核心观点 - 文章核心观点在于通过分析两组宏观经济数据（名义与实际GDP增速、名义与实际居民可支配收入增速）的差异，提出判断经济进入通胀周期的关键指标是“名义GDP增速 - 实际GDP增速”的转正，而非CPI，并以此作为观察全国房价大盘进入上升周期的前置信号[1][22][23] - 文章同时深入探讨了房价、居民杠杆率与生育率之间的负相关关系，指出稳定房价在年轻人可负担水平是提振生育率的必要条件[8][17][21][25] 宏观经济指标解读与通胀判断 - 2025年实际GDP增速为5%，名义GDP增速为3.99%，两者差值为负，表明从全国所有产品视角看，价格在下跌，即存在通缩压力[1] - 2025年居民名义可支配收入增速与实际可支配收入增速均为5%，表明从居民消费的一篮子商品视角看，价格持平，没有通缩[1] - 两组数据不矛盾，分别代表“生产/要卖的东西价格跌了”和“要买的东西价格没跌”[1] - 判断市场进入通胀的关键指标是“名义GDP增速 - 实际GDP增速”转正（供给侧视角），而非CPI转正（需求侧视角）[1][22] - 以日本为例，其“名义GDP - 实际GDP”在2013年四季度转正，两个季度后（2014年二季度）房价走出底部，进入长周期牛市[3] 当前经济数据趋势与房价观察 - 从2023年开始，“名义GDP - 实际GDP”转为负值[4] - 根据2025年最新季度数据，该差值有收窄迹象：2025年四季度实际GDP当季同比为4.50%，名义GDP当季同比为3.80%，差值为-0.7%，为近一年来最低值[5][24] - 未来需持续观察该差值是否继续收窄并最终转正，以此作为判断房价可能触底反转的关键指标[6][24] 房价、居民杠杆率与生育率的关系 - 2025年出生人口为792万，不足800万[7] - 房价涨跌与生育率不一定相关，但房价的绝对水平一定与生育率负相关[8] - 以日本为例，1985年后随着房价上涨，生育率快速下行；1992年后房价下行，生育率跌幅放缓；房价进入底部后，生育率反转走高；房价重新上行后，生育率重回跌势[11] - 评估生育率应使用“总和生育率”（以育龄妇女为基数），而非有缺陷的“千人生育率”[13][14] - 以上海市2023年数据为例，房价最高的黄浦、静安、徐汇等主城区，总和生育率最低（0.42-0.43）；房价相对较低的嘉定、松江、青浦等区，总和生育率更高（约0.7），高出主城区50%-100%[15][16] - 房价代表居民大额支出，房价拿走的收入越多，用于消费和育儿的就越少[17] - 居民杠杆率（主要由购房债务构成）与生育率负相关：日本在2005-2018年居民杠杆率最低的时期，也是生育率反弹的黄金期[18][20] - 横向对比显示，居民杠杆率较低的新加坡（53.40%），其总和生育率（1.12）领跑于杠杆率更高的北京、上海、香港等大城市[21] - 提振生育率需要避免年轻人背负过多债务，因此需要将房价稳定在年轻人可负担的水平，这是实现生育率反转的必要非充分条件[21][25]