政策核心观点 - 建立可持续的城市建设运营投融资体系，强化中长期信贷供给，发挥债券市场、股票市场融资功能，鼓励保险、信托等机构提供金融服务 [1] - 推动城市高质量发展需释放债券市场功能价值，发挥REITs优势，优化盈利与收益分配机制吸引社会资本，建立全生命周期融资工具组合，推进地方融资平台改革转型 [1] 债券市场融资 - 地方政府专项债券是城市建设项目的关键资金保障，需扩大其资金使用范围以精准对接新型基础设施建设和绿色低碳转型等核心需求 [1] - 截至9月3日，2025年地方政府专项债券资金大量投向基建领域，其中27.72%流入市政和产业园区基础设施，18.38%投向交通基础设施建设 [2] - 在当前利率低位窗口，应发挥债券市场融资调节作用以降低融资成本，并开发具备中长期属性、收益稳健的投资产品以构建稳定资金供给体系 [3] - 地方政府正优化债券资金使用结构，例如广州市提出用足用好超长期特别国债、地方政府专项债券等各类资金，积极拓宽市场化融资渠道 [2] 不动产投资信托基金优势 - REITs作为连接资本市场与城市建设的重要纽带，为城市建设项目搭建了全新的权益融资通道 [3] - 通过将运营成熟、现金流稳定的项目打包发行REITs，可实现资产证券化变现，回收资金作为新项目资本金，形成“投资建设—运营成熟—REITs盘活—资金再投资”的闭环 [4] - 政策对REITs发行的支持不断推进，2月证监会支持新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，5月两办意见推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [4] - 建议进一步放宽公募REITs市场准入，将小区商业设施、停车场等项目纳入基础资产池，并设立政策性担保对民生类项目提供增信 [4] 吸引社会资本与融资工具组合 - 社会资本参与的主要掣肘是盈利模式不清晰，需通过优化项目运营机制与收益分配机制来构建可持续盈利模式 [6] - 建议建立全生命周期融资工具组合，前端启动资金利用超长期特别国债，中端开发融资采用REITs和绿色金融工具，后端运营融资使用经营性物业贷款、保险资金股权投资等 [6] - 为扩大资金来源，可创新资本金注入方式，如用“财政贴息+担保增信”、设立城市更新专项基金等方式吸引保险、养老基金等长期资本进入 [6] 地方融资平台改革 - 当前地方融资平台所依托的公用事业定价普遍偏低，扭曲了资源配置效率并制约了其可持续发展 [6] - 应逐步理顺城市公用事业定价机制，更多引入市场化定价方式如阶梯定价，让价格反映成本与价值并兼顾社会公平 [7] - 需推动地方融资平台从传统的政府依赖型向市场运作型转变，以提升其自身盈利能力与市场竞争力 [7]