转自：北京日报客户端 "核心价值兑现度决定去化率"这句话越来越成为豪宅项目操盘成败的关键。北京商报记者统计，截至 2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，呈现"整体升温、局部遇 冷"的分化态势。以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50%。其中，和樾望雲以 96.54%的去化率登顶年度"去化王"，相邻的和樾玉鸣去化率亦逼近90%；与之形成鲜明对比的是，同期 入市的中海丽金府去化率仅16.04%。这种显著的去化差异并非偶然，业内专家分析称，随着豪宅供应 量的增加，高净值客群的选择更加理性，不再盲目追逐"高端"标签，而是更看重区位价值、产品力与自 身需求的匹配度。未来高端住宅市场的竞争，核心是"价值精准兑现"的竞争，只有精准把握区位价值、 深耕产品力、匹配客群需求，才能在分化的市场中实现高去化。 四大项目集体站上60%合格线 当前北京豪宅市场的竞争已脱离"面积比拼"的初级阶段，迈入以"精准匹配客群需求"为核心的产品力竞 争新时期，项目间的细分竞争态势持续加剧。 北京商报记者统计，2025年北京共有10个单价超10万元/平方米的高端住宅项目入市，涵盖和樾望雲、 建发 ...

四大项目集体站上60%合格线 当前北京豪宅市场的竞争已脱离"面积比拼"的初级阶段，迈入以"精准匹配客群需求"为核心的产品力竞 争新时期，项目间的细分竞争态势持续加剧。 "核心价值兑现度决定去化率"这句话越来越成为豪宅项目操盘成败的关键。北京商报记者统计发现，截 至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，呈现"整体升温、局部遇 冷"的分化态势。以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50%。其中，和樾望雲以 96.54%的去化率登顶年度"去化王"，相邻的和樾玉鸣去化率亦逼近90%；与之形成鲜明对比的是，同期 入市的中海丽金府去化率仅16.04%。这种显著的去化差异并非偶然，业内专家分析称，随着豪宅供应 量的增加，高净值客群的选择更加理性，不再盲目追逐"高端"标签，而是更看重区位价值、产品力与自 身需求的匹配度。未来高端住宅市场的竞争，核心是"价值精准兑现"的竞争，只有精准把握区位价值、 深耕产品力、匹配客群需求，才能在分化的市场中实现高去化。 北京商报记者统计发现，2025年北京共有10个单价超10万元/平方米的高端住宅项目入市，涵盖和樾望 雲、建发海晏、中海丽金 ...

尽管房地产市场整体仍处于调整阶段，但2025年高端住宅市场已走出独立行情。 今年以来，北上广深四座一线城市均有现象级高端住宅项目：今年前11个月，上海壹号院销售额录得 221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额也达到216.46亿元。广州保利玥玺湾今年11月开盘单日销售额突 破106亿元；随后开盘的"深圳湾澐玺"单日销售额达130亿元，刷新今年全国单盘销售纪录。北京和樾望 雲今年前11个月销售额也录得91.53亿元。 全国高端住宅热销的背景是，近两年以来，土地市场供应向核心区域倾斜，"好地"不断推高了供应量； 与此同时，作为资产配置的渠道之一，高端住宅的金融属性更强，购房者购买高端住宅的逻辑并非只满 足于自住，这也助推高端住宅的成交保持红火。 在高端住宅供应持续增加的背景下，2026年高端住宅市场的走势受到广泛关注。市场普遍认为，高端住 宅由于产品力、服务力均较强，作为置换链条的关键一环，仍能够吸引购房者入局；但由于供应量走 高，随着更多高端住宅进入二手房市场，预计成交面也将有理性回归的过程，这或许将是2026年高端住 宅市场的主基调。 独立行情 国家统计局发布的数据显示，今年前11个月，全国新建商品房销售额为 ...

北京润园项目首开热销分析 - 华润置地旗下高端项目北京润园于2025年12月5日开盘，首日即实现劲销35亿元人民币 [2] - 开盘当日已有2套院墅完成网签，合计建筑面积960平方米，成交均价达9.45万元/平方米，该价格是在预售价基础上打了约93折 [5] - 网签的两套院墅中，一套建筑面积990平方米，一套905平方米，总价均轻松突破8000万元 [5] 北京润园核心价值与产品力 - 项目核心价值在于四个关键词：央企背书、超低密规划、四代墅产品、温榆河头排 [5] - 项目位于北京顺义后沙峪镇，属于传统“中央别墅区”核心板块，紧邻温榆河生态走廊，拥有顺义国际学校、友谊医院顺义院区、中粮·祥云小镇等顶级配套 [5] - 项目容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一，总规划111栋住宅楼仅483户，土地稀缺性在当前北京严控低密用地供应的背景下几乎不可复制 [5] - 产品线包括院墅、双层空墅和洋房平层，室内使用率高达112%–137% [6] - 院墅建筑面积700–990平方米，总价6000万元起，最贵超亿元；双层空墅建筑面积约329平方米，总价约2500万元，首开16套迅速售罄；洋房平层建筑面积271/328平方米，均价6.6–7.1万元/平方米，总价1600万元起 [6] 中央别墅区竞争格局：懋源“三英”合围 - 在中央别墅区，懋源地产旗下三大项目（云纪、璟橒、骊橒臺）形成合围之势，被业内戏称为“三英战吕布”，其中“吕布”指华润置地的北京润园 [7] - 懋源云纪位于温榆河公园“故城记忆”东北角，是公园内唯一住宅项目，外围被约1平方公里公园环绕，内部自建4.3万平方米湖区景观，水域近2万平方米 [8] - 懋源云纪容积率约1.1，规划153栋住宅共866户，主打平墅、叠墅、双拼及少量独栋，建筑面积215–800平方米，项目主体结构已封顶，实现“所见即所得” [11] - 懋源璟橒位于中央别墅区腹地，靠近地铁15号线国展站，一期由平墅、叠墅及合院组成，共217户，户均建筑面积300平方米以上 [12][13] - 懋源骊橒臺为2025年新入市项目，被定义为“纯平墅洋房”，共10栋7–11层洋房202户，层高3.3米以上，全部为大平层设计 [14] 开发商核心竞争优势对比 - 华润置地作为全国性央企，优势在于资金安全、品牌号召力与“园系”产品体系，北京润园是其继上海士林润园后的第二座“园系”作品 [16] - 懋源作为北京本土豪宅专家，深耕高端市场二十余年，以“臻于极致，专于定制”著称，在产品精细化程度、对本地客群的理解以及别墅营造经验上具有优势 [16] - 市场客群出现分化：更看重资产安全性与长期持有确定性的买家倾向华润；更追求产品细节与圈层纯粹性的买家偏爱懋源 [20] 中央别墅区市场价值与前景 - 中央别墅区拥有30年积淀的国际化配套、温榆河生态廊道、低密土地断供现实以及稳定的高净值圈层，被视为北京最稀缺的高端居住板块 [17] - 业内人士指出，中央别墅区是北京经济指标的晴雨表 [17] - 当北京楼市整体仍在筑底修复时，中央别墅区以“结构性热销”证明真正的稀缺资产永远有市场 [17] - 北京润园35亿元的首开成绩被视为新一轮价值重估的起点 [18]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场环境中，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，刷新销售纪录，显示出高净值人群强劲的购买力，并为市场情绪注入强心针 [1] - 市场关注高端住宅的热销能否形成可持续的带动效应，通过打通置换链条来改善整体楼市基本面 [1] 项目销售表现 - **深圳湾澐玺 (华润置地与中海地产联合开发)**：首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾 (保利发展旗下)**：11月7日首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - 截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达到257套，去化率超过55% [6] 市场背景与趋势 - 广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 高端住宅销售情况一直引领市场，除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，能够走出相对独立的行情 [9] 项目细节与市场分析 - **深圳湾澐玺地块背景**：2024年12月2日，中海地产、华润置地联合体以185.12亿元斩获深圳后海地块，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置 [5] - 该地块占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，住宅主力户型覆盖209—1149平方米大平层，共601套房源 [5] - 深圳湾澐玺的热销速度超出市场预期，表明高净值客户更认可地段的稀缺性以及小区的氛围 [5] - 保利玥玺湾的客户群除了本地老钱客户，还吸引了互联网、新能源等新兴行业的新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [6] - 在广州这样的城市，保利玥玺湾能够满足高净值人群的需求，且所在区域类似产品较少，是其热销的触发因素 [6] 整体市场数据 - **深圳市场**：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [8] - **广州市场**：2025年11月二手住宅网签套数为9191套，网签面积为91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [8] - 价格表现呈现“以价换量”特征，中指研究院数据显示，今年11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8] 未来供应与市场展望 - 深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端住宅项目还有保利翡丽甲第 [8] - 随着高端住宅入市，挤压的购买力有望被集中释放 [9] - 业界认为，如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳 [9] - 房地产市场的改善可以通过高端产品的供应，带动周边区域二手业主客户置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键 [9]

文章核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目近期录得现象级热销，显示出高净值人群强劲的购买力，并可能为市场情绪注入强心针，但其能否持续传递并带动整体市场基本面改善仍有待观察 [1][7] 高端住宅热销案例 - **深圳湾澐玺刷新纪录**：由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺开盘，首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾百亿开盘**：保利发展旗下项目“玥玺湾”于11月7日首开，当天成交236套，销售额达到106亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][6] - **项目背景与超预期表现**：深圳湾澐玺所在地块于2024年12月以185.12亿元总价、约7万元/平方米楼面价成交，溢价率约46.32% [4]。其热销速度超出市场预期，反映出高净值客户对地段稀缺性和小区氛围的高度认可 [4] - **保利玥玺湾去化迅速**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55%，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - **客户群体广泛**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等行业新贵，以及核心商务区的置换客户 [6] 高端市场与整体市场对比 - **高端市场引领增长**：克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城同类产品成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - **整体市场以价换量**：虽然广州、深圳11月新房及二手房成交量环比有所增长，但价格承压。中指研究院数据显示，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8][9] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售，有望继续释放购买力 [9] 热销背后的逻辑与市场展望 - **产品力与需求匹配**：高端住宅的热销表明，在“好房子”的加持下，市场上的购买力能够得到释放 [1]。产品升级换代较快，而市场上能满足高净值人群需求的优质产品相对稀缺 [6] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住环境，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [10] - **潜在的带动效应**：业界关注高端住宅热销情绪能否持续传递。若高端住宅热销能带动土地市场、提振房企拿地热情及购房者信心，并打通置换链条，带动潜在购房者入市，则有望提振整体市场情绪 [1][10]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出了独立行情，为市场注入了信心，市场关注其能否持续并带动整体市场企稳 [1][7] 项目热销表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **去化情况**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 项目背景与特点 - **深圳湾澐玺地块价值**：地块于2024年12月2日由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2的位置 [3] - **项目规划**：深圳湾澐玺占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **客户群体**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等新兴行业新贵，以及CBD的置换客户 [4][5] 市场整体环境 - **市场表现平淡**：广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **成交数据**： - 深圳：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [5] - 广州：11月二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [5] - **价格趋势**：11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [5] 高端住宅市场趋势 - **全国性增长**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，增幅显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **独立行情逻辑**：高端住宅除了满足改善居住需求，也被视为资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 未来展望与影响 - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端项目还有保利翡丽甲第 [6] - **潜在带动作用**：业界认为，高端住宅热销若能带动高净值人群入市，并打通置换链条，将有望带动潜在购房者入市，提振市场情绪和房企拿地热情，进而带动整体市场企稳 [1][7] - **关键机制**：通过高端产品的供应，可以带动周边区域二手业主的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [7]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 开盘当天，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 项目超大户型和总价更高房源更畅销，例如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [7] 项目基本信息与定位 - 项目地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目定位为后海总部基地时隔多年推出的稀缺高端产品，具备“双央企背书+核心地段”优势 [3] 产品价格与销售策略 - 此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，单价区间为13.986万元/平方米至35万元/平方米 [4] - 单价最高的房源为1栋一单元6201房，毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] - 开盘推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 核心城市核心地段高端住宅因供应稀缺、配套成熟等因素，被视为具备抗跌性和长期升值潜力的“硬通货” [7] 城市高端市场对比 - 上海高端住宅市场表现突出，总价1000万元以上住宅成交9886套，3000万元以上成交1524套，5000万元以上成交674套 [10] - 深圳总价1000万元以上住宅成交3023套，3000万元以上成交219套，5000万元以上成交19套 [10] - 高端市场火热与刚需市场形成反差，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] 行业政策与前景 - 住宅规划限制条件松绑，如深圳“70/90”政策松绑，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7] - 在“保障+市场”双轨制下，刚需市场正逐步被保障性住房分流，预计短期内刚需疲软、高端住宅坚挺趋势将持续 [11] - 高端住宅热销被视为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [8]

深圳湾沄玺项目开盘表现 - 项目单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - 首推348套大平层，开盘当天500平方米、700平方米、1149平方米户型率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 超大户型更为畅销，如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [5] - 项目单价范围在25万至28万元/平方米，总价范围在1.3亿至3.3亿元 [1] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，最高备案单价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [3] - 开发商推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内签约享九八折，一次性付款可享九六折 [4] 项目背景与特点 - 地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [2] - 项目具有“双央企背书+核心地段”双重优势，占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59 [2] - 项目由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209至1149平方米，共601套房源，是后海总部基地的稀缺产品 [2] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 上海高端市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳之和 [9][10] - 核心城市核心地段的高端住宅因具备不可复制的城市资源，被视为更具抗跌性和长期升值潜力的硬通货 [5] - 深圳高端住宅呈现加速入市趋势，后续将有中信·信悦湾、后海招商玺等多个项目入市 [5] 市场分化与政策环境 - 高端住宅热销与刚需市场持续观望形成鲜明反差，2025年1至10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] - 政策规划限制松绑，如深圳“70/90”政策松绑及新规实施，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [5] - 在“保障+市场”双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套保障性住房 [11] - 高端住宅热销被认为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [6]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [2] - 开盘当日500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，整体去化率接近七成 [2] - 此次开盘销售额超过11月7日广州保利玥玺湾的106亿元纪录，成为2025年国内开盘销售额最高楼盘，但仍低于2024年上海中海・顺昌玖里的196.5亿元纪录 [9] 项目基本信息 - 深圳湾沄玺地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅、1栋公寓），住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，其中1栋一单元6201房源毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] 产品结构与销售特点 - 超大户型更为畅销，1栋1单元约398平方米户型和约370平方米户型已售罄 [7] - 项目推出多重优惠政策：选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，首付比例越高折扣越大，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [10] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [10] - 上海高端住宅市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳套数之和 [12] 市场分化与政策环境 - 与高端市场火热形成对比，2025年1～10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [12] - 政策端"保障+市场"双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套（间）保障性住房 [12] - 住宅规划限制条件松绑（如深圳"70/90"政策松绑）为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7]