楼市政策与市场反应 - 2025年全国已有132个城市放松楼市政策，首付比例降至15%，首套房贷利率最低达3.25% [3] - 政策宽松未显著提振成交量，合肥取消限购后商品住宅成交量仅环比增长7%，远低于2020年同期30%的涨幅 [3] - 购房者关注点从利率优惠转向项目烂尾风险和降价补偿，开发商信任度下降影响政策效果 [3][11] 房价分化与库存压力 - 全国商品房待售面积达7.82亿平方米，去化周期14个月且库存每月新增5.2% [5] - 核心城市与三四线城市房价差距扩大：上海黄浦区二手房涨0.5%，北京东城区涨0.3%，而东莞新房均价较2023年峰值跌18.3% [7] - 区域分化显著，北京通州新盘降价20%，常州奥体新城单价从1.6万降至1.35万仍滞销 [5][7] 购房者行为与市场预期 - 刚需购房者受"保价协议"刺激，成都万科公园5号因降价补偿政策成交量环比增长22% [9] - 投资需求萎缩，全国商品房平均转手周期从2019年3.2年延长至6.8年，67%二手房卖家主动降价超5% [9] - 2025年前5月全国二手房价格累计跌2.8%，牡丹江、北海等城市跌幅超5% [9] 开发商风险与市场信心 - 全国23个城市存在逾期交房项目，购房者因开发商资金问题持谨慎态度 [11] - 政策刺激效果减弱，同幅度降息对成交量的拉动从2020年30%降至2025年7% [11] - 郑州绿博新城项目开盘两年去化率仅26%，反映市场冷清 [5]

烂尾楼拍卖案例 - 桂林市临桂区一烂尾楼盘以20 3万成交 此前流拍多次 原价超6000万[1] - 竞拍需缴纳500万履约保证金 若连续两月验收不合格则不予退还[3] - 该楼盘为安置小区烂尾项目 需无偿解决13户居民安置问题 总面积超2万㎡[5] - 买家需承担前期开发商欠款213万 加上保证金合计需支付713万[5] - 要求两个月内开工 九个月内交付 否则已投入资金不予退还[6] 房地产拍卖风险 - 北京西城区1 3亿厂房以1 8万成交后被法院撤销 因债权人持有3000万债权[8] - 存在产权不清晰 债权人异议 多重抵押查封 占用拒不腾房四种情况将导致交易无效[9][10] 成功盘活案例 - 桂林枫丹丽苑附楼经6次流拍后以1701万成交 政府通过拆分资产促成交易[12] - 政府调整商住比例 减免税费 提供1700万贷款支持 吸引桂林银行预付10年租金入驻[14][16] - 形成"政府牵线 市场运作 民生优先"的烂尾楼整治模式[16] 行业现状与政策 - 桂林市存在嘉华府邸 大学城百花园等多处烂尾项目 部分逾期交付超8年[18] - 湖南怀化实施"保交楼"政策 按绿黄红三档分类处置 长沙未交付住房达26354套[20][22] - 2008-2015年房地产快速发展期遗留大量烂尾楼 主因开发商资金链断裂[20]

中国东方资产管理股份有限公司的房地产纾困实践 核心观点 - 中国东方通过创新金融模式盘活困境地产项目 有效修复房地产行业信用链条 [1][3] - 截至2025年一季度末累计支持2000余亿元存量项目复工复产 [2][3] - 典型案例包括深圳岳盟项目和长沙新力铂园项目 分别通过平稳基金和实质性重组模式化解风险 [3] 金融服务优势与"保交楼"成效 - 推动6.43万套商品房按期交付 解决农民工工资超21亿元 支付上下游款项超百亿元 [3] - 深圳岳盟项目采用"市场化法治化+政府行政赋能+产融协同"模式 化解涉众理财兑付危机 [3] - 长沙新力铂园项目注入1.90亿元专项资金 实现两千多户房产交付 [3] 低效资产盘活与城市更新 - 北京六佰本项目改造为东湖"欢乐颂"商业综合体 引入"北京数字人基地"吸引近百家数字人企业 [4] - 采用"联合小业主+政府支持+产业导入"模式 解决产权分散和物业混乱问题 [4] 民生保障与政策响应 - 参与深圳市南山区保障房项目 通过"资金链贯通+价值链修复"实现千余家庭安居 [5] - 聚焦保障性住房 城中村改造和"平急两用"公共基础设施三大工程 [5] 未来发展方向 - 将持续深耕房地产风险化解 助力"保交房"攻坚战和行业新模式构建 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃中期震荡市，短期现货成交稳定，政策提议和旺季预期助推反弹，但湖北仓单定价和高库存压制盘面，未来需房地产市场好转价格或阶段性反弹；多头交易核心支撑在政策端、现货价格低、厂家长期亏损和旺季预期；空头交易逻辑是房地产市场难实质好转，现货库存压力大 [6][7] - 纯碱趋势震荡偏弱，玻璃高库存、亏损大导致纯碱无提价空间，虽短期估值偏低、成本端或企稳、市场有乐观预期带动反弹，但现货难涨期货上涨使基差走弱，未来交割压力大；趋势核心是高产量、高库存，成本端预期变化；轻重碱价差偏低、出口好、库存集中度高为潜在支撑，需玻璃好转带动 [8] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 2025年已冷修产线总计日熔量10530吨/日 [11] - 2025年已点火产线总计日熔量11510吨/日 [12] - 潜在新点火产线总计日熔量14600吨/日 [14] - 未来潜在老线复产总计日熔量8130吨，主要集中在华南、西南 [15] - 潜在冷修产线总计日熔量6900吨/日 [17] - 玻璃行业上半年预计减产空间有限，当前在产产能15.7万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日，近年来低位产能14.8 - 15万吨/日 [19][21] 玻璃价格与利润 - 本周玻璃成交基本稳定，大部分价格变化不大，沙河部分涨价10元/吨，沙河1130 - 1180元/吨左右，华中湖北地区1000 - 1100元/吨左右，华东江浙地区部分大厂1220 - 1360元/吨左右 [27][31] - 期货反弹，基差偏弱，月差持稳，近月仓单因素影响下月差偏弱 [33][35] - 玻璃利润方面，石油焦利润 - 101元/吨左右，天然气与煤炭燃料利润 - 199 - 82元/吨左右；以煤炭为燃料装置利润86元/吨，以天然气为燃料装置利润 - 188元/吨，以石油焦为燃料装置利润 - 85元/吨 [38][41] 玻璃库存及下游开工 - 近期玻璃成交相对稳定，大部分地区库存小幅下滑，现货成交较此前略有走强，各地库存都略有下滑 [44] - 华东地区价格下滑，区域价差收缩，浙江与湖北、河北价差变化体现这一情况 [45][46] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 光伏玻璃价格下滑，近期订单跟进量稍减，厂家出货一般，库存持续增加；2.0mm镀膜面板主流订单价格10.5 - 11元/平方米，环比下滑2.27%，较上周跌幅收窄4.11个百分点；3.2mm镀膜主流订单价格18 - 19元/平方米，环比下滑2.63%，较上周跌幅收窄1.17个百分点 [53][55] - 随着市场逐步走弱，未来光伏玻璃或再次进入减产周期；截至7月初实际产能9.4万吨/日左右，样本库存天数约34.62天，环比增加6.80%，较上周增幅扩大0.44个百分点 [57][58] 纯碱供应及检修 - 纯碱开工变化不大，目前潜在检修量不大，部分厂家开工负荷率不同；产能利用率81.32%，上周82.2%；当前重碱周度产量来到39.6万吨/周，高产量、高库存背景下，需厂家加大减产力度或地产产业链恢复带动玻璃需求，目前玻璃无力扩大对纯碱需求，重碱产量超玻璃厂刚需 [66][68] - 纯碱库存181万吨左右，其中轻质纯碱80.5吨，重质纯碱100.5万吨 [69][70] 纯碱价格、利润 - 沙河、湖北名义价格1200 - 1300元/吨左右，本周价格变化不大 [76][80] - 高产量、高库存使近月压力大，现货不跌，基差略强，月差压力较大，近月压力源自交割压力、贸易压力，本质是玻璃弱势而纯碱产量偏高 [82][85] - 华东（除山东）联碱利润 - 12.5元/吨，华北地区氨碱法利润 - 62元/吨 [88] - 中国纯碱拟在建项目包括远兴能源二期、中盐青海碱业等公司，产能及预计投产时间各有不同 [84]

公司动态 - 融创中国董事局主席孙宏斌时隔两年首次现场参加2024年度股东周年大会 此前两年均通过线上参与 [2] - 孙宏斌在股东大会上表示"融创最困难的时候已经过去了" 并展现出对公司未来发展的信心 [2] - 知情人士透露孙宏斌选择此时亮相是因为公司处于明确向好的态势 多项工作取得进展 [2] 债务重组进展 - 融创中国已完成境内债重组 涉及154亿元债券 成为行业首家完成境内公司债券整体重组的房企 [3] - 境外债二次重组已获得75%债权人支持 涉及95.5亿美元债务 计划全部转股 [3] - 境外债重组召集聆讯将于9月15日在香港高等法院召开 完成后将基本实现境外债务清零 [3] - 公司已达成41亿元贷款展期 并通过多种渠道寻求新增融资 [5] 项目运营情况 - 2024年在全国84个城市交付约17万套房屋 近三年累计交付66.8万套 [6] - 2025年计划交付6万套房屋 基本完成全部保交楼工作 [6] - 上海外滩壹号院项目2025年累计销售超170亿元 成为全国单盘销冠 [6] - 北京融创壹号院项目两周累计认购25套 销售额达9亿元 [6] 发展战略 - 未来将聚焦核心一二线城市 如北京、上海、西安、重庆等 不再分散布局 [7] - 经营性业务融创服务和文旅项目开始贡献收入 预计未来两三年运营业务将有较大突破 [7] - 公司明确降杠杆战略 认识到杠杆过高带来的风险 [7] 财务表现 - 2024年上半年累计实现合同销售金额235.5亿元 销售面积72.1万平方米 [8] - 孙宏斌预计公司2024年表现将优于2023年 [7][8]

保交楼项目监管不力事件 - 福州市住建局通报招商银行福州分行在"世茂云浦公馆"项目中未履行预售资金监管职责 导致1 3亿元监管资金被法院划扣 影响工程款支付和业主办证税款缴纳[2][4] - 招商银行福州分行被暂停新增预售资金监管业务 直至配合完成保交楼后续工作[5] - 中航信托作为"榕心江来"项目股东方(持股60%) 消极拖延白名单融资工作 已被两家信托公司托管[7] 涉事项目具体情况 - 世茂云浦公馆项目监管资金在安商房回购款到账后1小时内被法院全额划扣 违反最高法关于保交楼项目资金"可冻结不可划扣"的规定[2] - 榕心江来项目因中航信托不作为导致融资停滞 引发业主群访事件[7] 政策背景 - 最高法等部门明确要求法院对预售资金监管账户采取保全措施时 需确保工程款拨付和项目竣工交付[8] - 保交楼 白名单 去库存已成为近两年房地产行业核心工作方向[8]

保交楼项目资金监管问题 - 世茂云浦公馆项目1.3亿元监管资金到账后不到1小时被债权人申请划走 [1][2] - 招行福州分行未履行预售资金监管职责 导致工程款和税款无法支付 [2] - 福州市住建局已暂停招行在当地新增预售资金监管业务 [2][3] 金融机构违规行为 - 招行福州分行在收到住建局函告后仍协助法院划扣监管账户资金 [2] - 中航信托作为榕心江来项目大股东(持股60%)消极拖延白名单融资工作 [3] - 中航信托已被建信信托和国投泰康信托两家机构托管 [3] 保交楼政策执行 - 最高法规定预售资金监管账户可司法冻结但不可划扣 [2][5] - 保交楼项目资金应优先用于支付工程款和保障交房 [5] - 金融机构未落实保交楼政策导致项目停工和群体性事件 [3][4] 项目影响 - 世茂云浦公馆项目因资金被划扣无法完成保交楼工作 [2] - 榕心江来项目因融资问题导致业主群访事件 [3] - 两个项目问题均已影响当地社会稳定 [2][4]

保交楼项目通报事件 - 福州市住建局通报中航信托在"榕心江来"保交楼项目中消极不作为 拖延"白名单"融资工作 导致项目进度受影响并引发业主群访 [1] - 中航信托持股福州俊德辉房地产开发有限公司60% 该公司存在经营异常 失信被执行人和限制高消费等风险信息 [1][4] - 福州俊德辉房地产开发有限公司注册资本4 1亿元 穿透后股东包括旭辉集团 [1][2] 金融机构托管情况 - 中航信托已被建信信托和国投泰康信托托管 委托服务自2025年4月18日开始 债权债务关系不变 [7] - 中航信托注册资本64 66亿元 主要股东为中航投资控股(84 42%)和华侨银行(15 58%) 中航投资由中航产融控股73 56% [7] - 中航产融已主动终止股票上市 5月27日摘牌 公司经营面临重大不确定性 [7] 预售资金监管问题 - 招商银行福州分行因监管不力导致世茂云浦公馆项目1 3亿元预售资金被法院划扣 影响工程款支付和业主办证 [8] - 福州市住建局暂停招商银行在该市新增预售资金监管业务 直至其配合完成保交楼后续工作 [8] 公司基础信息 - 福州俊德辉房地产开发有限公司成立于2021年3月 注册资本4 1亿元 属于大型房地产开发企业 2024年员工数为0人 [4]

福州市住建局通报中航信托保交楼工作不作为事件 - 福州市住建局通报中航信托在"榕心江来"保交楼项目中态度消极 拖延"白名单"融资工作 影响项目复工复产进度[1] - 中航信托占项目公司福州俊德辉房地产开发有限公司60%股份 已被建信信托和国投泰康信托托管[1][2] - 中航信托的不作为导致业主群访事件频发 影响社会稳定 违反国家"保交楼、保民生、保稳定"政策精神[1] 福州俊德辉房地产开发有限公司股权结构 - 公司成立于2021年 注册资本4.1亿元 中航信托持股60% 福州兴卓商务咨询有限公司持股40%[2] - 福州兴卓商务咨询有限公司背后股东为旭辉集团 公司目前存在经营异常、失信被执行等多项风险[2] - 中航信托注册资本64.66亿元 由中航投资控股持股84.42% 华侨银行持股15.58%[2] 中航信托托管及母公司情况 - 中航信托与建信信托、国投泰康信托签订《委托服务协议》 自2025年4月18日起提供日常经营管理服务[2] - 母公司中航产融于2023年3月宣布主动终止股票上市 5月27日正式摘牌 公告称公司经营面临重大不确定性[3] 招商银行福州分行预售资金监管问题 - 招商银行福州分行因监管不力导致世茂云浦公馆项目1.3亿元安商房回购款被法院划扣[4] - 资金划扣导致工程款无法支付 业主办证税款无法缴纳 影响保交楼工作进度[4] - 福州市住建局暂停招商银行新增预售资金监管业务 直至完成保交楼后续工作[4]

董事会会议情况 - 公司第八届董事会第十次会议于2025年6月25日以通讯表决方式召开，应出席董事9人，实际出席9人，符合法律法规及公司章程规定 [2] - 会议审议通过两项议案：为漯河市郾城建设投资有限公司融资提供担保（9票同意）及召开2025年度第四次临时股东会（9票同意） [3][4] 对外担保事项 - 担保背景：为子公司漯河盛旭的"锦绣江南"保交楼项目，由漯河市政府平台公司郾城建投作为贷款主体申请不超过1.63亿元银团贷款，期限不超过36个月 [9] - 担保结构：漯河盛旭提供资产抵押及连带责任担保，修武荣盛提供资产抵押，信阳荣阳提供连带责任担保 [9][12] - 被担保方郾城建投为国有独资企业，2024年末总资产5.6亿元，负债4.4亿元，营收30万元，信用状况良好 [11] 股东会安排 - 2025年度第四次临时股东会定于7月11日以现场+网络投票方式召开，股权登记日为7月7日 [18][20][22] - 主要审议对外担保议案，网络投票通过深交所交易系统（7月11日9:15-15:00）或互联网系统（需身份认证）进行 [21][39] - 登记要求：股东需在7月8-9日提交身份证件、持股证明等材料，异地股东可传真或邮寄登记 [26][28] 公司担保现状 - 截至公告日，公司实际担保总额429.11亿元，占最近一期经审计净资产的288.87%，其中对合并报表外单位担保85.4亿元（占比57.49%） [14]