天津楼市，真的太"突破"了。 从建筑规范迭代，到产品形态创新……一而再刷新人们的认知。 甚至现在，连联排别墅都出来了。 BUT，又有些"模棱两可"。 有3个新获批的， 但也有1.01容积率没给批。 怎么讲呢？ 说突破，天津联排确实已突破。 众所周知，自2019年那场声势浩大的雷霆清查后，最严"限墅令"祭出，天津4层以下住宅便进入到了"卖一套少一套"的存量时代。 这几年一直只去化，无新增。（注：叠拼不算真别墅，属于"限墅令"下的"妥协"产物。） 但没想到，现在天津竟然又批下来新联排了。 而且不止一个。 ·城投东方玖玺，津城第一个"吃螃蟹"的新盘，规划了50套联排。 位于环内水西、天津主城，出门就是水西公园。 地上三层，一楼带小院、带地下室，地下室挑高将近6米，二、三层均带露台，附加值超高。 ▲城投东方玖玺实景图 ·大港格调罗滕花园，天津第一个真正的四代宅，整体容积率1.2，除了规划有4-7层到顶的洋房外，还有联排别墅。 这也是滨城"限墅令"以来获批的第一个。 ▲格调罗滕花园联排效果图 地上三层，面积178-200平米。 首层带小院，二层、三层每一层都有露台，露台进深约达2.5米。 同时还带约5.5米挑高的地下室 ...

项目概况 - 项目名称为“尚园”，由闵房集团下属公司开发建设 [1] - 项目位于上海昆阳北路西侧，地处顶级别墅区旗忠板块 [1] - 项目占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约8.5万平方米，容积率约1.05 [1] - 项目包含186套可售住宅（叠加别墅、联排别墅、合院别墅）及14套高端人才公寓 [1] - 项目售楼处已正式对外开放 [3] 设计与文化理念 - 设计理念融合明代董其昌的山水意境与现代极简主义 [5][7] - 景观设计融入4000年马桥文化元素，如陶觚、鸭形壶及云雷纹肌理 [10][13] - 空间布局采用一门、一庭、两街、三园、七巷、多院的结构，形成独立居住组团和围合景观空间 [13] - 设计融合赖特流水别墅的自然共生理念与邬达克绿房子的极简主义 [10] 科技与智能化 - 项目地处马桥人工智能产业集聚区，周边有超200家人工智能企业 [14] - 项目配备全屋智能家居系统，实现从灯光色温到窗帘开合的智能控制 [14] - 社区实现Wi-Fi全域覆盖，支持APP一键场景控制，集成空气净化与安防监测功能 [14] 区位与生态配套 - 项目坐落于上海旗忠别墅区，强调生态广度、配套力度与品质高度 [5] - 社区营造滨水浓荫的森态生活环境，消融现代墅居与自然的边界 [10]

市场表现 - 城建颐居首开楼栋劲销7成 客户转定率高达90% [1] - 开盘现场人潮如织 销售佳绩震撼全城 [2] - 开盘前现场座无虚席 客户期待度高 [4] - 销控表持续飘红 客户锁定该项目后未看其他楼盘 [6] 产品定位 - 定位为东营改善住宅市场新坐标 [6] - 洋房建面约152-158㎡ 电梯六层设计 一层带院 [9] - 联排别墅建面约213-218㎡ [12] - 整体容积率仅约1.1 主城区罕见 [17][19] 产品设计 - 洋房层高约3.1米 南北双阳台对流 [8] - 南向主卧套房含独立卫浴 采光优越 [8] - 联排首层层高3.6米 卧室层高3.1米 [16] - 四卧室向阳设计 采光通透性佳 [16] - 客餐厨一体化设计 动线高效 [12] - 主卧配置独立卫浴+衣帽间 私密性强 [14] 社区配套 - 以国学八雅为主题打造中心景观轴 [18] - 配备康乐颐养中心含中医门诊/体检中心 [20] - 设置颐乐学院/四点半学堂等教育设施 [20] - 建设共享菜园/社区餐厅/健康茶餐厅 [21] - 配备社区超市/便利店/家政服务中心 [21] - 建设智慧物业平台含24小时监控等八大智能设施 [22]

金山板块土地供应与项目规划 - 金山板块近期集中供应12幅纯商地块，总面积469亩，打破前几年供应低迷局面[1][4] - 地块主要分布在金山南北两侧，北侧集中于天翔、阵坂周边，南侧位于高宅旧改区域，区位优势不明显[4] - 本土国企主导开发，建总拿下6幅地块221亩，左海拿下4幅地块132亩，新榕、地铁置业等参与开发[3][4] 项目产品结构分析 - 改善型产品占比超90%，4500套房源中仅450套为100平以下刚需产品，主要来自建总瑞璟轩和流花溪二期[27][29] - 高端产品线丰富：包含联排别墅（建总雍玺湾11栋267平）、江景大平层（滨江鸣翠292套177平）、第四代住宅（新榕云行145-175平）等[9][11][13][25] - 学区改善项目突出：左海金山文翠公馆502套128-148平房源，划片金山小学，放风价3W+[15][17] 土地成交与定价特征 - 楼面价分化明显：金山北地块普遍超1.6W（滨江鸣翠16357、元璟TOD 16599），高宅区域约1.1W（流花溪三期11188）[2][22][26] - 溢价地块频现：建总雍玺湾溢价23%（楼面价14163）、左海金山文翠溢价23%（楼面价16909）[7][15] - 价格体系混乱：流花溪一期精装2.8W与烟山江翠毛坯3.5W并存，新盘定价普遍瞄准3W+区间[30][33] 重点项目详情 - 建总雍玺湾：西三环低密项目（容积率1.2），规划5栋小高层（130-165平）和11栋联排别墅（267平），溢价23%成交[7][9][10] - 流花溪系列：一期854套129-222平精装大平层，二期648套89-124平刚需产品，三期待定[13] - 左海滨江鸣翠：金山北江景项目（容积率3.1），5栋高层292套177平大平层，楼面价16357[22][25]

住房审批量下降 - 4月澳洲住宅审批总量下降5 7%至14 633套 主要因私营部门非独立住宅(公寓和联排别墅)审批量暴跌19% [3] - 私营部门独立住宅审批量逆势上升3 1% 其中新州和昆州分别增长7 3% [3][6] - 新州自2023年12月以来首次批准超2 000套私营部门独立住宅 [6] 住房供需失衡 - 自疫情以来全国住宅中位价上涨超30% 租房空置率仍接近历史低位 [6] - 新建经济适用型公寓建设速度未能匹配市场需求 首次购房者面临独立住宅价格过高或地理位置偏远问题 [6] - 2025年6月前3年净移民量预计达130万 将进一步扩大供需缺口 [8] 审批效率问题 - 从审批到建成房屋的时间在过去10年增加50% 从2014年平均8个月延长至2024年近13个月 [11] - 联邦政府《国家住房协议》实施前10个月审批量始终未达目标 目前比承诺进度落后27% [8] 政策批评 - 批评者指出住房危机根源在于失控的移民潮 建筑行业法规繁琐 以及低效的纳税人资助项目 [9] - 联邦政府被指高估新建住房能力 同时低估移民增长预测 导致房价和租金上涨的"完美风暴" [11]