公司2025年度业绩预告 - 预计2025年全年实现归母净利润为-1.3亿元到-1.65亿元 [1] - 通过资产结构优化、核心业务提质等举措展现出较强的抗风险韧性 [1] - 多项业务在行业竞争加剧的大环境下实现逆势增长 [1] 非经常性收益与损失对冲 - 通过转让雁荡山38%股权、回购无锡汇跑55%股权所获收益以及应收账款大额回款冲回减值等三项非经常性收益，有效冲抵了资产减值和递延所得税资产冲回带来的损失 [1] - 这一系列举措体现了公司在资产运营与风险管控方面的稳健基础 [1] - 彰显了企业优化资产结构、聚焦核心业务、提升经营质量的决心 [1] 核心业务运营表现 - 在区域A级景区游客接待量整体下滑12%的情况下，公司2025年全年接待人次保持稳定 [1] - 入境地接业务较上年同期大幅增长262% [1] - 出境旅游业务同比增长26% [1] - 景区管理业务衍生的社区服务业务与传统旅行社门店服务业务开始发挥协同效应 [1] 酒店餐饮及特色业务 - 旗下唐华华邑、芳林苑两家酒店的间均收益均高于区域内高奢酒店平均水平 [2] - 婚宴及宴会业务较上年同期增长34% [2] - 酒店餐饮业务板块转型向好，多业务协同发展的态势进一步巩固 [2]

2025年度业绩预告与亏损原因 - 公司预计2025年度归母净利润亏损1.3亿元至1.65亿元 [1] - 亏损主要受传统景区门票销售及餐饮收入下降影响 [1] - 亏损另一原因是根据《企业会计准则》转回了递延所得税资产 [1] 非经常性损益与风险对冲举措 - 公司通过转让雁荡山38%股权、回购无锡汇跑55%股权获得收益 [1] - 公司通过收回应收账款并冲回相应减值准备获得收益 [1] - 上述三项非经常性收益有效抵消了资产减值和递延所得税资产转回带来的损失 [1] 核心业务运营表现 - 在区域A级景区游客接待量整体下降12%的背景下，公司2025年全年接待游客量保持稳定 [1] - 公司入境地接业务同比增长262% [1] - 公司出境旅游业务同比增长26% [1] - 公司旗下唐华华邑、芳林苑两家酒店的间均收益高于当地高端酒店平均水平 [2] - 公司婚宴及宴会业务同比增长34% [2] 公司战略与管理举措 - 公司通过优化资产结构、提升核心业务质量等措施展现经营韧性 [1] - 公司的资产运营与风险管控举措体现了其优化资产结构、聚焦主业、提升经营质量的决心 [1] - 公司景区管理业务衍生出的社区服务，与传统旅行社门店业务形成协同 [1]

2025年经营业绩 - 2025年全年累计实现销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米 [2] - 商业板块全年商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元 [2] - 第四季度已偿还境内外公开市场债券37.88亿元，全年如期偿还总额达58.55亿元，持续保持“零违约”纪录 [2] - 截至2025年末，公司合联营公司权益有息负债降至23.85亿元 [2] 融资活动与渠道拓宽 - 2025年11月成功发行以青浦吾悦广场为底层资产的持有型不动产资产支持专项计划，发行规模6.16亿元，并配套4.1亿元债权部分，创下全国首单消费类持有型不动产ABS及首单A股上市民营企业发行持有型不动产ABS的“双首单”纪录 [3] - 2025年6月，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [3] - 2025年9月，全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元的优先担保票据 [3] - 2025年8月、9月、12月相继成功发行三笔境内中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，票面利率较低，且均获中债增全额担保及中诚信国际授予的主体与债项双AAA评级 [3] 战略与运营 - 公司坚持双轮驱动战略，多措并举强化运营，在复杂行业环境中保持经营韧性并聚焦长期主义与可持续发展 [2] - 持有型ABS的发行被视为公司从“地产开发销售”向“资产运营”战略转型的重要实践，为盘活商业地产资产和拓宽融资提供了核心路径与实践范本 [3]

2025年度经营业绩概览 - 2025年累计实现销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米 [1][6] - 商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元 [1][2] - 全年累计交付房源超3.8万套，近三年累计交付量突破27.8万套 [1][6] 商业板块运营表现 - 商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，保持稳步增长 [1][2] - 2025年新开业淄博鑫马、商丘睢阳等五座吾悦广场，常州武进、海口两座广场焕新启航 [2] - 截至2025年四季度末，在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达178座，开业数量居中国上市公司首位 [2] - 摩根士丹利预测其租金收入将以约8%的复合年增长率增长 [3] 融资创新与渠道拓宽 - 2025年11月成功发行全国首单消费类、首单A股上市民营企业持有型不动产ABS，发行规模6.16亿元，配套4.1亿元债权部分 [3][4] - 该ABS产品以青浦吾悦广场为底层资产，获瑞思不动产金融研究院“2025年度创新资产盘活”荣誉 [3][4] - 2025年6月，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [4] - 2025年9月，全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元优先担保票据 [4] - 2025年8月、9月、12月相继成功发行三笔中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，均获中债增全额担保及中诚信国际双AAA评级 [5] 财务安全与信用管理 - 2025年全年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录 [5] - 截至2025年末，公司合联营公司权益有息负债降至23.85亿元 [5] 业务发展与未来展望 - 摩根士丹利指出地产开发业务对整体业绩的拖累持续减弱，预计2027年核心利润有望恢复至26亿元（2024-27年复合年增长率45%） [6] - 摩根士丹利于2025年11月上调公司评级至“超配”，目标价上调25%至19.7元，并将2026至2027年每股收益预测上调3%-5% [6] - 新城建管2025年新增签约面积达1061万平方米，累计管理项目超155个，总建筑面积超2600万平方米，跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10” [7]

产品发行概况 - 新城控股发行全国首单消费类持有型不动产资产支持专项计划 发行规模6.16亿元 同步配套4.1亿元债权部分 产品期限约25年 [2] - 该产品是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS 创下行业"双首单"纪录 [2] - 该持有型ABS由国金证券资产管理有限公司担任计划管理人 底层资产为上海青浦吾悦广场 [3] 底层资产质量 - 底层资产上海青浦吾悦广场地处青浦淀山湖商圈核心地段 覆盖周边160余个成熟社区 超40万常住人口 [3] - 自2014年开业以来 项目持续保持高出租率 客流量 营业收入 利润等核心数据稳步攀升 [3] - 截至2025年三季度末 公司已在全国141座城市布局205座综合体项目 已开业及委托管理在营数量达176座 保持97.7%的高出租率 [5] 产品特点与战略意义 - 该产品被称为私募REITs 定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品 具备覆盖资产范围更广 审批周期更短 回笼资金用途更为灵活等优势 [3] - 产品发行贯彻公司从"地产开发销售"向"资产运营"战略转型的核心理念 有效盘活存量商业资产 优化资产负债结构 [4] - 产品设置了完善的持续扩募机制 并预留与公募REITs对接的可行路径 [5] 商业运营表现 - 根据2025年半年报 吾悦广场客流总量达9.5亿人次 同比增长16% 总销售额超515亿元 不含车辆销售 同比增长16.5% [6] - 会员人数达4917万人 今年前三季度 公司实现商业运营总收入约105.11亿元 同比增长10.82% [6] - 领先的规模优势和强劲的商业运营实力 为后续产品扩募提供了充足的资产储备 [6]

行业核心理念 - 商业地产未来是运营为王，资产价值与成本基本无关 [2] - 资产价值由运营能力创造的现金流决定，前期投入关系不大 [2] 行业发展趋势 - 行业发展趋势从开发运营转向资产运营加资本运作 [3] - 头部企业通过输出管理品牌、发行REITs盘活资产，实现规模增长和现金流优化双重目标 [3] - 500万平方米以上的头部企业共16家，业务多涵盖商场、写字楼、文商旅、酒店及公寓等多个领域 [3] - 在管面积200万平方米以下的企业有42家，200-500万平方米的企业有32家，500-1000万平方米的企业有10家，1000万平方米以上的企业有6家 [3] 企业竞争要素 - 头部企业通过自身项目投资和轻资产扩张扩大版图 [3] - 企业需要完备产品线如高端、中端、社区型，并建立强大的标准化流程和人才培育机制 [3] - 企业需形成强大的内部协同和客户资源转化能力，并具备异地复制能力 [3]

行业现状与挑战 - 融资租赁行业面临资产荒、息差持续收窄的困境，依靠资金成本和关系驱动的商业模式触及增长天花板 [2] - 行业高度依赖息差和“人海战术”，人工处理合同单据导致运营效率瓶颈，同质化竞争激烈 [2] - 传统“债权思维”模式使公司陷入赚取资金差价的同质化竞争，利润空间被持续压缩，风险过度集中于客户信用和人工服务 [5] 战略转型方向 - 公司战略从单纯扮演“资金提供者”转向“资产运营者”，通过AI等新技术实践实现角色转变 [3] - 转型核心在于下沉产业，深耕资产运营，为客户提供超越资金的综合解决方案，未来商业形态将与传统机构有显著差异 [6] - 未来价值定位在于系统性地解决企业的报表和生存问题，提供从财务优化到经营提效的第三方支持 [19] AI应用的核心环节 - AI能力首要环节是处理海量、异构的资产数据，例如新能源领域高端设备的资产后端管理，未来每年需处理几十亿量级的数据 [6] - 第二环节是驱动内部流程自动化与智能决策，将智能体嵌入业务审批流，覆盖前、中、后端，解放业务经理精力以专注于复杂决策 [6] - 第三环节是实现穿透式、精细化风控管理，通过对租赁物运行数据的持续监测分析，将风控从“看报表”转变为主动预警和“管理资产” [7] 智能体平台战略与实施 - “智能体广场”平台本质是AI能力的基座，核心价值在于通过灵活配置模块化、可复用的Agentic AI能力，重构业务流程并提升生态协同效率 [8] - AI演进路径分三步：先成为内部管理工具，再成为直接服务客户的入口级平台，最终目标是成为开放生态的连接者 [9][10] - 技术路径上采取“内外结合”模式，对外与火山引擎等大厂合作引入基础设施，对内自主掌控核心模块开发，确保技术与业务场景紧密咬合 [11] 已实现的运营成效 - 在内部治理层面，AI系统提升运营精度与效率，例如将简历筛选耗时从五分钟压缩至五秒钟，并实现自动合规审批和租赁物精准分类 [14] - 在资产运营领域，平台通过对物联数据的实时处理，实现对新能源电池、医疗设备等资产的全生命周期监控、健康度评估与风险预警 [16] - 平台能力使高价值、非标设备从“不可租”变为“可租”，并奠定同业间“资产互换定价”的数据基石，推动公司向“生态枢纽”演进 [17] 模式启示与未来展望 - 公司实践表明，AI的价值超越降本增效，是重塑商业模式、突破价值天花板的关键基础设施 [19] - 在同质化竞争中，主动开辟资产协同、数据服务等新市场是长期主义的取胜之道，需与产业方、同业等合作开发垂直场景智能体 [20] - 智能化转型的真正起点是企业向上寻求价值突破的原始动力，需让算力沉入产业深处才能找到前进载体 [20]

核心观点 - 光大证券维持华润置地买入评级 尽管行业销售下行但公司凭借核心城市布局 资产运营稳健和信用优势保持竞争力[1] - 下调2025-2027年归母净利润预测至247.4亿元/252.7亿元/255.3亿元 原预测为262.5亿元/281.5亿元/289.3亿元[1] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为8.5倍/8.3倍/8.3倍[1] 销售表现 - 2025年8月合同销售金额132亿元同比下降13.2% 销售面积53.9万平方米同比下降26.7%[1] - 2025年1-8月合同销售金额1368亿元同比下降12.0% 销售面积512.0万平方米同比下降23.3%[1] - 2025年上半年签约销售金额1103亿元同比下降11.5% 销售面积412万平方米同比下降20.9%[2] - 销售均价显著提升 2025年上半年达2.68万元/平方米同比上升11.9%[2] - 销售结构聚焦核心城市 15个城市市占率排名行业前三[2] 土地储备 - 2025年上半年权益投资322.8亿元 新增土地储备148万平方米[2] - 坚持量入为出原则 聚焦一二线城市投资[2] - 截至2025年6月30日总土储面积4895万平方米[2] 资产运营 - 2025年上半年资产运营板块营业收入121.1亿元同比增长5.5%[3] - 购物中心总建筑面积1185万平方米同比增加13.3% 在营94座[3] - 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% 经营利润率65.9%创历史新高[3] - 写字楼总建筑面积146万平方米同比增加7.8% 在营23座 平均出租率74.5%[3] 财务状况 - 截至2025年6月持有现金储备1202.4亿元人民币[4] - 净有息负债率39.2% 加权平均融资成本2.79%较2024年底下降32个基点[4] - 融资成本维持行业最低水平 信用优势显著[4]

核心观点 - 光大证券维持华润置地"买入"评级 但下调2025-2027年归母净利润预测至247.4/252.7/255.3亿元 原预测为262.5/281.5/289.3亿元 [1] - 公司销售金额同比下降但销售均价显著提升 1-8月合同销售金额1368亿元同比下降12.0% 上半年销售均价2.68万元/平方米同比提升11.9% [1][2] - 资产运营板块稳健增长 2025年上半年营业收入121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% [3] - 财务结构稳健 截至2025年6月现金储备1202.4亿元 加权平均融资成本降至2.79%维持行业最低水平 [4] 销售表现 - 2025年8月合同销售金额132亿元同比下降13.2% 销售面积53.9万平方米同比下降26.7% [1] - 1-8月合同销售金额1368亿元同比下降12.0% 销售面积512.0万平方米同比下降23.3% [1] - 销售结构聚焦核心城市 15个城市市占率排名前三 上半年签约销售金额1103亿元同比下降11.5% [2] - 销售均价显著提升 上半年达2.68万元/平方米同比上升11.9% [2] 土地储备 - 坚持量入为出投资原则 聚焦一二线城市 上半年权益投资322.8亿元 [2] - 新增土地储备148万平方米 有效补充核心城市优质土储 [2] - 截至2025年6月30日总土储面积4895万平方米 [2] 资产运营 - 购物中心总建筑面积1185万平方米同比增加13.3% 在营项目94座 [3] - 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% 经营利润率65.9%创历史新高 [3] - 写字楼总建筑面积146万平方米同比增加7.8% 在营项目23座 平均出租率74.5%维持行业领先 [3] 财务状况 - 净有息负债率39.2% 现金储备1202.4亿元人民币 [4] - 加权平均融资成本较2024年底下降32个基点至2.79% 维持行业最低融资成本水平 [4] - 融资成本持续优化 信用优势显著 [4] 行业地位 - 克而瑞销售排行榜稳居行业前三 [2] - 品牌美誉度较好 地产开发聚焦核心城市 [1] - 资产运营稳健发展提供稳定现金流 [1]

核心观点 - 公司短期销售持续弱势 呈现量价齐跌态势 销售金额同比下降29.8% 销售均价同比下降4.7% [4] - 公司结算毛利率承压明显 综合毛利率降至12.6% 地产开发结算毛利率仅0.2% [5] - 资产运营板块表现稳健 商场出租率达96.8% 销售额增长17% 物业投资毛利率提升至77.7% [5] 销售业绩 - 2025年8月单月合同销售金额47.3亿元 权益销售金额33.9亿元 合同销售面积41.4万平方米 [4] - 2025年1-8月累计合同销售金额457.4亿元 同比下降29.8% 销售面积349.6万平方米 同比下降26.3% [4] - 销售均价持续下行 1-8月均价1.31万元/平方米 同比下降4.7% 8月单月均价降至1.14万元/平方米 同比下降13.1% [4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% 毛利74.2亿元 同比下降23% [5] - 综合毛利率12.6% 较2024年同期20.6%下降8个百分点 [5] - 地产开发结算板块营业收入454.8亿元 同比增长34.7% 但毛利仅0.98亿元 毛利率骤降至0.2% [5] 资产运营 - 商业运营表现亮眼 89座在营商场整体出租率96.8% 建筑面积1256万平方米 整体销售额增长17% [5] - 长租公寓已开业12.7万间 出租率95.6% 物业管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 [5] - 物业投资板块营业收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% 较2024年同期74.6%提升3.1个百分点 [5] - 物业服务板块营业收入62.6亿元 毛利率约30% 与2024年同期基本持平 [5] 经营收入 - 2025年1-8月实现经营性收入约176.9亿元（不含税） 其中运营收入约93.9亿元 服务收入约83.0亿元 [4]