核心观点 - 北京商业市场正经历深度重构 老牌百货集体进入“腾笼换鸟”的改造升级阶段 同时新兴商业体大量入市 市场呈现存量优化与新增供应并行的格局 其背后的驱动力是城市更新政策、消费需求迭代以及商业供给的结构性矛盾 [1] 老牌百货的转型与挑战 - **标志性闭店与改造**：拥有30余年历史的蓝岛大厦于2月28日正式闭店升级 此前已进行多轮局部改造和硬件提升尝试 但未能扭转经营颓势 最终以中老年服饰和日用百货为主 客群老龄化明显 [1][3][4] - **转型挣扎历程**：蓝岛大厦1993年开业 曾是朝阳区最大购物中心 家电区年销售额曾达5亿元 但在新兴商业体冲击下逐渐没落 2010年起多次改造效果不彰 2019年引入体验业态亦未成功 [4] - **集体焕新趋势**：北京多个老牌商业地标正加速改造 原安贞华联商厦变身为聚焦大健康的“远洋安贞广场” 双安商场改造70%商业面积并引入170个新品牌 新进品牌占比达40% 友谊商店新增“友谊花园”营造日咖夜酒氛围 [6] - **未来改造计划**：燕莎友谊商城即将启动改造 计划融合使馆区文化与亮马河风情 世贸天阶已与龙湖商业签约 计划保留天幕并升级硬件 [6] - **改造面临的核心挑战**：老牌百货改造面临三大难题 存量资产盘活的硬性约束（如改造成本高、空间受限） 运营能力的断层短板（缺乏新业态运营能力） 以及客流与客群的重构难题（新旧客群平衡难、分流严重） [9] 新兴商业体的供应与市场格局 - **新增供应集中入市**：2025年北京新开28个零售商业项目 例如中关村ART PARK大融城西区与东区 “湾里”国际商业娱乐综合体总开发规模接近50万平方米 以及定位“城市会客厅”的中海大吉巷等 [7] - **市场存量持续增长**：截至2025年底 北京购物中心总存量已增至1744万平方米 2025年全年新增优质零售空间超110万平方米 未来三年预计仍有近200万平方米新增供应入市 但供应节奏将逐步放缓 [8] - **供需结构性矛盾**：商业市场存在“盒子”过剩但“好内容”稀缺的情况 核心地段不再具备天然流量优势 消费者支出转向服务与体验型消费 [8] 商业运营模式的演变 - **运营模式转型需求**：行业需从“联营制+高扣点”的“二房东”模式 转向成为掌控商品、定价和场景的“内容运营商” 但目前缺乏相关专业人才及买手、策展、数字化运营团队 [8] - **未来业态融合方向**：商业的新形态将是多业态融合 例如“医疗+养老+零售+保险”融合 以及“商业+剧场+酒店+办公”的24小时混合街区模式 [8] - **成功转型的关键**：以远洋安贞广场为例 其聚焦大健康产业 若能与安贞医院、中日友好医院形成转诊并获取医保端口 有望成为服务“银发+亲子”客层的城市健康客厅 [6]

"我们将推动商品消费扩容升级，开展消费新业态新模式新场景试点。"朝阳区商务局局长陈峰介绍。世 贸天阶是CBD的商业地标，2006年竣工，巨型天幕曾有"全北京，向上看"的美誉。但近年来，该商业体 的业态有些滞后，客流稀少。时间流逝，曾经绚烂的屏幕硬件也显得落后，很多影片无法即插即播，需 要重新制作后才能播放。 陈峰透露，龙湖团队已经接手世贸天阶的改造工作，今年将启动更新，目前方案还未确定。可以确定的 是，标志性的天幕仍然会保留，改造之后，屏幕的清晰度更高，并适配当下的主流视频格式。 燕莎友谊商城坐落在亮马河畔，是中国首家中外合资零售商业企业，1993年开始运营。"在今年的改造 中，将引入一些比较新奇的元素，包括沉浸式戏剧体验等。"陈峰介绍，产权方王府井集团正在紧锣密 鼓谋划，并与周边的亮马河饭店、长城饭店统筹改造、整体提升。 （来源：千龙网） 2026年，世贸天阶、燕莎友谊商城、蓝岛大厦等商业体将改造升级。这是记者从朝阳区两会上获悉的。 ...