从"周末去百货商场"到"Z世代去哪儿"，当前一批传统商业百货探索"年轻化"，推动老旧商业空间转 型，打造新业态，为消费者提供新的休闲方式。这些吸引年轻消费群体的努力背后，既有老商业地标生 存发展的压力，也反映出新生代消费习惯的变化。 商场年轻化转型更要注重观念转变。传统百货商场的动线规划强调"逛得完"，面向年轻人则更需让他 们"停得下"。因此，要转换经营思维，精准聚焦年轻人群需求，打造线上无法代替的差异化优势，用体 验、情绪、社交作为商业突破口，做优服务、做精产品，吸引年轻人走进商场。 （文章来源：经济日报） 商场年轻化改造是应对消费者结构变化、捕捉消费新需求的必然选择。曾经，百货商场的消费主力是中 年群体，现如今，线上线下的主要客群更多是中青年，他们对场景创新、体验感和满足感的要求在不断 提高。因此，商场需借助数据分析，调研潜在客群，找准特色定位，推进商业空间年轻化转型，让业态 组合更契合目标客群需求。 商场年轻化改造要重点解决"为何而来"。线上购物已让"买得到"轻松实现，线下商业体既要让商品与服 务触手可及，又要注重提供情绪出口与社交属性，成为承载情感、创造体验、连接社群的"城市细胞"。 应引入独特的品牌 ...

露台经济热潮 - 北京商业市场掀起"露台经济"热潮 多家商场、餐厅和酒吧利用屋顶、露台空间打造特色消费场景 [1] - 开放式空间成为吸引客流的亮点 包括国贸商城观景餐吧、三里屯露天市集、双安商场"仰望花园"等 [1] 双安商场改造升级 - 外立面改造采用玻璃幕墙与陶板相结合的新设计 增加建筑通透感 [3][4] - 涉及商场70%经营区域 新引进品牌占比达40% 重点强化餐饮和休闲社交功能 [4] - 五层原先主要销售家居百货 现被十余家餐饮店取代 包括川菜、日料、西餐、烤肉等品牌 [4] - 餐饮区设置观景位 顾客可边用餐边欣赏三环街景 [4] - 内部通过绿植装饰、优化导视系统等措施 营造更舒适购物环境 [7] 仰望花园特色空间 - 屋顶改造为1600平方米的空中"仰望花园" 设置餐车、市集、绿植、露营区等区域 [3][5] - 打破"盒子"物理空间 将闲置区域转变为植物美学微度假场域 [7] - 提供"松弛社交"场景 未来将开展泡泡派对、随舞轰趴等活动 [7] 经营效果与未来计划 - 五层两家新开餐厅5月开业以来已实现盈利 超出经营者预期 [7] - 改造后商场吸引更多年轻人 同时保留附近居民情感连接 [7] - 预计9月启动停车楼改造工程 解决坡道过窄等问题 提升停车体验 [9]

老百货改造趋势 - 传统百货从"商品堆砌"转向"场景革命"，通过空间创新和体验重构吸引消费者，如双安商场70%商业面积完成改造，引入落地景观位和屋顶花园等社交空间[1][3] - 北京多个老百货改造项目以"空间创新"为核心逻辑，如友谊商店新增"友谊花园"，北京市百货大楼打造沉浸式文化体验"和平菓局"，王府井喜悦购物中心推出二次元主题空间[4] - 商务部等七部门推动零售业"一店一策"改造，强调场景化改造和风貌特色提升，北京将迎来更多项目改造如燕莎友谊商城和贵友大厦的升级[5] 品牌与业态调整策略 - 双安商场完成170个品牌专柜焕新升级，新进品牌占比40%，聚焦餐饮和生活方式品牌，引入全国首店和区域首店带动客流提升30%[7] - 品牌落位需先进行"客群微分"，按3公里半径划分核心家庭、银发社交等四类画像，建议首店比例控制在20%，其余80%做区域定制款差异化[8] - 业态配比建议零售、餐饮和生活服务按4:4:2布局，引入可移动快闪和艺术装置，延长营业时间至23:00后发展夜间经济[9] 文化传承与创新平衡 - 老百货改造进入深度体验和个性化服务阶段，需兼顾历史记忆与年轻化创新，如双安商场保留30年城市记忆形象同时增强通透性[10][11] - 建议保留代表性建筑元素和老字号店铺，用现代科技如裸眼3D展示历史照片，将会员体系升级为"记忆卡"提供怀旧权益[11] - 改造需平衡Z世代社交需求与传统口碑，通过"烟火气+品质感"组合匹配周边客群，如高校和科技公司人群的多元需求[7][10]

商业空间改造 - 北京商业市场掀起"露台经济"热潮，多家商场、餐厅和酒吧利用屋顶、露台空间打造特色消费场景 [1] - 双安商场通过外立面更新、场景升级、业态优化，将老百货商场改造为社区生活体验空间 [1] - 商场外立面采用玻璃幕墙与陶板相结合的新设计，增加建筑通透感 [1][2] 业态调整与品牌引进 - 改造涉及商场70%的经营区域，新引进品牌占比达40% [2] - 五层原先主要销售家居百货，现被十余家餐饮店取代，包括川菜、日料、西餐、烤肉等品牌 [2] - 餐饮区设置观景位，顾客可边用餐边欣赏三环街景 [2] 屋顶空间利用 - 屋顶改造为约1600平方米的"仰望花园"，设置餐车、市集、绿植、露营区等区域 [1][2] - 顶层从闲置区域转变为植物美学、生机盎然的微度假场域 [3] - 未来将推出泡泡派对、随舞轰趴等活动 [3] 顾客体验与服务升级 - 商场内部通过绿植装饰、优化导视系统等措施，营造舒适购物环境 [3] - 打造VIP体验空间"U悦堂"，涵盖会员接待中心、VIP Room、多功能活动厅等功能模块 [4] - 多功能活动厅180平方米，最多可容纳60位顾客同时参与体验活动 [4] 后续改造计划 - 预计9月份启动停车楼改造工程，解决坡道过窄、转弯平台半径不足等问题 [4]

财务业绩 - 公司截至2025年6月30日止六个月收入为6.18亿元人民币，同比减少4.16% [1] - 公司股东应占亏损373万元人民币，上年同期为股东应占溢利4166.8万元人民币 [1] - 公司每股基本亏损0.003元人民币 [1] 收入下降原因 - 收入下跌主要由于特许专柜销售收入和商场租金收入下降 [1] - 全馆销售所得款总额同比下降0.4% [1] - 苏州久光店全馆销售所得款下跌约13.5% [1] - "鲜品馆"于2024年3月停止营运对业绩产生负面影响 [1] 区域表现 - 上海久光中心和上海久光的全馆销售所得款取得增长 [1] - 上海地区业绩增长部分抵消了苏州久光店的下滑 [1]

太平洋百货徐汇店谢幕与新六百YOUNG焕新 - 太平洋百货徐汇店于2023年8月31日终止营业，结束30年运营历史 [4] - 原址将焕新为新六百YOUNG项目，聚焦"城市游乐场、共育生活场、都市社交场、年轻运动场"四大板块 [1] - 新项目以"Grow Young Together"为核心理念，构建以亲子为锚点的家庭关系互动消费场 [1] - 项目计划2024年一季度试营业，建筑面积3.2万平方米，采用九层空间梯度布局 [2][5] 徐家汇商圈历史演变 - 商圈崛起于上世纪90年代，以地铁1号线建设为契机形成商业地标集群 [3] - 太平洋百货徐汇店1993年开业，首创餐饮+休闲+娱乐的百货业态组合，营业面积从1.56万扩至3.2万平方米 [3] - 商圈经历三次业态变革：购物中心超越百货→社区商业崛起→电商冲击实体 [4] - 曾通过"错位竞争"策略（百货vs购物中心）成为上海十大市级商业中心代表 [3] 新项目与商圈升级规划 - 呼应《上海市商圈能级提升三年行动方案》定位"最年轻、最时尚、创新最活跃"商业生态 [5] - 首批合作品牌覆盖亲子体验、潮流零售、家庭餐饮、美学生活方式等赛道 [5] - 将通过空中连廊联通港汇恒隆、美罗城等节点，形成"交通+消费+社交"闭环 [5] - 采用无界玻璃幕墙+千余平方米裸眼3D巨幕打造视觉效果 [5] 上海六百城市更新进展 - 上海六百2024年2月19日停业，计划转型为"综合性精品购物中心" [6] - 原定18个月建设周期可能因规划调整方案需重新设计 [6] - 纳入徐家汇-01更新单元（总面积1.2平方公里），规划形成"一心四翼双触角"蝶形结构 [7] - 太平洋百货地块属"东北绿翼"，将打造时尚潮流地标 [7]

百大集团与恒隆地产合作 - 百大集团拟将杭州百货大楼南、北楼物业出租给恒隆地产，租赁期限20年，交付日暂定2028年4月1日 [1] - 出租面积约4.2万平方米，年租金1.5亿元，每季度支付3,750万元，每三年租金递增4.5% [3] - 租赁用途包括餐饮、特殊商业、商业零售及配套，双方从竞争对手转向合作伙伴 [3] 恒隆地产的布局与规划 - 恒隆2018年以107.3亿元拿下百井坊地块，杭州恒隆广场预计2025年起分阶段落成，零售面积租出率约70% [4] - 恒隆广场总体量39万方，可能与租赁的百大地产物理联通，打造更宏大商业综合体 [6] - 恒隆广场办公塔楼2024年7月封顶，外立面已完成，目前处于内部装修阶段 [4] 武林商圈竞争格局变化 - 杭州大厦作为重奢代表，启动近亿元外环境改造工程，应对恒隆广场的竞争 [5][6] - 武林银泰B、C馆租约2028年到期，雅戈尔收购银泰百货后首次面临重大变动 [7][8] - 2025年杭州新开商业面积预计达128万平方米，存量商业将突破1,800万平方米 [9] 杭州商业体发展趋势 - 2022年杭州人均购物中心面积0.96平方米/人，全国第五，2025年将继续增加 [10] - 嘉里城、亚奥万象天地、光环梦中心等项目预计2025年开业 [9] - 部分商场如五洲国际广场、解百元华等因竞争激烈闭店或调改 [9]

品牌构成调整 - 改造后零售占比减少 新增餐饮、健身、生活服务等休闲体验业态 [2][4] - 引进186个品牌 包括川菜"何为川"、海鲜火锅"行运海鲜食集"、运动品牌斐乐、亚瑟士、阿迪达斯等 [4] - 6层开放空中花园 3层新增生活美业 5层增加潮趣体验品牌 [4] 改造进展与规划 - 外立面改为玻璃幕墙 室内装修全面翻新 部分品牌仍处围挡阶段 [2][6] - 采取"逐层施工 分阶段改造"方式 2025年底将启动地下一层超市调整 [8][13] - 围挡显示即将开业品牌包括羲和小聚、太湖小馆、BAKER&SPICE等 [6] 定位与竞争环境 - 定位于品质社区型类购物中心 服务周边5公里社区 [8] - 周边5公里内有新中关购物中心、领展广场、中关村大融城等竞争对手 [11] - 中关村大融城引入山夏间北京首店、SHAKESHACK海淀首店等差异化品牌 [11] 行业背景与专家观点 - 老百货面临销售与客流挑战 西单商场、当代商城中关村店同期启动改造 [10] - 专家建议优化购物体验 增加特色品牌 强化社区互动以提升竞争力 [13] - 零售瘦身+体验消费转型有助于精准定位客群 但需深耕社区需求 [13] 经营效果 - 工作日客流较改造前增加 中午餐饮区域就餐人数显著 [6] - 动态升级策略持续 本轮调整仅为后续升级做准备 [13]

SKP出售交易 - 北京华联集团正洽谈将SKP运营和开发业务出售给博裕资本，交易估值40-50亿美元[1] - 双方已接近达成管理运营业务协议，但商场物业归属仍在讨论中[1] - 博裕资本对交易不予置评[2] SKP市场地位与业绩 - SKP是中国高端商场代名词，曾创下单日销售额破10亿记录[4] - 2024年销售额预计下滑17%至220亿元，被南京德基广场(245亿元)超越[8] - 2012-2014年营业额分别为65亿/72亿/75亿元，曾连续12年蝉联中国销售额最高商场[7] - 2007年创立时引入938个品牌，其中90+世界顶级品牌，40%为首次进入北京的国际品牌[5] 博裕资本投资布局 - 管理规模近100亿美元，专注大中华区高增长行业头部企业[10] - 2024年完成14笔投资，集中在科技/医药/消费领域[10] - 近期地产领域动作：6.67亿元竞得金科服务1.08亿股，此前已投资万科物业(25%股权)[10] - 收购SKP被视为补全高端商业地产版图的关键举措[10] 行业背景 - 2024年中国内地高端消费市场规模下滑2%至1.63万亿元[3] - 个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%[3] - 行业近期重大交易：阿里巴巴74亿元出售银泰商业，名创优品62.7亿元收购永辉超市29.4%股权[11] - 预测2030年中国将成为全球最大奢侈品消费市场[11]

核心交易动态 - 北京华联集团正洽谈将SKP运营业务出售给博裕资本，交易估值40-50亿美元，物业归属仍在讨论中[1] - 博裕资本对收购传闻不予置评[2] 行业背景 - 2024年中国内地高端消费市场规模同比下滑2%至1.63万亿元，个人奢侈品销售额预计下降18%-20%[3] SKP商业价值 - 单日销售额曾破10亿纪录，选址聚焦核心城市高端商务区，客群为高收入人群[5] - 前身为新光天地，2007年由台湾新光三越与北京华联合资创立，开业时引入938个品牌（含90+顶级品牌，40%为北京首店）[6] - 2012年新光三越退出后，北京华联主导运营，2012-2014年销售额分别为65亿/72亿/75亿元，长期蝉联中国商场销售冠军[8] - 2024年销售额预计下滑17%至220亿元，被南京德基广场（245亿元）超越[9] 收购方战略布局 - 博裕资本管理规模近100亿美元，2024年完成14笔投资（科技/医药/消费领域）[12] - 近期地产领域动作：6.67亿元竞得金科服务1.08亿股（已为第一大股东），2017年15亿元投资万物云获25%股权[12][13] - 收购SKP被视为补全高端商业地产版图，打造"高端消费生态闭环"的关键举措[14] 行业对比案例 - 2023年阿里巴巴74亿元出售银泰商业给雅戈尔，名创优品62.7亿元收购永辉超市29.4%股权[15] - 南京德基/杭州大厦/港汇恒隆/广州太古汇等重奢商业在百亿规模后仍保持稳定增长[15]