核心观点 报告认为，2026年环保行业投资策略应聚焦于三大主线：市政环保板块的红利属性因现金流改善、化债推进及水价调整而强化，其盈利稳定性和分红潜力凸显；交通部门减碳政策的全面启动，特别是欧盟RED3等政策的落地，将驱动生物柴油产业链需求显著增长；人工智能（AI）技术赋能为市政环保领域带来二次增长机遇，尤其是在固废处理与AIDC（智算中心）、无人环卫等领域的协同发展，有望显著提升相关公司的利润和回报水平 [2][4] 分项总结 市政环保红利属性强化 - 市政环保业务（水务、固废）具有需求稳定、特许经营模式（25-30年）的特点，盈利模式稳定 [10][11] 成本构成中折旧摊销占比较高，例如供水业务折旧摊销占比37%，污水业务占比40%，垃圾焚烧占比30% [12][14][16][18] - 水价调整加速推进，自2024年1月以来多地已上调水价，典型城市如广州中心城区居民一阶水价最终涨幅达29% [19][20][21][22] 水价上涨为水务公司带来可观利润弹性，测算显示，在水价提升10%/20%/30%的情景下，部分公司如绿城水务的利润弹性可达94%/188%/281% [23] - 伴随行业成熟，资本开支（Capex）下降，自由现金流改善，带动分红率提升，例如军信股份的分红率从2022年的79%提升至2024年的95% [25] 在降息背景下，历史债务规模较大的公司如光大环境、首创环保等将直接受益，测算显示降息50个基点可为绿色动力带来10%的利润弹性 [24] - 重点推荐瀚蓝环境、兴蓉环境、绿色动力、军信股份、永兴股份、洪城环境、海螺创业、光大环境、粤海投资等红利资产 [4][26] 交通部门减碳与生物柴油产业链 - 欧盟RED3政策将交通部门减碳范围从道路扩展至航运和航空，目标为2030年交通领域可再生能源份额达到29%或温室气体强度削减14.5% [32][33][34] 政策驱动下，欧盟道路生物柴油总消费量预计将从2024年的1440万吨增长至2030年的2712万吨，其中废物基生物柴油空间预计从692万吨增至1403万吨 [35] - 航运领域，IMO的CII机制、欧盟FuelEU Maritime及碳市场（ETS）共同推动减碳，生物柴油作为即插即用的低碳燃料，是存量船舶减碳的核心措施 [4][36] 欧盟框架下，船舶使用VLSFO（极低硫燃料油）的合规成本在2025年/2030年/2040年分别达741/953/1649美元/吨，推动低碳燃料需求释放 [37] 新加坡港口生物柴油加注量从2022年的14.02万吨快速增长至2024年的88万吨 [42][43] - 航空领域，欧盟及英国提出2025年添加2%可持续航空燃料（SAF），开启SAF元年，2027年CORSIA机制进入强制阶段将进一步提振需求 [4][47][48] 全球航煤年消费量约3亿吨，SAF是核心减排方式 [49][50] - 生物柴油产业链公司建议关注卓越新能、山高环能、嘉澳环保、海新能科等 [4][53][55][56] AI赋能驱动二次增长 - AI驱动的智算中心（AIDC）发展面临能耗约束，而垃圾焚烧提供的绿电不纳入能源消费总量考核，且项目多位于城市周边，具有区位协同优势，可有效助力AIDC发展 [61][62] 政策要求到2025年底，新建数据中心绿电占比需超过80% [61] - 垃圾焚烧与AIDC协同可显著改善利润和现金流，测算显示，一个1000吨/日的垃圾焚烧项目匹配10MW数据中心，在直接供能模式下可使项目净利润增长83%，ROE从10%提升至19%；在供能+机柜租赁模式下，净利润可增长146%，ROE提升至17% [4][64][65][66][68][69] - 实际案例已落地，如浦发环保利用黎明垃圾焚烧厂建设绿色数据中心，设计算力达12700 PFLOPS [70][72] 军信股份、旺能环境、伟明环保、瀚蓝环境等多个公司正快速推进相关项目 [4][70][74] - 无人环卫领域，环卫及物业从业人数约875万，人工成本占环卫公司运营成本约61%，老龄化和成本上升推动无人化发展 [75][76][77][78] 地方政策积极鼓励，如广州规划2026年自动驾驶环卫车达到1000台 [79] 参照无人物流发展，无人环卫放量可期，建议关注劲旅环境、盈峰环境、汉嘉设计、宇通重工、玉禾田等公司 [4][80]

公募REITs市场整体表现 - 近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，与认购时的超高认购倍数形成反差，甚至出现上市后跌破发行价的情况[1] - 8月以来公募REITs成交量和区间换手率等指标持续走低，8月成交量32.57亿份、换手率14.94%，9月降至23.79亿份、10.31%，10月进一步降至20.31亿份、8.33%[4] - 主力买入额从8月的55.21亿元下降到10月的33.30亿元[4] - 下半年以来REITs市场整体震荡下行，截至11月10日中证REITs全收益指数累计下跌5.32%，近3月公募REITs二级市场平均下跌4.25%[2][5] 次新REITs具体案例表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收平于发行价3.66元，11月7日下跌1.64%报收3.6元跌破发行价，11月10日以0.11%跌幅报收3.596元仍处破发状态[2] - 10月31日上市的一只REIT首日仅上涨3.29%，随后六个交易日涨跌互现，上市7个交易日累计上涨3.5%[3] - 9月29日上市的一只REIT除首日上涨12.63%外表现平淡，截至11月10日累计上涨15.36%[3] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43%[3] 一级市场认购热度与二级市场表现反差 - 近期上市产品发售时申购资金高涨，有产品仅发售1天就结束募集，网下认购倍数达320.5倍创历史新高，公众认购倍数达361.9倍[3] - 9月发行的产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍[3] - 一级市场打新情绪浓厚但二级市场交易情绪冷淡，导致新券上涨空间受限，打新收益率随二级市场行情回落而逐步下滑[4] 市场内部分化格局 - 不同资产类型表现显著分化，近3月有14只REITs跌幅超过10%，同时有11只实现上涨[5][6] - 产业园板块业绩下滑最明显，三季度EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑[6] - 保障房板块表现最为稳健，出租率与租金稳中有升，绝大多数项目营业收入正增长[6] - 市政环保板块表现亮眼，整体收入指标同比上涨呈现量价齐升态势[6] - 今年8月上市的两批数据中心REITs首日均实现30%涨幅，截至11月10日上市以来累计涨幅均超40%[6] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，挑选较大利差及较优资产参与，对长锁定期战配保持谨慎[1][7] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的[1][7] - 市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛，可关注回调后的配置机会[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 3 - 7 日）中证 REITs 全收益指数收于 1041.51 点，周度下跌 0.40%，市场仍显弱势。REITs 板块表现分化，产业园区、仓储物流领跌，成交活跃度回落。投资上可博弈园区个券超跌机会，关注租赁住房、消费设施等板块 [1][10][19]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 三季报后 REITs 板块表现分化，33 只收涨，1 只收平，43 只收跌。产业园区、仓储物流跌幅达 1.8%，租赁住房受华润有巢拖累跌 0.64%，市政环保涨 0.65% 领先，消费板块抗跌涨 0.42%，数据中心小幅涨 0.29% [19]。 - REITs 成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比分别降 13.43%、10.45%、0.05pct。租赁住房、新型设施换手率领先但回落至 1% 以下，消费设施换手率最低但主力净流入率达 14.05% [22][25]。 细分板块 - 产业园区跌幅大，个券基本面分化，部分出租率降至 60 - 70%，平均分派率提至 4.60%。中金联东科创解禁后跌幅 8.43%，但出租率超 90%，可博弈超跌机会；广发成都高投产业园跌幅 9.44%，关注实际签约情况 [28][29]。 - 租赁住房板块华夏基金华润有巢 REIT 跌幅 3.21%，其拟配售扩募，原持有人有风险。板块分派率从 6 月底 2.83% 提至 3.14%，可关注分派率高及跌幅大的个券 [31][32]。 - 交通设施板块关注东部区域路产，11 月 3 只高速 REITs 解禁，关注交易压力 [34]。 - 消费基础设施板块 7 只涨 3 只跌，华夏金茂商业涨幅 4.42%，有主力店调改提升租金空间。四季度是消费 REITs 黄金季，关注分派率高、出租稳定、消费潜力大的个券 [36]。 - 市政环保板块国泰海通济南能源供热 REIT 涨 2.25%，关注供暖时长、热源采购价格，可博弈采暖费收入 [38]。 一级市场 山证晋中公投瑞阳供热 REIT 收到交易所审核意见 - 11 月 6 日上交所反馈审核意见，关注热源采购（供给稳定性、单价）和采暖费收入（停暖率、“同城同价”政策等）[43]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储 REIT、中航首钢绿能 REIT 分别于 11 月 13 日召开三季度业绩说明会 [45]。 - 国泰海通济南能源供热 REIT、博时蛇口产园 REIT、广发成都高投产业园 REIT 分别举办投资者开放日活动 [45][46]。

文章核心观点 - 73只REITs三季报显示基本面波动分化，重点关注短期经营韧性 [2][4] - 三季度REITs整体可供分配金额环比提升19.6%，但同比仍下滑1.2% [5] - 各板块表现分化，市政环保和能源项目环比提升明显，产业园和物流仓储承压 [4][5] 产业园 - 板块结构性韧性与区域性压力并存，核心区域头部项目保持较高出租率，如张江REIT、临港REIT等出租率超90% [8] - 二线城市产业园持续面临去化困难，合肥高新REIT期末出租率降至71.6%，租金水平普遍承压 [8] - 为应对竞争，大部分项目租金环比下降，南京建邺REIT、重庆两江REIT等租金降幅超4% [8] - 运营机构通过拉长租约剩余期限稳定收益，和达REIT、广开产业园REIT等租约期限明显拉长 [9] 物流仓储 - 板块持续分化，关联租户项目如京东REIT、顺丰REIT出租率保持100%和96.5%，展现较强稳定性 [12] - 市场化项目波动较大，深国际REIT出租率环比下降11.7个百分点，盐田港REIT因客户退租出租率波动 [13] - 受区域竞争影响，部分项目租金环比下滑，深国际REIT、外高桥REIT租金分别下降9.6%和5.4% [13] - 行业供给端未来将新增近1800万平方米供应，需求侧以电商、三方物流为主 [14] 数据中心 - 首批项目首次披露季报，整体利用率保持高位，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.24% [22] - 现金流表现稳健，万国REIT托管服务费收缴率100%，加权平均合同剩余期限约3.73年 [22] - 租户集中度较高，万国项目超98%收入来自上海电信与联通，润泽项目100%收入来自北京电信 [22] 保租房 - 板块体现防御属性，收入环比上升3.2%，多数项目出租率维持高位，如厦门安居REIT出租率99.3% [24] - 部分项目通过下调租金维持稳健性，城投宽庭REIT、招商蛇口REIT租金环比小幅走弱0.2%和0.5% [24] - 剩余租期分化，红土创新安居REIT部分项目租约期限同比大幅增长，城投宽庭REIT租约期限同比下降15.7% [25] - 行业层面，三季度保租房供应4.1万套，毕业季需求推动净吸纳量环比提升5.77%至58万间 [26] 消费 - 整体表现稳中有进，收入环比提升2.8%，出租率普遍维持高位，如华润商业REIT出租率98.7% [32] - 租金走势分化，首创奥莱REIT因季节性因素租金环比下滑16.2%，百联REIT因引入主力店租金下降4.7% [33] - 管理人通过精细化运营提升竞争力，华润商业REIT完成南区改造并引入首店，易方达华威REIT拓展光伏业务 [33] - 宏观需求缓慢修复，城市间表现分化，成都、武汉等二线城市社零同比增速达5%以上 [34] 高速 - 受季节性影响，三季度车流量环比均上升，但路网变化导致项目分化 [39] - 路网变化产生正向影响的项目包括江苏交控REIT、南京交通REIT，车流量环比增长26%和4% [39] - 路网变化带来不利影响的项目包括深高速REIT、山东高速REIT，车流量同比下滑20%和24% [39] - 未来需关注路网工程进展，如京港澳高速改扩建工程预计25年底竣工，可能结束分流影响 [39] 市政环保及能源 - 多数市政环保项目业绩迎来增长，富国水务项目因调价落地带来一次性差额确认 [4] - 能源项目表现持续分化，水电来水环比回升，风电、光伏项目面临自然资源波动和电网消纳压力 [4]

报告核心观点 - 市政环保盈利稳定，现金流改善、化债推进和水价调整使其红利资产机会凸显，AI赋能驱动二次增长，为市政环保带来新成长动能 [4] 报表修复带动分红提升，市政环保红利属性强化 市政环保稳健经营，高股息表现亮眼 - 报告研究的具体公司包括兴蓉环境、军信股份、永兴股份等，这些公司在市值、PE、归母净利、分红率和股息率等方面表现各有不同 [8] 市政环保特许经营，盈利模式稳定 - 市政水务及固废业务是城市运转刚需，需求和收入稳定，成本以折旧摊销及人工等为主，一般采用25 - 30年独家经营的特许经营模式保障长期收益 [10][17] 市政环保水价加速调整，公用事业属性进一步凸显 - 2024年1月至今有17个地区调整水价，调价进度呈加速趋势，深圳、广州等重点城市水价调整受关注 [18] 市政环保典型城市水价上涨20 - 30%，水务公司利润弹性可观 - 广州市中心城区水价调整，不同类别涨幅不同，典型水务公司在不同水价提升下利润弹性各异，降息背景下历史债务规模较大公司直接受益 [20][21][22] 市政环保Capex显著下降，带动自由现金流明显提升 - 伴随行业成熟，市政环保公司经营现金流提升，投资活动现金流下降，自由现金流及分红率有望逐步提升 [23] 市政环保12万亿化债方案出炉，环保板块有望修复三张报表 - 财政部拟安排地方化债“三箭齐发”，2024年2万亿化债额度已分配完毕，环保板块应收款拖欠影响现金流、利润和估值，4个方向有望直接受益 [27][28] 市政环保推荐瀚蓝环境、兴蓉环境、海螺创业、永兴股份等 - 推荐粤海投资、永兴股份等公司，各公司有自身优势，如粤海投资掌握稀缺对港供水资产，永兴股份项目资产稀缺优秀等 [30] AI赋能驱动二次增长，市政环保焕发新成长动能 固废 + AIDC能耗及区位协同优势显著，算电一体化进程加快 - AIDC潜力大但发展受能耗及土地等约束，垃圾焚烧是稳定绿电且区位优势明显，可助力AIDC协同发展，AIDC能改善垃圾焚烧公司利润和现金流，浦发环保等多个公司推进项目落地 [34][35][43] 固废 + 无人环卫老龄化 + AI等共振，无人环卫加速到来 - 环卫及物业从业人数约875万，老龄化和人工成本增加推动无人环卫发展，人工成本占环卫公司运营成本比例61%，地方政策鼓励，无人环卫放量可期，盈峰环境等主要公司加速布局 [53][58] 重点公司估值表及风险提示 重点公司估值 - 报告给出发电设备、环保运营、环保设备、循环经济等板块重点公司的估值表，包括评级、收盘价、EPS、PE、PB(lf)等信息 [61]

公募REITs年度报告核心观点 - 2024年宏观经济弱复苏背景下，REITs项目经营普遍承压但呈现结构性韧性，韧性来源包括资产供需矛盾可控、顺应政策导向及稳定付费终端项目[2] - 全年业绩完成度符合预期，样本项目收入达成率平均100%，调整后可供分配达成率103%，派息次数提升至平均2次，8单项目派息超4次[2][16] - 券商自营资金占比大幅提升3.75个百分点至19.41%，成为市场重要定价力量，保险资金参与度保持平稳[3][24] 基本面分析 产业园REITs - 二线产业园收入同比下滑5.4%，一线项目通过"以价换量"策略维持出租率，如张江REIT租金降2.3%但出租率提升19.9个百分点[5] - 2025年仍面临新增供给冲击和企业租赁需求不足挑战，一线产业园和工业厂房类项目或保持相对韧性[5] - 可比口径下产业园估值同比平均下滑5.2%，资本化率区间3.0%-7.2%[20] 仓储物流REITs - 全国高标仓平均有效租金同比下降4.0%至0.93元/平方米/天，普洛斯REIT出租率下滑3.3个百分点[7] - 市场化租赁项目受行业波动影响更直接，关联方租户项目经营波动较小但需关注租约到期冲击[7] - 估值同比平均下滑3.0%，静态资本化率5.3%-6.0%[20] 消费REITs - 已上市项目年末出租率均达95%以上，6单完成运营预算目标，通过租户优化和资产改造提升竞争力[8] - 区位优势和主动管理能力是关键，需适应消费向"轻零售"、"重体验"转变趋势[9] - 静态资本化率4.7%-7.9%，2025-2034年复合增速区间2.46%-6.48%[20] 保租房REITs - 板块收入同比基本持平(+0.6%)，部分项目租金单价上涨显著如红土深圳安居REIT达14%[10] - 政策性项目保持租金优势，市场化项目依靠区位差异化，静态资本化率4.2%-5.3%[20] - 短期供给接近"十四五"目标尾声，需关注区域市场竞争[11] 高速REITs - 通行费收入普遍承压，平安宁波交投增长5.1%而中金安徽交控下滑14.1%，4Q24降幅收窄至2.7%[12] - 2025年基本面有望企稳回升，1-2月华泰江苏交控等项目通行费收入同比增长超15%[12] - 估值同比平均下滑9.3%，2025-2034年复合增速区间1.53%-11.05%[20] 市政环保及能源REITs - 水务项目受益降雨量增加，富国首创污水处理量增长5.7%-8.3%；生物质发电受垃圾分流影响显著[13] - 新能源项目表现分化，光伏交易电价压力明显(湖北晶泰降11%)，海风项目电价保持平稳[14] - 2025年海风和水务项目或更具吸引力，需关注新能源全面入市政策影响[14] 业绩与派息 - 保租房、消费、市政环保板块收入达成率领先(116%/105%/100%)，能源和高速板块相对较低(95%/94%)[16] - 合肥高新REIT等8单项目派息超4次，4月/8月/9月/11月为集中派息时点[17] - 可供分配调增现象减少，减值准备变动不影响分配现金流[18] 资产重评估 - 产权类项目下调起始租金和增长率假设，经营权类主要调整折现率[20] - 可比口径下整体P/NAV由1.18x提升至1.19x，仓储物流和产业园板块估值上移明显[21] - 高速板块P/NAV由1.00x升至1.04x，保租房和消费板块分别降至1.47x和1.28x[21] 投资者结构 - 机构投资者占比达96.45%创历史新高，较2021年累计上升8.45个百分点[24] - 券商系资金在流通盘占比高达38.78%，私募与公募资金参与度也有所提升[25] - 富国首创水务等稳定业态REITs机构占比环比上升显著[24]