报告行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 行业基本面情况以及国际形势或使得"巩固房地产市场止跌回稳的有力措施"等表述更值得关注 [4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点 [4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征 [4] - 相较于"博弈"基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转 [4] 新房网签情况 - 10月1日-9日，样本城市新房网签面积同比大幅下降40%，降幅较9月扩大37个百分点 [3] - 分城市能级看，一线城市同比下降27%，二线城市同比下降43%，三线城市同比下降44% [3] - 10月1日-9日新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [11] 二手房网签情况 - 10月1日-9日，样本城市二手房网签面积同比下降49%，由正转负，较9月下降63个百分点 [3] - 分城市能级看，一线城市同比下降53%，二线城市同比下降50%，三线城市同比下降43% [3] - 10月1日-9日二手房网签面积环比低于过去4年同期水平 [15] - 二手房日均网签面积低于2019年和2021-2024年同期水平，但高于2020年同期水平 [18] 土地市场情况 - 2025年1-9月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-8月收窄1个百分点至-9% [21] - 2025年1-9月，全国累计土地成交楼面均价同比增幅较1-8月收窄6个百分点至+17% [21] - 2025年9月单月，全国土地成交建筑面积同比转正至+1%，成交楼面均价同比下降9% [21] - 2025年9月，全国土地流拍率较上月下降13.0个百分点，土地溢价率较上月下降1.1个百分点 [23][27] - 2025年9月，全国土地出让金同比降幅较8月收窄21.9个百分点至-8.1% [28] 库存与去化情况 - 2025年8月，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较7月下降 [31] - 2025年8月，推盘未售去化周期较7月上升 [31] - 分城市能级看，2025年8月一线、二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降，但去化周期均较上月上升 [34] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年8月，北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大；上海二手价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [4][41] - 截至2025年9月，12个样本城市平均带看人数环比在8月+2.8%的基础上转负至-3.3%，同比增幅较8月收窄4.4个百分点至15.3% [4][42] - 截至2025年9月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从8月的5.8%下降0.2个百分点至5.6%，同比降幅较8月扩大13.0个百分点至-14.6% [4][50] - 根据流动性前瞻指标判断，截至2025年10月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄 [4][48] 估值与市场表现 - 当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [4] - 房地产板块在24年9-10月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间，部分股票价格仍在相对低位 [4] - 行业指数近1个月绝对表现3.4%，近6个月绝对表现21.5%，近12个月绝对表现22.9% [7]

美国成屋销售市场概况 - 2025年4月美国成屋销售环比下滑0.5%，经季节调整后的年化销售总量为400万套，较去年同期下降2% [1] - 全美成屋销售价格中位数同比上涨1.8%至41.4万美元，创4月份历史新高，连续第22个月同比上涨 [1] - 4月份成屋库存达145万套，环比大增9%，同比上涨20.8%，为近五年来最高水平 [1] - 以当前销售速度计算，库存相当于4.4个月的供应量，较3月的4.0个月和去年4月的3.5个月均有上升 [1] 区域与物业类型表现 - 东北和中西部地区房价上涨，南部和西部略有下降 [1] - 独栋住宅销售年化为363万套，环比下降0.3%，同比减少1.4%，中位数房价上涨1.7%至41.8万美元 [2] - 公寓及合作公寓销售年化为37万套，环比下降2.6%，同比减少7.5%，中位数房价上涨1.4%至37.01万美元 [2] 购房者结构与市场动态 - 4月首次购房者占比34%，高于3月的32%和去年同期的33%，但年均首次购房者占比仅为24%，为历史最低水平 [2] - 现金购房比例降至25%，低于3月的26%和去年同期的28% [2] - 投资者和度假型购房者占比维持在15%，略低于去年同期的16% [2] - 房产平均上市时间为29天，较3月的36天下降，但仍高于去年同期的26天 [2] 抵押利率与需求潜力 - 30年期固定抵押贷款平均利率为6.81%，较前一周的6.76%略有上升，但仍低于一年前的7.02% [2] - 市场存在大量被压抑的购房需求，按揭利率明显下降可能迅速释放需求 [1]