广州写字楼市场供需分析 - 2025年上半年广州甲级写字楼新增供应面积32.3万平方米，总存量达750.6万平方米，同比增长6.1% [1] - 净吸纳量3.7万平方米，同比下降21.2%，空置率22.6%，环比增长1.5个百分点，同比增长4.1个百分点 [1] - 琶洲和国际金融城片区新增供应占比100%（琶洲11.2万平方米，国际金融城21.1万平方米），净吸纳量合计5.4万平方米 [3] 行业需求结构 - 金融、传媒及娱乐、零售贸易行业成交占比超50%，专业服务和信息技术服务企业交易面积占比均超10% [3] - TMT行业新增租赁面积占全市30%，主要集聚于琶洲和国际金融城片区 [3] - 品牌出海产业链企业（营销、跨境支付、法律税务咨询等）优先选择琶洲片区 [4] 租金走势 - 2025年上半年广州甲级写字楼租金指数累计下降4.5%，Q2环比降1.3%，同比降6.5%，平均租金127.4元/平方米/月 [4] - 预计短期内租金维持下行趋势，因下半年新增供应超40万平方米将推高空置率 [5] 未来供应与需求趋势 - 2025年Q3预计新增供应9.8万平方米，总存量将达760.3万平方米，较2024年末增长5.9% [5] - 新兴需求来自三类企业：细分赛道头部品牌（生鲜/美妆/MCN）、全球化游戏企业、资本化跨境电商龙头 [6] - 企业选址标准从成本优化转向产业生态与创新赋能综合考量 [7] 区域发展动能 - 琶洲和国际金融城凭借高性价比吸引企业搬迁，形成TMT与专业服务集群 [1][3] - 广州通过琶洲数字经济试验区、国际金融城建设加速高端产业资源集聚 [2]

广州甲级办公楼租赁市场表现 - 2025年上半年广州甲级办公楼租赁市场净吸纳量约8万平方米，需求结构因企业品牌升级与出海服务需求而优化 [1] - TMT行业占全市新租赁面积约30%，其中企业管理软件商、数据分析软件商及MCN机构等贡献超半数新租赁面积 [1] - 琶洲和广州国际金融城两大新兴商务区因商业氛围成熟、租金门槛低，持续吸引TMT行业及成长型企业专业服务业集聚 [1] 需求驱动因素 - 品牌出海产业链（含营销投流、跨境支付、法律税务咨询等环节）推动办公楼需求结构升级 [1] - 制造业转型升级中，三类企业带动新兴需求：完成品牌化布局的细分赛道头部企业（如生鲜平台、美妆集团、MCN机构）、本地游戏企业（全球竞争力提升）、资本化阶段的跨境电商龙头企业（追求标志性办公场所） [2] 市场供应动态 - 2025年上半年广州甲级办公楼市场新增六个项目，集中于琶洲及广州国际金融城子市场 [2] - 预计2025年下半年新增供应将超过40万平方米 [2]