2025年北京高端住宅市场整体表现 - 截至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，市场呈现“整体升温、局部遇冷”的分化态势 [1] - 以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50% [1] - 若剔除三个未达“入市超半年”统计口径的项目，北京符合统计口径的高端住宅市场平均去化率将攀升至53.71% [5] - 截至2025年12月21日，北京套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6% [4] - 截至2025年12月21日，北京豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点 [4] 高去化率项目案例分析 - 和樾望雲项目于3月首次获取预售许可证，开盘当日实现1分钟成交超85亿元，截至2025年末，其693套房源已签约669套，去化率高达96.54%，登顶年度“去化王” [1][3] - 和樾玉鸣项目截至年末444套房源已签约393套，去化率达88.51% [1][3] - 中海·萬吉玖序与建发海晏项目，经过半年的市场去化，当前去化率均已接近60% [3] - 高去化项目如和樾望雲、和樾玉鸣均落位于海淀上地核心板块，该板块土地供应高度稀缺，近三年无新增宅地入市，并汇聚核心科技产业、优质教育资源及生态禀赋，形成稀缺的“产业+教育+生态”价值组合 [7] - 和樾望雲项目在产品力上，建筑外立面采用玻璃幕墙搭配铝板与石材，社区规划约3万平方米园林景观，户型为99—179平方米，通过三面宽朝南等细节优化设计 [8] - 建国门9号项目坐落于东二环与长安街交会口，与故宫直线距离仅3.8公里，地处三大核心商圈的几何中心，主力户型为270—520平方米，参考拟售单价14.79万—15.3万元/平方米 [9] 低去化率项目案例分析 - 中海丽金府项目于4月15日首次取证，经过超半年销售周期，其1060套房源仅签约170套，去化率仅16.04%，成为2025年北京高端住宅市场去化率最低的项目 [1][5] - 中海丽金府的去化率大幅低于同期开盘项目，也低于2025年北京10个高端住宅项目38.13%的平均去化率 [5] - 臻澐项目的去化率仅为27.64%，仅略超其所在海淀区高端住宅整体去化率（约67.91%）的四成 [6] - 缦合北京项目销售周期仅4个月，去化率约5.36% [5] 市场趋势与客群需求转变 - 高端住宅市场的竞争已脱离“面积比拼”的初级阶段，迈入以“精准匹配客群需求”为核心的产品力竞争新时期 [3] - 高净值客群的选择更加理性，不再盲目追逐“高端”标签，而是更看重区位价值、产品力与自身需求的匹配度 [1] - 当单套房源置业门槛迈入1000万元以上区间，高净值群体持币布局全城，以区位价值为核心、产品力为支撑，对项目进行综合价值的精准筛选 [7] - 高端住宅的置业逻辑已从单一需求、价格导向，转向综合价值驱动，而品质是核心驱动因素，由地段、配套、户型、建筑质量等多重维度构成 [6] - 购房者核心关注资产保值增值能力、地段稀缺性、产品综合品质、开发商品牌口碑及产品自带的财富效应 [4] 未来市场展望与竞争核心 - 未来高端住宅市场的竞争，核心是“价值精准兑现”的竞争，只有精准把握区位价值、深耕产品力、匹配客群需求，才能在分化的市场中实现高去化 [1] - 预计2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市 [9] - 在供应保持高水平，需求有限情况下，开发商将更注重产品创新，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套也将成为核心竞争力 [10] - 高端住宅项目需在核心区位基础上，依据客群偏好打磨产品，如融入地域文化元素，采用高品质建材与先进技术，完善配套设施，提供优质物业服务 [9]