报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但对克拉科夫各商业地产细分市场（办公、零售、物流、酒店、生活产业）均持积极看法，认为其基本面强劲，是波兰领先的区域市场之一 [4][5][28][41][54][75][79] 报告核心观点 * 克拉科夫是波兰最重要的经济中心之一，正从基于简单流程的商业服务中心转型为高级技能和研发活动中心 [4] * 城市深厚的学术底蕴、高技能人才储备和强大的商务服务行业，为商业地产市场提供了有弹性、面向未来的增长平台 [4][9][28] * 尽管新开发供应有限，但各主要商业地产领域均表现出强劲的租赁需求和稳健的基本面，空置率处于低位或下降趋势 [16][31][41][67] * 克拉科夫在波兰区域投资市场中占据关键地位，特别是在办公楼和居住领域，吸引了大量国际和国内资本 [79][83][85] 关于克拉科夫 * 城市拥有强大的教育基础：17所高等教育机构，13,250名学术人员，131,800名学生（包括8,600名外籍人士），每年毕业生32,000人 [8] * 是欧洲领先的商务服务中心之一：拥有312个BSS中心，107,800名员工 [9] * 拥有充满活力的创新生态系统：超过250家初创公司，其中50多家专注于人工智能，拥有62,000名IT员工/专家，在欧洲数字营销领域排名第8 [9] * 交通便利：克拉科夫机场2025年服务旅客1,320万人次，拥有160条预定航线连接118个城市和37个国家 [10] * 甲级办公楼租金要求为每月每平方米10-18欧元 [12] 克拉科夫办公楼市场 * 总存量达184万平方米，是波兰（华沙除外）最大的办公楼市场 [14][19] * 2025年新增供应极为有限，仅12,000平方米，为过去二十年最低水平 [17] * 租赁需求创历史新高：2025年总租赁面积达269,500平方米，占所有波兰区域城市总租赁量的35% [19][25] * 市场空置率进一步下降，2025年底为18.4% [9][19] * 租赁活动以IT和商务服务行业为主导，两者分别占总租赁量的26%和15% [19][20][25] * 租户强烈偏好绿色认证建筑：2025年85%的租赁交易发生在有绿色认证的建筑中，尽管这类资产仅占总存量的69% [19] * 租金保持稳定：A级建筑月租金为每平方米14-18欧元，B级建筑为每平方米10-14欧元 [19] * 在建项目有限，总计约59,000平方米，预计2026年和2027年交付 [9][26] 克拉科夫零售市场 * 现代零售总库存约为658,000平方米，是波兰最大的零售市场之一 [32][36] * 2025年市场空置率极低，为2.6%，低于波兰八大都市区2.8%的平均水平 [31][36][39] * 新供应有限，2025年仅交付约5,100平方米，市场由大型购物中心主导，最大项目是Bonarka City Center（91,000平方米） [32][34] * 顶级零售租金呈上升趋势，一流购物中心最具吸引力单元（不超过100平方米）的租金为每月每平方米35至85欧元 [36] 克拉科夫仓库市场 * 是一个相对较小但稳定的市场，总库存超过120万平方米，约占波兰总库存的3.2% [41][43][47] * 2025年新供应显著放缓，交付42,000平方米，同比下降近75%，在建空间仅8,000平方米 [47] * 租赁需求相对强劲，2025年租赁面积超过150,000平方米 [47] * 空置率维持在2.8%的低位，为波兰全国最低水平之一，远低于7.4%的全国平均水平 [44][47] * 由于土地稀缺和成本高，是波兰最昂贵的仓储市场之一，月租金为每平方米4至6欧元 [47] 克拉科夫酒店市场 * 是波兰最大的酒店市场之一，拥有196家酒店，约14,300间客房，客房量仅次于华沙 [50] * 市场结构以四星级酒店为主（约6,100间客房，占43%），同时也是波兰领先的豪华酒店市场，拥有22家五星级酒店（近2,000间客房） [51][52][72] * 2025年1月至9月酒店过夜住宿记录近410万人次，同比增长约8% [60] * 游客中国际游客占55%，得益于克拉科夫机场广泛的航班网络，该机场2025年旅客吞吐量达1,320万人次，同比增长20% [61] * 酒店业绩表现强劲：2025年第三季度平均入住率达74.5%，平均每日房价（ADR）和每间可用客房收入（RevPAR）同比分别增长约5%和超过8% [63][65][70] * 市场持续扩张，目前有3家酒店在建，将新增340多间客房，且新供应集中在高端和豪华细分市场 [58] 克拉科夫生活产业 * 租赁市场（BTR）基本面强劲，需求稳定且结构性增长，空置率低，租金上涨 [75] * 截至2025年底，BTR总存量增长至4,900套，占全国总量的18.5%，预计未来两年存量将增长40% [74][76] * 私人学生公寓（PBSA）市场是波兰最大的，拥有10处设施，近5,200个床位，占全国总存量的28% [74] * 学生住房需求旺盛，2024/2025学年入住率超过95%，推动租金持续上涨 [74] * 克拉科夫拥有131,800名学生（包括8,600名外籍人士），强大的学术背景为PBSA市场提供了长期稳定的需求 [8][74] 波兰投资市场 * 2025年波兰总投资额达45亿欧元，同比下降12%，但第四季度表现强劲预示早期复苏 [80] * 投资活动主要由核心+和价值增值策略驱动，捷克共和国（24%）、波兰（18%）、美国（17%）和以色列（9%）是主要资本来源 [80] * 办公楼类别重返投资首位，占总投资的39%，工业和物流占33%，零售占19%，居住领域稳定在约7% [80] * 约70%的投资交易发生在华沙以外，克拉科夫是领先的区域目的地之一 [80][90] * 2025年克拉科夫总投资额达1.52亿欧元，其中办公楼投资占主导，达1.22亿欧元，占波兰主要区域城市办公楼投资额的37% [81][83][89] * 居住行业引人注目，2025年一笔涉及克拉科夫资产在内的全国性投资组合交易初步协议价值达5.65亿欧元，有望成为波兰该行业史上最大交易 [84]

报告行业投资评级 - 富时评级为A- [9] 报告的核心观点 - 波兹南是中东欧地区极具吸引力的城市，在多个商业排名中表现出色，有良好投资条件和宜居环境，吸引众多投资者 [36] - 2025年波兹南办公市场需求强劲，需求结构反映承租人注重成本优化，空置率低且租金稳定 [14][15][16] - 波兰能源劳动力市场加速发展，对专业人才需求强劲，薪酬稳定但顶尖专家主导市场，教育系统存在技能差距 [24][28][31] 城市概况 - 市区面积261.9平方公里，2025年1月人口716,800，2025年5月公司数量135,737，2025年8月失业率1.4%，GDP增长11%，人均GDP为PLN 155,265，商业领域2025年5月平均工资PLN 10,100.82 [6] - 在多个投资相关排名中表现优异，有多种投资激励措施，包括项目经理支持、与特殊经济区合作、行业分析、雇主品牌推广等 [6] - 生活质量高，是波兰唯一列入《福布斯》欧洲20个最适合美国人居住、投资和工作榜单的城市，有众多文化、休闲设施，是波兰美食之都 [8] 办公楼市场 供应 - 2025年底办公总库存量达67.8万平方米，占波兰总办公空间超5%，年初以来开发商活动受限，仅交付近5,000平方米，约7.8万平方米正在建设中，在建项目AND2预计2027年中期完工后成最大办公楼 [11][12][13] 需求 - 2025年办公需求强劲，总面积近72,000平方米，同比上升8%，在波兰区域市场租赁活动中占比9%，年末需求加速增长，第四季度租出超20,000平方米 [14] - 需求结构显示承租人注重成本优化，重新协商占总交易量超53%，新租赁占37%，扩张占10% [15] 空置率 - 截至2025年第四季度末，空置率为13.9%，较上季度上升0.3个百分点，较去年同期上升0.5个百分点 [16] 租金 - 截至2025年第四季度末，租金通常在每平方米每月11.50 - 16.00欧元之间，著名建筑和地点顶层租金更高，服务费在每平方米每月17.00 - 29.00波兰兹罗提之间 [17] 劳动力市场 能源行业需求 - 能源行业快速发展，对高素质专业人才需求强劲，工程师、电网经理、开发人员等岗位需求高，不同岗位薪资不同 [24] 市场特点 - 是候选人主导的市场，但主要针对有独特技术专长和项目经验的人，薪酬稳定，公司通过全面福利方案竞争人才 [24][28] 面临挑战 - 教育系统未能跟上能源转型步伐，存在技能差距，招聘离岸风电专家等专业人士有挑战 [31]

2025-2026年深圳甲级办公楼市场格局 - 市场呈现“总量承压、结构分化”的格局，面临新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型的双重影响 [1] - 新经济领域成为租赁新需求的重要支撑，包括消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务 [1] - 新增需求正向高附加值、高成长性的新经济与高端生产性服务集中 [1] 租赁需求的结构性变化 - 租赁需求的主要增量动力来自三方面：消费电子行业业务扩张、品牌出海带动的配套专业服务、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展 [2] - 企业租户持续优化不动产策略，续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升 [1] - 多数续租案例伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整，搬迁案例中租户通常保持相对稳定的租赁面积以控制成本并提升品质 [1] 市场供应与项目分布 - 2025年市场迎来阶段性供应高峰，全年共有15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平 [2] - 新增供应高度集中于前海(约占35%)、宝安中心(约占21%)和后海(约占21%)三大子市场 [2] - 半数以上新增供应项目为企业自建总部大楼 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - 2026年预计仍有超150万平方米新增供应入市，供需结构性矛盾短期内难以明显缓解 [3] - 市场竞争预计维持高强度，租金仍将承压、空置率延续高位运行 [3] - 宏观经济环境预计温和复苏，积极的财政政策和稳健的货币政策有望提振内需，为市场修复提供外部基础 [2] - 房地产市场政策优化及公募REITs向商业不动产领域扩容，有助于盘活存量资产并拓宽融资渠道 [2] 市场参与方策略调整 - 租户在严控成本的同时，将更重视办公空间对业务运营的实际支撑效能 [3] - 业主需通过更灵活的租赁条款与服务能力提升，换取稳定现金流与更可持续的出租率 [3] - 市场对办公楼产品的品质标准、配套体系与运营服务能力提出更高要求 [1]

市场供应与空置 - 2025年南京办公楼市场迎来阶段性供应高峰 5个新项目合计新增约54万平方米体量[1] - 供应在四季度最为集中 当季有4个新项目入市 主要分布于河西和鼓楼板块[3] - 集中供应加剧市场去化压力 年末空置率同比攀升7.5个百分点至36.2%[3] 市场需求与结构 - 金融业是办公楼需求的首要来源 占比达22% 需求集中在河西和新街口板块 其中保险行业需求尤其活跃[4] - 房地产和建筑业需求占比13% 以建筑工程类企业为主 第三方办公服务运营类需求占比12% 多为共享办公[4] - 消费服务和教育类需求占比11% 大多来自教育和美容保健类企业的新设和搬迁[4] - 租赁结构变化显著 全年成交中面积小于500平方米的租赁占比高达56%[4] - 搬迁需求是市场主要驱动力 占比达80% 新设办公需求仅占12% 扩租需求占比仅为8%[4] 市场吸纳与租金 - 2025年全年净吸纳量同比增长26.7%至7.8万平方米[3] - 租金水平面临较大调整压力 截至2025年末全市平均租金报价同比下调6.8%至每月每平方米103.7元 跌幅较前一年有所扩大[1][4]

2025年南京办公楼市场核心观点 - 市场迎来阶段性供应高峰，新增供应量约54万平方米，同时租金面临较大调整压力，平均租金报价跌幅较前一年有所扩大 [1] 市场供应与空置情况 - 2025年第四季度供应最为集中，当季有4个新项目入市，主要分布于河西和鼓楼板块 [2] - 集中供应加剧市场去化压力，年末空置率同比攀升7.5个百分点，达到36.2% [2] - 全年净吸纳量同比增长26.7%至7.8万平方米 [2] 市场需求结构 - 金融业是最大需求来源，占比达22%，需求主要集中在河西和新街口板块，其中保险行业需求尤其活跃 [2] - 房地产和建筑业为第二大需求来源，占比13%，尤其以建筑工程类企业为主 [2] - 第三方办公服务运营类需求占比12%，多为共享办公 [2] - 消费服务和教育类需求占比11%，大多来自教育和美容保健类企业的新设和搬迁 [2] 租赁交易特征 - 面积小于500平方米的租赁成交占比最高，达56% [2] - 搬迁需求是主要驱动力，占比达80% [2] - 新设办公需求占比12%，扩租需求占比仅为8% [2] 租金水平变化 - 截至2025年年末，全市平均租金报价同比下调6.8% [4] - 平均租金报价跌至每月每平方米103.7元 [4]

市场整体表现 - 2025年第三季度深圳甲级办公楼市场整体租赁活跃度回落，净吸纳量约为12.5万平方米，租金继续下行 [1] - 市场供需关系持续承压，企业普遍延续谨慎的租赁策略，更加注重成本控制与空间效率优化 [1] - 多数业主在新租及续租谈判中展现出更高灵活性，愿意调整租金及相关条款以稳定或吸引优质租户 [1] 需求端结构性变化 - 科技企业是市场需求主力，贡献了约三成租赁成交面积，消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现活跃 [2] - 深圳消费电子企业出海势头显著，2025年前7个月电脑及其零部件、音视频设备及其零件出口分别同比增长10.8%和5.5% [2] - 部分企业利用租金回调窗口期，从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象提升 [2] - 具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业新租或升级至甲级办公楼合计面积超过一万平方米，主要用于海外营销等职能 [2] 供应与空置情况 - 第三季度深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，主要集中在前海与后海片区 [3] - 空置率整体保持相对稳定，后海与福田非核心区的部分楼宇凭借更具竞争力的租赁条件与灵活条款吸引了更多租户 [3] 行业趋势与驱动力 - 深圳科技企业加速向价值链高端转型，推动对集中化、灵活性强且能彰显企业文化的高品质办公空间需求 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量 [1][2]

北京办公楼市场 - 科技企业租赁表现突出 互联网大厂在中关村区域进行整合与扩张 [2] - 中小型内资律所是泛CBD区域稳定需求来源 但租赁势头有所放缓 [2] - 二季度甲级办公楼空置率环比下降0 4个百分点至12 0% 主要因中关村及丽泽区域大面积成交 [2] - 预计2025年租金年度降幅14 8% 低租金阶段或吸引租户搬迁至优质空间 [2] 北京零售地产市场 - 二季度新增供应36万平方米 占全年供应量60% 集中于市区市场 [1] - 中海大吉巷接近满租开业 中关村大融城西区餐饮业态实现100%开业率 京东Mall项目开业率达90% [1] - 1-5月社会消费品零售总额5607 2亿元 累计同比下降3 1% [1] - 二季度市区有效租金环比降1 9% 同比降幅扩大至4 4% 优质项目通过优化租户结构提升竞争力 [1] 北京商业地产租金趋势 - 整体租金仍处下行通道 核心市场业主对涨幅持谨慎态度 郊区项目分化加剧 [1] - 流动性改善提振市场信心 但租金表现仍面临较大挑战 [1] 北京高端酒店市场 - 上半年无新开业项目 下半年预计新增3家酒店共667间客房 [2] - 通州皇冠假日和三里屯福朋喜来登8月底开业 将新增超500间客房 [2] - 未来三年新增供给呈上升趋势 若项目顺利落地将释放持续供应 [2]

上海办公楼市场回顾与展望 市场供需情况 - 2025年上半年上海办公楼市场新增4个项目，累计供应量达30.2万平方米，环比下降3.9% [2] - 第二季度新增2个项目，体量16.3万平方米 [2] - 全市净吸纳量环比大幅上升126.1%至17.3万平方米，显示市场活跃度提升 [2] 行业需求分布 - 金融业以22%的占比成为最大需求来源，主要受基金和非银金融机构推动 [2] - 消费品制造业占比17%，位居第二，快消品和家居类企业扩张是主因 [2] - TMT行业占比16%排名第三，跨境电商和互联网平台公司为主要驱动力 [2] - 专业服务业占比10%，法律和传媒类企业的搬迁扩张需求显著 [2] - 第三方办公运营占比6%，部分业主转向合作运营模式以提升吸引力 [2] 未来市场展望 - 未来6个月上海办公楼市场预计新增供应约77万平方米 [3] - 新增供应短期内将加剧市场竞争，但有助于激活市场流动性并提升租赁活跃度 [3] - 高端制造业、TMT和金融领域已显现回暖迹象 [3] - 上海将通过精准产业导入策略吸引优质企业落户，构建更具韧性的市场格局 [3]

北京办公楼市场供需情况 - 2025年上半年北京办公楼市场三大科技中心区（中关村、奥体、望京）去化领先，供需结构稳步改善 [1] - 2025年第二季度石景山和菜市口两个新项目交付使用，带来14.8万平方米新增办公面积 [1] - 上半年全市新增供应总量为18万平方米，完成全年预期总量的83% [1] 市场租赁需求 - 上半年全市新租交易总面积同比增长33% [1] - 新租需求三大主力行业：TMT（40%）、金融（20%）、专业服务（12%） [1] - TMT板块中人工智能、大数据、平台互联网需求持续，游戏类需求占比提升 [1] - 金融行业新租活动以同区整合搬迁为主 [1] - 专业服务业中内资律所和咨询类租户升级需求持续 [1] - 5000平方米及以上大面积交易数量呈温和回升态势 [1] 市场表现数据 - 第二季度全市净吸纳量环比攀升至14.5万平方米 [2] - 上半年累计净吸纳量达25.5万平方米，同比增长1.1倍 [2] - 中关村、奥体、望京三大科技中心区上半年90%的万平米级租赁交易落位这些区域 [2] - 三大科技中心区净吸纳量合计占全市的80% [2] 未来供应展望 - 2025年下半年仅有一个新项目预计在年底投放至新兴区域 [2] - 存量可租面积仍然充裕，租户可获得高性价比空间解决方案 [2]

广州甲级办公楼租赁市场表现 - 2025年上半年广州甲级办公楼租赁市场净吸纳量约8万平方米，需求结构因企业品牌升级与出海服务需求而优化 [1] - TMT行业占全市新租赁面积约30%，其中企业管理软件商、数据分析软件商及MCN机构等贡献超半数新租赁面积 [1] - 琶洲和广州国际金融城两大新兴商务区因商业氛围成熟、租金门槛低，持续吸引TMT行业及成长型企业专业服务业集聚 [1] 需求驱动因素 - 品牌出海产业链（含营销投流、跨境支付、法律税务咨询等环节）推动办公楼需求结构升级 [1] - 制造业转型升级中，三类企业带动新兴需求：完成品牌化布局的细分赛道头部企业（如生鲜平台、美妆集团、MCN机构）、本地游戏企业（全球竞争力提升）、资本化阶段的跨境电商龙头企业（追求标志性办公场所） [2] 市场供应动态 - 2025年上半年广州甲级办公楼市场新增六个项目，集中于琶洲及广州国际金融城子市场 [2] - 预计2025年下半年新增供应将超过40万平方米 [2]