来源：中国新闻周刊 记者：赵越 保交楼新尝试 最近，广州黄埔区开始向部分烂尾楼业主发放房票。此前，房票被广泛用于拆迁旧改的安置工作中，而 将房票用在保交楼上，尚属首次。 据悉，升龙·学府上城的业主是首张保交楼房票的使用者，该房票价值300.4万元。该业主凭借这一房 票，兑换黄埔区仕林苑的一套建筑面积约113平方米的新住宅。 保交楼房票的亮点之一是"等价置换"原则，按照业主此前支付的房屋总价，抵扣"房源超市"房产所应付 的价格。 "保交楼"新思路 据悉，此次可兑换房票的停工楼盘，是广州黄埔区的升龙·学府上城和实地常春藤的部分停工住宅。 以升龙·学府上城为例，2021年，升龙·学府上城首次开盘。整体看，全盘均价3万—3.1万元/平方米，其 中大户型价格最高达3.6万元/平方米。但不少业主在购房半年后发现该楼盘陷入停工。此后数月，尽管 黄埔区住房和城乡建设局对该项目发布多次警示通报，但项目进度仍然远远不及预期。 实地常春藤同样是大型住宅项目，分多期开发，但该楼盘开发商实地集团在2021年便出现现金流紧张的 状况，此后部分楼栋无法如期交付。据了解，该项目5期的5栋、6栋目前仍然是在建的状态。 据知情人士透露，开发商资 ...

开栏语 党的二十届四中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，为金融高质量发展锚定方向。为深入学习贯彻党的二 十届四中全会精神，深圳金融微信公众号开设《金融党建圳先行》专栏，持续面向深圳金融系统各基层党组织征集优秀案例，聚焦以党建引领推动金融高 质量发展的经验做法，切实把学习贯彻党的二十届四中全会精神转化为推动深圳金融高质量发展的实践成果。 联系电话：0755-88125112 投稿邮箱：jrgwb@shenzhen.gov.cn 联系人：王老师 党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，要坚持统筹发展和安全，在发展中固安全，在安全 中谋发展，强化底线思维，有效防范化解各类风险。深圳资产管理有限公司党总支（以下简称"公司党总支"）积极投身金融"五篇大文章"的具体实践，围 绕"为地方政府解围、为金融机构解难、为实体企业解困、为新兴产业解忧"的战略核心定位，积极发挥"金融稳定器和安全网"作用，为深圳金融高质量发 展贡献力量。 强化政治引领 把准服务大局定盘星 公司党总支始终将政治建设摆在首位，通过领导带头学、聚焦重点学、立体推进学等 ...

制造业PMI - 2025年11月制造业PMI录得49.2%，较10月回升0.2个百分点，但已连续第八个月位于50%荣枯线下方，复苏基础不牢固 [1][6] - 生产指数重回临界点至50.0%，但新订单指数为49.2%，供强需弱格局未变 [1][6] - 大型企业PMI通常维持在扩张区间，受益于重大项目和基建托底，而中小型企业表现较差，尤其是房地产供应链下游的建材、家居等行业 [1][6] - 新出口订单指数从47.3回升至48.1，显示中美关税休战提振了部分询单量，但实际增量或存在时滞 [1][6] 工业生产 - 11月规模以上工业增加值同比预计在5%附近，与10月基本持平，增速处于近两年相对低位，但体现了工业体系的韧性 [2][7] - 产业结构剧烈切换，“新三样”正在填补“旧三样”留下的增长缺口，行业间分化剧烈 [2][7] - 汽车制造业增加值同比预计保持高增，年末是车企传统冲量期，排产积极性极高 [2][7] - 电子、通信设备及航空航天制造业保持相对较高增速，在中美科技博弈背景下，国产替代逻辑强化，半导体、精密仪器等领域呈现独立增长曲线 [2][7] - 黑色金属冶炼、非金属矿物制品（水泥、玻璃）等行业继续处于负增长或零增长边缘，受房地产新开工面积大幅下降影响，螺纹钢、水泥需求断崖式下跌，产能利用率维持低位 [2][7] 消费市场 - 11月社会消费品零售总额增速预计保持相对低速，约为2.8% [3][8][9] - 2025年双十一全网销售额达1.619万亿元，同比增长12.3% [3][8] - 粮油调味、个人护理等刚需品类增长稳健，美妆、服饰等非必需品增长更多依赖大幅折扣 [3][8] - 家电品类成为最大亮点，销售额达2668亿元，主要得益于国家及地方层面的家电以旧换新补贴政策 [3][8] - 11月乘用车零售销量预计同比下降7.0%，新能源车渗透率虽逼近60%，但其增量无法覆盖燃油车销量下跌的缺量 [3][8] 固定资产投资 - 11月固定资产投资增速预计仍偏弱，累计同比预测为-2% [4][5][9] - 房地产是拖累投资的核心负向因子，11月百强房企单月销售额同比大幅下降36%，万科债券展期风波冲击市场信心，房企融资性现金流偏紧，策略聚焦“保交楼” [4][9] - 基建投资预计维持低速，10万亿元化债计划核心是“置换存量债务”而非“新增债务”拉动基建，地方政府对新项目立项和开工极其审慎 [4][9] - 制造业投资预计维持相对较高增速，主要集中在设备更新和高技术产业扩产，但受制于整体需求不足和利润下滑 [4][9] 进出口贸易 - 11月出口（美元值）同比增速预计约为3%，进口同比增速预计约为2.5% [5][9] - 11月10日中美达成贸易休战协议，美方将芬太尼相关关税从20%降至10%，并暂停部分关税升级；中方暂停对美稀土出口管制及部分反制关税 [12] - 出口未大幅上行原因包括：协议达成前“抢出口”效应回吐透支了发货量、全球总需求疲软、政策传导存在时滞 [12] - 进口韧性关键支撑来自中国迅速恢复对美国农产品采购，10月30日至11月28日期间签署了超过190万吨美国大豆采购协议，同时部分医疗物资、关键零部件关税下调也刺激了进口回流 [13] 价格指数 - 11月CPI同比预计回升至0.7% [5][9][16] - 鲜菜、鲜果价格因天气因素及成本增加同比大幅上涨，但猪肉价格同比跌幅依然较深，能源价格对CPI拖累再度扩大 [16] - 11月服务业PMI为49.5%，比上月下降0.7个百分点，服务消费对核心CPI贡献减弱，但金价上涨继续支撑核心CPI [16] - 11月PPI同比预计为-2.1%，与10月持平 [5][9][17] - 原油价格走弱拖累PPI，但螺纹钢、有色金属、煤炭等工业品价格同比改善明显，多晶硅、碳酸锂等新兴经济产品价格改善幅度更大，对PPI拉动效果强于传统工业品 [17] 财政收支 - 11月一般公共预算收入累计同比预计为0.9%，支出累计同比预计为2.2% [5][9][18] - PPI连续改善对税收增速有持续拉动作用，但生产转入淡季对增值税、消费税等有所拖累 [18] - 年末财政支出力度整体偏弱，但由于去年同期基数下降及稳增长必要性，支出增速预计出现小幅反弹 [18] - 受地产销售和投资疲弱影响，11月土地成交表现大幅弱于9-10月，政府性基金收入增速预计继续下降，支出增速预计温和回升 [18][20] 国际资本流动 - 10月债市外资流动回暖，外资购债净流入约301亿元，港股通资金流入边际放缓 [5][23] - 展望11月，人民币汇率在月底突破7.10关口，升值预期确立，预计带动债市外资流入持续回暖，预测债券市场流入350亿元，陆股通流入1219亿元 [5][23] - 海外市场对美联储12月降息预期出现反复调整，美元指数维持在99附近窄幅波动，港股调整后资金流入或扩大 [23]

公司债务重组完成 - 境外债务重组计划于12月4日获香港高等法院正式批准，12月5日完成法院认许及登记，标志着计划生效 [3][4] - 境外债务重组方案涉及金额约177亿美元，削债比例约66% [4] - 境内债务重组所涉9只债券方案均已获债权人会议通过，涉及金额约137.7亿元人民币 [3][4] - 境内外债务重组合力下，公司整体降债规模预估将超过900亿元人民币 [3][5] 公司治理与人事变动 - 公司发生重大人事变动，总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职 [3] - 新任总裁将全面统筹集团各业务板块工作，组织搭建并落地经营管理体系，确保战略部署有效达成 [3] 重组带来的财务影响 - 债务重组后，新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%～2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年 [5] - 未来五年内公司无集中兑付压力，偿债压力骤减 [5] - 确认最高约700亿元人民币重组收益，将增厚净资产，显著改善资产负债表 [5] 公司经营现状与战略转向 - 公司业务重心将从债务重组与保交楼，转向资债修复与正常经营 [6] - 截至10月份，公司今年累计交付量已超13万套，过去三年多累计交付量推高至180万套以上 [6] - 若计划顺利，公司将于2025年大致完成整体保交楼任务 [6] - 今年前11个月，公司实现权益合同销售金额合计为303.1亿元人民币，同比下降30.69% [7] - 公司经营思维将从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营，聚焦“好房子”建设和城市更新 [7] 行业债务重组趋势 - 当前房企债务重组模式已发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 [4] - 根据各家房企公布的重组方案初步估算，多数房企削债比例在60%～70% [4] - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元人民币 [8]

公司资产与债务隔离操作 - 公司前关键人物通过“技术性离婚”以将核心资产与公司债务进行隔离[4] - 公司债务危机期间，前关键人物关联公司向其及家人支付超过60亿股息[6] - 前关键人物通过海外离岸公司持有股权、在瑞士及新加坡银行存储资金，并在加拿大、香港等地持有豪宅，形成精密离岸资产布局[6] 全球资产冻结与法律追偿 - 前关键人物存于瑞银等银行的15亿海外存款已被冻结[2][8] - 其在伦敦、温哥华、香港等地的33套豪宅被多地法院锁定或贴上封条[2][8] - 其设立的2.39亿家族信托被法院认定为“恶意避债”而无效[8] - 香港清盘人正申请“追回令”，旨在将60亿股息定性为“违规付款”以用于公司项目[10] 行业影响与资金缺口 - 公司债务危机导致全国超300万购房者受困于烂尾楼，保交楼资金缺口达数千亿[10] - 若60亿股息被成功追回，可支持上百个停工项目复工，为数万家庭带来希望[10] - 行业事件提示需警惕高负债上市公司大额分红、实际控制人使用不透明离岸架构以及房企美元债利率异常飙升等信号[12]

国家层面收购存量商品房政策 - 国家正通过专项债等工具推进收购存量商品房，被形象称为“国家队进场” [1] - 截至2025年6月末，已有25个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地，总金额超4700亿元 [1] - 2025年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向是土地收储和收购存量商品房 [1] 具体操作方式 - 地方政府直接收购开发商库存商品房，例如张家界针对保障性住房对象推出专属特价房源并给予100%契税补贴 [3] - 通过专项借款进行操作，例如广西提出2025年力争收购存量商品房2.5万套 [3] - 举措旨在缓解房地产企业库存压力并加快保障性住房筹集速度 [3] 当前房地产市场现状 - 2025年1—10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7% [5] - 同期新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6% [5] - 积极信号为全国商品房待售面积截至10月末为75606万平方米，比9月末减少322万平方米，已连续8个月减少 [7] 楼市支持政策组合 - 2025年以来全国已有超过210个城市合计出台约550条楼市支援政策 [7] - 政策包括购房补贴，如杭州余杭区对购买新建商品住宅家庭给予每套3万元补助 [7] - 房贷政策方面，5年以上首套公积金贷款利率降至2.60%，5年期以上LPR降至3.50%，均为历史最低水平 [7] - 限购优化如广州拟全面取消限购、限售、限价政策，以及住房“以旧换新”如珠海提供最高3万元专项补贴 [7] 保交楼工作推进 - 国家、省、市成立三级工作专班按照“一楼一策”推进分类处置 [9] - 对符合条件的房地产开发项目通过城市房地产融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持 [9] - 截至目前全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房实现交付 [9][11] 当前房价表现与市场分化 - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市下降0.4%，三线城市下降0.5% [11] - 市场分化明显，上海、杭州等核心城市新房价格逆势上涨，分别录得0.4%的环比涨幅 [11] - 上海新房价格同比上涨5.9%领涨全国，其新房价格自2022年6月以来环比已连续上涨30个月 [11][13] 未来市场预测 - 业内预计若稳市场政策持续发力，2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳 [14] - 未来房价上涨的三大核心信号包括政策定位从“放松”转向“鼓励”、经济拐点出现、热点城市供求关系逆转 [14] - 核心城市因持续吸纳年轻人口将带来源源不断的购房需求，市场底部特征已逐渐明显 [14][16]

文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

股价表现 - 2025年11月19日华夏幸福股价触及涨停，涨停价为3.64元，涨幅达9.37% [1] - 当日公司总市值为141.68亿元，流通市值为140.94亿元，总成交额为30.56亿元 [1] 债务重组与经营进展 - 公司累计完成1926.69亿元金融债务重组，占总债务的87.9%，并获得利息减免202.03亿元，极大缓解了债务压力 [2] - “保交楼”工作基本完成，住宅项目已全部交付，仅剩4个公寓项目待交付，稳定了市场预期 [2] 业务转型与行业环境 - 公司在产业新城服务转型上取得进展，新增18家入园企业，签约投资额达136.6亿元，并在市场化区域引入10个产业项目 [2] - 近期房地产行业获得政策支持力度加大，多项政策旨在促进市场平稳健康发展，公司转型契合行业趋势 [2] - 房地产开发板块在2025年11月19日表现活跃，多只个股上涨形成板块联动效应 [2] 资金流向 - 2025年11月18日龙虎榜数据显示总成交额34.66亿元，总买入2.84亿元，总卖出2.15亿元 [2] - 此前11月13日出现游资和外资净买入情况，显示资金关注度较高，大量资金参与推动股价涨停 [2]

银行直接销售房产的背景与动因 - 银行在兰州、广东等地通过线上平台直接挂牌“直供房”，房源具有显著价格优势和清晰产权属性 [1] - 此现象源于经济下行压力与房地产市场深度调整，导致个人按揭贷款断供与开发贷款违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍房处置渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率居高不下，资产价值在漫长处置周期中持续贬损 [1] - 银行主动卖房是化解自身风险、响应“保交楼、稳民生”政策、避免资产贱卖并维护市场稳定的举措 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度，印证行业处置模式转型 [1] 银行直接销售房产的益处 - 对银行而言，直接卖房能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值 [2] - 对购房者而言，“直供房”成交价普遍低于市场价16%—31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务，解决了法拍房需全款支付的痛点 [2] - 对市场而言，不良资产的有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为房地产市场健康发展筑牢缓冲垫 [2] 银行直接销售房产面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡的问题 [3] - 房产合理评估、公平定价以及有效防范内部人员以权谋私对银行内控管理提出更高要求 [3] - 出售房产若在产权、物业费缴纳等方面存在瑕疵，一旦出现交易纠纷将直接损害银行声誉 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某“直供房”集中小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] - “银行直供房”成交量占全国二手房交易总量不足1%，且多集中在三四线城市或近郊，难以撼动整体房价体系 [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立“特殊资产事业部”，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者，实现风险共担与收益共享 [4] - 对于暂时难以出售的房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房的模式盘活资产，契合“租购并举”政策导向 [4] - 针对“保交楼”相关项目，银行与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资，助力住房按时交付 [4] - 构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系是长远之道，银行应立足金融主业，通过与AMC、科技公司、地方政府深度协作化解风险 [4]

银行不良资产处置模式转型 - 金融机构不良资产处置正从被动清收向主动管理转型 [1] - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"以主动化解风险 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度 [1] 银行下场卖房的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] - 此举旨在化解银行自身风险，响应保交楼和稳民生政策，避免资产贱卖并维护市场稳定 [1] 银行直接卖房的优势 - 对银行而言能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称和法律纠纷 [2] - 对购房者而言，"直供房"成交价普遍低于市场价16%至31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务 [2] - 对市场而言，不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康发展提供缓冲 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对银行内控管理提出更高要求，需防范房产评估定价不公及内部人员以权谋私 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可改造为长租公寓或保障性租赁住房，契合租购并举政策导向 [4] - 针对保交楼项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]