祈年大街地块现状。新京报贝壳财经记者 段文平 摄 北京内城将迎来一宗"王炸"地块出让！北京市规划和自然资源委员会网站近日更新的信息显示，东城区 祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地（下 称"祈年大街地块"）进入预申请环节。 这宗地块位于二环内的黄金区位，南邻天坛公园，北边一路之隔是前门大街景区，步行到天安门广场 2.2公里左右。 地块附近一家二手房中介门店的工作人员向新京报贝壳财经记者透露，近期已有潜在参与竞拍的房企主 动到店开展市场调研，祈年大街地块的核心价值就在于地段的稀缺性。 附近的金鱼池地块已于去年7月出让，溢价25%成交。祈年大街地块起始价19.5亿元，折合起始楼面价 7.8万元/平方米。凭借得天独厚的地段条件，该地块或许将引发房企激烈争夺，但也需要指出，该地块 建设要求较高，对于开发商的挑战也不小。 二环内天坛旁，整院售卖成特色 从具体地理位置上来看，祈年大街地块位于东城区天坛街道，东至祈年大街，西至金鱼池小区，南至天 坛路，北至珠市口东大街。 从地铁7号线桥湾站C口出来，步行几分钟即可到达该地块。附近不仅交通便捷，生活教育医 ...

新规产品公摊小虽小，但是单价高，二手房便宜但是公摊大，2025年在赣州到底是买新房还是二手房呢？ 别猜，直接晾数据，只有真实测量的数据才能讲明白到底是新房划算还是二手房划算。 我们做了一个得房率测评，实地测量赣州各类房源的得房率，用使用面积来倒推合理的成交单价。 测评的结果或许会颠覆很多人对得房率的认知，你会发现很多地产人的销售说辞都是错误的。 另外文章末尾会有各类型房源的得房率以及新、二手房快速换算单价的公式，大家记得收藏哦！ 我们测量的是套内建筑面积+赠送的使用面积，得出来房子的实际使用面积（套内建筑面积包括了，套内使用面积+套内墙体面积+50%外墙+阳台，赠送 的使用面积则包括了，可以打掉的飘窗+独家使用的入户电梯厅）。 接下来大家请看测量并计算后的结果： 今天测评独梯独户的大平层，搜集了多套二手房房源，均为典型的改善型房源。 从影响公摊的核心因素出发，通过电梯和消防梯的数量以及总层高等，分三类房源进行测评： 第一类：超高层选定的小区，有共40层的云星公园大观和共29层的宝能大古城； 第二类：12-18层的小高，挑选了共16层的嘉福新天地和共17层的新旅明樾堂，以及共16层的新规户型蓉江御府； 第三类： ...

大平层与别墅的居住成本对比 - 别墅装修成本显著高于大平层 部分案例中别墅装修投入超过100万元仍无法完成基础立体吊顶工程 而同等预算下大平层可实现全屋智能和高档材料装修[3][7][9] - 别墅物业费明显更高 在相同面积条件下别墅业主需支付远超大平层的年度物业费用[14] - 别墅额外支出包括水电费、取暖费、燃气费及日常清洁费用 综合居住成本可能导致"买得起住不起"的情况[16][18] 别墅维护复杂性分析 - 花园维护需要定期打理并需解决蚊虫问题 这些维护工作均需持续资金投入[22] - 别墅存在地下室发霉返潮和顶楼漏水等结构维护问题 年度维护费用构成显著支出[23] - 大平层业主无需承担花园和地下室维护成本 非顶楼户型还可避免屋顶漏水隐患[25] 地理位置与生活便利性差异 - 别墅多位于郊区导致通勤时间较长 对上班族出行便利性产生负面影响[33] - 郊区别墅外卖配送距离远且费用高 食品送达后口感易发生变化[33] - 朋友聚会便利性较差 相比之下市中心大平层具有更优的社交便利性[35] 房产流动性比较 - 别墅因高装修和高生活成本导致二手房总价偏高 市场接受度较低[39] - 大平层在二手房交易市场更具流动性优势 转手难度显著低于别墅[41]

核心观点 - 关于房产购置与租赁的决策存在显著分歧 部分观点支持购房以提升生活品质和资产增值[1][5][10] 部分观点则倾向于租赁以获得灵活性和规避风险[2][3][4] - 房产类型选择方面 大平层和别墅各有优劣 需结合地理位置、维护成本及个人需求综合考量[6][7][13][14] 购房支持观点 - 购房能显著提升家庭幸福感 满足多代同堂的居住需求 且资产属性可能在经济上行期带来增值[1][5][10] - 自持房产促使业主投入更多资源进行装修和设备升级 例如采用高端空调、冰箱及洗烘套装[15] - 独栋或别墅类房产可避免楼房常见的邻里干扰问题 如楼上住户噪音[6][13] 租赁支持观点 - 租赁提供更强的灵活性 允许租户在遇到恶劣邻里关系时低成本搬迁 仅损失一个月押金[3][4] - 租赁可规避房产维护责任 如顶楼漏水问题可直接要求房东处理 且无需承担维修费用[4] - 在高房价地区（如北京） 租赁能以相同成本获得更优居住品质 300万资金可租用优质小区而非仅能购买老旧小户型[18][19] 房产类型比较 - 大平层（尤其一梯一户顶楼）兼具私密性和便利性 减少邻里纠纷概率且无需打理庭院[4][14] - 别墅存在维护复杂性 包括分层清洁设备配置（每层需独立扫地机器人）、庭院打理及潮湿地区除湿需求[14] - 顶楼复式被视为折中方案 结合别墅空间与大平层便利性 但需注意隔热设计避免顶层暴晒[7] 财务考量 - 部分购房资金来源于股市收益 但存在区域房价回调风险 例如番禺某房产从高点下跌60%[16] - 决策需平衡即时消费与资产积累 强调人生短暂 应适时享受财富带来的生活改善[1][10]

房地产市场现状 - 威海新房市场去化艰难，多个新盘均为现房销售且去化周期长，如海信观澜5年未售完[1] - 威海二手房市场低迷，华润威海湾九里145平房源报价150万，80平房源从120万跌至80万仍无成交[1] - 大型民营地产商普遍债务违约，融创通过债务重组削减80%债务但融资渠道受阻[1] - 广州房地产市场持续下行，老五区二手房价跌至2016年水平，郊区市场崩盘[12] - 北京核心区房价相对稳定，西城区10年内新房价格保持高峰90%水平[15] 房企债务情况 - 恒大存量债余额1937.73亿元，其中境内558.9亿元，境外1378.83亿元[2] - 碧桂园存量债余额971.5亿元，境内185.65亿元，境外785.85亿元[2] - 融创存量债余额756.83亿元，境内223.5亿元，境外533.33亿元[2] - 华夏幸福存量债余额918.25亿元，境内312.63亿元，境外458.66亿元[2][3] - 佳兆业存量债余额835.91亿元，境内6.8亿元，境外829.11亿元[2][3] 市场分化特征 - 北京上海高端大平层(1000-3000万)销售良好，受高净值人群支撑[7] - 威海200平大平层报价245万，实际使用面积达195平[7] - 上海豪宅一手房市场火热，江浙资金回流推动[14] - 三四线城市二手房流动性枯竭，廊坊某小区房价从2万/平跌至5000-6000/平[13] 市场影响因素 - 城镇化进程接近尾声，超一线城市人口负增长[9] - 政府通过提高得房率(最高140%)变相降价刺激销售[12] - 房租收益率与存款利率关系影响房价支撑[8] - 居民资产负债表修复期长，抑制消费和购房需求[8][9] 投资者行为 - 融创债务重组兑付率约18%，PR融创01和H融创07投资者获股票补偿[6] - 部分投资者采取逆向策略配置地产股，仓位控制在5%左右[16] - 核心地段房产因稀缺性显现抗跌性，北京西城区房租上涨15%[15] - 投资者对垃圾地产股采取分散投资策略，预期高波动收益[16]

市场供应概况 - 8月长沙预计25个楼盘推新 其中3个为纯新盘 大部分为毛坯出售 主力户型120-144平方米 [1] - 岳麓区供应领先共7盘推新 雨花区5盘 天心区4盘 望城区和长沙县各3盘 芙蓉区2盘 开福区仅1盘 [1] - 产品业态涵盖住宅 大平层和洋房 143平方米毛坯住宅占比较多 [1] 重点项目分析 - 招商序规划2000平方米下沉庭院和会所场景系统 为新规产品 得房率值得期待 [2] - 颐德公馆湘江序拥有一线江景资源 环境优势明显 [2] - 美林・东塘壹号打造AI智能科技健康住宅 150米超高建筑 价格21800元/平方米 [2] 价格与产品特征 - 五矿万境松雅推143平方米毛坯住宅 均价9600-9800元/平方米 [1] - 邦泰璟和推109-143平方米毛坯住宅 均价13500-14500元/平方米 [1] - 运达大泽湖推135-156平方米非毛坯住宅 均价13000-16500元/平方米 [3] - 保利・梅溪天珺推139平方米毛坯住宅 均价12000-14000元/平方米 [3] - 中建翡翠天序推142-232平方米精装住宅 均价15800-16500元/平方米 [3] 市场动态与趋势 - 7月新规项目开盘分化严重 中欣澜庭序推188套房源 宣称首开去化率约70% 但实际去化远逊宣传数据 [2] - 长沙新房市场供需稳健 120-144平方米刚改户型成主力 纯新盘入市拉动热度 [2] - 政策托底 核心区领跑 改善需求主导 8月纯新盘面市及"长十条"落地推动供求规模小幅上升 [2]

市场趋势变化 - 一线城市大平层二手房挂牌量激增27.3% 成交周期延长至平均186天[1] - 180平米以下精装高端住宅和高品质别墅成交速度快37% 溢价率高15个百分点[10] - 一线城市大平层价格涨幅仅为9.7%（2020-2025年）远低于豪华公寓和高端别墅[11] 持有成本分析 - 大平层每平米年均持有成本达926元 是普通住宅3.2倍[1] - 年均综合支出近25万元 包含物业费15万元及水电取暖等费用[1] - 单位面积能耗比普通住宅高出47% 夏季空调电费达8000元[2] 空间利用效率 - 大平层空间利用率平均仅为57% 近一半面积处于闲置状态[3] - 一线城市高收入家庭成员日均在家时间仅5.7小时 周末8.3小时[7] - 超过42%业主表示过大空间带来孤独感和压抑感[8] 装修维护成本 - 大平层平均装修成本每平米8500-12000元 200平米初装成本超200万元[4] - 装修周期长达6个月以上 维护费用动辄数万至十几万元[4] - 智能化改造成本高故障率高 因面积过大和结构复杂[16] 产品设计缺陷 - 户型设计重形式轻功能 忽视实用性区域设计[14] - 实际使用中存在回音过大 私密性差 动线过长 采光不均等问题[12] - 全屋需14台空调才能维持温度均衡 能源浪费严重[2] 消费理念转变 - 83%高收入群体倾向选择面积适中 配套完善的住所[9] - 居住偏好从面积导向转向体验导向[9] - 开发商减少大平层开发比例 转向面积适中功能完善产品[18] 流动性问题 - 一线城市大平层二手房平均挂牌时间达312天[11] - 300平米以上大平层几乎成为滞销品[11] - 客户明确表示不考虑大平层产品[10]

大平层房产市场现状 - 大平层公寓曾是中产阶级梦想居所，具备180平米以上超大面积、中心城区地段优势及灵活空间分割特点 [1] - 近两年出现"逃离大平层"现象，市场认可度显著下降 [1] 大平层四大核心缺陷 装修成本问题 - 200-300平米大平层简约装修费用至少50万元，家具家电额外增加20多万元支出 [4] - 装修及配套费用远超购房成本，形成重大经济压力 [4] 持有成本过高 - 中高档小区物业费、取暖费等年支出达数万元 [5] - 持续性高额生活成本导致"买得起住不起"现象 [7] 空间利用率低下 - 180平米以上面积对三口之家造成空间浪费，产生空旷冷清感 [7] - 家庭成员减少时加剧孤独感，降低居住舒适度 [7] 市场流动性缺陷 - 二线城市大平层单价超2万元/平米，总价普遍500万元以上 [9] - 一线城市总价突破千万元，目标客群局限导致流通性差 [9] - 富裕阶层偏好全新楼盘，中产阶层购买力不足形成交易断层 [9] 市场趋势变化 - 大平层从身份象征转变为高成本、低舒适性、难变现的"鸡肋"资产 [9]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 大众网络票选环节于6月17日至23日中午12点开启，专家评审环节于6月17-18日举行[2] - 活动涵盖高端、轻奢、品质三大住宅类别，采用同一投票通道[8] - 投票规则为同一微信ID每个类别最多选十个项目，最终票数为所有有效投票累计[8] - 入围项目将经过专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》[10] 参与房企及项目概况 - 保利发展：广州保利天奕（现代风格高层住宅）、福州保利天瓒（鼓楼内环滨水豪宅）[11][13][14][16] - 华润置地：北京和樾望雲（现代东方名园）、武汉长江天际（户户瞰江大平层）、上海士林润园（老城厢风貌合院）[16][17][23][45][47] - 绿城中国：上海潮鸣东方（西岸生息社区）、余姚臻园（新中式合院）[21][23][55] - 招商蛇口：杭州杭序府（现代高层）、南京金陵序（现代洋房）、上海康定壹拾玖（领馆花园高层）[29][40][44] - 建发房产：杭州云启钱湾（新中式低密排屋）、武汉建发·望湖（东方藏品大宅）[33][35][36][38] 产品类型与建筑风格 - 高层住宅占比最高，涉及保利、华润、绿城等12个项目[14][16][21][23][29][35][38][42][44][49][51] - 特色产品包括：武汉新希望D10黑珍珠（顶奢临江大宅）、重庆长嘉外滩（第四代滨江住宅）、西安铂樾万境（36席联排合院）[25][27][49] - 建筑风格以现代为主（14个项目），新中式风格占比提升（3个项目）[14][16][21][23][29][35][38][40][42][44][49][51][55]

长沙楼市推盘情况 - 6月长沙市预计40个楼盘启动推新 岳麓区占比超30%成为推盘主力区域 [1] - 岳麓区13个项目入市 占全市供应量32.5% 梅溪湖二期和洋湖板块集中放量 [1] - 天心区7个项目推新 雨花区6个项目推新 望城和长沙县合计8个项目入市 [1] 产品结构与市场表现 - 新规户型成为市场硬通货 招商揽阅项目开盘认筹比达1:2 3 金茂璞印梅溪吸引超300组高端客户验资 [1] - 珠江颐德公馆湘江序主推223-288平方米江景大平层 预计价格超25000元/平方米 [2] - 运达大泽湖推出135-222平方米森林花园住宅 得房率达100% [2] - 丽发新城推出106-123平方米房源 均价7000元/平方米起 三一云谷推出114-149平方米房源 均价8000元/平方米起 [2] 典型项目价格信息 - 建投象山国际推出127-224平方米住宅 均价11200元/平方米 [3] - 长沙溪山悦推出110-141平方米毛坯住宅 均价8900元/平方米 [3] - 金茂璞印梅溪推出215-268平方米别墅 均价23000-28000元/平方米 [3] - 湘江金茂府推出249-280平方米非毛坯大平层 均价23700-33000元/平方米 [3] 市场趋势分析 - 5月长沙楼市呈现量增价稳特征 商品住宅成交面积环比上涨 [2] - 6月房企加快推货节奏 多个新项目筹备入市 供求规模有望攀高 [2]