十五五规划的底线思维：社保体系，中国经济转型的新引擎 沿海制造业密集地区正面临产业链重构的阵痛。美国对华加征关税，虽然清单已涵盖3800亿美元的商品，但中国与东盟贸易额仍增长了6.3%，这其中蕴藏 着新的机遇。然而，结构性调整也意味着数百万产业工人的转岗需求。失业保险基金的跨省调剂机制，正是在此关键时刻展现出其重要价值。中央调剂金比 例从3%提升至5%，这仅仅是起点，未来更值得期待的是参保年限互认、缴费基数标准化等制度创新。例如，某广东电子厂工人跨省再就业时，其原有缴费 记录能够无缝衔接，这种流动性保障将有效降低区域失业风险，增强劳动力的市场流动性。 前五个月地方融资平台数量减少18%，土地财政的衰退已成不争的事实。然而，社保基金通过股权投资参与化解隐性债务，正探索出一条创新路径。保障房 REITs试点已扩展至12个城市，这其中蕴含着巨大的示范效应。某省社保基金以优先级有限合伙人（LP）身份参与城中村改造REITs项目，不仅获得了6.8% 的年化收益，还成功消化了11.2万套库存保障房。这种"保值增值、风险化解"的双赢模式，较之传统的土地出让模式，更具可持续性，为地方债务的有效化 解提供了新的思路。 地方债务 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 公募REITs整体收入同比增速边际下行3pct至 -3%，财务完成度保持在高水平，消费、保障房仍是收入增速高的绩优板块，仓储物流好于预期，能源收入完成度高但可供分配金额季度波动拖累行情表现，业绩偏弱的板块主要是产业园、交通 [2][3] - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，REITs价格有所下行，估值压缩是季报期交易主旋律，REITs或进入震荡区间，稳定板块仍是优选 [4][5] 各部分总结 REITs整体 - 全市场REITs收入同比增速 -3%，较25Q1下降3pct，产权类收入同比增速 -4%，经营权类收入同比增速 -2%，能源业绩相对好 [17] - 剔除新券扰动后，全市场营业收入完成度96%，能源可分配金额完成度相对低，其余板块完成度都在94%以上 [18][23] 行情反应 - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，中证REITs全收益于6月20日触顶，至7月29日回调3%，估值压缩是季报期交易主旋律，使得REITs涨跌与业绩不完全匹配，部分个券交易预期差 [27] 分板块 产业园 - 收入同比下降14%，增速较上季度下降4pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为93%、96%，出租率普遍环比下行，租金涨跌不一，厂房类项目业绩有韧性，新增供给导致竞争加剧 [31] 仓储物流 - 收入同比下降4%，增速较上季度提升2pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为97%、98%，以价换量，多数资产的出租率稳中有升，经营压力主要来源于周边新增竞品 [36] 保障房 - 收入同比增长6%，增速较上季度提升6pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为100%、98%，底层资产出租率涨跌不一，波动幅度多在2pct以内，整体波动不大 [45] 消费 - 收入同比增长4%，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为102%、114%，财务完成度高，收入环比分化，华夏首创奥莱、华安百联的收入环比较其他个券至少低10pct [46] 交通 - 收入同比下降2%，降幅较25Q1扩大2pct，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为95%、97%，经营表现较为突出的包括平安广州广河、中金安徽交控、华泰江苏交控 [51] 能源 - 收入同比上升1%，较25Q1提升19pct，收入、可供分配金额完成度分别为99%、48%，光伏、风电等新能源REITs应收账款占用偏高，导致可供分配金额完成度明显低于收入完成度，下半年可供分配金额完成度有望逐渐提升 [55] 公用事业 - 除银华绍兴原水外，收入完成度在95% - 110%的较高水平，中航首钢生物可供分配金额完成度低主因垃圾处理量下降、北京市生活垃圾处理费回款减少，银华绍兴原水收入完成度低或因实施原水应急Ⅱ级响应 [63]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

广州配售型保障房选房情况 - 广州首批配售型保障房萝岗和苑、嘉翠苑于6月18日开始选房，选房将持续至21日 [1][5] - 嘉翠苑首日选房情况：240人参与选房，选中约150套，弃购率37.5% [2] - 萝岗和苑首日选房情况：180人参与选房，选中约120套，弃购率33.3% [5] 房源与需求情况 - 嘉翠苑提供400套房源，销售基准价17300元/㎡，715户参与摇号 [7] - 萝岗和苑提供936套房源，销售基准价15800元/㎡，1714户参与摇号 [7] - 参与选房人数约为房源数量的两倍，形成2:1的供需比 [7] 户型选择偏好 - 萝岗和苑首日选房中93%买家选择三房户型 [7] - 嘉翠苑首日选房中88%买家选择三房户型 [7] - 预计后续选房中热门三房单位被认购完后，弃购率可能提高 [7] 市场表现预期 - 若最终去化率达到七成左右，将优于市面上众多商品房表现 [8] - 配售型保障房回购价格按每年1%折旧率计算，相比持续下跌的商品房价格具有优势 [8] - 同一价位下，购买配售型保障房的试错几率小于商品房 [10] 购房决策因素 - 购房决策主要考虑结束租房漂泊感、子女教育等生活确定性需求 [9] - 不急于追求确定性的买家可选择继续观望，当前楼市中持币待购者不在少数 [12]

广州首批配售型保障房摇号情况 - 广州今年首批配售型保障房完成第二次摇号确定选房序号 最初9005户申请家庭中有2429户进入本次摇号环节 [1] - 摇号结果显示申请萝岗和苑的家庭有1714户 申请嘉翠苑的家庭有715户 [1] - 多名获得靠前选房号的家庭代表现场表现激动 有人立即联系亲属分享喜讯 有人向媒体表达对政府部门的感谢 [1][2] 申请家庭反应 - 选房顺序号排在80多位的郝先生表示肯定能选到萝岗和苑3房 特别提到当天是高考日 与十多年前自己参加高考形成人生两大顺利事件 [1] - 一位年轻女性在确定选房号130多位后当场电话告知丈夫 表示很有机会选中3房 对实现安居梦想表示感谢 [2] 后续安排 - 广州安居集团将分别在萝岗和苑和嘉翠苑举行现场选房仪式 [2] - 申请家庭可通过市住建局官网或指定微信公众号查询摇号结果 具体选房时间地点将在后续公告中公布 [2]