北京房地产市场整体表现 - 2025年1-9月北京TOP30房企全口径销售金额合计2573.4亿元 [10] - 同期TOP30房企全口径销售面积合计479.6万平方米 [10] - 9月北京新房网签3556套，同比上升9.9%，环比上升13.4% [10] - 9月北京二手房网签15829套，同比上升24.8%，环比上升18.7% [10] 房企销售金额排名 - 中海地产以310.8亿元销售金额位列第一 [2] - 越秀地产以212.5亿元销售金额位列第二 [2] - 华润置地以205.3亿元销售金额位列第三 [2] - 销售金额排名第四至第十位的企业依次为：中建智地（163.4亿元）、招商蛇口（150.6亿元）、建发房产（134.9亿元）、北京城建（119.8亿元）、保利发展（106.6亿元）、中国金茂（102.6亿元）、绿城中国（92.7亿元） [2][3] 房企销售面积排名 - 中海地产以43.0万平方米销售面积位列第一 [6] - 华润置地以34.0万平方米销售面积位列第二 [6] - 首开股份以33.3万平方米销售面积位列第三 [6] - 销售面积排名第四至第十位的企业依次为：北京城建（31.7万平方米）、中建智地（26.6万平方米）、招商蛇口（25.2万平方米）、越秀地产（23.9万平方米）、保利发展（21.8万平方米）、北京建工（19.5万平方米）、建发房产（18.2万平方米） [6][7] 热销项目与土地市场 - 中建运河玖院项目以35.68亿元成交金额和5.80万平方米成交面积成为9月双料冠军 [10] - 其他热销项目包括中海瑞文里、华润臻澐、招商朝棠揽月、建发海晏等 [10] - 9月北京成功出让4宗涉宅用地，仅朝阳区太阳宫地块以39.18%溢价率成交 [11] - 中建智地经过超330轮竞价，以总价43.145亿元、楼面价85331元/平方米竞得太阳宫地块 [11]

项目概况 - 北京宝山村双子座项目包括两个独立开发的楼盘：海宸元境和北京隅海岄，分别由央企中建壹品和北京国企金隅地产开发，两者仅一路之隔但无股权关系[4] - 两个项目案名均包含"海"字，但并非兄弟楼盘，而是竞争对手，案名设计独立且含义各异：海宸元境强调"从容海淀、境归如壹"，北京隅海岄则突出"知行山海，心安一隅"[2][7] - 项目定位为海淀刚需豪宅，区别于同区域其他双子座项目（功德寺和樾望云与和樾玉鸣定位刚需豪宅，朱房村臻澐与建发海晏定位顶级豪宅）[8] 规划设计方案 - 总规划显示海宸元境南面林地0.7公顷，北京隅海岄南面林地0.39公顷，整体布局注重景观资源利用[12][17] - 交通动线设计上，双方车库出入口东西分布，北京隅海岄东北出入口正对海宸元境西门，东门北面紧邻消防出入口[14] - 楼栋布局差异显著：海宸元境采用行列式布局，3栋楼7个单元长约150米；北京隅海岄采用梅花桩式布局，3栋楼9个单元长约180米[15] - 空间设计理念不同：海宸元境讲究平权主义，北京隅海岄突出楼王空间感[17] - 日照系数对比：海宸元境塔楼1.32-1.65，板楼1.17-1.65；北京隅海岄塔楼1.3-2.02，部分达1.60-1.67[18] 产品户型配置 - 海宸元境共计414户，以95-130平方米户型为主，含少量180平方米户型[24] - 北京隅海岄共计458户，户型建面约105/130/145平方米[24] - 具体户型配比显示：海宸元境包含105/108/133平方米户型，北京隅海岄包含105/130/145/175平方米户型，其中145平方米户型出现频率较高[19] 配套设施设计 - 海宸元境配备三大门加小门，大门退线300平方米，设下沉庭院和会所[16] - 北京隅海岄采用东西双大门设计，配套设置雨水处理设施[16] - 建筑风格差异：海宸元境采用现代风格，屋顶高度26.85米；北京隅海岄具体风格未明确，但显示高度32.70米[20][21] 区域市场情况 - 海淀区在售楼盘包括香山樾、印香山、功德寺双子、朱房村项目等10个主要项目，其中和樾望云成交656套（供应693套），成交率94.7%；颐海澐颂成交546套（供应752套），成交率72.6%[24] - 待售项目除宝山村双子外，还包括半壁店保利建工双子（未出规划）和中海树村地王（已领施工证未开盘）[23][24] - 土地供应方面：上地0702地块容积率2.2，限高30米，预计供应600多套房；四季青镇西郊机场周边三地块共计用地8.8万公顷，曾出现在第五、六轮供地清单[23] 开发商战略 - 中建壹品通过海宸元境推出首个高端产品系"元境系"[7] - 金隅地产强化"北京隅系列"产品线，注重山海主题故事叙述[7] - 两家企业对地脉文化理解和客户画像存在差异，但均选择避开大面积户型竞争，聚焦刚需豪宅市场[8]

【市场】 周度销冠：海淀建发海晏取得4.78亿元销售额 上海土拍：七批次土拍5宗地收金111.16亿元 9月4日，上海完成今年第七批次集中供地出让。本次共出让5宗住宅用地，总面积139929.87平方米，总 规划建筑面积237146.94平方米，总起始价98.67亿元。最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，共收 金111.16亿元。 【公司】 蒋铁峰已任招商局集团有限公司副总经理 8月25日至8月31日，北京市商品住宅成交750套，成交总面积达8.24万㎡，成交总金额54.37亿元。其 中，建发海晏以单周16套、0.35万㎡、4.78亿元的网签成绩，成为全市新房网签金额冠军。项目位于海 淀北五环朱房村板块，截至目前，403套房已网签189套，均价135710.42元/㎡。 北京发布2025年第七轮拟供商品住宅用地清单 9月3日，北京市规划和自然资源委员会发布了2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及8宗地， 土地面积约27公顷，建筑规模约63万平方米，上述用地拟于近期供应。本轮推出的地块全部位于轨道交 通站点周边市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域。从区域分布来看，核心区1宗（东 城区）、 ...

公司战略与项目布局 - 建发国际2025年在全国布局五个"灯塔"高端住宅项目 覆盖北京、厦门、上海、杭州、成都等核心城市[1] - "灯塔"项目定位高阶造宅集大成之作 凭借稀缺产品和核心地段满足高净值人群资产配置需求[1][5] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化超9成 登顶北京新房网签套数&金额海淀区TOP1[1] 销售业绩与目标 - 公司设定2025年1500亿元销售目标 同比增长12%[3] - 2025年上半年实现全口径合同销售金额707亿元 同比增长7% 权益合同销售额533.5亿元 同比增长4.9%[3] - 杭州成为上半年最大销售贡献城市 单城市销售额达119.1亿元 北京、厦门、上海紧随其后[3] 土地储备与城市布局 - 上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元 同比增长33% 加上待转让地块合计货值1219亿元[4] - 在北京、上海、杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市[3] - 杭州西湖区地块楼面价8.80万元/平方米 成都金融城三期地块楼面价4.1万元/平方米[3] 财务表现与资金状况 - 2025年上半年收入341.6亿元 同比增长4.3% 净利润15.05亿元 同比增长4.7%[6] - 毛利率提升至12.89% 归母净利润9.1亿元 同比增长11.8%[6] - 资产负债率(扣除预收账款)为58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍[6] 产品战略与市场定位 - "灯塔"项目聚焦核心城市核心地段 具备独特资源和超强产品力标签[7] - 采用因地制宜产品策略 上海项目主打"海派东方"风格 北京项目采用"新王府中式"设计[7] - 上海建发海宸项目涵盖1156套房源 包含小高层、洋房和叠加别墅产品 容积率低至1.55[7] 行业环境与市场表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅持续保持13.3%[2] - 公司在46个布局城市中 28个城市进入当地销售前5名[3] - 厦门建发宸启瑞湖大平层已售罄 北京建发海晏项目销售过半 去化速度优于竞品[8]

核心观点 - 建发国际通过"灯塔"高端产品战略实现逆势增长 重点布局核心城市稀缺地块 产品力与财务稳健性支撑业绩目标 [1][2][4][7][10][12] 战略布局与项目推进 - 全国布局五个灯塔项目 分别位于北京 厦门 上海 杭州 成都 上海建发海宸为首批灯塔项目之一 预计2025年9月底入市 [1] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化率达90%以上 登顶北京海淀区销售榜首 验证高端产品市场号召力 [1] - 灯塔项目定位核心城市核心地段 具备稀缺资源与超强产品力 契合高净值人群资产配置需求 [2][12] 销售业绩与行业对比 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅13.3% 行业整体承压 [4] - 公司2025年销售目标1500亿元 同比增长12% 逆势扩张 [4] - 2025年上半年全口径合同销售金额707亿元（同比增7%） 权益销售额533.5亿元（同比增4.9%） 行业排名提升1位 [4] - 杭州为最大销售贡献城市 上半年销售额119.1亿元 北京 厦门 上海紧随其后 [5] 土地储备与城市聚焦 - 2025年上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元（同比增33%） 待转让地块合计货值1219亿元 [7] - 截至2025年6月末 总可售货值2496亿元 权益占比76% 2025年新拿地占比35% [8] - 北京 上海 杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市 [5] - 高价获取核心地块 如杭州西湖区地块（楼面价8.80万元/平方米） 成都金融城地块（楼面价4.1万元/平方米） [5] 财务表现与风险控制 - 2025年上半年收入341.6亿元（同比增4.3%） 净利润15.05亿元（同比增4.7%） 归母净利润9.1亿元（同比增11.8%） [10] - 毛利率提升至12.89% 因高毛利项目交付占比增加 [10] - 扣除预收账款资产负债率58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍 流动性充裕 [10] - 融资成本保持行业低位 增强抗风险能力 [10] 产品战略与差异化 - 灯塔项目采用集团标准化与地方差异化结合模式 如上海"海派东方"风格 北京"新王府中式"风格 [12] - 上海建发海宸项目涵盖小高层 洋房 叠加别墅共1156套房源 容积率1.55 融合海派美学与现代人居 [12] - 产品去化速度与溢价超预期 厦门宸启瑞湖大平层售罄 北京海晏销售过半 [13] 行业趋势与公司定位 - 楼市分化背景下 高净值人群聚焦稀缺优质资产 倒逼房企提升产品力 [2][7] - 公司通过核心地段高端产品加速去化 抵御拿地成本与市场波动风险 [7][12] - 灯塔战略为行业提供产品力升级与运营模式参考 [13]

北京豪宅市场整体表现 - 北京TOP30项目上半年实现成交额694.29亿元 [1] - 上海总价3000万元及以上新房项目上半年交易1096套 成交金额553亿元 [2] - 北京高端住宅市场展现强劲韧性 反映核心城市稀缺资产需求旺盛 [5] 建发海晏项目销售业绩 - 项目自6月12日开盘至8月底网签金额达55.76亿元 创北京豪宅销售纪录 [1] - 6-8月以平均每天售出7.6套豪宅的流速荣登北京新房网签金额榜首 [2] - 8月份单月网签26套 成交金额7.28亿元 位居海淀区商品住宅网签金额第一 [4] 项目定位与市场地位 - 均价13.5万元/平方米 最高单价16.1万元/平方米 总价超3000万元级别豪宅 [2] - 成为现象级"红盘" 奠定"北海晏、南观宸"的豪宅市场格局 [4] - 撕开上海豪宅独霸天下格局 成为中国豪宅市场全新灯塔 [6] 地理位置与周边资源 - 位于海淀区朱房地块 建发房产以90.4亿元竞得 楼面价9.51万元/平方米 溢价率25.04% [6] - 向南辐射中关村创新极 北邻上地与软件园 五公里内清华北大等学术高地云集 [7] - 毗邻中关村软件园 2.6平方公里园区汇聚700多家高科技企业 年收入达5625亿元 [10] 文化底蕴与教育资源 - 环抱于三山五园京西山文脉中 承袭皇家择地眼光与人文气息 [10] - 周边规划九年一贯制学校由清华大学附属实验学校承办 计划2026年初动工 [12] - 享有现代科技便利 顶级教育资源与传统文化熏陶的三重居住体验 [13] 产品设计与建筑特色 - 采用"王府中式"产品风格 引领北京楼市新风尚 [4] - 大门取意颐和园东宫门 采用"八檩抱厦门殿"高规制形式 [16] - 园林以颐和园为蓝本 打造"四进三园十八景"格局 [20] 品质标准与硬件配置 - 局部层高达3.2-3.6米 远超国家标准和同类高端楼盘标准 [22] - 采用德国旭格或同档品牌系统门窗 四玻两腔一夹胶超白玻系统窗 [23] - 配备全屋华为智家系统与五重静音科技实现品质升级 [23] 行业意义与市场影响 - 热销反映市场对建发产品力和兑现力的认可 [26] - 为北京高端住宅市场注入新活力和信心 [5] - 在好房子政策引领下树立新一代豪宅标杆 [26]

行业排名数据 - 2025年1-6月中国房地产企业销售金额TOP100榜单中 保利发展以1452亿元位列全国口径金额第一 中海地产以1201.3亿元位列第二 华润置地以1103亿元位列第三 [1] - 权益金额排名显示 保利发展以1144.2亿元居首 中海地产以1105.2亿元次之 中润置所以738.2亿元位列第三 [1] - 建发房产以全国口径金额706.8亿元位列行业第六 权益金额531亿元同样排名第六 [1] 产品战略定位 - 建发海晏项目作为建发房产TOP级"锦·王府中式"产品线作品 集结10余位园林/建筑/非遗/艺术领域大师联袂打造 [2] - 项目择址海淀朱房板块 坐拥三山五园皇家园林景观与清河水系 毗邻清华北大等学府 占据科技产业核心区位 [28][29] - 定位为京派王府大宅 总建筑面积约14.4万平方米 容积率2.42 共16栋431户 包含183-340平方米改善型平层及空中平墅户型 [21] 产品设计创新 - 建筑层高3.2-3.6米 刷新北京平层住宅标杆 采用八檩抱厦门殿规制 以颐和园东宫门形制为蓝本打造约50米高大门 [7][9] - 园林设计师法颐和园 打造四进三园十八景景观体系 包含约72.8米四季画廊致敬颐和园728米彩画长廊 [11] - 采用电伴热系统维护冬季水景 精选全球名贵树种 包括海棠/龙梅/油松/元宝枫/古桩紫薇等 营造四季变化景观 [13] 室内空间规划 - 主打一梯一户配置 私家电梯前厅可容纳约100双鞋或36个行李箱 配备子母双开智能钢甲门及景泰蓝定制门饰 [23] - 采用LDKB一体化设计 南向四面宽达16.7米 6米大横厅配三扇旭格系统窗 开窗比超60% [25] - 主卧配备270度转角窗 主卫设美肤系统及下置式步入浴缸 所有卧室开间均超3米体现平权化设计理念 [27] 配套功能升级 - 约3600平方米"海晏荟"会所由设计大师梁建国操刀 融合北山南水堪舆文化与现代中式礼序 [18] - 厨房面宽4.6米 台面高90公分宽65公分 配备嘉格纳油烟机及大金空调系统 毗邻转角窗家政间创新设计 [25] - 项目依托清河历史文化风貌区 打造风貌保护街坊 融合中式人文与国际都会生活理念 [30][34] 品牌价值主张 - 建发房产通过海晏项目实现产品迭代 定制中式文化符号而非简单复制 旨在成为片区精神地标 [16][34] - 项目通过对三山五园/清河水系/清北学府景观资源的整合 重新定义京派王府大宅产品标准 [28][30] - 建发海晏作为建发房产进京首作 投入全部心力物力 体现公司对灯塔级作品的高度重视 [4]

地块交易与定价 - 中海地产以75亿元、27.93%溢价率竞得北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京首个楼面价超10万元的住宅地块 [2] - 专业人士推算该项目售价区间为15-15.5万元/平米，但基于邻近项目建发海晏13.5万元/平米的成交均价，测算中海树村项目平均售价约为14.2万元/平米 [5][7] - 项目单套总价预计在2800万元至6000万元之间，户型面积覆盖196-425平米 [8][11][14] 产品设计与规划 - 项目产品形态为大平层+叠墅组合，地上总建筑规模7.33万平方米，容积率1.6，实际用于建房的容积率约1.955 [10][16] - 叠墅区设计为上叠3层（425平米）和下叠2层带地下室（369平米），洋房主力户型为196/262/293平米，标准层高3米 [11][14] - 地块受限于18米控高和防护带占用，通过退台处理和零距离红线布局优化空间，叠墅区楼栋间距最近仅2.01米 [16][17] 市场竞争与差异化 - 邻近项目建发海晏已网签139套，成交均价13.5万元/平米，其中15万元/平米以上单价占比显著（如15.99万元/平米的5440万元成交案例） [7] - 相比建发海晏13-14层小高层，中海树村项目以4-6层低密度和公园景观优势形成差异化，叠加海淀核心区稀缺叠墅产品 [12][16] - 行业同类项目如圆明天颂、学府壹号院同样采用低密住宅定位，印证区域豪宅地脉属性 [16] 行业挑战与地块条件 - 北京多个项目受限于地块条件，如海淀半壁店地块控高从18米降至15米，朝阳项目因街坊路设计影响产品力 [21] - 行业需优化地块规划匹配建筑高度与容积率，否则开发商后期修正可能导致产品力打折 [21]

地块交易详情 - 建发金茂联合体以底价20.8亿元竞得丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块，楼面价约4.02万/平方米 [1][3] - 该地块用地规模2.59万平方米，容积率2.0，限高45米（局部60米），相比01地块居住体验更舒适 [3] - 地块距离地铁19号线及4号线交汇站新宫站直线距离约500米，商业配套成熟，生态资源突出 [2] 区域市场表现 - 建发金茂观宸自取得预售证以来已网签182套，成交均价约78451.83元/平方米，荣登丰台新房销售榜首 [4] - 建发海晏项目开盘12天内实现网签107套，套均成交金额约3000万元 [6] - 建发璟院在当年的销售表现备受业内赞誉 [1] 公司战略布局 - 建发在北京市场持续拿地，包括90多亿元拿下北京海淀朱房村地块 [1] - 建发国际集团下属公司通过上海联交所竞拍取得上海4幅地块，总建筑面积21.55万平方米，总交易金额123.5亿元 [6] - 公司在成都和杭州连续两天刷新楼面价"新地王" [7] 产品与开发优势 - 建发凭借新中式产品力在北京市场表现亮眼 [6] - 公司已成功操盘建发金茂观宸与建发璟院两个项目，积累了稳定的客群基础 [5] - 地块规划要求与周边环境相协调，体现中国特色、古都风韵、时代风貌 [5] 市场调研与决策 - 建发在获取土地前深入开展市场调研，全面了解客户需求及价格接受区间 [8] - 公司通过前期项目开发经验深度沉淀对区域市场环境、客群需求的认知 [5]

房地产市场整体表现 - 房地产市场持续萧条，国家多次出台"史诗级"救市政策但效果逐渐减弱 [1] - 北上广深一线城市房价被认为相对坚挺，但实际走势存在不确定性 [1] - 北京二手房价格在过去两年多平均下降25%，已跌回救市政策前水平 [3][8] 新建商品住宅市场特征 - 新建商品住宅价格降幅较小，开发商通过提高得房率（从75%提升至90%）和优化配套设施来维持竞争力 [4] - 部分两三年前开盘项目出现滞销，现房销售价格已接近拿地价，如朝阳区金盏青云上府等项目 [6] - 北京约95%的房产无法保值，仅5%新建商品住宅可能保值 [8] 高端住宅市场表现 - 高端豪宅项目如海淀区建发海晏（均价13.5万元/平方米）开盘10天网签近100套，销售表现强劲 [11] - 海淀区功德寺双子星项目（均价10.5万元/平方米）销售率达90%以上，受益于地理位置、配套和产业优势 [11] - 高端住宅市场与普通购房者关联度低，价格波动对大众市场影响有限 [10]