报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 供应端集中放量推动全市甲级写字楼吸纳量回升，但也加剧市场供需不平衡，租金下降，未来去化压力大，将激发更多运营创新探索 [3][5] - 小众细分领域科技公司入驻甲级写字楼，商务空间运营商活跃度提升，丰富了租户结构 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 截至2025年三季度末，深圳全市甲级写字楼存量规模达887.9万平方米，空置率29.0%，平均租金每月每平方米153.4元 [2][3] - 2025年深圳GDP增速5.1%，第三产业增速6.1%，CPI增速0.1%，房地产开发投资增速 -15.1% [2] 供应端情况 - 2025年三季度新增供应集中于前海片区，推动该片区商务氛围及配套设施完善，但加剧市场供需不平衡 [3] - 待入市的庞大供应量将进一步加剧未来甲级写字楼市场的去化压力 [5] 需求端情况 - 前三季度甲级写字楼租赁需求主要集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业 [4] - 三季度TMT行业中多个领域有不错成交表现，部分小众细分领域科技公司进入租赁市场 [4] - 三季度专业服务业租赁面积恢复，金融业租赁需求回升，酒店等领域企业有较大面积租赁成交 [4] 租金情况 - 三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降4.2%、同比下降11.2% [3] 业主运营策略 - 业主采用下调租金、延长免租期等常规手段，还与写字楼运营服务商合作模式转型 [3] 区域市场情况 |区域|存量（平方米）|空置率|截至2027年未来供应（平方米）|甲级写字楼平均租金（人民币/平方米/月）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |罗湖|676,813|36.5%|180,200|124.94| |福田|3,567,697|20.7%|182,230|169.14| |南山|2,263,310|28.7%|2,070,951|163.79| |前海|1,953,103|42.4%|1,137,592|124.04| |宝安|418,280|26.0%|341,410|146.50| |深圳全市|8,879,203|29.0%|3,912,383|153.42| [9] 主要租赁成交 |写字楼|区域|租户|面积（平方米）|租赁类型| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |中国国有资本风投大厦|前海|点猫科技|9,800|搬迁| |前海鸿荣源中心|前海|茉莉奶白|3,000|搬迁| |前海恒昌科技大厦|前海|深圳市迷你玩科技有限公司|3,000|搬迁| |中国国有资本风投大厦|前海|乾丰致臻(深圳)科技有限公司|2,000|新设| [10] 主要在建项目 |写字楼|区域|开发商|面积（平方米）|预计交付年份| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |招商银行全球总部大厦|深圳湾超级总部基地|招商银行|254,400|2026| |物美科技南方总部|福田CBD|物美科技|49,800|2026| |宏帆大厦|宝安中心|宏桥投资控股|52,900|2026| |中兴通讯总部项目|深圳湾超级总部基地|中兴通讯|121,540|2027| |思摩尔科技大厦|宝安中心|思摩尔国际|64,200|2027| [11]