报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 报告核心观点 - 中国房地产市场正经历从新房到二手房再到租房的转变，租金需求增加但供给过剩依然存在 [1][3] - 保障房大量供应对商品住宅市场形成压力，十四五规划计划建设870万套保障房，每年约占新房成交的20% [1][3] - 新发展模式包括好房子、优化保障房供给和取消预售制度，取消预售将使民营开发商难以维持地产开发 [1][3] - 中国内地高端零售业有恢复迹象，受益于股市向好、金价上涨及国产品牌崛起 [1][3][4] - 香港住宅租金过去两年每年增长约5%-6%，主要因高才通和优才通政策吸引人才 [1][9] - 稳定房地产市场需国家收储以减轻保障房供给对租金的影响，并降低按揭利率 [2][14][15] - 房价变化是判断市场走势的关键指标，关系居民财富和金融风险 [2][16] 中国内地房地产市场 - 住宅租金仍在下降，但下降幅度比去年有所减少 [3] - 一线城市租售比较低，大约为1.8%，而按揭利率约为3.1%，房价不涨即亏损 [1][3] - 高端豪宅盘的需求可能会有所增加，但整体开发项目数量将减少 [3] - 未来三年购物中心供给预计减少，将提升商场的话语权，有助于提高租金收入 [4] 香港住宅市场 - 当前香港住宅市场的租售比大约为3.7%，按揭利率则降至3.3%至3.4% [10] - 根据过去20年历史数据，只要按揭利率低于租售比，房价通常会趋稳 [10] - 预计2025年香港房价将持平，而2026年将增长0%至5% [11] - 未来几年私人住宅供应将逐步减少，但需关注保障房供给增加对租金增长的影响 [11] 香港商业地产市场 - 香港写字楼市场需求有所增加，金融行业占据60%的需求份额 [12] - 预计中环写字楼租金将在2026年见底并逐渐回稳，但其他地区如九龙东等地可能继续下跌3%至5% [12] - 香港零售地产面临国产品牌崛起、深圳退税政策以及电商冲击三大挑战 [13] - 高端零售短期内有所改善，但长期仍存在结构性问题 [13] 开发商与估值 - 港股开发商的估值普遍偏低，大部分公司市净率（PBV）远低于0.1倍 [8] - 通过分拆到公募基金和私募基金，可以实现境内外价差套利，从而进行估值重估 [8]