公募REITs市场整体表现 - 近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，与认购时的超高认购倍数形成反差，甚至出现上市后跌破发行价的情况[1] - 8月以来公募REITs成交量和区间换手率等指标持续走低，8月成交量32.57亿份、换手率14.94%，9月降至23.79亿份、10.31%，10月进一步降至20.31亿份、8.33%[4] - 主力买入额从8月的55.21亿元下降到10月的33.30亿元[4] - 下半年以来REITs市场整体震荡下行，截至11月10日中证REITs全收益指数累计下跌5.32%，近3月公募REITs二级市场平均下跌4.25%[2][5] 次新REITs具体案例表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收平于发行价3.66元，11月7日下跌1.64%报收3.6元跌破发行价，11月10日以0.11%跌幅报收3.596元仍处破发状态[2] - 10月31日上市的一只REIT首日仅上涨3.29%，随后六个交易日涨跌互现，上市7个交易日累计上涨3.5%[3] - 9月29日上市的一只REIT除首日上涨12.63%外表现平淡，截至11月10日累计上涨15.36%[3] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43%[3] 一级市场认购热度与二级市场表现反差 - 近期上市产品发售时申购资金高涨，有产品仅发售1天就结束募集，网下认购倍数达320.5倍创历史新高，公众认购倍数达361.9倍[3] - 9月发行的产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍[3] - 一级市场打新情绪浓厚但二级市场交易情绪冷淡，导致新券上涨空间受限，打新收益率随二级市场行情回落而逐步下滑[4] 市场内部分化格局 - 不同资产类型表现显著分化，近3月有14只REITs跌幅超过10%，同时有11只实现上涨[5][6] - 产业园板块业绩下滑最明显，三季度EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑[6] - 保障房板块表现最为稳健，出租率与租金稳中有升，绝大多数项目营业收入正增长[6] - 市政环保板块表现亮眼，整体收入指标同比上涨呈现量价齐升态势[6] - 今年8月上市的两批数据中心REITs首日均实现30%涨幅，截至11月10日上市以来累计涨幅均超40%[6] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，挑选较大利差及较优资产参与，对长锁定期战配保持谨慎[1][7] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的[1][7] - 市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛，可关注回调后的配置机会[7]

市场整体表现 - 近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，与认购时的超高认购倍数形成较大反差，甚至出现上市后跌破发行价的情况[1] - 今年下半年以来REITs市场整体震荡下行，截至11月10日，中证REITs全收益指数下半年累计下跌5.32%[2] - 近3月以来公募REITs二级市场整体上平均下跌4.25%，其中有14只产品跌幅超过10%[6] - 公募REITs交投从今年8月以来呈现放缓态势，成交量从8月的32.57亿份下降至10月的20.31亿份，区间换手率从14.94%下降至8.33%，主力买入额从55.21亿元下降到33.30亿元[4] 次新REITs个案分析 - 某软件园REIT于11月6日上市交易，首日最终收报与发行价持平，但次日即跌破发行价，截至11月10日仍处于破发状态[2] - 10月31日上市的一只REIT，首日仅录得3.29%涨幅，上市7个交易日以来累计上涨仅3.5%[3] - 9月29日上市的一只REIT，除首日上涨12.63%外，其余交易日表现平淡，截至11月10日累计上涨15.36%[3] - 9月12日上市的一只REIT，当天上涨26.81%，但截至11月10日收盘累计涨幅收窄至25.43%[3] 一级市场认购情况 - 近期上市的部分REITs在发售时申购资金高涨，有产品仅发售1天就结束募集，网下认购倍数达320.5倍创历史新高，公众认购倍数达361.9倍[3] - 另一只在9月发行的REIT，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍[3] 板块业绩分化 - 公募REITs板块呈现出明显分化加剧格局，保障房板块表现最为稳健，市政环保板块同样表现亮眼，而产业园板块持续探底，仓储板块边际承压[7] - 近3月以来下跌较多的资产主要是产业园、仓储物流等，三季度产业园板块EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑[7] - 在所有资产类型中，数据中心REITs表现优异，今年8月上市的两批产品首日均实现30%涨幅，截至11月10日上市以来累计涨幅均超过40%[7] 市场观点与投资策略 - 分析人士表示公募REITs后续的一级战配及打新需精选项目，对长锁定期战配保持谨慎[1][8] - 二级市场投资需聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的[1][8] - 有券商研报指出REITs实际定价需考虑一二级市场的交投情绪，一级市场打新情绪越浓则投资者认购越踊跃，但二级市场交易情绪冷淡会限制新券上涨空间[4] - 本月仍有约67亿元市值规模的份额解禁，增加的流通盘或加剧市场抛压，短期内弱势震荡格局或将延续[5]