国庆假期楼市成交概况 - 国庆假期北京二手房成交同比下降77%，深圳同比下降76%，上海同比下降63% [2][3] - 2025年国庆假期北京日均成交80套，深圳日均成交21套，上海日均成交111套 [3] - 部分城市如合肥同比跌幅为26%，武汉同比跌幅为32%，表现相对优于其他主要城市 [3] - 2024年国庆假期北京日均成交同比增长273%，深圳同比增长488%，多个城市同比增幅超过100% [3] 北京楼市的结构性表现 - 北京每月平均能认购3000套新房并卖出12000套以上二手房，构成市场基本盘 [9] - 120平米以上户型成交占比突破30%，1000-2000万总价住宅成交占比接近20% [9] - 2025年上半年1000-3000万总价住宅成交套数同比增长90% [9] - 北京与上海是开发商战略资源倾斜的主要城市，被视为不确定性中的确定性 [9] 高端豪宅市场动态 - 北京高端豪宅市场表现出抗跌性，并能迅速制造楼市热点 [8] - 第四季度北京楼市主线剧情集中在1500万以上总价段，主要分布在海淀、通州与朝阳板块 [17][18] - 朝阳区大朝青板块新盘璞樾与紫金宸园将推出，单价十万以上，总价1500万以上，推盘数量超过1000套 [19] - 璞樾项目由金茂与越秀合作开发，是两大开发商在北京的首次合作，主打180平米以上主力户型 [20][21] 市场逻辑与客户行为 - 北京楼市运行逻辑核心为“升级改善，资产换仓” [13] - 高净值客户在购房时表现出明确自主性，重视项目实际买点而非开发商宣传的卖点 [14][15] - 资产换仓需求在2000万总价段表现强劲，支撑了上半年海淀区的市场热度 [27] - 北京楼市的高端客户被视为最值得呵护的基本盘，他们快速更新了买房观并愿意承担波动风险 [27]

北京新房市场表现 - 上半年北京新建商品住宅累计成交267万平方米 同比增长3% [2] - 3月新房成交面积同比增长近五成 二季度同比增长15% [2] - 朝阳 昌平 海淀 顺义 丰台为成交主力 销售面积均超25万平方米 [2] - 6个楼盘销售额超40亿元 其中海淀4个 朝阳2个 [2] - 总价1000万～2000万区间新房成交套数同比增长近9成 市场占比从12%提升至19% [3] - 建发海晏项目开盘认购房源185套 金额近62亿元 成交均价约13.5万/平方米 [3] 高端新房市场特征 - 海淀区均价超10万豪宅去化较好 [3] - 房企TOP20销售金额合计1766.7亿元 中海地产244.6亿元 华润置地206.9亿元 越秀地产193.5亿元 [3] - 市场分化持续 购房者更理性 项目需兼顾产品力和价格 [3] 土地供应与新房关联 - 上半年北京成交22宗涉宅地块 出让金1005.56亿 同比增加37.3% [4] - 9宗地块溢价成交 海淀树村地块楼面价突破10万元/平方米 [4] - 优质地块将形成改善型产品入市 支撑后续市场 [4] 二手房市场动态 - 上半年二手商品住宅网签88575套 同比增长18% 高于2022-2024年同期水平 [1][6] - 前五月500万以下二手房成交占比超六成 刚需为主力 [6] - 6月网签15139套 同比微增1% 二季度热度略有下降 [6] 二手房价格与供需 - 5月二手房价格环比下跌0.8% 同比下跌0.7% 大户型跌幅较小 [7] - 当前月均成交量约1.5万套 挂牌量从17万套降至16万套 [7] - 买卖双方价格博弈加剧 部分家庭"卖旧"后选择观望 [7] 政策与市场展望 - 非京籍家庭购房条件放宽 首付比例下调助力刚需 [6] - 需控制新房供应量 优化购房资格政策 加快城市更新 [8]