2026年2月13日收盘，公司股价报收于6.74元，较上周的6.98元下跌3.44% [1] - 本周股价最高为7.29元（2月9日），最低为6.71元（2月13日） [1] - 公司当前最新总市值为806.81亿元，在房地产开发板块市值排名第2（共89家公司），在两市A股中排名第235（共5189家公司） [1] 可转换公司债券发行计划 - 公司计划向特定对象发行可转换公司债券，拟募集资金总额不超过50.00亿元（500,000.00万元），发行数量为5000万张，债券期限为六年，不提供担保 [1] - 募集资金将用于位于上海、杭州、广州、佛山及石家庄等地的9个在建房地产开发项目 [1] - 本次发行已收到上海证券交易所的审核问询函，公司已完成问询回复，并对相关文件进行了补充和修订 [1] - 本次发行尚需经上海证券交易所审核通过，并获得中国证券监督管理委员会同意注册，最终能否实施及实施时间存在不确定性 [2][3] 募投项目情况 - 计划使用募集资金的9个在建房地产开发项目均已取得备案、审批及预售许可 [1] - 募投项目符合“保交楼、保民生”政策要求 [1][3] - 项目实施主体具备相应资质，项目不存在重大交付风险 [2] 中介机构意见与公司状况 - 保荐机构中国国际金融股份有限公司认为本次发行符合法律法规要求，具备在上海证券交易所挂牌转让条件 [2] - 立信会计师事务所核查后确认，审核问询函涉及的信息披露真实准确，募集资金使用符合规定 [2] - 报告期内公司收入与利润有所下滑，主要受房地产行业整体调整影响，但财务状况稳健，无大额债务违约，最近一期末无大额长期财务性投资 [2] - 公司已建立募集资金管理制度，以确保专款专用 [2]

保交楼任务完成与行业现状 - 始于2022年的保交楼任务已基本完成并逐渐接近尾声 全国住房城乡建设工作会议明确“十四五”期间保交楼、保交房任务全面完成 [1] - 2025年全国房地产开发投资金额为8.3万亿元 规模仍在持续缩减 [2] - 部分房企长期积累的高杠杆债务风险并未化解 自身信用因过往违约、项目停工等问题严重受损 银行和投资机构对其未来偿债能力持悲观态度 [1] 开发商面临的经营挑战 - 开发商面临全新的利润难题 恢复正常经营的标志是经营性现金流回正 最终目标是整体现金流和利润均为正 [1] - 三四线城市库存积压、房屋滞销 房企资金回笼依旧困难 可能被迫缩减品质或延迟配套 [2] - 依靠规模至上催生大量住宅的扩张逻辑 已无法满足愈发多样化的居住需求 [2] 市场需求端与信任危机 - 购房者对房企财务状况和经营能力缺乏透明认知 担心交房背后隐藏新风险 [2] - 过去烂尾项目的阴影未散 部分购房者对房企的履约能力仍存疑虑 [1] - 房屋质量问题或配套设施不全 可能引发二次维权 加剧信任危机 [1] 行业转型方向与“好房子”建设 - 行业未来图景是小众化、科技化、人性化、生态化的深度融合 目标是建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [2] - “好房子”建设已形成社会共识且迫在眉睫 质量过硬、产品力更强的住宅拥有更高的去化率、更快的变现速度甚至市场定价权 成为市场止跌回稳的重要推动力 [1][2] - 房企需将保交楼升级为保品质 通过第三方质量验收、公开施工日志、设立业主监督委员会等方式增强透明度 或通过“补偿式服务”弥补信任裂痕 [2] 行业未来展望 - 保交楼只是起点 解决了“房子能否建成”的底线问题 一场更持久、更艰难的高质量转型之战才刚刚打响 [3] - 高质量转型需回答“房子是否值得购买”的核心命题 开发商必须以更务实的态度、更透明的运作、更优秀的产品重新定义交付内涵 [3] - 关于“好房子”的战役或许比保交楼更艰难 但也更值得期待 [4]

核心事件：高管回归 - 阳光城集团副总裁陈霓于2月8日结束调查，正式回归岗位履职，案件调查工作已全部完成 [1][3][11] - 陈霓于2025年11月25日因涉嫌行贿犯罪被监察委实施留置，案件涉及跨境资金违规操作，已升级为金融监管相关案件 [3][11] - 陈霓是公司任职时间最长的元老级高管之一，自1998年加入，是唯一同时执掌执行与财务两大核心职能的高管 [4][11] 公司财务状况 - 2025年前三季度，公司归母净利润连续大幅亏损，分别为-11.37亿元、-28.09亿元和-41.15亿元，营收规模持续萎缩 [5][12] - 截至2025年9月末，公司总资产1704.65亿元，总负债高达1922.52亿元，股东权益转为负值，已资不抵债 [5][12] - 公司传统融资渠道完全关闭，已从A股退市，在老三板挂牌交易，仅能维持最基本的风险处置运转 [5][12] 债务与违约情况 - 截至目前，公司已到期未支付的债务本金合计656.23亿元 [7][13] - 其中，境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元，境内公开市场债券违约本金164.63亿元 [7][13] - 公司流动性出现“阶段性紧张”，债务违约是其最核心的生存枷锁 [6][7][15] 公司治理与运营挑战 - 实控人林腾蛟自2024年卸任董事长与法定代表人后长期滞留境外，导致核心决策长期缺位，管理层动荡频繁 [7][14] - 陈霓被调查期间，公司财务与资金条线近乎停摆，债务重组、保交楼资金统筹等关键工作缺乏统一推进，大量存量项目陷入停滞 [4][7][14] - 陈霓回归后将面临多重挑战，需同时处理债务重组谈判、保交楼资金调度以及应对不断增加的诉讼案件 [8][14] 行业政策与“保交楼”任务 - 住建部、财政部、人民银行等已出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付 [7][14] - 2026年1月，住建部宣布将开展整治房地产市场秩序3年行动，加强新建商品房预售资金监管，这意味着更严格的资金监管环境 [8][14] - 在债务压力下，阳光城的“保交楼”任务变得尤为艰巨，知情人士透露其保交楼工作正在全国有序推进 [7][14] 高管回归的影响与预期 - 陈霓的复职为这家已退市、深陷巨亏与债务违约的房企带来短暂的管理稳定预期 [3][11] - 陈霓的突然缺席曾直接导致公司财务决策、债务谈判、资金拨付等陷入阶段性停滞，本就脆弱的公司治理与外部信任进一步承压 [4][11] - 作为财务体系核心人物，陈霓的回归恰逢公司债务重组关键时期，其专业能力将在解决流动性紧张状况中发挥关键作用 [7][8][15]

公司核心业务与战略定位 - 公司立足主责主业，在风险化解工作中融入国家战略，服务实体经济，支持"保交楼、稳民生" [1] - 近两年来，公司累计保障3000余套住房顺利交付，以实干担当践行金融工作的政治性、人民性 [1] 房地产纾困项目实践 - 针对涉及利益群体复杂的房产纾困项目，公司坚持"民生优先、合规推进"原则 [1] - 在深圳某地产纾困项目中，关系到社区1400余户回迁业主的切身利益，公司通过沟通联动地方政府、管理人，协助打通工程复工、验收交付等关键环节 [1] 重大风险化解与重组案例 - 在江西某商贸行业项目中，面对涉及十余家金融机构100余亿元存量贷款、数千家小商户10余亿元售后返租款及约20万人的就业保障等问题，公司以"防风险、守底线"为目标推动方案落地 [2] - 通过实质性重组盘活开发，保障了当地20万人就业的商办市场主体稳定，并助力缓释区域金融机构风险 [2] 基础设施与民生工程建设 - 在重庆红岩村桥隧项目中，公司立足地方民生需求，经过6年攻坚完成了项目建设 [2] - 该桥隧全长约5公里，是重庆城市快速路"三纵线"的重要组成部分，横跨嘉陵江、贯通重庆四个主城区，极大改善了当地交通环境 [2]

司法审判总体情况 - 2025年吉林法院共受理各类民商事案件393,433件，审结386,016件，法定审限内结案率为95.64% [1] - 审判质效居于全国前列 [1] 知识产权与涉外司法保护 - 审结涉汽车制造、生物医药、光电信息等吉林省特色优势产业知识产权案件4,400件 [3] - 依法平等保护中外投资者合法权益，审结涉外和涉港澳台案件306件 [3] 金融与破产案件审理 - 依法审结金融类案件61,144件，涉案金额1,126亿元人民币 [3] - 持续推进旧存破产案件清理专项行动，破产审判成效显著，中通国脉重整案获评全国典型案例 [3] - 发挥“保交楼、稳民生”专班成员单位牵头作用，保障保交楼工作大局稳步推进 [3] 特色产业与生态资源司法保障 - 聚焦生态保护与服务乡村振兴，保障人参、梅花鹿、冰雪经济、黑土地等特色产业、资源健康有序发展 [3] 特殊群体权益保护 - 全年共帮助进城务工人员追索欠薪2,387万余元 [3] - 完善未成年人审判机制，吉林省高级人民法院设立未成年人保护审判庭，各中基层法院民事审判庭同步加挂未成年人保护审判庭牌子 [3] - 遏制家庭暴力，强化人格权保护，全年发出人身安全保护令及人格权侵害禁令21份 [3] 基层社会治理与法庭建设 - 推动“枫桥经验”落地生根，法庭辖区行政村和社区“无讼”覆盖率达12.13% [4] - 97.1%的法庭与综治中心建立对接机制 [4] - 全省法庭全部消灭“一人庭”，法庭社会功能更加凸显 [4]

文章核心观点 - 对许家印及恒大集团案件的处理，司法进程的缓进是基于系统性风险化解、资产追回与民生保障的综合考量，而非简单的刑事审判速度问题[1][5][8] 案件处理与司法进程的复杂性 - 许家印的持续留置配合被视为推进“保交楼”工作的关键，因其经手项目众多，资产交接与复工融资等程序需其配合，若立即审判可能导致项目彻底停滞[3] - 案件涉及高达2万亿元人民币的债务以及遍布全国的烂尾楼项目，影响数百万购房者，社会影响极其恶劣[1] - 政府处理思路是“以时间换空间”，即边复工、边重组、边调查，旨在动态中化解危机，避免因急速清算导致债务链断裂并引发金融系统风险[5] 资产追缴与债务重组 - 许家印及其家族在海外仍有大量资产未浮出水面，当前追回资产比立即审判更为重要[3] - 香港高等法院已委任清盘人作为许家印全球资产的接管人，执行一项针对其价值77亿美元全球资产的禁制令[3] - 其妻子丁玉梅名下约15.58亿元人民币的海外资产已被多地冻结，但相对于2万亿元负债规模，已查明的资产仅为百亿美元级别（约1000亿人民币不到）[3] - 恒大总负债高达2.5万亿元人民币，牵连数百家银行、上千家供应商及无数上下游企业，深度捆绑中国金融系统和实体经济[5][6] 对行业与各方的启示 - 事件标志着中国房地产行业的一个转折点，是对一个时代金融乱象的彻底清算[9] - 对购房者而言，未来选择期房需更加谨慎，应优先选择财务状况透明、口碑稳健的房企，并将“保交楼”能力作为核心考察指标[9] - 对投资者和债权人而言，事件再次警示了“风险分散”的重要性，过度依赖单一巨头或行业将暴露于巨大风险之下[9] - 公众需理解，处理此类超级复杂的经济犯罪案件，司法正义的体现方式不仅是快速审判，更在于系统性地挽回损失、修复创伤，最大程度保护民众利益与社会稳定[8][9]

文章核心观点 - 中国农业银行铜仁分行通过落实房地产融资协调机制，从供给端和需求端精准发力，以支持房地产市场稳健发展 [1] 供给端金融支持措施 - 建立绿色审批通道，对白名单房地产项目实施“优先保障、快速审批”机制，集中资源推动贷款高效落地 [1] - 协助房开公司落实用信条件，根据施工进度确保贷款应投尽投，强化项目全周期金融支持，以落实“保交楼、保民生、保稳定”目标 [1] - 近两年，新审批落地白名单房地产项目3个，投放贷款1.68亿元 [1] 需求端金融支持措施 - 持续加大个人住房贷款投放，通过进驻楼盘现场办贷以提升服务效率 [1] - 深化与市县两级公积金管理部门合作，派驻专业人员驻点服务，为群众提供便捷的公积金贷款办理渠道 [1] - 今年前10个月，新发放个人住房贷款5.6亿元，帮助1400余户家庭实现安居 [1]

项目背景与问题 - 项目为恒大集团在当地打造的明星楼盘 启动于2019年5月 受房地产行业下行及恒大风险爆雷影响陷入流动性危机 被列入政府保交楼名单[2] - 项目整体建筑面积50余万平方米 工程资金缺口近10亿元 已停工烂尾多年 导致前期认购的3952户家庭权益受损[1][2] - 地方政府纾困资金难以覆盖资金缺口 施工单位也无力垫资建设 工程全面陷入停滞状态[2] 长城资管的介入与解决方案 - 2023年11月 长城公司北京分公司通过公开竞价 受让了债权银行打包出售的该项目债权资产包[2] - 公司积极响应地方政府“保交楼”举措 与属地政府建立良好沟通机制 就专项借款等工作进行磋商论证[3] - 在合理收回相应债权款项后 公司按照政府要求及时解除了三个住宅地块的抵押 协调落实专项建设配套资金 有效填补了近10亿元工程资金缺口[1][3] - 通过上述操作 成功盘活了纾困资金 推动项目完成建设并顺利交付 助力3952户业主实现安居[1][3] 公司战略与行业影响 - “保交楼”工作是维护房地产市场稳定、保障人民群众利益的重大举措 公司积极参与房地产行业风险化解[4] - 截至目前 公司累计投放资金超百亿元 解决工程款80余亿元 兑付农民工工资约5亿元 兑付房地产企业发行理财产品15亿元 带动超1000亿元货值的存量项目实现复工复产[4] - 公司致力于打造“金融+地产”双轮驱动发展模式 深化与重点城市政府合作 计划以设立专项城市更新基金等方式 积极开展城市更新、房地产纾困等业务[4] - 此次成功化解项目风险 为后续盘活其余未开发净地奠定了良好合作基础[3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 看多玻璃主力合约，因其估值低、政策利好、库存压力缓解、技术面超跌反弹、行业供给约束强化，操作上中长期逢回调分批布局多单，短期严控仓位[2][3] - 股指期货预计调整力度不大，强势特征不改，建议继续低吸为主[5] - 黄金横盘震荡后有向上启动迹象，可尝试做多[8] - 铁矿维持宽幅震荡思路，高抛低吸[9] - 玻璃近期底部企稳，可逢低做多[11] - 甲醇多重利好下销区行情偏强[13] - 纸浆震荡判断，样本港口库存连续五周去库[16] 根据相关目录分别进行总结 玻璃 - 估值处于历史低位，当前合约价格逼近1000元/吨，接近成本线，较历史中枢折价明显，下跌空间有限[3] - 政策利好逐步传导，各地房地产纾困政策落地，支撑竣工需求，老旧小区改造等带来结构性需求增量[3] - 库存压力边际缓解，部分玻璃厂减产，冬储启动将释放库存风险，供需格局有望改善，如信义超薄玻璃东莞公司四线浮法玻璃停产冷修[3] - 技术面超跌反弹可期，价格跌破多条长期均线，空头动能释放，有技术性修复需求[3] - 行业供给约束强化，工信部严禁新增产能，长期供需错配修复将支撑价格回归合理区间[3] 股指期货 - 技术上短周期5、15分钟有背离，60分钟形态依然完好，预计调整力度不大，强势特征不改，建议继续低吸为主[5][6] 黄金 - 横盘震荡一段时间后，有向上再次启动的迹象，可以尝试做多[8] 铁矿 - 随着西芒杜项目投产，供应宽松预期发酵，需求端除出口尚有余温外，地产基建尚在寻底，内需支撑偏弱，技术面维持宽幅震荡思路，高抛低吸[9][10] 甲醇 - 截至2025年12月24日，中国甲醇港口库存总量141.25万吨，较上一期增加19.37万吨，其中华东地区累库增加20.77万吨，华南地区去库减少1.40万吨，多重利好下销区行情偏强[13] 纸浆 - 截至2025年12月25日，中国纸浆主流港口样本库存量为190.6万吨，较上期去库8.7万吨，环比下降4.4%，库存量连续五周去库，震荡判断[16]