项目规划与产品设计 - 项目占地3公顷 总建筑面积11.68万平方米 其中住宅建筑面积7.75万平方米[14] - 9栋住宅楼共426户 面积段152-258平方米全四居设计 层高3.16-3.37米[1] - 得房率超90% 配备独立电梯厅及多处赠送空间包括阳台/设备平台/挑空平台[1] - 主力户型为152平方米共175套 采用四叶草格局 南向通面宽阳台进深1.2米[2] - 188平方米户型共121套 全边户设计 配备三卫及双台盆主卫[7] - 大户型包含195/204/230/258平方米四种规格 其中230平方米采用三进式归家礼序设计[10][12] 建筑布局与配套设施 - 建筑以小高层为主 北排两栋为洋房(7层/11层) 南侧三栋高度53.7-80米[16] - 配备三处下沉庭院 包含大面积水系/人工湖/峡谷景观带 架空层建筑面积269平方米[19] - 会所面积约2500平方米 西侧设景观大门 南侧设人行出入口方便幼儿园接送[19][21] - 地下车库设530个机动车位 采用双口双车道中央车站景观设计[21] 教育配套 - 东南角规划托幼用地5253平方米 容积率0.9 地上建筑面积4727.75平方米[23] - 幼儿园为3层建筑 总高13.5米 配备大量露台及可上人屋顶[23] - 按标准配置9个机动车位及9个非机动车位[25] 土地获取与开发背景 - 地块由中建智地/中国金茂/越秀地产/朝阳城发联合体以126亿元底价摘得[26] - 项目位于东四环与东五环之间 临近地铁6号线青年路站 周边有朝阳大悦城等商业配套[26] - 开发主体北京茂越置业注册资本40亿元 股权结构为北京兴鼎房地产50%/中国金茂33%/越秀地产17%[28] - 金茂负责规划设计 越秀负责营销和物业 董事长及总经理均为金茂系高管[29] 关联项目对比 - 南侧紫京宸园由中建壹品单独操盘 总建筑面积21.43万平方米 规划815户[31][32] - 紫京宸园户型涵盖130-400平方米 包含空中别墅产品[34] - 孙河商服地块由同一开发主体运营 总建筑面积12.69万平方米 投资估算6.34亿元[36] - 孙河地块建筑限高严格 中央公园100米内限高12米 100-150米限高24米[36]

从最近大量小区的成交价格走势来看，有的小区是一天一个价，卖房业主不设底价抛售，导致板块内价格快速回落。 无论是次新还是老破小，很多小区的跌幅已经在40%以上，并且最近的速度非常快。 融泽嘉园在2025年8月成交了一套87㎡的2居室，成交价315万。同户型在2021年9月成交价600万，减少285万，下降48%。 同户型在2025年7月成交价378万，1个月下跌63万，跌幅17%。 △回龙观-融泽嘉园西二路2号院87㎡2居室： 2025年8月，14层成交价315万 相比于2025年7月，同户型成交价378万，↓63万，-17% 相比于2024年11月，同户型成交价439万，↓124万，-29% 相比于2021年9月，同户型成交价600万，↓285万，-48% 相比于2016年4月，同户型成交价315万，价格持平 万泉庄小区在2025年8月成交了一套62㎡的2居室，成交价430万。同户型在2021年3月成交价780万，减少350万，下降45%。 △苏州桥-万泉庄小区62㎡2居室： 2025年8月，底层成交价430万 相比于2025年3月，同户型成交价558万，↓128万，-23% 相比于2021年3月，同户型成交 ...

项目背景与开发进度 - 中建智地联合中国金茂、越秀地产及朝阳城发以126亿元联合体拿下北京朝阳区黄杉木店地块[3] - 项目分为南侧紫京宸园（中建智地操盘）与北侧璞樾（金茂设计、越秀营销）的双子座豪宅格局[3] - 从拿地至规划方案公示耗时超100天 期间经过多轮方案调整[3] 产品规划与设计细节 - 紫京宸园总占地5.43公顷 地上建筑面积14.14万平方米 容积率2.6 规划15栋7-25层住宅共815户[17] - 套均建筑面积172平方米 层高3.1-3.4米 预计售价约10万元/平方米[17] - 户型配比包括130平方米120套、148平方米204套、166平方米288套、230平方米126套、275平方米38套及400平方米3套[17] - 6号楼为23层楼王 21层设一层一户约400平方米大平层 22-23层为顶层复式 2-20层为标准层每户275平方米[15] - 项目采用南向进深1.2米内嵌式阳台 北面进深1米设备阳台 无飘窗面积赠送[18] 配套设施与景观设计 - 项目设置宽11米S型街坊路 虽浪费2500平方米占地但形成景观带 部分区域兼作消防场地[11] - 下沉庭院约1700平方米 地下会所连接6号楼首层约500平方米全架空层[10] - 幼儿园规划于地块东南角刀把型区域 有效隔离东侧高压线影响[6] - 东西两侧配有大片绿地公园 但东面50米外存在110伏高压线及四座线塔[20] 行业信息保密现象 - 项目规划图提前月余遭草图泄露 与最终公示方案高度吻合[22] - 类似情况发生于华润置地后沙峪项目 反映房企设计图保密机制存在漏洞[25] - 报规图泄露可能影响购房者对开发商项目管理能力的信任度[26]

项目背景与股权结构 - 朝阳区黄衫木店双子座项目包括璞樾和紫京宸园两个豪宅项目，背后股东一致，由兴鼎地产、中国金茂和越秀地产分别持股50%、33%和17%，中建智地在兴鼎地产持股97% [3] - 4月28日，"中建智地+中国金茂+越秀地产+朝开公司"联合体以底价126亿元摘得地块包，包括朝阳黄衫木店三地块和孙河商业地块 [3] 项目规划与分工 - 璞樾位于黄杉木店北地块，总建筑规模约11.645万平方米，由金茂负责产品设计，越秀操盘营销 [4] - 紫京宸园位于黄衫木店03地块，总建筑规模约21.56万平方米，由中建智地全面负责 [5] - 孙河73商业地块占地5.8万平米，容积率1.0，开发主体为兴昶地产，总投资估算为107.57亿元 [19][20] 项目进展与挑战 - 璞樾和紫京宸园原定九月初开盘，但因设计方案不断优化导致报规图迟迟未定，开盘时间延后 [10][18] - 璞樾因幼儿园规划问题影响品质，幼儿园占地4727平米，位于东南角以避开高压线，但噪音问题仍存 [13][14][15] - 紫京宸园南面紧邻朝阳北路，东面有高压线塔，先天条件不足需通过产品力提升弥补 [17][18] 商业地块运营 - 孙河73商业地块开发主体为兴昶地产，传闻未来可能用于山姆会员店，但租金回报率低 [19] - 北京朝开新元商业管理有限公司成立，负责商业运营，股权结构为朝阳城开80%、中建智地10%、中国金茂7%、越秀3% [22] 股东职责分工 - 璞樾由金茂设计、越秀操盘，紫京宸园由中建智地全权负责，孙河73商业由朝阳城开负责运营 [22]

北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

公司战略与市场地位 - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置 自去年以来连续斩获多宗百亿地块巩固地位 [1][8] - 公司在北京设立两个操盘团队：中海新城擅长旧改和城市更新并长期深耕石景山 中海北京公司主要布局丰台、房山和昌平区域 [1][8] - 中海新城2023年凭借西二环豪宅京华玖序热销大幅提升业绩 该项目成为北京2024年度单盘销售冠军 [8] - 2024年上半年中海新城在北京实现112亿元销售额 仅次于中建智地的120亿元 排名跃升至第二 [1][10] 土地投资与项目布局 - 2023年11月中海新城斥资153.32亿元首次进入朝阳区 竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块 溢价率0.21% [2] - 中海北京公司于2023年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 2024年1月以40.08亿元获取相邻西南郊区冷库地块 [9] - 2024年3月中海北京公司以75.02亿元竞得海淀树村地块 溢价率27.93% 楼面价10.23万元/平方米刷新北京纪录 [9] - 2024年中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块 建面6.5万平方米 定位承接海淀外溢客群 [10] 重点项目销售表现 - 朝阳区万吉玖序项目2024年4月取得预售证 首批332套准售面积7.06万平方米 拟售价格10.6万-13.5万元/平方米 [2] - 万吉玖序5月18日开盘当日官宣成交额63.7亿元 截至当前网签178套 成交均价11.5万元/平方米 网签去化率48% [2][3] - 西城区京华玖序项目成交均价17万元/平方米以上 2024年上半年继续贡献17亿元销售额 当前网签282套去化率56% [8][10] - 石景山寰宇天下天镜项目2024年上半年实现销售额约13亿元 自2023年3月底入市后网签去化率35% [10] 市场竞争与项目分化 - 北京宸园（中建智地开发）2023年10月开盘当日销售额61.5亿元 五个半月实现110亿元收官 网签551套成交均价11万元/平方米 [3] - 黄杉木店地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得 楼面价5.45万元/平方米 刷新朝阳宅地总价纪录 [4] - 紫京宸园（中建智地）定位140-300平方米改善型产品 璞樾（金茂+越秀）面积150平方米起步 预计9月入市形成直接竞争 [5] - 小红门项目中海时光之境网签64套去化率仅15% 成交均价7.7万元/平方米 十八里店项目中海朝阳ONE网签91套去化率10% 成交均价7.6万元/平方米 [6] 区域市场特征 - 北京楼市整体承压背景下 区域和项目分化明显 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出 [3] - 朝阳区高端改善型产品集中 万吉玖序户型168-372平方米 产权得房率73.7%-81% 较竞品多出300平方米以上户型 [3] - 石景山西黄村地块虽属石景山行政区域 但直线距离海淀核心功能区较近 成为承接外溢客群的关键点位 [10]

项目7月中旬进场9月开盘 项目基础信息 -占地面积约8.96万平方米、 规划建筑规模约为22.4万平方米 -其中01和03地块为居住用地 黄衫木北地块，越秀+金茂联合开发，正式案名发布：璞樾。 越秀营销操盘，产品设计由金茂操刀。 项目是两家高端产品系：金茂"璞系"+越秀"樾系"，双方都非常用力。 产品细节，目前还没定版，不过看过了程稿效果图，可以拍胸脯说：璞樾的产品确实太顶了。 25年4月28日，中建智地金茂越秀以及朝阳城发联合以126亿底价拿的黄杉木店路地块（朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地 块）最新消息来了。 ✓01地块占地2.99公顷、 限高60米、容积率为2.6 ✓03地块占地5.4公顿、 同样限高60米、 容积率也为2.6 ✓02地块是配建幼儿园用地 黄杉木最新消息-产品规划： 1.北地块（金茂+越秀操盘璞系产品）：主打150-260㎡大平层（主力180㎡），外立面采用铝板玻璃幕墙，精装配置国际一线品牌，如嘉格纳厨房，预计均 价10万+/㎡，产品对标顶豪产品。规划2500平会所，服务420户业主。 -北地块面积段：150/185/190/225/250平 -北地块 ...

项目概况 - 中国金茂与越秀地产联合开发朝阳黄杉木店项目，定名为「璞樾」，融合金茂「璞系」与越秀「樾系」两大高端产品线，定位中国豪宅市场 [1] - 金茂「璞系」主打东方文化美学与现代技艺结合，代表项目包括丰台璞逸丰宜 [1] - 越秀「樾系」聚焦城市核心地段1%土地开发，强调在地文化演绎与高端定制，代表项目为海淀香山樾 [1] 土地交易与规划 - 4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店地块 [1] - 地块分为南北两部分： - 2107-01/02地块为住宅+幼儿园用地，住宅建筑面积78182.44㎡，容积率2.6，限高80米，配建4727.75㎡幼儿园，起始价42.63亿元 [1] - 2107-03地块为纯住宅用地，建筑面积141125.51㎡，容积率2.6，限高80米，起始价76.96亿元 [1][2] - 商业金融用地2902-73地块建筑面积58700㎡，容积率1.0，建筑高度分区域限制12-30米 [2] 区位优势 - 地块距地铁6号线青年路站约1公里，毗邻国贸、城市副中心及望京商务区 [2] - 周边商业配套包括青年大悦城、姚家园万象汇、惠通时代广场 [2] - 生态资源覆盖星河湾生态公园等三大绿地，西侧紧邻朝青板块豪宅星河湾（二手房挂牌价约10万元/㎡） [2] 市场供需 - 朝青板块近10年缺乏成规模新房供应，改善需求外溢至奶西、崔各庄等周边板块 [4] - 当前板块内主力改善项目包括朝观天珺（建面122~176㎡）和金茂满曜（建面115-157㎡） [4]