上海土地市场整体表现 - 上海春节前最后一次土拍共出让3宗地块，全部以底价成交，总成交金额为40.17亿元[1] - 本次土拍仅吸引3家企业参与，市场热度较低，延续了上一批次的平淡表现[1] - 1月为传统市场淡季，企业多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低[1] - 此次出让的三宗地块均位于非传统热门区域，成交价格基本符合市场预期[1] 地块与竞得方详情 - **青浦老城厢地块**：由中交城投以底价17.72亿元竞得，成交楼面价为18467元/平方米，地块总出让面积7.35公顷，位于青浦新城核心地段[2] - **青浦赵巷地块**：由厦门国贸以底价17.99亿元竞得，楼面价约20000元/平方米，这是厦门国贸第二次在青浦赵巷拿地[3] - **松江九亭地块**：由民营企业长江精工以4.46亿元竞得，楼面价为23000元/平方米，是本批次唯一的民企竞得者[4] 竞得企业背景与战略 - **中交城投**：作为央企，自2022年首次进驻上海市场后持续深耕青浦区，通过旧改和股权收购方式深化区域布局[2] - **厦门国贸**：此次在赵巷拿地存在一定市场风险，因其2022年在该区域开发的项目（国贸虹桥璟上）1265套房源去化率不到95%，且本次拿地楼面价较上次低了约4500元/平方米[3] - **长江精工**：是一家大型钢结构上市集团，连续六年位列全国行业榜首，此前已涉足上海保障房项目[5]，近期以总计9.92亿元连获上海两宗地块，意图进军上海高端住宅市场[4][5][6] 上海房地产市场环境 - 在全国楼市调整背景下，上海市场表现突出，2025年12月新房价格环比上涨0.2%，涨幅位居全国70个大中城市第一，且为连续第43个月环比上涨[5] - 上海是高端住宅主战场，2025年全年有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万元/平方米以上的豪宅项目占22个，累计实现35次“日光”[6] 地块区位与规划价值 - **青浦老城厢地块**：地处青浦新城核心，交通便利，周边已形成覆盖居住、商业、教育、医疗、绿地的“15分钟生活圈”[2] - **青浦赵巷地块**：位于赵巷商业商务区与市西软件信息园交汇处，拥有“高速+高架+轨道”立体交通体系，沿水岸布局，商业配套优势明显[3] - **松江九亭地块**：紧邻虹桥国际枢纽，1公里范围内涵盖优质教育、医疗及综合服务资源[4] 企业转型与市场影响 - 长江精工正从专业钢结构供应商向“开发+建造”一体化转型，凭借其建造基因与成本优势，可能为上海高端住宅市场带来新的竞争模式[6] - 为进入上海楼市，长江精工两次拿地共花费9.92亿元，已超过其2024年归母净利润5.12亿元与2025年上半年归母净利润3.5亿元之和[5]

地块挂牌信息 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块），起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米，预计将于2月25日10时起限时竞价 [1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质 [1] - 地块区位优势突出，位于广州CBD珠江新城，配套齐全，备受市场期待 [1] 地块价值与市场地位 - 地块名义起拍楼面价3.29万元/平方米，扣除配建后楼面价超过6万元/平方米，与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比具有性价比 [7] - 地块起拍总价186亿元，是广州土地市场总价第二高的地块，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块 [7] - 马场路地块的出让被认为是广州楼市今年最重磅的事件之一，是珠江新城的“绝版地”，其出让结果将是广州楼市的风向标 [3][5] 潜在竞得方与出让条件 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且是地块的“做地”主体，因此市场认为越秀地产是潜在竞得方 [7] - 地块为公开出让，起拍总价高但利润空间仍存，其他有实力的国央企参与竞拍亦有可能 [7] - 出让条件要求竞得人须自持全部商业物业，自持年限与土地出让年限一致 [8] - 竞得人需签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元 [8] - 需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元 [8] - 竞得人还须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买 [8] 项目规划与市场预期 - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间，被认为是广州今年最受关注的高端住宅项目 [10] - 市场普遍预期该项目有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新热度 [10] - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿”项目，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米，去年全年销售额超140亿元 [10] - 保利玥玺湾的热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，环比10月上涨30%，成交价环比上升8%至近半年新高 [10] - 高端住宅被视为市场的“激活器”，其热销有望促进其他资产企稳，盘活置换链条，带动市场整体回升 [10] 行业策略与意义 - 市场供应向核心区倾斜被认为是淡市中激活市场的好方法之一，马场路地块作为珠江新城近年为数不多的新盘，综合条件优秀，若顺利入市有望改善市场预期 [11] - 通过供应优质地块打造高端住宅爆款，以激发市场热度、带动卖地和招商引资，已成为包括广州在内的重点城市楼市发展的重要路径 [11] - 提供优质地块和优厚开发条件，旨在通过高端产品供给端的改善来带动客户的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [11]

2025年北京高端住宅市场整体表现 - 截至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，市场呈现“整体升温、局部遇冷”的分化态势 [1] - 以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50% [1] - 若剔除三个未达“入市超半年”统计口径的项目，北京符合统计口径的高端住宅市场平均去化率将攀升至53.71% [5] - 2025年北京套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6% [4] - 截至2025年12月21日，北京豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点 [4] 市场分化与项目去化表现 - 项目间去化表现差异显著，部分项目去化率逼近满分，合格表现的网签线为60% [3] - 和樾望雲项目去化率高达96.54%，登顶年度“去化王”，其693套房源已成功签约669套 [1][3] - 和樾玉鸣项目去化率达88.51%，其444套房源已签约393套 [1][3] - 中海·萬吉玖序与建发海晏项目去化率均已接近60% [3] - 中海丽金府项目去化率仅16.04%，其1060套房源仅签约170套，成为2025年北京高端住宅市场去化率最低的项目 [1][5] - 臻澐项目去化率仅为27.64%，大幅低于海淀区高端住宅整体约67.91%的去化率 [6] 驱动高去化的核心因素：区位价值 - 高净值客群置业逻辑转变，以区位价值为核心进行综合价值筛选 [7] - 优质区位的支撑力体现在稀缺性、历史价值、交通便捷、配套完善、拥有稀缺资源及满足精神需求 [7] - 和樾望雲与和樾玉鸣落位于土地供应高度稀缺的海淀上地核心板块，近三年无新增宅地入市 [7] - 该板块汇聚中关村软件园等核心科技产业、清华附中等优质教育资源及“两河三山五园”生态禀赋，形成稀缺的“产业+教育+生态”价值组合 [7] - 建国门9号项目坐落于东二环与长安街交汇口，与故宫直线距离仅3.8公里，地处三大核心商圈的几何中心，区位优势无可复刻 [9] 驱动高去化的核心因素：产品力与精准匹配 - 过硬的产品力成为项目去化的关键支撑 [8] - 和樾望雲建筑外立面采用玻璃幕墙搭配铝板与石材，社区规划约3万平方米园林景观 [8] - 项目推出99—179平方米产品段，适度降低置业门槛，并通过三面宽朝南、三分离卫浴等细节优化设计 [8] - 和樾玉鸣建筑外立面以全景落地窗、金属线条及铝板石材为主，并融入弧面工艺 [8] - 高端住宅需精准定位客群需求，在核心区位基础上，依据客群偏好打磨产品，如融入地域文化元素、采用高品质建材、完善配套设施及提供优质物业服务 [9] 市场趋势与未来展望 - 高端住宅市场的竞争已脱离“面积比拼”的初级阶段，迈入以“精准匹配客群需求”为核心的产品力竞争新时期 [3] - 高端住宅的置业逻辑已从单一需求、价格导向，转向由地段、配套、户型、质量等多重维度构成的综合品质驱动 [6] - 2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市 [9] - 在供应保持高水平而需求有限的情况下，开发商将更注重产品创新，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套也将成为核心竞争力 [10]

2025年北京高端住宅市场整体表现 - 截至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，市场呈现“整体升温、局部遇冷”的分化态势 [1] - 以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50% [1] - 若剔除三个未达“入市超半年”统计口径的项目，北京符合统计口径的高端住宅市场平均去化率将攀升至53.71% [5] - 截至2025年12月21日，北京套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6% [4] - 截至2025年12月21日，北京豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点 [4] 高去化率项目案例分析 - 和樾望雲项目于3月首次获取预售许可证，开盘当日实现1分钟成交超85亿元，截至2025年末，其693套房源已签约669套，去化率高达96.54%，登顶年度“去化王” [1][3] - 和樾玉鸣项目截至年末444套房源已签约393套，去化率达88.51% [1][3] - 中海·萬吉玖序与建发海晏项目，经过半年的市场去化，当前去化率均已接近60% [3] - 高去化项目如和樾望雲、和樾玉鸣均落位于海淀上地核心板块，该板块土地供应高度稀缺，近三年无新增宅地入市，并汇聚核心科技产业、优质教育资源及生态禀赋，形成稀缺的“产业+教育+生态”价值组合 [7] - 和樾望雲项目在产品力上，建筑外立面采用玻璃幕墙搭配铝板与石材，社区规划约3万平方米园林景观，户型为99—179平方米，通过三面宽朝南等细节优化设计 [8] - 建国门9号项目坐落于东二环与长安街交会口，与故宫直线距离仅3.8公里，地处三大核心商圈的几何中心，主力户型为270—520平方米，参考拟售单价14.79万—15.3万元/平方米 [9] 低去化率项目案例分析 - 中海丽金府项目于4月15日首次取证，经过超半年销售周期，其1060套房源仅签约170套，去化率仅16.04%，成为2025年北京高端住宅市场去化率最低的项目 [1][5] - 中海丽金府的去化率大幅低于同期开盘项目，也低于2025年北京10个高端住宅项目38.13%的平均去化率 [5] - 臻澐项目的去化率仅为27.64%，仅略超其所在海淀区高端住宅整体去化率（约67.91%）的四成 [6] - 缦合北京项目销售周期仅4个月，去化率约5.36% [5] 市场趋势与客群需求转变 - 高端住宅市场的竞争已脱离“面积比拼”的初级阶段，迈入以“精准匹配客群需求”为核心的产品力竞争新时期 [3] - 高净值客群的选择更加理性，不再盲目追逐“高端”标签，而是更看重区位价值、产品力与自身需求的匹配度 [1] - 当单套房源置业门槛迈入1000万元以上区间，高净值群体持币布局全城，以区位价值为核心、产品力为支撑，对项目进行综合价值的精准筛选 [7] - 高端住宅的置业逻辑已从单一需求、价格导向，转向综合价值驱动，而品质是核心驱动因素，由地段、配套、户型、建筑质量等多重维度构成 [6] - 购房者核心关注资产保值增值能力、地段稀缺性、产品综合品质、开发商品牌口碑及产品自带的财富效应 [4] 未来市场展望与竞争核心 - 未来高端住宅市场的竞争，核心是“价值精准兑现”的竞争，只有精准把握区位价值、深耕产品力、匹配客群需求，才能在分化的市场中实现高去化 [1] - 预计2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市 [9] - 在供应保持高水平，需求有限情况下，开发商将更注重产品创新，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套也将成为核心竞争力 [10] - 高端住宅项目需在核心区位基础上，依据客群偏好打磨产品，如融入地域文化元素，采用高品质建材与先进技术，完善配套设施，提供优质物业服务 [9]

核心观点 - 尽管全国房地产市场整体处于调整阶段，但2025年高端住宅市场表现强劲，走出独立行情，核心城市出现多个现象级热销项目 [1] - 高端住宅市场热销主要得益于核心区域土地供应增加、产品力提升以及高净值人群将其作为资产配置的“压舱石” [1][3] - 市场预计2026年高端住宅市场成交量有望保持活跃，但由于供应量走高，成交面将趋于理性回归 [1][7] 市场表现与数据 - 2025年前11个月全国新建商品房销售额为7.51万亿元，同比下降11.1%，但高端住宅市场交易规模保持稳定 [2] - 一线城市高端住宅（总价2000万元以上）成交活跃：上海成交3402套，金额1392亿元；北京成交1358套，金额405亿元；广州成交858套，金额285亿元；深圳成交699套，金额250亿元 [2] - 上海市场尤为火热，总价4000万元以上住宅成交约1300套，金额突破800亿元；总价3000万元以上住宅成交约1900套，总金额超过1000亿元 [2] - 多个高端项目销售额惊人：上海壹号院前11个月销售额221.91亿元，上海嘉里金陵华庭216.46亿元；广州保利玥玺湾11月开盘单日销售额突破106亿元；深圳湾澐玺开盘单日销售额达130亿元，刷新全国单盘销售纪录；北京和樾望雲前11个月销售额91.53亿元 [1] 需求驱动因素 - 购房者结构：高端住宅买家包括实业企业家、影视明星、外籍人士、互联网科技公司高管及创始人等，以上海融创壹号院为例，上海本地买家占比约28.6%，江浙地区买家合计占比30% [3] - 购买逻辑：高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦于房产保值属性与改善功能，在市场调整期倾向于购置核心地段稀缺高端住宅作为“压舱石”资产 [3] - 需求结构转变：房地产市场正从“刚需主导”逐步转向“改善主导” [3] - 产品力提升：新入市高端项目普遍采用更低密度、更高绿化率设计，在得房率、智能化配置、物业服务品质等方面明显提升，满足改善群体对居住品质的核心诉求 [4] 供应与土地市场 - 土地供应向核心区域倾斜，推高了高端住宅供应量 [1] - 核心城市持续加大优质地块供给，推出位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块 [6] - 土地市场高价地频出：上海徐汇滨江地块成交楼面价14.85万元/平方米，为上海公开土拍市场楼面价第二高；深圳前海地块成交楼面价8.42万元/平方米，突破深圳宅地楼面价8万元历史关口 [6] - 高价地的持续涌现最终将带来高端住宅的供应放量 [6] 未来市场展望 - 短期看，优质新房项目契合改善性需求，市场认可度较高，对新房市场形成重要支撑 [7] - 2026年高端住宅由于产品力、服务力较强，作为置换链条关键一环，仍能吸引购房者入局 [1] - 随着供应量走高及更多高端住宅进入二手房市场，预计成交面将有理性回归的过程 [1] - 近两个月一线城市二手次新高端住宅的成交量与成交价格均呈现理性回调趋势 [7] - 新房产品品质提升将拉大与老项目的“产品代际差”，可能导致部分项目去化压力加大 [7]

北京润园项目首开热销分析 - 华润置地旗下高端项目北京润园于2025年12月5日开盘，首日即实现劲销35亿元人民币 [2] - 开盘当日已有2套院墅完成网签，合计建筑面积960平方米，成交均价达9.45万元/平方米，该价格是在预售价基础上打了约93折 [5] - 网签的两套院墅中，一套建筑面积990平方米，一套905平方米，总价均轻松突破8000万元 [5] 北京润园核心价值与产品力 - 项目核心价值在于四个关键词：央企背书、超低密规划、四代墅产品、温榆河头排 [5] - 项目位于北京顺义后沙峪镇，属于传统“中央别墅区”核心板块，紧邻温榆河生态走廊，拥有顺义国际学校、友谊医院顺义院区、中粮·祥云小镇等顶级配套 [5] - 项目容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一，总规划111栋住宅楼仅483户，土地稀缺性在当前北京严控低密用地供应的背景下几乎不可复制 [5] - 产品线包括院墅、双层空墅和洋房平层，室内使用率高达112%–137% [6] - 院墅建筑面积700–990平方米，总价6000万元起，最贵超亿元；双层空墅建筑面积约329平方米，总价约2500万元，首开16套迅速售罄；洋房平层建筑面积271/328平方米，均价6.6–7.1万元/平方米，总价1600万元起 [6] 中央别墅区竞争格局：懋源“三英”合围 - 在中央别墅区，懋源地产旗下三大项目（云纪、璟橒、骊橒臺）形成合围之势，被业内戏称为“三英战吕布”，其中“吕布”指华润置地的北京润园 [7] - 懋源云纪位于温榆河公园“故城记忆”东北角，是公园内唯一住宅项目，外围被约1平方公里公园环绕，内部自建4.3万平方米湖区景观，水域近2万平方米 [8] - 懋源云纪容积率约1.1，规划153栋住宅共866户，主打平墅、叠墅、双拼及少量独栋，建筑面积215–800平方米，项目主体结构已封顶，实现“所见即所得” [11] - 懋源璟橒位于中央别墅区腹地，靠近地铁15号线国展站，一期由平墅、叠墅及合院组成，共217户，户均建筑面积300平方米以上 [12][13] - 懋源骊橒臺为2025年新入市项目，被定义为“纯平墅洋房”，共10栋7–11层洋房202户，层高3.3米以上，全部为大平层设计 [14] 开发商核心竞争优势对比 - 华润置地作为全国性央企，优势在于资金安全、品牌号召力与“园系”产品体系，北京润园是其继上海士林润园后的第二座“园系”作品 [16] - 懋源作为北京本土豪宅专家，深耕高端市场二十余年，以“臻于极致，专于定制”著称，在产品精细化程度、对本地客群的理解以及别墅营造经验上具有优势 [16] - 市场客群出现分化：更看重资产安全性与长期持有确定性的买家倾向华润；更追求产品细节与圈层纯粹性的买家偏爱懋源 [20] 中央别墅区市场价值与前景 - 中央别墅区拥有30年积淀的国际化配套、温榆河生态廊道、低密土地断供现实以及稳定的高净值圈层，被视为北京最稀缺的高端居住板块 [17] - 业内人士指出，中央别墅区是北京经济指标的晴雨表 [17] - 当北京楼市整体仍在筑底修复时，中央别墅区以“结构性热销”证明真正的稀缺资产永远有市场 [17] - 北京润园35亿元的首开成绩被视为新一轮价值重估的起点 [18]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场环境中，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，刷新销售纪录，显示出高净值人群强劲的购买力，并为市场情绪注入强心针 [1] - 市场关注高端住宅的热销能否形成可持续的带动效应，通过打通置换链条来改善整体楼市基本面 [1] 项目销售表现 - **深圳湾澐玺 (华润置地与中海地产联合开发)**：首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾 (保利发展旗下)**：11月7日首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - 截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达到257套，去化率超过55% [6] 市场背景与趋势 - 广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 高端住宅销售情况一直引领市场，除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，能够走出相对独立的行情 [9] 项目细节与市场分析 - **深圳湾澐玺地块背景**：2024年12月2日，中海地产、华润置地联合体以185.12亿元斩获深圳后海地块，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置 [5] - 该地块占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，住宅主力户型覆盖209—1149平方米大平层，共601套房源 [5] - 深圳湾澐玺的热销速度超出市场预期，表明高净值客户更认可地段的稀缺性以及小区的氛围 [5] - 保利玥玺湾的客户群除了本地老钱客户，还吸引了互联网、新能源等新兴行业的新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [6] - 在广州这样的城市，保利玥玺湾能够满足高净值人群的需求，且所在区域类似产品较少，是其热销的触发因素 [6] 整体市场数据 - **深圳市场**：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [8] - **广州市场**：2025年11月二手住宅网签套数为9191套，网签面积为91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [8] - 价格表现呈现“以价换量”特征，中指研究院数据显示，今年11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8] 未来供应与市场展望 - 深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端住宅项目还有保利翡丽甲第 [8] - 随着高端住宅入市，挤压的购买力有望被集中释放 [9] - 业界认为，如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳 [9] - 房地产市场的改善可以通过高端产品的供应，带动周边区域二手业主客户置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键 [9]

文章核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目近期录得现象级热销，显示出高净值人群强劲的购买力，并可能为市场情绪注入强心针，但其能否持续传递并带动整体市场基本面改善仍有待观察 [1][7] 高端住宅热销案例 - **深圳湾澐玺刷新纪录**：由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺开盘，首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾百亿开盘**：保利发展旗下项目“玥玺湾”于11月7日首开，当天成交236套，销售额达到106亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][6] - **项目背景与超预期表现**：深圳湾澐玺所在地块于2024年12月以185.12亿元总价、约7万元/平方米楼面价成交，溢价率约46.32% [4]。其热销速度超出市场预期，反映出高净值客户对地段稀缺性和小区氛围的高度认可 [4] - **保利玥玺湾去化迅速**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55%，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - **客户群体广泛**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等行业新贵，以及核心商务区的置换客户 [6] 高端市场与整体市场对比 - **高端市场引领增长**：克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城同类产品成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - **整体市场以价换量**：虽然广州、深圳11月新房及二手房成交量环比有所增长，但价格承压。中指研究院数据显示，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8][9] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售，有望继续释放购买力 [9] 热销背后的逻辑与市场展望 - **产品力与需求匹配**：高端住宅的热销表明，在“好房子”的加持下，市场上的购买力能够得到释放 [1]。产品升级换代较快，而市场上能满足高净值人群需求的优质产品相对稀缺 [6] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住环境，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [10] - **潜在的带动效应**：业界关注高端住宅热销情绪能否持续传递。若高端住宅热销能带动土地市场、提振房企拿地热情及购房者信心，并打通置换链条，带动潜在购房者入市，则有望提振整体市场情绪 [1][10]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出了独立行情，为市场注入了信心，市场关注其能否持续并带动整体市场企稳 [1][7] 项目热销表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **去化情况**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 项目背景与特点 - **深圳湾澐玺地块价值**：地块于2024年12月2日由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2的位置 [3] - **项目规划**：深圳湾澐玺占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **客户群体**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等新兴行业新贵，以及CBD的置换客户 [4][5] 市场整体环境 - **市场表现平淡**：广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **成交数据**： - 深圳：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [5] - 广州：11月二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [5] - **价格趋势**：11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [5] 高端住宅市场趋势 - **全国性增长**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，增幅显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **独立行情逻辑**：高端住宅除了满足改善居住需求，也被视为资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 未来展望与影响 - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端项目还有保利翡丽甲第 [6] - **潜在带动作用**：业界认为，高端住宅热销若能带动高净值人群入市，并打通置换链条，将有望带动潜在购房者入市，提振市场情绪和房企拿地热情，进而带动整体市场企稳 [1][7] - **关键机制**：通过高端产品的供应，可以带动周边区域二手业主的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [7]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 开盘当天，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 项目超大户型和总价更高房源更畅销，例如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [7] 项目基本信息与定位 - 项目地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目定位为后海总部基地时隔多年推出的稀缺高端产品，具备“双央企背书+核心地段”优势 [3] 产品价格与销售策略 - 此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，单价区间为13.986万元/平方米至35万元/平方米 [4] - 单价最高的房源为1栋一单元6201房，毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] - 开盘推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 核心城市核心地段高端住宅因供应稀缺、配套成熟等因素，被视为具备抗跌性和长期升值潜力的“硬通货” [7] 城市高端市场对比 - 上海高端住宅市场表现突出，总价1000万元以上住宅成交9886套，3000万元以上成交1524套，5000万元以上成交674套 [10] - 深圳总价1000万元以上住宅成交3023套，3000万元以上成交219套，5000万元以上成交19套 [10] - 高端市场火热与刚需市场形成反差，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] 行业政策与前景 - 住宅规划限制条件松绑，如深圳“70/90”政策松绑，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7] - 在“保障+市场”双轨制下，刚需市场正逐步被保障性住房分流，预计短期内刚需疲软、高端住宅坚挺趋势将持续 [11] - 高端住宅热销被视为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [8]