深圳土地供应动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升 宝安区A002-0108地块经过187轮竞价后由招商华润联合体以86.4亿元竞得 溢价率达34.8% 成为深圳年内总价地王[1] - 该地块起始价64.09亿元 较原4月30日计划出让的A002-0060宗地起始价86.27亿元有所调整 后因规划变更中止出让[1] - 地块规划调整后商业用地配比大幅降低 居住用地面积占比提高 容积率从5.7降至3.4 成为宝中片区近5年最大体量集中连片净地[1] 土地供应策略变化 - 深圳上半年宅地出让数量较其他一线城市偏少 但近期显著回升 反映行业主动调整供应策略应对市场压力[2] - 宅地供应趋势向核心区域倾斜 在控制增量同时优化供应结构 导致优质宅地供应持续增加[2] - 核心区域开发成熟度较高 存量可开发地块多为小面积 该趋势未来将愈发明显[2] 土地市场竞争格局 - 核心城市优质地块竞争激烈 企业竞拍热情高涨 部分地块触发双高双竞等限制条件[3] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以每平方米20万元成交楼面价刷新全国涉宅用地纪录[3] - 今年前7个月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 核心城市基本面支撑下保持韧性[3] 区域地块价值特征 - 宝中地块与腾讯"企鹅岛"仅一桥之隔 项目建成后将成为最临近海岸线的住宅 且不受"70/90"政策限制 预计成为片区标杆项目[1] - 深圳作为一线城市持续吸引头部开发商加码 下半年"商改住"用地供应增加 新住宅规范下低密度宅地供应增多[2]

核心观点 - 绿城中国2025年前4个月在土地市场表现强势 拿地金额和新增货值同比大幅增长 但高溢价拿地策略导致盈利水平显著下滑 归母利润接近腰斩 [1][2][8] 土地获取表现 - 2025年1-4月权益拿地金额313亿元 同比增长108.7% 位列行业第一 [2] - 新增货值642亿元 同比增长145% 位居行业榜首 [2] - 在西安以13.93亿元竞得地块 溢价率15.8% 楼面价10110.89元/平方米 [1] - 在杭州萧山以59.39%溢价率获取地块 在苏州工业园经过182轮竞价以53.24亿元获地 楼面价超4万元/平方米 [3] - 在上海浦东北蔡以40%溢价率获地 楼面价7.1万元/平方米 在宁波以20.83%溢价率获地 楼面价27897元/平方米 [3] 历史拿地对比 - 2024年全年获取42宗地 耗资484亿元 新增货值1088亿元 [4] - 2023年以595亿元获取38个项目 新增货值1425亿元 [4] - 2022年耗资408亿元获取27块地 货值1037亿元 [4] - 2024年上半年拿地节奏放缓 2025年因优质地块供应增加而加快投资节奏 [5][6] 管理层变动 - 2025年3月27日公司更换行政总裁 由刘成云接替张亚东 刘成云在中交任职34年 [7] 财务状况 - 2024年年内利润41.46亿元 同比下降37.9% [8] - 股东应占利润15.96亿元 同比下降48.8% [8] - 毛利率12.8% 较2023年下降0.2个百分点 远低于2021年的18.1%和2022年的17.3% [8] - 利润下滑主要因大额减值和销售开支增加 [8] 行业竞争态势 - 土地市场回暖明显 核心城市优质地块竞争异常激烈 [6] - 杭州 上海 苏州三城拿地金额榜中 公司均进入前三 [2] - 主要竞争对手包括中海 滨江 中国金茂和保利发展 [2]

杭州土地市场概况 - 4月28日杭州出让6宗宅地总起拍价103亿元 钱江世纪城地块为唯一热门地块 [2] - 当天土拍共揽金125.76亿元 整体平均溢价率22.4% [6] - 2025年至4月22日杭州市区累计出让43宗涉宅地 成交金额775.2亿元位列全国第一 [13] 核心地块竞争格局 - 保利以51611元/平米楼面价竞得钱江世纪城奥体地块 创板块新高 [1] - 杭州现有6宗楼面价超5万/平米地块 除保利外由滨江、绿城、华润、建发竞得 [7] - 2025年滨江以64834元/平米创湖墅地块纪录 建发蒋村地块达88029元/平米 [8] - 核心地块主要被央企获取 仅滨江为民企代表 [8] 房企战略动向 - 滨江集团2024年表现优异 但杭州集中度高达49.1% 董事长强调五大杭州优势 [11][13] - 本土龙头滨江、绿城合计拿地金额380.4亿元 占市场49.1% 集中度持续提升 [13] - 央企开发商表示杭州为全国少数优质市场 双限政策取消增强利润预期 [8][9] 市场分化特征 - 核心板块地块竞争白热化 非核心地块如双浦、钱塘区多为零溢价成交 [6] - 取消限价后开发商对核心地块预期高 但千万级项目尚未首开 客户分流风险存在 [15] - 二手房三月成交创新高 但土地市场热度传导有限 核心区与边缘板块分化加剧 [15] 区域价值判断 - 钱江世纪城奥体被誉为杭州楼市"第二中心" 配套成熟车位紧张 [3] - 上官剑指出核心板块具备区位资源优势 新房补涨预期强烈 [2] - 云城、萧山市北、运河新城地块曾出地王 本次由滨江以合理价格获取 [6]