土拍市场核心观点 - 长沙土地市场出现激烈竞价 19轮竞价和18%的溢价率显示市场热度回升 [1] - 市场呈现“冷热不均”态势 核心优质地块需求旺盛而刚需地块底价成交 [2] - 土拍结果成为市场风向标 显示市中心低密全配套优质资产仍是“硬通货” [2] 开福中心053号地块分析 - 保利公司以8497元/平方米楼面价竞得该地块 经过19轮竞价溢价率达18% [1] - 地块位于城市核心区位 邻近华创国际广场和城市主干道 地铁1号线和6号线便捷 [1] - 地块东侧容积率仅2.3 被称作“低密王炸”是火车北站片区最后一片规模用地 [1] 地块周边配套与市场需求 - 商业配套完善 周边有华创和富兴时代等高端商场 医疗资源包括湘雅等4家三甲医院 [1] - 休闲配套优越 邻近湖南省博物馆和年嘉湖 产品定位高端满足改善型需求 [1] - 周边高端项目如富兴时代御城和建发养云均价17000-23000元/平方米已售至尾盘 呈现供不应求态势 [1] 房企竞争与产品预期 - 建发、保利和中海等房企参与激烈竞价 反映行业对核心优质地块的强烈需求 [1] - 保利公司预计将打造高端产品线 为改善型购房者提供新选择并增强市场信心 [2] - 同期雨花区两宗地块底价成交 圭塘地块聚焦刚需 同升湖地块限价6200元/平方米 [2]

上海楼市。 李贝贝/摄 本报记者 李贝贝 上海报道 10月20日，上海8批次土拍正式开拍，6宗地块总起价184.95亿元，最终全部成功拍出。据中指研究院统 计，此次土拍共吸引了中海、保利发展、保利置业、中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家企 业参拍，最终3宗地块溢价成交、3宗地块底价成交，共收金198.77亿元。 值得关注的是，本次推出的6宗地块均无中小套型比例要求，进一步释放了房企的规划自主权。 58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，本次地块出让未设置中小套型限制，标志着上 海更强调通过市场化手段优化资源配置，顺应了居民改善需求升级的趋势，也是市场效率与民生保障之 间动态平衡的直接体现。 市场化调整契合改善需求 张波向记者分析指出，原"7090"政策"一刀切"的模式只能适应房地产发展的上一阶段。但随着房地产市 场进入到下一个阶段，90—100平米的中小套型难以满足三代同堂、二孩家庭、适老化改造等多样化空 间需求，"供需错配倒逼政策进行调整"。 张波进一步指出，由于房地产市场依然处于底部徘徊，只有更适合市场的产品才能在当下市场被认可。 通过取消套型限制，房企可通过大平层、叠墅等高端业态提 ...

轻了经济压力。 最后，大平层并不适合所有家庭。虽然宽敞的空间能够为每个家庭成员提供独立的私人空间，但对于两三口之家来说，空旷的房间反而容易产生孤独感。此 外，与多层住宅一梯两户或两梯四户的格局不同，大平层的住户往往难以与邻居建立紧密的联系，一旦遇到突发状况，只能求助于物业，少了邻里之间的守 望相助。 首先，不得不提及的是大平层在转手时的困境。对于普通家庭而言，二手大平层高昂的价格无疑是难以逾越的鸿沟，他们更倾向于选择面积较小的房产。而 对于真正富裕的家庭来说，他们往往不愿屈就于二手房，更偏爱全新的大平层房源，享受定制化的居住体验。如此一来，二手大平层便陷入了"高不成低不 就"的尴尬境地，最终很可能无人问津，成为房东手中难以脱手的烫手山芋。 其次，大平层的后期维护费用也构成了一笔不小的经济压力。除了前期投入巨额资金进行豪华装修之外，日常的清洁维护也需要支付高昂的费用，仅仅是聘 请保洁人员的开销就相当可观。此外，大平层的物业费、取暖费、管理费等各项支出也远高于普通住宅，长年累月下来，无疑是一笔沉重的负担。 再次，大平层的装修费用也是一笔令人咋舌的开销。动辄两三百平方米的面积，意味着需要投入大量的资金进行装修。对于 ...

核心观点 - 大平层产品通过扁平化设计将传统别墅的多层功能整合于单层平面，实现别墅级生活空间的横向重构 [2][3] - 这种设计理念不仅是物理空间的简单重构，更是一种生活方式的升级，实现了“平层的形态、别墅的体验” [2][18] 产品设计理念 - 大平层通过扁平化设计整合传统别墅分布于不同楼层的功能，居住者无需在不同楼层间穿梭即可轻松切换生活场景 [3] - 设计实现了动静分区，将传统别墅的兴趣层、社交层、休息层进行横向重构 [4] 成都华润置地华宸府253㎡户型分析 - 户型清晰诠释“扁平化别墅”理念，设有可自由定义的X空间作为功能枢纽，承担传统别墅中“地下功能空间”的角色 [4] - 以“玄关—X空间—空中院馆”轴线为界实现南北分区：北侧为社交中枢相当于别墅首层，南侧为私密休息区相当于别墅二三层 [7] - 北侧客厅采用U形全景舱设计，LDKB一体化公区最大化引入自然光与视野 [7] - 南侧为三卧室双套房设计，主卧套房面积约60㎡，自带书房并享有双面采光与U形外凸阳台 [7] - 该四室两厅四卫三套房户型避免了别墅上下楼梯的繁琐，保障了不同功能区域的独立性 [11] 南京绿城华发金陵月华400㎡偶数层户型分析 - 业主归家动线依次经过门厅、十字玄关再进入各功能分区，十字玄关成为分隔与洄游的核心枢纽 [12][15] - 正对玄关轴线延展约130㎡公共空间，客厅挑高约7米，搭配270°环幕视野 [12] - 从十字玄关左转进入由双套房构成的休息区，有效隔离公共区域喧扰 [15] - 从十字玄关右转进入高效实用功能区域，一侧通向厨房，另一侧到达北侧两间房间，该区域功能灵活多变 [15] - 整个户型通过十字玄关实现各功能区有效分隔并形成连贯洄游动线，兼具别墅功能与平层便利 [15][18]

然而搬进去一段时间才发现，这种房子其实越住越痛苦。 深圳@杨乐乐说： 一家三口住260平大平层，气派是气派，房间多，功能全，但是平时一家人都窝在沙发玩手机，晚上睡觉各回各房间，其他房间基本上长期空置。 一到交物业费就觉得心疼，更何况空间大，搞卫生更费事，自己收拾太累太辛苦，请保洁阿姨更费钱，而且孩子上学，老公上班，平时只有自己在家，感 觉特别冷清。 ①面积大，豪横 有调查显示，大平层即使是最小面积，起码也得180平，很多甚至300平，这种"宽敞"的住宅，甚至在家喊话都带回声。 很多人一开始搬进去，都觉得舒适、敞亮，摆完必备的家私家具，家里还有很宽敞的活动空间，孩子在家就可以骑自行车，哪怕十几个朋友来家里聚餐， 一点也不觉得拥挤。 而且，大平层空间充足，不用算计空间摆放家具，朋友上门一句"你这房子也太大了吧！"，瞬间让虚荣心飙到峰值。 ②地段好，配套佳 真正的大平层都在城市的核心区，出门5分钟就是商圈、地铁、学校。 而且，这种住宅不仅住着空间大，因为有极好的地段优势，所以出行生活更方便省心。 ③小区环境好，物业贴心 没想到，有钱人买大平层的烦恼，真的那么多： 不得不承认，一开始谁都会被大平层的光环给蒙住。 一般 ...

行业与公司 * 涉及的行业为中国房地产市场 包括住宅、商业、文旅等细分领域[1] * 涉及的公司或项目案例包括重庆保利高尔夫、香港置地一号半岛、云邸公馆等具体楼盘[10][12][14] 核心观点与论据 * 全国房地产市场整体处于下行状态 房价水平基本回到2016年 自2025年8月以来全国房价出现持续跌幅放大 核心城市补跌明显[1][2] * 货币周期领先楼市周期约6-8个月 当前M1指标已显示出复苏迹象 与房价同比基本同向[4] * 政策宽松力度加大 北京、上海、深圳等地已出台限购和利率放松措施 但政策不确定性增加 未来存在进一步探底风险 也具备触底反弹潜力[1][4] * 权益类资产如股票、REITs ETF的股息率已整体跑赢存款利率和国债收益率 而大部分城市房产租金回报率仍低于约3 0%的房贷利率 房地产作为投资资产的吸引力相对下降[9] * 香港楼市自2025年5月以来连续四个月反弹 主要归因于按揭贷款利率大幅下降 Hibor从4%降至0 7% 表明降息是有效的稳市手段[11] * 未来市场可能面临区域间不对称调整 长三角、大湾区因炒作力度大、供需关系差 难以涨回前高 而西部、新疆、东北边缘城市及文旅地产值得关注[2][16] 其他重要内容 * 各线城市租息差异显著 一线城市普通住宅租息约1 6% 二线城市约2 0% 三线城市约2 2%-2 3% 乌鲁木齐、哈尔滨等小城租息可达3 5%左右[7] * 不同类型房产表现分化 全国别墅市场整体表现优于平均水平 跌幅远小于平均 部分出现逆势上涨 如重庆保利高尔夫过去一年逆势上涨30%[10][12][13] * 部分特定资产表现亮眼 成都老破小从2024年5月开始止跌反弹 普遍涨价5%-10% 个别小区涨幅达20%-30% 一些公寓因深度价值区间及高租金回报而止跌反弹[10] * 乌鲁木齐、哈尔滨等三线城市房产流动性实际优于一线城市 乌鲁木齐房产成交折扣率基本在99折左右 而上海成交价通常为最低挂牌价的90%-92%[20][21] * 四代宅迭代可能导致二手房市场分化 新区新建住宅可能上涨 而次新二手房和老楼龄住宅可能下跌[22] * 对2026年市场预判为土拍热度降温 土拍温、新房趋势更高、二手房维持平稳 但会出现业态分化[24][25] * 价格企稳有主动和被动之分 乌鲁木齐等地的企稳具备主动条件 如经济上行、一带一路政策带动、房租收益率达4%等[17]

北京内城将迎来一宗"王炸"地块出让！北京市规划和自然资源委员会网站近日更新的信息显示，东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地 0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地（下称"祈年大街地块"）进入预申请环节。 这宗地块位于二环内的黄金区位，南邻天坛公园，北边一路之隔是前门大街景区，步行到天安门广场2.2公里左右。 从地铁7号线桥湾站C口出来，步行几分钟即可到达该地块。附近不仅交通便捷，生活教育医疗配套亦是齐全。地块西北角是前门大街景区，从0127-0204地 块步行100米左右即可到达天坛公园北门。商业资源也很丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心，至王府井商圈也仅2公里左右；周 边有金台书院小学、北京市第十一中学等；附近还有同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等，医疗资源丰富。 围挡内为祈年大街地块，站在地块上可见天坛公园北门及祈年殿。新京报贝壳财经记者段文平摄 从地块文件来看，该地块紧邻祈年大街，南北纵向排列。土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率仅1.1。其中，住宅占比不超70%， 约1.75万平方米。 祈年大街地块由六个小地 ...

地块基本信息 - 地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地，已进入预申请环节 [1] - 地块位于北京二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街景区，步行至天安门广场约2.2公里 [1] - 土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率1.1，其中住宅占比不超过70%，约1.75万平方米 [6] - 地块由六个小地块组成，其中四块为住宅用地，自北向南分别为0127-0201、0127-0202、0127-0203、0127-0204地块 [6] 区位与配套价值 - 地块交通便捷，邻近地铁7号线桥湾站，生活、教育、医疗配套齐全 [4] - 商业资源丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货等，距王府井商圈约2公里 [4] - 周边有金台书院小学、北京市第十一中学等教育资源，以及同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等医疗资源 [4] - 地块核心价值在于地段的稀缺性，已有潜在竞拍房企开展市场调研 [1] 规划与产品定位 - 由于邻近天坛、先农坛等文物保护单位，建筑高度受严格管控，其中三地块限高18米，一地块限高仅3.3米 [7] - 限高3.3米、容积率0.39的地块预计将规划为高端四合院产品，另外三个限高18米的地块预计打造低密度洋房、大平层或叠墅产品 [7] - 出让文件明确要求建成后的院落必须“整院售卖”，不得拆分，以保护核心区历史风貌 [7] 市场前景与价格预期 - 地块起始价19.5亿元，折合起始楼面价7.8万元/平方米 [3] - 参考附近金鱼池地块去年溢价25%成交的情况，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望达到8.97万-9.75万元/平方米，激烈情况下或触及10万元/平方米 [13] - 参考周边项目如金鱼池地块期房指导价15.1万元/平方米及中海京华玖序约17万元/平方米的售价，预测该地块未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米波动，稀缺四合院产品单价可能更高 [13] - 位置稍逊的天坛府项目开盘后连续两年夺得北京商品房网签百亿销冠，全盘住宅销售额已突破326亿元，显示核心区项目销售前景看好 [14][15] 开发挑战与行业趋势 - 地块形状不规整且四块住宅用地未连在一起，叠加严格的风貌管控要求，开发难度较大 [8] - 设计方案需维护中轴线对称性，与周边环境协调，建筑第五立面、材质、色彩等需统筹考虑视廊景观和风貌保护要求 [8] - 邻近的金鱼池地块出让一年多后才拿到建设批复，目前仍未出设计方案，表明此类项目开发周期长、规划复杂 [10] - 在北京中轴线申遗成功的背景下，未来核心区地块供应将更注重“保护优先”，主要以城市更新、风貌保护形式推进，但预计将持续释放更多优质地块 [15]

得房率测评方法与数据 - 对赣州独梯独户大平层二手房进行实地测量 涵盖超高层 小高层 洋房及新规户型五类典型改善型房源[3] - 测量范围包括套内建筑面积及赠送使用面积 如可拆除飘窗和独家入户电梯厅 得出实际使用面积[5] - 由专业团队耗时10小时完成测量和计算 数据存在小幅合理偏差[3] 各类房源得房率实测结果 - 超高层房源中 公园大观得房率86% 太古城得房率94% 差异主因在于飘窗可改造性及入户前厅面积[5] - 小高层房源中 嘉福新天地得房率93% 新旅明樾堂得房率94% 显示同类产品设计差异影响使用效率[7] - 洋房房源中 中海天钻精装得房率93% 毛坯得房率约94% 低于常规预期[9] - 新规户型蓉江御府得房率达105% 因电梯厅采用两面采光非封闭设计且通风效果优异[11] 新旧房源价格换算模型 - 提出基于实际使用面积单价的公平对比公式：老规二手房合理单价=（新规单价÷新规得房率）×老规得房率[13] - 示例显示当新规户型单价12000元/㎡时 对应老规小高层合理单价为10628元/㎡ 该值为使用成本持平临界点[13][14] - 强调实际二手房价格需低于换算值方显划算 还需考虑物理折旧及非独梯独户产品的得房率折减[15] 行业产品设计趋势洞察 - 超高层产品得房率普遍约88% 小高层约93% 洋房约94% 新规户型通过优化设计可突破100%[11][13] - 入户电梯厅面积与采光设计（如太古城双开门12㎡厅）显著影响得房效率[5] - 飘窗可改造性及赠送面积计算方式成为提升得房率的关键技术要素[5][11]

大平层与别墅的居住成本对比 - 别墅装修成本显著高于大平层 部分案例中别墅装修投入超过100万元仍无法完成基础立体吊顶工程 而同等预算下大平层可实现全屋智能和高档材料装修[3][7][9] - 别墅物业费明显更高 在相同面积条件下别墅业主需支付远超大平层的年度物业费用[14] - 别墅额外支出包括水电费、取暖费、燃气费及日常清洁费用 综合居住成本可能导致"买得起住不起"的情况[16][18] 别墅维护复杂性分析 - 花园维护需要定期打理并需解决蚊虫问题 这些维护工作均需持续资金投入[22] - 别墅存在地下室发霉返潮和顶楼漏水等结构维护问题 年度维护费用构成显著支出[23] - 大平层业主无需承担花园和地下室维护成本 非顶楼户型还可避免屋顶漏水隐患[25] 地理位置与生活便利性差异 - 别墅多位于郊区导致通勤时间较长 对上班族出行便利性产生负面影响[33] - 郊区别墅外卖配送距离远且费用高 食品送达后口感易发生变化[33] - 朋友聚会便利性较差 相比之下市中心大平层具有更优的社交便利性[35] 房产流动性比较 - 别墅因高装修和高生活成本导致二手房总价偏高 市场接受度较低[39] - 大平层在二手房交易市场更具流动性优势 转手难度显著低于别墅[41]