黄衫木店“双子星”项目开盘表现 - 10月中旬，北京市朝阳区黄衫木店“双子星”项目紫京宸园和璞樾相继开盘，官宣开盘当日销售额分别达到56.5亿元和45.65亿元 [1][2] - 紫京宸园首推353套房源，其中133平方米户型开盘即清盘，实现总成交金额56.5亿元 [4] - 璞樾项目首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 目前紫京宸园网签3套，成交均价9.37万元/平方米，璞樾网签30套，成交均价接近9.9万元/平方米 [5] 项目背景与地块信息 - 两个项目源于今年4月28日出让的百亿组团地块，该地块由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块，地理位置优越 [3] - 项目开发主体存在区别：2107-01住宅和02托幼地块由金茂和越秀负责开发，项目定名为璞樾；2107-03地块由中建智地开发，项目定名为紫京宸园 [3] - 两个项目股东一致，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [3] 项目产品定位与设计 - 两个项目均面向高端改善型客户，通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高实际得房率，整体得房率都在90%以上 [3][4] - 紫京宸园规划15栋7～25层产品，共815户，户均建面172平方米，主力户型为133至278平方米的四室、五室 [3] - 璞樾规划9栋住宅楼共426户，户型为152～258平方米全四居，主力户型为152平方米 [4] 朝阳区房地产市场格局 - 近两年房企在北京投资进一步聚焦核心区域，朝阳区凭借配套完善和发展潜力成为重点布局区域，新房竞争升级 [6][7] - 区域内高端改善盘林立，黄杉木店地块东向3公里处为保利+金茂拿下的三间房组团地块，对应项目朝观天珺和金茂满曜成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米 [7] - 距离约6公里的中海·万吉玖序成交均价达11.29万元/平方米，去化率51% [7] - 自去年以来朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应增加，今年已先后出让三间房、黄杉木店+孙河组团、呼家楼南里及太阳宫地块 [1][8] - 去年中建智地在酒仙桥打造的北京宸园开盘当日销售额61.5亿元，五个半月实现110亿元收官 [7]

项目开盘销售表现 - 璞樾项目于10月17日开盘，首开销售额达到45亿元人民币，创下区域市场年内首开销售纪录 [1] - 项目前期蓄客阶段积累了数百组高质量客户，且客户转化率极高，决策速度迅速 [3] - 现场购房者多为金融、科技、文化领域的精英人士，具备国际视野与文化自信 [3] 项目开发合作与定位 - 项目由金茂与越秀两大房企联合开发，定位为北京CBD的豪宅项目 [1][8] - 开发团队将服务于数万组高端客户的经验以及对超过100组塔尖人群的深度访谈洞察融入项目设计 [8] - 项目邀请了十三位横跨建筑、景观、非遗等领域的国际大师参与打造，融合东方哲思与国际当代质感 [8] 项目区位与规划特色 - 项目坐落于CBD金轴核心发展带，属于星河湾豪宅生活区，拥有二十年沉淀的成熟资源与圈层 [10] - 规划设计借鉴纽约中央公园豪宅价值逻辑，将周边三大公园视为社区无界后花园，形成“一园引三园，山水百万方”的格局 [12] - 通过散点式、错落式布局，实现超过70%的端户设计，提供IMAX级环幕视野 [12] 建筑设计与美学理念 - 建筑定制专属“璞樾金”色调，并以极简现代设计语言转译皇家建筑的经典形制 [13] - 项目拥有长约170米的“水墨长卷”超级界面，运用巴西金光麻奢石、乌金琉璃砖等三种全球顶级石材 [13] - 园林设计借鉴丽兹卡尔顿隐世、六善等顶级度假酒店手法，打造立体疗愈山水园 [15] 社区配套与设施 - 社区内规划约1000米环形水系，灵感源自《兰亭修禊图》，实现一步一景的沉浸式游园体验 [15] - 项目配备约4800平方米的隐庐会所，涵盖三面采光泳池、双私宴厅、女王空间等多个功能空间 [17] - 越秀物业创新推出多项高定服务，旨在将物业服务提升至人居艺术层面 [17] 产品配置与科技系统 - 室内空间全系采用嘉格纳等国际一线品牌，大户型配置劳芬、雅生等品牌 [20] - 项目从六大维度出发打造升级版12大科技系统，并配备华为全屋智能系统，守护居住健康与舒适 [20]

新盘市场表现 - 10月6日至10月12日，北京市商品住宅成交641套，成交总面积6.9万平方米，成交总金额33.4亿元 [1] - 大兴区首创禧悦兴城以199套网签、1.76万平方米面积、5亿元金额成为周度金额和套数双冠军，网签均价为28366.31元/平方米 [1] - 朝阳区融创ONE9项目以14.7万元/平方米单价成为豪宅单价周度冠军，单套成交实现0.54亿元金额 [2] 重点项目与产品特点 - 首创禧悦兴城为共有产权房转为商品房的现房项目，规划5000余套房源，建筑面积约65-117平方米，备案价在3.5-3.6万元/平方米之间 [1] - 融创ONE9作为融创壹号院二期产品，规划建设5栋4层建筑，仅打造40套住宅，户型建面约368-610平方米，容积率低至0.5 [2] - 大兴新城核心区DX00-0101-052地块规划设计方案公示，规划建设11栋8-17层洋房及小高层，共633户，地上建筑规模71902.8平方米 [3] 土地供应与地块信息 - 北京市发布2025年第八轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [5] - 本轮供地中，中心城区有3宗地块，副中心及平原多点地区有6宗地块，全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域 [5] - 招商蛇口与三亚科技城控股联合体以底价4.58亿元摘得三亚崖州湾科技城地块，综合楼面价6130元/平方米，该地块执行现房销售，总建面约74652.78平方米 [5] 区域市场动态 - 朝阳区黄杉木店板块的璞樾项目预计于10月17日晚开盘，价格较同区域已开盘的紫京宸园项目贵3000元/平方米，不同户型价格区间在9.5万至11万/平方米以上 [4] - 紫京宸园项目首度开盘官宣销售353套，揽金56.5亿元 [4] - 融创壹号院被描述为朝阳公园板块近二十年来的唯一新增楼盘 [2]

北京豪宅市场项目表现 - 紫京宸园10月首开实现销售额56.5亿元，推出559套房源中当日售出353套，133平米户型售罄，全案均价在10万元以上 [2] - 运河玖院9月开盘售出573套房源，揽金47亿元，截至10月15日签约515套，成交均价6.15万元/平方米，去化率达67% [15] - 紫京宸园与璞樾构成黄杉木店“双子”项目，璞樾计划于10月17日开盘，排卡量达400多组，主力户型为152和188平米 [6][8] 中国建筑旗下地产业务竞争格局 - 2025年1-9月北京房企权益销售金额排名显示，中海新城以192.63亿元位列第一，中建智地以158.43亿元位列第二，北京中海以125.35亿元位列第三 [9][11] - 中建智地销售排名从2020年的30名以外快速提升，2023年进入前十，2024年排名第四，2025年1-9月在“中建八子”内部稳居首位 [11] - 中海地产已连续7年保持北京市场销冠，业务由北京中海和中海新城两个团队贡献；中海新城近期以153亿元拿下朝阳区组合地块，扩展业务布局 [9][12] 房企土地获取与战略布局 - 中建智地2025年4月联合体以126亿元底价摘得北京朝阳区黄杉木店地块，9月以43.145亿元、39.18%溢价率拿下朝阳区太阳宫地块，楼面价8.53万/㎡ [5][14] - 中建玖合2025年6月以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站地块开发运河玖院，2023年以54.05亿元获取大兴区西红门地块 [16] - 中建智地业务重心从全国范围转向北京市场，区域布局从房山、顺义、昌平向中心区域朝阳靠拢；中建玖合则聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区 [16]

市场整体成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] - 新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量有所好转，但整体市场氛围较平淡 [4] 新房供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 9月共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张，而8月份共颁发12张预售证 [2] - 9月供应打破新房市场连续两个月的供应低迷，7月新增供应量不足1500套，环比、同比分别下跌55%和48%，8月新增供应仅1516套 [2] 重点项目销售动态 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约套数增至488套，网签金额接近38.57亿元 [3] - 怀柔北京建工·嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价约3.97万/平方米，网签金额约4.42亿元 [3] - 大兴黄村兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 高端及改善型市场特征 - 朝阳"双子星"项目紫京宸园、璞樾同步取证，备案价均超10万元/平方米，凭借核心区位与高端定位成为市场焦点 [3] - 改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升，例如今年3月海淀区功德寺"双子星"项目同步开盘，当日售出超1000套，总成交金额达152亿元 [6][7] - 璞樾产品定位聚焦高端改善，主推152-258平方米四居，70%以上为边厅户型，并引入金茂健康科技系统 [6] 四季度市场展望 - 随着优质楼盘热销，"银十"有望进一步推动整体成交上扬 [7] - 上半年头部房企获取的较多优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建·海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等，将为市场注入新活力 [8]

北京楼市“金九”成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] 新房市场供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 7月新增供应量不足1500套，环比下跌55%，同比下跌48% [2] - 8月新增供应1516套，9月供应打破连续两个月低迷 [2] - 9月份共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张 [2] 热点项目销售表现 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约488套，网签金额38.57亿元 [3] - 怀柔嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价3.97万/平方米，网签金额4.42亿元 [3] - 大兴兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 市场趋势与驱动力 - 热点区域重点项目集中入市带动市场热度，改善型楼盘成为亮点 [1][2] - 北京整体住房需求基数庞大，改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升 [6] - 近两年北京楼市热度多由热点改善盘带动，例如3月和樾望云和樾玉鸣同步开盘售出超1000套，总成交金额152亿元 [7] “银十”及四季度展望 - “银十”开局强劲，个别高端项目开盘热销，改善需求持续释放 [5][6] - 四季度优质地块项目有望入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建 海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等 [8]

国庆假期楼市成交概况 - 国庆假期北京二手房成交同比下降77%，深圳同比下降76%，上海同比下降63% [2][3] - 2025年国庆假期北京日均成交80套，深圳日均成交21套，上海日均成交111套 [3] - 部分城市如合肥同比跌幅为26%，武汉同比跌幅为32%，表现相对优于其他主要城市 [3] - 2024年国庆假期北京日均成交同比增长273%，深圳同比增长488%，多个城市同比增幅超过100% [3] 北京楼市的结构性表现 - 北京每月平均能认购3000套新房并卖出12000套以上二手房，构成市场基本盘 [9] - 120平米以上户型成交占比突破30%，1000-2000万总价住宅成交占比接近20% [9] - 2025年上半年1000-3000万总价住宅成交套数同比增长90% [9] - 北京与上海是开发商战略资源倾斜的主要城市，被视为不确定性中的确定性 [9] 高端豪宅市场动态 - 北京高端豪宅市场表现出抗跌性，并能迅速制造楼市热点 [8] - 第四季度北京楼市主线剧情集中在1500万以上总价段，主要分布在海淀、通州与朝阳板块 [17][18] - 朝阳区大朝青板块新盘璞樾与紫金宸园将推出，单价十万以上，总价1500万以上，推盘数量超过1000套 [19] - 璞樾项目由金茂与越秀合作开发，是两大开发商在北京的首次合作，主打180平米以上主力户型 [20][21] 市场逻辑与客户行为 - 北京楼市运行逻辑核心为“升级改善，资产换仓” [13] - 高净值客户在购房时表现出明确自主性，重视项目实际买点而非开发商宣传的卖点 [14][15] - 资产换仓需求在2000万总价段表现强劲，支撑了上半年海淀区的市场热度 [27] - 北京楼市的高端客户被视为最值得呵护的基本盘，他们快速更新了买房观并愿意承担波动风险 [27]

市场整体表现 - 国庆中秋8天超长假期期间，北京、上海、深圳等核心城市新房网签量同比出现明显增长，但市场整体氛围较平淡，受假期出行潮影响，看房人群规模有所受限 [1] - 业内预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [7] 北京市场 - 北京新房市场呈现分化特征，多数项目访客减少，但优质改善盘保持高人气，二手房市场带看与成交较为平淡 [2] - 国庆假期北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%，二手房日均成交19套，同比增长73% [2] - 受8月限购松绑政策刺激，北京9月新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22%，二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] 上海市场 - 国庆假期上海新建商品住宅成交面积1.73万平方米，外环外新盘成交活跃，政策提振效应延续 [3] - 大浦东假期成交近3000平方米，宝山成交2800多平方米，青浦、松江网签量也超过1000平方米 [3] - 交易榜单中首次改善和豪宅均有不错表现，成交前十中有3个单价超10万元楼盘，4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目 [4][5] - 奉贤区龙湖御湖境项目假期销售金额约1.3亿元，来访超800组，印证新政对外环外成交的拉动作用 [5] 深圳及其他城市市场 - 国庆假期深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，较去年国庆假期增长22% [6] - 广州新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年假期小幅下降4% [6] - 杭州新建商品住宅日均成交0.18万平方米，同比降幅较明显，成都日均成交0.29万平方米，小幅下降5%，预计节后网签量将回升 [6] 政策影响与供应 - 北上深等城市于国庆前出台楼市松绑政策，如北京“购买五环外商品住房不限套数”，上海松绑外环外区域限购，深圳进行“分区优化”调整 [1][3][5] - 上海假期有1个楼盘入市，奉贤西渡板块的中国铁建煕语投放1.05万平方米共86套，网上报均价47586元/平方米 [5] - 上半年多家头部房企在核心城市获取较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7]

项目定位与目标客群 - 项目为高端人居项目璞樾，由公司中国金茂和越秀地产联合打造，定位为CBD人居美学序列的传承者，旨在为高净值人群带来精神归属 [1] - 项目地处北京CBD金轴核心位置，对望中国尊，周边被京城紫岸公园、星河湾生态公园、京城森林公园环抱，占据稀缺土地与生态资源 [1] - 目标高净值客群主力年龄层为85至90后，主要来自新电商、人工智能、新能源等新兴行业，他们熟悉国际豪宅标准并强调健康、艺术与松弛感 [1] 产品设计与特色 - 项目设计采用"一园引三园"布局，形成十字中轴礼序园境，强调"入户即入园、户户观礼台"的空间叙事，并采用地上地下双大堂设计及人车分流 [1] - 建筑立面打造约170米"水墨长卷"城市界面，采用定制"京韵缃黄"色系，并运用巴西金光麻奢石、乌金琉璃砖等全球奢材 [1] - 主推户型为152平方米、188平方米及258平方米四居，设计强调大面宽、双玄关、270°环幕视野，其中70%以上为边厅户型以保证采光与观景 [1][3] - 景观设计提出"当代兰亭·一里世界隐园"概念，对标世界隐奢酒店，打造千米水系贯穿的风雅疗愈意境 [2] 科技系统与精装标准 - 项目将金茂十二大科技系统升级至3.0版本并落地，引入"离子瀑"净化技术，全屋引入嘉格纳品牌家电并搭载华为全屋智能系统 [2] - 精装由国际大师与非遗工艺共同呈现，甄选嘉格纳、劳芬、雅生等高端品牌 [1] 物业服务与配套设施 - 项目依托越秀服务"越+"服务模式，基于双私宴厅、女王空间、行政酒廊、水吧等空间场景，推出24项隐奢高定服务内容 [2] - 配套约4800平方米会所，旨在提供定制化生活解决方案 [2]

行业背景与项目意义 - 中国房地产市场核心逻辑已深刻转变，从追逐规模转向锤炼品质，行业共识在于告别高周转模式后，比拼硬产品与软服务的时代已然到来[3] - 政策层面持续倡导好房子理念，市场期待真正能诠释这一理念的好产品落地，璞樾的推出为北京高端住宅市场提供了新的解题思路[3] - 璞樾标志着顶豪竞争正式进入产品力+服务力双核驱动的新阶段，为行业树立了产品与服务并重的新标准[3][5] 合作方优势与协同效应 - 中国金茂作为城市运营专家，其价值在于对北京文脉的深刻理解以及成熟产品体系的可靠交付，其标志性的十二大科技系统历经十五载实践验证[3] - 越秀地产带来深耕大湾区、布局全国核心城市的国际化资源整合能力，其樾系秉持择址城市1%土地、演绎在地文化、为客户做高定产品三大核心价值观[4] - 璞樾是金茂璞系与越秀樾系两大顶级产品线的首次联袂，实现了本土经验与创新活力的深度互补，形成1+1>2的协同效应[4][5] 项目选址与生态禀赋 - 璞樾落子于北京传统豪宅带朝青板块，是该板块15年来首宗大规模住宅用地，稀缺性不言而喻[6] - 项目东、西、北三面被约110万平方米的城市绿肺环抱，在城市核心区实现出则执掌世界，入则归隐自然的理想生活形态[6] 建筑设计理念与特色 - 项目规划以中轴礼序为空间骨架，构建十字园外园格局，将主次分明、秩序井然的东方美学转化为现代社区的空间逻辑[7] - 建筑立面从故宫琉璃瓦与红墙中提炼出京韵缃黄核心色调，以现代极简语言重构皇城经典结构，使建筑成为可阅读的文化载体[7] - 项目定制独特璞樾黄色彩体系，甄选巴西金光麻奢石、意大利乌金琉璃砖等全球顶级材料，以纯幕墙体系打造约170米水墨长卷般城市界面[9] 社区规划与景观设计 - 项目通过点阵式错动布局实现超过70%的边厅设计，达到户户皆楼王，窗窗见自然的效果[7] - 景观设计提出当代兰亭·一里隐园概念，约1200米环形水系串联六重风雅意境，并精选全球32种珍稀树种[11] 文化内涵与工艺细节 - 项目力邀景泰蓝技艺传承人钟连盛、铜雕技艺传承人朱炳仁、北京玉雕传承人张铁成等国家级非遗技艺传承人亲铸细部[13] - 府门金属錾刻多宝格方匣以铜雕技艺打造，府门2米高璞石内嵌青玉浮雕，宅门LOGO与门把手暗藏景泰蓝工艺逻辑[13] 科技系统与服务模式 - 金茂健康科技3.0系统进行实用化升级，包括离子瀑新风系统、分室控温技术、粒子阻尼减震技术，提供舒温、舒暖、舒气、舒静、舒净五舒体验[13] - 越秀服务落地物业+会所双核服务模式，核心载体是约4800平方米的隐庐会所，集泳池、私宴厅、球类竞技、行政酒廊等功能于一体[15][17] - 围绕会所与社区规划24项高定服务内容，从双私宴厅定制宴请到女王空间专属关怀，提供全方位定制化生活解决方案[17]