报告行业投资评级 - 推荐（维持） [4] 报告的核心观点 - 房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境或更早改善 [2][38][99] - 现房销售政策大概率试点推进，新模式助优质公司构筑“护城河” [2][38][99] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间 [2][38][99] - 关注房企风险溢价修复三条主线及相关企业，也可关注物业企业 [2][38][99] 各部分总结 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值26178亿元，占比3.0%；流通市值24755亿元，占比3.2% [4] 行业指数表现 - 1个月绝对表现-5.1%，6个月-11.5%，12个月19.0%；相对表现1个月-3.8%，6个月-9.4%，12个月9.2% [6] 销售情况 - 5月单月销售面积基期调整同比增速-3.3%，整体新房市场热度低位震荡回落，库存及新增供应收缩压制销量，购房意愿受收入和房价预期影响 [8][14][15] - 6月1 - 12日销量同比较5月上升3pct至-10%，可关注存量政策及降息对销售的带动 [8][16] - 居民购买能力方面新增存款及余额同比回落，购买意愿方面货币活化指数回升 [15] 竣工、新开工及开发投资情况 - 5月竣工面积基期调整同比增速-19.5%，预计竣工同比在26年下半年前偏低；新开工面积基期调整同比增速-19.3%，跌幅在25年上半年逐步收窄，中期或呈紧平衡 [8][39][40] - 5月房地产开发投资金额基期调整同比增速-12.0%，投资同比与施工面积同比回落，去库存或是房企重要目标 [2][53] 到位资金及房价情况 - 5月单月到位资金基期调整同比增速-10.1%，“国内贷款”同比增速高于“新开工”，“自筹资金”与“新开工”趋势一致，“销售类到位资金”与“销售金额”同步回落 [2][64] - 5月末房地产资金链指数回落至111%，处于历史较低水平，部分企业资金面有望改善 [2][65] - 5月70城新房房价环比-0.22%，二手房房价环比-0.50%，整体房价环比跌幅扩大 [2][11][80]

美国成屋销售市场概况 - 2025年4月美国成屋销售环比下滑0.5%，经季节调整后的年化销售总量为400万套，较去年同期下降2% [1] - 全美成屋销售价格中位数同比上涨1.8%至41.4万美元，创4月份历史新高，连续第22个月同比上涨 [1] - 4月份成屋库存达145万套，环比大增9%，同比上涨20.8%，为近五年来最高水平 [1] - 以当前销售速度计算，库存相当于4.4个月的供应量，较3月的4.0个月和去年4月的3.5个月均有上升 [1] 区域与物业类型表现 - 东北和中西部地区房价上涨，南部和西部略有下降 [1] - 独栋住宅销售年化为363万套，环比下降0.3%，同比减少1.4%，中位数房价上涨1.7%至41.8万美元 [2] - 公寓及合作公寓销售年化为37万套，环比下降2.6%，同比减少7.5%，中位数房价上涨1.4%至37.01万美元 [2] 购房者结构与市场动态 - 4月首次购房者占比34%，高于3月的32%和去年同期的33%，但年均首次购房者占比仅为24%，为历史最低水平 [2] - 现金购房比例降至25%，低于3月的26%和去年同期的28% [2] - 投资者和度假型购房者占比维持在15%，略低于去年同期的16% [2] - 房产平均上市时间为29天，较3月的36天下降，但仍高于去年同期的26天 [2] 抵押利率与需求潜力 - 30年期固定抵押贷款平均利率为6.81%，较前一周的6.76%略有上升，但仍低于一年前的7.02% [2] - 市场存在大量被压抑的购房需求，按揭利率明显下降可能迅速释放需求 [1]