近日，承载着北京人30余年记忆的蓝岛大厦贴出闭店公告，2月28日起正式暂停营业。与此同时，北三 环原安贞华联商厦已完成变身，锁定大健康产业。双安商场、友谊商店等一批老牌地标也相继完成业态 重构。老项目的加速改造与新兴商业体的扎堆开业，背后是北京商业供给市场的结构性矛盾，有效供给 依旧不足。在城市更新政策推动与消费需求迭代的双重作用下，北京老百货正集体迈入"腾笼换鸟"的阶 段，商业版图迎来深度重构。 30年老地标 如今的朝外大街上，蓝岛大厦在等待最后"清仓"时光。近日，北京商报记者走访看到，蓝岛大厦将于2 月28日正式闭店升级。商场内多个楼层内已经挂起了"闭店出清全场3折起"的幅牌。清仓活动吸引着络 绎不绝的消费者，既有专程来淘货的消费者，也有带着怀旧情怀打卡留念的居民。北京商报记者看到， 蓝岛大厦地下一层的超市依旧有很多消费者前往，中午时分，超市人工结账通道排起小长队。其他楼层 的客流量相对较少。 社交平台上，满是对这座老牌商场的回忆。有消费者评论称："从小跟着父母逛蓝岛，逢年过节买衣服 就在蓝岛，全是童年的回忆。""人生的第一套乐高就在蓝岛买的。""上一次来还是6岁，现在已经30岁 了。"走访现场可见，商场 ...

近日，承载着北京人30余年记忆的蓝岛大厦贴出闭店公告，2月28日起正式暂停营业。与此同时，北三环原安贞华联商厦已完成变身，锁定大健康产业。双 安商场、友谊商店等一批老牌地标也相继完成业态重构。老项目的加速改造与新兴商业体的扎堆开业，背后是北京商业供给市场的结构性矛盾，有效供给依 旧不足。在城市更新政策推动与消费需求迭代的双重作用下，北京老百货正集体迈入"腾笼换鸟"的阶段，商业版图迎来深度重构。 如今的朝外大街上，蓝岛大厦在等待最后"清仓"时光。近日，北京商报记者走访看到，蓝岛大厦将于2月28日正式闭店升级。商场内多个楼层内已经挂起 了"闭店出清 全场3折起"的幅牌。清仓活动吸引着络绎不绝的消费者，既有专程来淘货的消费者，也有带着怀旧情怀打卡留念的居民。北京商报记者看到， 蓝岛大厦地下一层的超市依旧有很多消费者前往，中午时分，超市人工结账通道排起小长队。其他楼层的客流量相对较少。 社交平台上，满是对这座老牌商场的回忆。有消费者评论称："从小跟着父母逛蓝岛，逢年过节买衣服就在蓝岛，全是童年的回忆。""人生的第一套乐高就 在蓝岛买的。""上一次来还是6岁，现在已经30岁了。"走访现场可见，商场内中老年顾客占比极高， ...

这一成绩延续了日本入境旅游的长期增长脉络——自2003年小泉纯一郎政权开启积极吸引外国游客政策以来，访日游客量稳步攀升，2013年突破1000万、 2016年达2000万、2018年逼近3000万，虽受2020年新冠疫情冲击大幅下滑，但2023年后快速复苏并实现跨越式增长。 尽管全年数据亮眼，但去年末因日本首相高市早苗涉台错误言论引发中方反制，导致中日关系影响，中日航线纷纷减班断航，中国游客出现明显下滑。去 年全年中国游客达1000万人次，占比约23.4%，仍是日本核心客源之一，却已显露出结构性冲击的端倪。 2025年12月中国赴日游客量同比暴跌约45%，往年12月至次年2月元旦春节期间的中国游客扎堆景象不再。而这一冲击正集中传导至高度依赖中国游客的 行业和地区，让日本旅游业"总量新高、结构失衡"的双重特征愈发鲜明。 01 亮眼成绩单 2025年日本旅游业实现跨越式复苏，全年入境游客量达4270万人次，创下历史最佳纪录。 年内关键节点也持续突破历史峰值：1-3月以1053.73万人次创下最快突破1000万人次的纪录，9月首次突破300万的单月游客量纪录，12月单月游客量达 349万人次，再度刷新同期历史纪录 ...

文章核心观点 - 中国政府呼吁公民避免赴日对日本零售业，尤其是百货商场造成了显著且持续的负面冲击，行业正积极寻求开拓中国以外的客源并刺激国内消费以应对挑战 [1][5][6][7] 行业整体影响与数据 - 日本65家上市零售企业2025年12月至2026年2月的营业利润预期显示，百货商场预计利润下降24%，降幅大于药妆店（增长4%）和超市·便利店（下降4%）[1][6] - 2024年访日中国游客消费额达1.7万亿日元，占整体访日消费的21%，是购买高档商品的“优质客户”，其减少对百货业打击尤为严重 [6] - 市场机构预测影响将长期化：瑞银证券推算2026年访日中国游客消费额将同比减半，大和证券预测减少3成 [7] 具体公司业绩表现 - **J Front Retailing**：旗下大丸心斋桥店、梅田店、京都店2025年12月单月销售额下降6-8%；预计2025年12月-2026年2月营业利润同比下降53% [5][6] - **松屋**：银座总店2025年12月销售额下降11%，浅草店下降20%；预计2025年12月-2026年2月营业利润同比下降81% [5][6] - **高岛屋**：中国游客销售额减少35% [5] 行业应对策略 - **开拓替代客源**：行业普遍认为需开拓欧美及中国以外的亚洲国家客源 [1][7] - **针对性营销与服务**：高岛屋在泰国、越南向优质客户发放VIP卡并提供在日优先免税服务；J Front Retailing扩大销售日本娱乐和亚文化商品；松屋加强用英文等多语言发布促销信息 [7] - **调整商品与服务内容**：分析指出欧美游客更重视体验型消费，提供此类内容成为吸引入境消费的关键 [7] 日本国内消费环境 - 百货店富裕阶层消费未减弱，但消费者节约意识增强导致零售业整体销售低迷 [7] - 便利店面临挑战：Seven & i Holdings国内顾客数量下滑，成本转嫁与增加高附加值商品产生反效果；永旺则加强低价位自有品牌促销 [7] - 通胀持续使消费者对价值与价格的判断更严格，2026年春季劳资谈判中企业争取加薪超5%，实际工资已连续11个月下滑，加薪幅度成为焦点 [9]

商圈规模与商业力 - 南京新街口在2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》中排名第二 [1] - 新百中心店节假日单日客流量超过10万人次已成为常态 [2][19] - 金陵中环以30%南京首店、超50家首发品牌的阵容火爆出圈 [3][19] 老牌商场改造与焕新 - 南京新街口商圈内，南京新百、中央商场、印象汇等老牌商场正在进行外立面与内部业态的改造升级 [9][11][13] - 南京新百改造包括采用玻璃、石材与铝板复合幕墙、增设直达7层屋顶的飞天梯以及高空停机坪观光区 [11] - 中央商场一期改造采用“金属幕墙+玻璃”组合并加入流线型玻璃穹顶，同时规划引入新兴业态与特色空间 [13][16][17] - 大洋晶典新街口店外立面改造已完工，并计划将负一楼改为网红市集，二楼新增直播带货间 [13] - 已开业22年的印象汇启动了一楼公区及外立面改造，未来将引入Suning Max旗舰店 [13] - 金陵中环正在建设连接商场东西两区、跨度约50米的空中连廊，预计2025年6月10日完工 [14] - 城北万谷慧商业综合体于2025年12月19日焕新开业，对一期进行全面改造并与二期融合，打造总计约9万平方米的“多维消费场域” [15][18] - 龙江片区的新城市广场将在2025年以全新面貌开业，涉及商业体量扩容与业态组合丰富 [15] - 江北印象汇正在进行外立面改造，将新增大型屏幕与玻璃幕墙，并建设地面喷泉工程 [15] 商业内核升级与体验转型 - 中央商场旨在通过“零售+餐饮+娱乐”的生态闭环，形成多元复合业态的特色商业体系，成为城市的“第三空间” [4][17] - 南京新百将在负一层打造“最南京”文化美食区，打造沉浸式文化消费空间 [5][17] - 江北印象汇创新融合公园式商业，打造集口袋公园、“运动+场景”、网红地标于一体的商业空间 [6][17] - 万谷慧将其定位从购物场所拓展为融合休闲、社交功能的“城市生活第三空间”，旨在成为城北居民的“邻里第二客厅” [7][18] - 商务部等五部门发布的《城市商业提质行动方案》提出推动城市商业业态升级，培育大型商业综合体以集聚多元化业态、场景和服务 [16] - 老旧商业体改造需构建“功能协同”的商业生态，让业态之间形成“互补”与“联动” [16] - 中央商场引入运动科技、数码电子、健康护理等新兴业态，并规划“最美中庭”、“六朝古都美食汇”等特色空间 [17] - 江北印象汇在三至四层挑空区域建设攀岩空间，打造青年运动新据点 [17] - 万谷慧引进多家城市及区域首店，搭配优质连锁品牌，形成差异化、互补型的品牌矩阵 [18] 错位发展与竞争格局 - 新街口商圈形成独特的“立体消费生态”，德基广场、金鹰、新百、中央商场等构成“高端+品牌+潮流”的立体商业矩阵 [19] - 2024年南京德基广场以245亿元的销售额首次登顶全球单体商场“新店王” [19] - 2025年11月中央商场客流同比下降12.5%，周边综合体的强势引流和新街口内部的项目创新带来竞争压力 [20] - 中央商场选择深度绑定城市文化，强化“南京底蕴”与“在地体验”，以塑造独特气质进行错位发展 [20] - 万谷慧焕新开业提升了迈皋桥商圈的商业能级和消费体验，与周边项目形成互补与联动 [20] - 江北印象汇的改造是《泰山街道2025年桥北商圈品质提升行动方案》中“形象焕新、业态调优”的重要一环，致力于为居民打造生活新空间 [22]

核心观点 - 公司在2026年元旦跨年档期间经营数据表现强劲 核心经营指标实现显著增长 全体系累计客流达395万人次 同比增长40% 档期内实现销售额2.1亿元 [1] - 公司高品质运营策略有效 会员经济表现稳健 显示出较强的客户吸引力与用户黏性 档期内新增会员1.1万人 会员销售额达8900万元 同比增长9.04% [1] 整体经营数据 - 跨年档期间全体系累计客流达395万人次 同比增长40% [1] - 跨年档期间实现销售额2.1亿元 [1] - 会员销售额达8900万元 同比增长9.04% [1] - 档期内新增会员1.1万人 [1] 核心项目表现 - 福州东百中心客流突破83.06万人次 同比大幅增长65% 创近三年新高 [1] - 福州东百中心12月31日跨年夜单日客流达19万人次 同比增长44% [1] - 兰州中心全馆实现销售额7230.1万元 同比增长25.5% [2] - 兰州中心元旦当日客流达23万人次 同比增长32% [2] - 兰州中心通过线上营销高效转化线下客流 跨年相关话题发布9642条 线上曝光超1054万 并登顶同城热榜 [2] 创新业态与县域市场 - 福清利桥古街跨年当日客流达23.59万人次 创开业以来新高 [2] - 福安东百城跨年夜客流刷新历史纪录 销售额同比增长24.7% 并助推10家品牌斩获福安市销冠 [2] - 东百城永嘉天地销售额同比增长26.9% [3] - 东百仓山店档期内新增会员510人 实现门店业绩高质量转化 [3]

项目概况 - 公司旗下湾里王府井WellTown项目位于北京通州文化旅游区，紧邻环球影城 [1] - 项目定位为“文商旅融合”的商业娱乐综合体，旨在填补区域商业空白，打造北京城市副中心集购物、娱乐、文化于一体的消费新地标 [1] 商业模式与业态 - 项目以“奥莱+”模式突破传统，体验业态占比达到40%以上 [1] 运营表现 - 项目试营业期间累计客流量突破40万人次 [1] - 项目试营业期间销售表现超预期 [1]

公司运营调整 - 公司通过官方渠道宣布调整新乡胖东来三胖店的营业时间 从12月29日起 商场整体营业时间调整为周日至周四9:30～21:00 周五至周六为9:30～21:30 [1] - 值得注意的是 公司此次调整打破了其长期实行的“周二闭店”制度 宣布三胖店周二将正常营业 [1] 新店业绩表现 - 新乡胖东来三胖店于12月23日开业 开业首日销售额即突破千万元 达到1011.5万元 该业绩在各门店中位居第一 [5] - 截至12月27日 该新门店在开业短短数日内销售额已突破5千万元 具体达到5347.3万元 [5] 未来扩张计划 - 公司创始人于东来在新店开业现场透露 胖东来郑州店预计将于明年“五一”期间开业 [5]

核心观点 - 中国零售市场正经历一场深刻的消费迁徙与重构 消费者正从传统高端商场转向能提供更高“质价比”的渠道 包括奥特莱斯 线上工厂直供平台及体验式消费 其核心动力是消费观念趋于理性 追求价格与价值匹配[1][3][15] 高端商场业态面临挑战 - 传统高端商场人流与销售额显著下滑 上海梅龙镇伊势丹经营30年后关门 北京SKP今年出售部分股权[1] - 恒隆集团2024年上半年高端商场收入下跌4% 其中上海恒隆广场租户销售额暴跌23%[3] - 太古地产旗下成都太古里和兴业太古汇2024年上半年零售销售额跌幅分别达17.2%和19.6%[3] - 为吸引顾客 部分高端商场不惜发起价格战 武汉两家商场七夕促销中 LV手袋折扣价立省3000元 单店单日销售额超5000万元[3] 奥特莱斯业态快速增长 - 奥特莱斯成为增长最快的零售业态 2023年全国销售额约2300亿元 同比增长9.5%[1] - 上海青浦百联奥特莱斯2023年销售额达61.7亿元 成为亚洲第一[1] - 奥特莱斯定位升级 从过季清仓转向新品首发 并融合微度假元素 如结合海景 足球场等 成为家庭周末出游目的地[5] - 消费者在奥特莱斯追求“既要面子（品牌） 又要里子（实惠）” lululemon在北京八达岭奥莱开店 部分商品5到7折 吸引大量年轻人排队[5] 线上折扣与工厂直供模式崛起 - 拼多多为代表的平台通过砍掉中间环节的“工厂直供”模式提供高质价比商品 同款卫衣工厂店售价89元 商场专柜价399元[1][7] - 平台通过“百亿补贴”对iPhone 茅台等硬通货进行官方补贴以建立“正品低价”心智 有iPhone机型直降1000元[7] - 拼多多2023年第三季度营收同比大增93.9% 市值一度超越阿里巴巴[7] - 该模式倒逼产业升级 如浙江永康五金产业接入拼多多“千亿扶持”计划后 产品上线爆款率超90% 生产效率提升30%[9] 体验式消费成为重要流向 - 消费从商品转向服务与体验 2023年中国服务零售额同比增长20% 增速远高于商品零售[11] - 长沙是“文旅+商业+夜间经济”的成功案例 黄兴路步行街午夜人流如织 文和友 茶颜悦色等成为打卡地 消费成为沉浸式体验的一部分[11] - 消费者可能减少购买高价衬衫 但愿意为草原徒步 孩子夏令营等体验付费[13] 中产消费行为变迁 - 中产消费画像更清晰务实 追求“消费清醒” 核心诉求是“价格匹配价值” 而非单纯购买便宜货[3][13] - 消费行为表现为多渠道比价与精明选择 如购买始祖鸟选择奥特莱斯折扣款 换购iPhone寻找电商平台百亿补贴[13] - 消费迁徙的本质是高达1.6万亿元的高端消费市场重构 消费者离开依赖地段与品牌光环的传统渠道 转向奥莱 拼多多 免税店等[15]

活动概览 - 第一八佰伴“璀璨123! 岁末嘉年华”于12月20日启幕 活动持续至1月1日凌晨2点 其中12月31日上午9点至1月1日凌晨2点将进行连续19小时的跨年狂欢 [3] - 该活动是上海跨年夜最具影响力的品牌活动之一 旨在通过商旅文体展融合联动激发市场活力 打造集购物、文化、体验、互动于一体的岁末狂欢盛宴 [4] - 2025年活动正值第一八佰伴30周年 岁末嘉年华也迈入第23个年头 活动在经典促销基础上全面升维 融入多元内容 [4] 促销与折扣策略 - 活动期间推出经典大力度买赠活动 消费者一次性付款A类商品满500元、B类商品满600元、C类商品满1200元、D类商品满3000元均可获300元赠券 多买多送 [9] - 黄金饰品、数码产品、名品、名表、化妆品、珠宝等均接受活动赠券 实现“一券逛遍全商场” [9] - 雅诗兰黛专柜全场8折并有满赠活动 部分商品折算后低至5折 被称为全年折扣力度最大的活动 [6] - 国际名品COACH低至5折 BOSS、阿玛尼部分商品7折起 [9] - 黄金饰品方面 老庙黄金克减最高100元起 周生生、六福珠宝等品牌88折起 并可叠加赠券使用 [9] - 服饰节部分女装品牌推出500送200的满赠活动 限量惊喜福袋3折起 [8] - 戴森部分产品满2000送300 [10] 品类与品牌活动 - 活动聚焦美妆、运动、服饰、儿童、家居五大核心品类 于12月20日至30日打造系列主题节 [5] - 活动携手超400家品牌带来新年钜惠 并与核心品牌深度联合共创 [5] - 美妆节邀请明星刘些宁亲临 法国高端彩妆品牌路珀廷全新开业并推出独家套装 [8] - 运动节携手上海唯一田协A1类迎新跑赛事 联合安踏冠军攀岩体验、索康尼运动课程分享 [8] - 家居数码品类新增智能AI消费 带来AI钢琴上海首发、AI无弦吉他、空气架子鼓、元萝卜四合一下棋机器人等科技潮玩 [10] - 运动户外多款新品首发 包括哥伦比亚品牌代言人同款防水羽绒夹克、李宁迪士尼联名猫爪鞋等 MLB、安踏、THE NORTH FACE等品牌全线参与满赠 [9] 营销与体验创新 - 活动与东方卫视“梦圆东方”跨年晚会合作 打造“商圈+荧幕”双现场互动 12月31日将在商场内设置透明直播间进行互动畅聊 [4][12] - 12月31日傍晚19:30至新年钟声敲响 上海轻音乐团将在2楼中庭带来长达近5小时的跨年音乐会 [12] - 商场内布置了30余处集星打卡点 消费者用手机碰一碰即可收集“璀璨星卡” 集满3张可兑换抽奖机会 [14] - 携手治愈系IP FUFUSOUL打造主题展览与快闪店 并在30周年生日当天由FUFUSOUL人偶与机器狗组成巡游队伍与顾客互动 [4][14] - 推出会员专属礼遇及2026年专属权益礼包 涵盖餐饮、停车、服饰、超市、茶歇服务等优惠及体验权益 [4][14]