楼市核心基本面分析框架 - 居民收入及其未来预期是决定楼市涨跌及合理价格的核心基本面 [6][7] - 在合理价格基础上，居民对楼市的涨跌预期决定了价格的超涨或超跌 [8][9] - 当前市场普遍看涨的预期已消除超跌可能性，因此房价涨跌主要取决于居民收入及收入预期 [10][11] 居民收入困境与房价传导机制 - 经济放缓时，中产困境源于其以高收入为基准透支未来，导致债务支出刚性 [1][2] - 收入下降导致现金流转负时，被迫卖房回收流动性，可能引发房价涨跌大周期 [3][5] - 楼市中占比总房源1%的边际交易价格，决定了整个楼市的市值及房价涨跌 [4] 企业营收与居民就业的先行指标 - 企业收入上涨是居民收入上涨的必要非充分条件 [12] - 统计显示，沪深300与中证500共800家公司营收增速在连续4年下滑后，于2025年三季度首次转正 [13] - 央行调查报告显示，2025年四季度居民就业感受结束了连续三年的下滑，首次出现上涨 [14][15] - 企业营收利润上涨可能增加了招聘，从而拉升了居民就业感受，但其持续性需再跟踪一到两个季度 [16][17] 通胀回归迹象的观察 - 央行企业家调查显示，认为原材料购进价格和产品销售价格上涨的企业家数量在上升，销售价格拐点向上 [21] - 通过“名义GDP增速-实际GDP增速”判断，2025年四季度该值为-0.7%，虽为负数但相比前三个季度已明显收窄 [22] - 统计局数据与央行调查报告均指向经济有走出通缩的迹象，但需再观察两个季度以确认持续性 [23] 当前数据结论与楼市前景判断 - 数据层面结论包括：2025三季度企业营收转正、四季度居民就业感受首次拐点向上、经济有走出通缩迹象 [23] - 仅凭当前数据不能确认房价已触底上涨，只能说存在概率，楼市触底反转的证据尚不充分，还需两个季度的数据佐证 [23] - 从投资角度，更关心确定性而非最低价，因此策略是继续等待后续数据 [23][30] 数据跟踪与交叉验证方法 - 将跟踪2025四季度及2026一季度财报，若连续三个季度营收转正且增速扩大，可基本判断企业营收利润重回增长 [13] - 若连续三个季度居民就业预期持续上升，则可基本判断企业和居民的预期都开始进入上升期 [19] - 股市可作为领先指标，若股市继续走牛至2026年4月，可推断经济复苏逐步被证实，反之则可能是证伪 [31]

核心观点 - 文章核心观点在于通过分析两组宏观经济数据（名义与实际GDP增速、名义与实际居民可支配收入增速）的差异，提出判断经济进入通胀周期的关键指标是“名义GDP增速 - 实际GDP增速”的转正，而非CPI，并以此作为观察全国房价大盘进入上升周期的前置信号[1][22][23] - 文章同时深入探讨了房价、居民杠杆率与生育率之间的负相关关系，指出稳定房价在年轻人可负担水平是提振生育率的必要条件[8][17][21][25] 宏观经济指标解读与通胀判断 - 2025年实际GDP增速为5%，名义GDP增速为3.99%，两者差值为负，表明从全国所有产品视角看，价格在下跌，即存在通缩压力[1] - 2025年居民名义可支配收入增速与实际可支配收入增速均为5%，表明从居民消费的一篮子商品视角看，价格持平，没有通缩[1] - 两组数据不矛盾，分别代表“生产/要卖的东西价格跌了”和“要买的东西价格没跌”[1] - 判断市场进入通胀的关键指标是“名义GDP增速 - 实际GDP增速”转正（供给侧视角），而非CPI转正（需求侧视角）[1][22] - 以日本为例，其“名义GDP - 实际GDP”在2013年四季度转正，两个季度后（2014年二季度）房价走出底部，进入长周期牛市[3] 当前经济数据趋势与房价观察 - 从2023年开始，“名义GDP - 实际GDP”转为负值[4] - 根据2025年最新季度数据，该差值有收窄迹象：2025年四季度实际GDP当季同比为4.50%，名义GDP当季同比为3.80%，差值为-0.7%，为近一年来最低值[5][24] - 未来需持续观察该差值是否继续收窄并最终转正，以此作为判断房价可能触底反转的关键指标[6][24] 房价、居民杠杆率与生育率的关系 - 2025年出生人口为792万，不足800万[7] - 房价涨跌与生育率不一定相关，但房价的绝对水平一定与生育率负相关[8] - 以日本为例，1985年后随着房价上涨，生育率快速下行；1992年后房价下行，生育率跌幅放缓；房价进入底部后，生育率反转走高；房价重新上行后，生育率重回跌势[11] - 评估生育率应使用“总和生育率”（以育龄妇女为基数），而非有缺陷的“千人生育率”[13][14] - 以上海市2023年数据为例，房价最高的黄浦、静安、徐汇等主城区，总和生育率最低（0.42-0.43）；房价相对较低的嘉定、松江、青浦等区，总和生育率更高（约0.7），高出主城区50%-100%[15][16] - 房价代表居民大额支出，房价拿走的收入越多，用于消费和育儿的就越少[17] - 居民杠杆率（主要由购房债务构成）与生育率负相关：日本在2005-2018年居民杠杆率最低的时期，也是生育率反弹的黄金期[18][20] - 横向对比显示，居民杠杆率较低的新加坡（53.40%），其总和生育率（1.12）领跑于杠杆率更高的北京、上海、香港等大城市[21] - 提振生育率需要避免年轻人背负过多债务，因此需要将房价稳定在年轻人可负担的水平，这是实现生育率反转的必要非充分条件[21][25]