金山板块土地供应与项目规划 - 金山板块近期集中供应12幅纯商地块，总面积469亩，打破前几年供应低迷局面[1][4] - 地块主要分布在金山南北两侧，北侧集中于天翔、阵坂周边，南侧位于高宅旧改区域，区位优势不明显[4] - 本土国企主导开发，建总拿下6幅地块221亩，左海拿下4幅地块132亩，新榕、地铁置业等参与开发[3][4] 项目产品结构分析 - 改善型产品占比超90%，4500套房源中仅450套为100平以下刚需产品，主要来自建总瑞璟轩和流花溪二期[27][29] - 高端产品线丰富：包含联排别墅（建总雍玺湾11栋267平）、江景大平层（滨江鸣翠292套177平）、第四代住宅（新榕云行145-175平）等[9][11][13][25] - 学区改善项目突出：左海金山文翠公馆502套128-148平房源，划片金山小学，放风价3W+[15][17] 土地成交与定价特征 - 楼面价分化明显：金山北地块普遍超1.6W（滨江鸣翠16357、元璟TOD 16599），高宅区域约1.1W（流花溪三期11188）[2][22][26] - 溢价地块频现：建总雍玺湾溢价23%（楼面价14163）、左海金山文翠溢价23%（楼面价16909）[7][15] - 价格体系混乱：流花溪一期精装2.8W与烟山江翠毛坯3.5W并存，新盘定价普遍瞄准3W+区间[30][33] 重点项目详情 - 建总雍玺湾：西三环低密项目（容积率1.2），规划5栋小高层（130-165平）和11栋联排别墅（267平），溢价23%成交[7][9][10] - 流花溪系列：一期854套129-222平精装大平层，二期648套89-124平刚需产品，三期待定[13] - 左海滨江鸣翠：金山北江景项目（容积率3.1），5栋高层292套177平大平层，楼面价16357[22][25]

土地拍卖情况 - 成都市5月23日出让3宗宅地，总成交金额10.11亿元，涉及郫都区1宗和新都区2宗地块 [2] - 郫都区地块以楼面价7250元/平方米成交，溢价率59.34%，总价3.42亿元，竞得者为金沙鹭岛地产 [4] - 新都区地块以楼面价7300元/平方米成交，溢价率19.67%，总价6.03亿元，竞得者为嘉禾兴地产 [6] - 郫都区地块吸引10家房企竞拍，新都区地块由嘉禾兴与邦泰地产经过20余轮举牌争夺 [3][6] 民企参与情况 - 本次土拍竞得企业均为民营房企，与近年央企国企主导的趋势不同 [8] - 郫都区地块参拍房企包括邦泰、兴唐、金沙鹭岛等10家，多为民营房企 [4] - 新都区地块仅嘉禾兴与邦泰两家房企参与竞拍，竞争激烈 [6] 市场策略分析 - 民营房企采用"刚需产品+高赠送+控总价+快周转"模式，在近郊区域实现高回报率 [8] - 该模式通过提升交通、教育、商业等配套资源，并利用新规实现高赠送，增强项目竞争力 [9] - 成都市2025年住宅用地供应同比减少13.6%，"提质降量"政策加剧土地稀缺性，推动企业争夺意愿 [8] 区域市场动态 - 郫都区4月22日出让的21亩地块由四川联投以楼面价9250元/平方米竞得，溢价率33.09%，5月溢价率被刷新至59.34% [6] - 新都区地块虽溢价率较低，但竞拍过程异常激烈，反映近郊土地价格相对温和，吸引不同类型企业参与 [6][8]