工作人员称，5月下旬7折售房活动取消后，御翠园项目已暂停 销售。项目即将交付，涉及期房转现房，剩余房源需转为现房 销售，最快9月重新开盘。 作者： 田国宝 封图：本报资料室 6月9日，星期一，位于北京朝阳区姚家园的御翠园项目售楼处没有看房的客人，只有两名工作人 员值班。工作人员称，7折卖房活动已取消，且已为这批支付订金和首付的业主办理了退款。 御翠园项目共有1200多户，其中1—8号楼为高层住宅，包含140平方米和185平方米两种户型，得 房率分别为79%和82%；9—26号楼为联排别墅，面积为345平方米和400平方米。 北京市住建委网站显示，2023年7月，御翠园项目3栋高层和6栋联排别墅获预售许可证，共473套 房源。其中，高层住宅396套，备案均价9.8万元/平方米；联排别墅77套，备案均价9.1万元/平方 米。 该项目销售人员称，项目先后开盘三次：首次是拿到预售证后不久，按原价销售部分房源，但去化 量有限；第二次是2024年四季度，开始以7.5折销售，后因销售热度较高，折扣逐步恢复至8折左 右；第三次开盘为2025年5月。 御翠园项目第三次开盘因7折销售备受市场瞩目。销售人员介绍，因项目计划6月交付 ...

项目概况 - 御翠园项目位于北京朝阳区姚家园 共有1200多户 其中1-8号楼为高层住宅 包含140平方米和185平方米两种户型 得房率分别为79%和82% 9-26号楼为联排别墅 面积为345平方米和400平方米 [1] - 2023年7月 御翠园项目3栋高层和6栋联排别墅获预售许可证 共473套房源 其中高层住宅396套 备案均价9 8万元/平方米 联排别墅77套 备案均价9 1万元/平方米 [1] 销售动态 - 项目先后开盘三次 首次按原价销售部分房源 去化量有限 第二次在2024年四季度以7 5折销售 后因销售热度较高 折扣逐步恢复至8折左右 第三次开盘为2025年5月 [1] - 第三次开盘因7折销售备受市场瞩目 以高层住宅140平方米三居室为例 单价降至约7万元/平方米 [1] - 5月下旬7折售房活动取消后 项目已暂停销售 剩余房源需转为现房销售 最快9月重新开盘 [2] - 目前客户仍可认购房源 销售均价与2024年四季度持平 140平方米户型起价为1080万元 [2] 销售数据 - 截至6月10日 御翠园项目的高层网签90套 网签均价为7 8万元/平方米 联排别墅网签24套 网签均价为8 3万元/平方米 [2] - 仅有活动早期购房的业主完成了网签 没有退房 多数购房者均已经完成退房 涉及退订 退首付的房源超过百套 [3] 市场反应 - 周边多数新房项目售价均在10万元/平方米以上 御翠园项目售价过低一定程度上扰乱了市场秩序 引发竞品项目不满 [2] - 项目优势在于位置优越 交通等配套设施完善 对标泛海国际 建筑品质相对较高 叠加较大折扣 性价比突出 缺点是拿地时间较早 户型设计落后 得房率偏低 [2] 客户补偿 - 为安抚老业主 项目两次打折促销均对老业主进行退差价处理 以第三次开盘为例 2024年四季度购房的业主中 140平方米户型退差价约80万元 185平方米户型退差价约100万元 [2]

金山板块土地供应与项目规划 - 金山板块近期集中供应12幅纯商地块，总面积469亩，打破前几年供应低迷局面[1][4] - 地块主要分布在金山南北两侧，北侧集中于天翔、阵坂周边，南侧位于高宅旧改区域，区位优势不明显[4] - 本土国企主导开发，建总拿下6幅地块221亩，左海拿下4幅地块132亩，新榕、地铁置业等参与开发[3][4] 项目产品结构分析 - 改善型产品占比超90%，4500套房源中仅450套为100平以下刚需产品，主要来自建总瑞璟轩和流花溪二期[27][29] - 高端产品线丰富：包含联排别墅（建总雍玺湾11栋267平）、江景大平层（滨江鸣翠292套177平）、第四代住宅（新榕云行145-175平）等[9][11][13][25] - 学区改善项目突出：左海金山文翠公馆502套128-148平房源，划片金山小学，放风价3W+[15][17] 土地成交与定价特征 - 楼面价分化明显：金山北地块普遍超1.6W（滨江鸣翠16357、元璟TOD 16599），高宅区域约1.1W（流花溪三期11188）[2][22][26] - 溢价地块频现：建总雍玺湾溢价23%（楼面价14163）、左海金山文翠溢价23%（楼面价16909）[7][15] - 价格体系混乱：流花溪一期精装2.8W与烟山江翠毛坯3.5W并存，新盘定价普遍瞄准3W+区间[30][33] 重点项目详情 - 建总雍玺湾：西三环低密项目（容积率1.2），规划5栋小高层（130-165平）和11栋联排别墅（267平），溢价23%成交[7][9][10] - 流花溪系列：一期854套129-222平精装大平层，二期648套89-124平刚需产品，三期待定[13] - 左海滨江鸣翠：金山北江景项目（容积率3.1），5栋高层292套177平大平层，楼面价16357[22][25]

澳洲统计局（ABS）最新数据显示，整体住宅审批量大幅下降。 这一现象主要由公 寓建设骤减引发，让本已被挤出房地产市场的澳洲年轻人面临更严峻的住房困境。 据澳洲新闻集团报道，曾几何时，"澳洲梦"——拥有一块四分之一英亩土地的独立住 宅，已成为数百 万澳洲人的奢望。而如今，似乎连最小的公寓也正迅速从他们的选 项中消失。 对于1990年后出生、没有信托基金馈赠、父母未资助购房首付，也未通过加密货币 投机暴富的年轻人 来说，这些数据堪称残酷现实。 ABS周四发布的数据显示，4月住宅审批总量下降5.7%，至14,633套。这一下滑的主 因是私营部门非独 立住宅（包括公寓和联排别墅）审批量暴跌19%。 澳洲统计局建筑统计主管Daniel Rossi指出："公寓审批量下降导致非独立住宅审 批量整体下滑19%，与 此同时，私营部门独立住宅审批量上升3.1%。" （图片来源：News） 在澳洲人口持续激增的背景下，高密度住宅审批量的萎缩加剧了经济学家、社会研 究人员和租房权益 倡导者长期警示的供需失衡问题。 房产研究机构CoreLogic的数据显示，自疫情爆发以来，全国住宅中位价上涨超 30%，而租房空置率仍 接近历史低位。然 ...

阿联酋房地产投资核心观点 - 阿联酋凭借开放政策、经济转型及全球化定位成为全球房地产焦点，迪拜与阿布扎比各具特色，共同构成中东地区最具抗跌性的投资组合 [1] 市场机遇：政策、经济与规划三重红利 政策红利 - 黄金签证吸引外籍投资者，2024年外籍购房占比超60%，英、印、中买家为主，购房即享长期居留权 [3] - 税费优势显著：无资本利得税、遗产税，持有成本低，低利率环境（3%-4%）降低购房杠杆压力 [4] 经济韧性 - 多元产业结构，非石油经济占比达74.6%，旅游业年接待1872万国际游客 [5] - 人口结构优势：68.6%为25-54岁青壮年，外籍人口比例高达92%，催生旺盛居住与租赁需求 [6] 区域价值分化 - 核心区（迪拜市中心、商业湾）具有短期高流动性，抗跌性强且地铁网络密集 [7] - 新兴区（迪拜山庄、硅绿洲）受益中期规划红利，智慧社区与科技产业聚集带来增值潜力 [8][9] - 稀缺资产（朱美拉棕榈岛海景别墅）具备长期配置价值，全球顶级配套与抗通胀属性 [10] 未来增长引擎 - 《房地产战略2033》目标交易额1万亿迪拉姆，聚焦智慧社区与绿色建筑，技术驱动市场透明化 [11] 迪拜市场特点与策略 分层布局 - 短期：商业湾1-2居室现房（租金溢价5%-8%）、迪拜市中心小户型期房（2025年交付） [15] - 中期：迪拜山庄联排别墅、硅绿洲科技园区配套住宅，产业人口导入支撑租金 [15] - 长期：棕榈岛海景别墅、市中心地标公寓，享受城市核心区长期溢价 [15] 需求导向配置 - 投资型买家：热点区域1-2居室（总价150-300万迪拉姆），适配租赁市场主力客群 [16] - 自住型买家：迪拜山庄别墅（配套成熟）、棕榈岛大户型或市中心复式（景观稀缺性） [16] - 高端配置：差异化组合如棕榈岛"海景+度假"，避免同质化竞争 [16] 阿布扎比市场特点与策略 经济转型 - 非石油经济占比提升至54.4%，自贸区政策吸引2000余家跨国企业，带动高端住房需求 [20] - 资本自由汇出政策消除跨境投资顾虑，形成稳定外资流入通道 [20] 人口与规划 - 379万人口中66%为青壮年，外籍劳动力为主，租赁需求稳定 [21] - 2030智慧城市计划聚焦生态、文化、产业融合，打造胡达里亚特岛、萨迪亚特岛等价值极点 [22] 稀缺导向策略 - 萨迪亚特岛：文化地标+海景别墅，长期增值 [25] - 胡达里亚特岛：生态文旅低密住宅，国企开发背书 [26] - 艾莉姆岛：承接主城外溢需求，1-3居室公寓租金回报6%-7% [26] - 亚斯岛：旅游租赁刚需稳定，1-2居室公寓聚焦短租现金流 [27] 产品匹配 - 投资型买家：亚斯岛1-2居室公寓（旅游驱动）、艾莉姆岛经济型公寓（金融区外溢） [28] - 自住型买家：胡达里亚特岛联排别墅、萨迪亚特岛海景别墅 [28] - 规避策略：远离非核心区纯概念型项目，聚焦已落地基建周边资产 [28]

文章核心观点 - 尽管2024年底减息及折让交易刺激豪宅成交量，但香港住宅市场面临二手及一手库存过剩压力，2025年价格预计持续调整 [1] 市场现状 - 2024年第四季度豪宅成交量环比增长一倍至180宗，受美联储减息及市场折让盘源增加影响 [1] - 2024年房屋价格季度环比再跌1 - 2%，受大量不良资产及投资者急售套现压力影响 [1] - 港岛区积压2015 - 2024年间竣工的126幢独立屋及600个豪宅单位待出租或出售 [1] - 2024年一手成交量相比2022及2023年年均飙升70%至1.6912万宗 [1] 市场供应 - 未来4年将有10.7万个单位新供应，价格下调压力持续 [1] 市场预测 - 2025年联排别墅价格将下跌5%，豪宅跌幅介乎0 - 5%，一般住宅料下调5 - 10% [1] - 鉴于一手房供应充足，预计2025年全年豪宅交易量将持续回升 [2] 发展商策略 - 独立屋年均吸纳量仅为13栋，豪宅年均吸纳量只有48套，部分发展商在市场情绪改善时主动推出一手豪宅项目 [2] - 财务状况稳健的发展商倾向保留最有价值资产，在市场条件和价格合适时推出 [2]