核心观点 - 光大证券维持华润置地"买入"评级 但下调2025-2027年归母净利润预测至247.4/252.7/255.3亿元 原预测为262.5/281.5/289.3亿元 [1] - 公司销售金额同比下降但销售均价显著提升 1-8月合同销售金额1368亿元同比下降12.0% 上半年销售均价2.68万元/平方米同比提升11.9% [1][2] - 资产运营板块稳健增长 2025年上半年营业收入121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% [3] - 财务结构稳健 截至2025年6月现金储备1202.4亿元 加权平均融资成本降至2.79%维持行业最低水平 [4] 销售表现 - 2025年8月合同销售金额132亿元同比下降13.2% 销售面积53.9万平方米同比下降26.7% [1] - 1-8月合同销售金额1368亿元同比下降12.0% 销售面积512.0万平方米同比下降23.3% [1] - 销售结构聚焦核心城市 15个城市市占率排名前三 上半年签约销售金额1103亿元同比下降11.5% [2] - 销售均价显著提升 上半年达2.68万元/平方米同比上升11.9% [2] 土地储备 - 坚持量入为出投资原则 聚焦一二线城市 上半年权益投资322.8亿元 [2] - 新增土地储备148万平方米 有效补充核心城市优质土储 [2] - 截至2025年6月30日总土储面积4895万平方米 [2] 资产运营 - 购物中心总建筑面积1185万平方米同比增加13.3% 在营项目94座 [3] - 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% 经营利润率65.9%创历史新高 [3] - 写字楼总建筑面积146万平方米同比增加7.8% 在营项目23座 平均出租率74.5%维持行业领先 [3] 财务状况 - 净有息负债率39.2% 现金储备1202.4亿元人民币 [4] - 加权平均融资成本较2024年底下降32个基点至2.79% 维持行业最低融资成本水平 [4] - 融资成本持续优化 信用优势显著 [4] 行业地位 - 克而瑞销售排行榜稳居行业前三 [2] - 品牌美誉度较好 地产开发聚焦核心城市 [1] - 资产运营稳健发展提供稳定现金流 [1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 销售规模第一，龙头地位稳固；融资成本降低，信用优势明显 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年报及2025年一季报，2024年营业总收入3116.7亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.56%；2025年一季度营业总收入542.7亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.5亿元，同比下降12.27% [1] 点评 销售规模第一，龙头地位稳固 - 2024年签约面积1797万平方米，同比下降24.7%，签约金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年居行业第一；深耕38个核心城市销售占比达90%，同比提升2个百分点，市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三；2025年一季度签约金额630.27亿元，同比增长0.07%，签约面积308.07万平方米，同比下降16.03% [2] - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%；2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一；2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域核心板块 [2] 直接融资提升，信用优势明显 - 2024年末直接融资余额699亿元，占比20.03%，较上年提升3.72个百分点，市场首单纯现金融资的85亿元定向可转换公司债券获批复 [3] - 债务结构优化，长期债务占比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升 [3] - 融资成本降低，新增有息负债综合成本降至2.92%，有息负债综合融资成本降至3.1%，均创历史新低 [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025/2026年归母净利润预测为55.0/58.7亿元，新增2027年预测为61.1亿元，对应2025 - 2027年EPS分别为0.46/0.49/0.51元，当前股价对应PE为18.2、17.1、16.4倍 [4] 公司盈利预测与估值简表 - 2023 - 2027年营业收入分别为3468.28亿、3116.66亿、2769.00亿、2318.44亿、2262.67亿元，增长率分别为23.42%、 - 10.14%、 - 11.15%、 - 16.27%、 - 2.41% [5] - 归母净利润分别为120.67亿、50.01亿、54.96亿、58.67亿、61.12亿元，增长率分别为 - 34.23%、 - 58.56%、9.88%、6.76%、4.17% [5] 财务报表预测 利润表 - 2023 - 2027年营业收入、营业成本、各项费用、利润等指标有相应预测数据 [11] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营、投资、融资活动现金流及净现金流有相应预测数据 [11] 资产负债表 - 2023 - 2027年资产、负债、股东权益等项目有相应预测数据 [12] 盈利能力与偿债能力 盈利能力 - 2023 - 2027年毛利率、EBITDA率等指标有相应数据 [13] 偿债能力 - 2023 - 2027年资产负债率、流动比率等指标有相应数据 [13] 费用率、每股指标与估值指标 费用率 - 2023 - 2027年销售、管理、财务等费用率及所得税率有相应数据 [14] 每股指标 - 2023 - 2027年每股红利、每股经营现金流等指标有相应数据 [14] 估值指标 - 2023 - 2027年PE、PB等指标有相应数据 [14]