7月LPR报价情况 - 2025年7月21日，1年期LPR报3.0%，5年期以上报3.5%，与上月持平[4] 7月LPR报价不变原因 - 二季度经济稳中偏强，短期内强化逆周期调节必要性不高[5] - 5月降息后近两月政策利率稳定，影响LPR报价加点因素无重大变化[5] 下半年LPR走势 - 外部环境不确定，政策利率及LPR有下调空间，预计央行下半年降息带动LPR下调[5] - 稳楼市政策需加力，可能单独引导5年期以上LPR下行推动房贷利率下调[6] 下次LPR下调预测 - 下调时点可能在四季度初左右，下调幅度或达0.2个百分点高于5月的0.1个百分点[6] 房贷利率现状 - 二季度名义居民房贷利率3.1%，GDP平减指数同比 -1.2%，实际居民房贷利率4.3%处于历史高位[6]

杭州土地市场概况 - 4月28日杭州出让6宗宅地总起拍价103亿元 钱江世纪城地块为唯一热门地块 [2] - 当天土拍共揽金125.76亿元 整体平均溢价率22.4% [6] - 2025年至4月22日杭州市区累计出让43宗涉宅地 成交金额775.2亿元位列全国第一 [13] 核心地块竞争格局 - 保利以51611元/平米楼面价竞得钱江世纪城奥体地块 创板块新高 [1] - 杭州现有6宗楼面价超5万/平米地块 除保利外由滨江、绿城、华润、建发竞得 [7] - 2025年滨江以64834元/平米创湖墅地块纪录 建发蒋村地块达88029元/平米 [8] - 核心地块主要被央企获取 仅滨江为民企代表 [8] 房企战略动向 - 滨江集团2024年表现优异 但杭州集中度高达49.1% 董事长强调五大杭州优势 [11][13] - 本土龙头滨江、绿城合计拿地金额380.4亿元 占市场49.1% 集中度持续提升 [13] - 央企开发商表示杭州为全国少数优质市场 双限政策取消增强利润预期 [8][9] 市场分化特征 - 核心板块地块竞争白热化 非核心地块如双浦、钱塘区多为零溢价成交 [6] - 取消限价后开发商对核心地块预期高 但千万级项目尚未首开 客户分流风险存在 [15] - 二手房三月成交创新高 但土地市场热度传导有限 核心区与边缘板块分化加剧 [15] 区域价值判断 - 钱江世纪城奥体被誉为杭州楼市"第二中心" 配套成熟车位紧张 [3] - 上官剑指出核心板块具备区位资源优势 新房补涨预期强烈 [2] - 云城、萧山市北、运河新城地块曾出地王 本次由滨江以合理价格获取 [6]