土地市场成交情况 - 深圳龙华区A815-0036地块以19.06亿元底价成交 折合楼面价每平方米28050元 地块面积21920.84平方米 容积率≤3.1 建筑面积67950平方米 其中住宅60390平方米 [1] - 深圳前海桂湾片区宅地以21.55亿元成交 溢价率86% 楼面价每平方米8.4万元 刷新深圳宅地楼面价纪录 [1] - 深圳龙华梅林关片区A802-0309宅地经过108轮竞价以23.7亿元成交 溢价率40.7% 初始楼面价每平方米27565.89元 [1] - 苏州园区双湖地块经过49轮竞拍以46.67亿元成交 楼面价每平方米65241.78元 溢价率8.74% 刷新江苏省楼面价纪录 [3] 土地市场分化特征 - 深圳土拍呈现"超级核心高热、次级核心遇冷"特征 前海地块溢价率86%而龙华地块底价成交 [2] - 头部房企对非超级核心地块采取谨慎策略 资源向超级核心集中导致开发商资金分流 [2] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性频现高溢价成交 成为房企争夺焦点 [3] 土地市场整体表现 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 但成交面积下降5.5% [2] - 一线及二线城市出让金增长均超40% 三四线城市小幅回落 [2] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州北京涉宅用地出让金均超千亿元 [2] - 头部房企投资策略聚焦核心城市优质地块 北京上海深圳杭州成都多宗地块出现高溢价 [2] 土地供应策略调整 - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 被视为应对市场下行压力的主动调整举措 [2] - 土地市场供应规模、成交价格及政策调控对房地产市场产生深远影响 [2]

核心观点 - 土地市场供求规模延续同比缩量态势 但核心城市热度维持高位 专项债提速助力供给侧结构性优化 [3][4][7][8] 供求 - 截至2025年4月25日 土地供应建筑面积4354万平方米 同比下降27% 环比上升2% [3][4][9] - 土地成交建筑面积2698万平方米 同比下降23% 环比上升50% 主要因3月基数过低 [3][4][13] - 31个省市2025年一季度新增专项债6861亿元 同比增幅达58% 缓解地方政府对土地财政依赖 [9] - 土地供应平均容积率1.94 连续9个月低于2.0 杭州、南京、天津等城市宅地平均容积率低于1.9 [9] 市场热度 - 4月平均溢价率9.9% 回落至10%以下 主因非热点城市成交占比上升 [3][5][16] - 一、二线城市平均溢价率分别为13%和14% 连续4个月超过10% [3][5][16] - 杭州、重庆、苏州平均溢价率超20% 北京、宁波均在10%以上 [16] - 南京住宅用地出现43%高溢价 为5年来首次超40%溢价成交 [16][17] - 土地流拍率6% 回落至近年低位 成都、西安、福州、佛山各有1宗远郊宅地流标或撤牌 [20] 区域分布 - 各能级城市成交建面均同比下降 三四线城市同比降幅收窄5个百分点至23% [6] - 一二线城市同比由正转负 分别回落73%和14% [6] - 仅二线城市成交金额同比上升 [6] - 杭州、南京、厦门成交总价超50亿元 南京、杭州、惠州、重庆、沈阳成交建面超50万平方米 [13] 重点地块 - 保利发展竞得杭州未来科技城地块 总价43亿元 溢价率17.7% 房地价差约1.5万元/平方米 [24] - 保利发展竞得厦门五缘湾地块 总价34亿元 楼板价5万元/平方米 溢价率12.3% [24][25] - 宁波城投以54.6%溢价率竞得杭州三塘宅地 楼板价4.6万元/平方米 [25] - 单价TOP5地块均来自厦门和杭州 最高楼板价达49521元/平方米 [24][25][27] 政策与趋势 - 专项债额度提升支持土地供给侧优化 广东、四川、合肥新增专项债额度超500亿元 同比增58%、162%、77% [7][8] - 新版住宅规范要求层高不小于3米 四层以上住宅须设置电梯 [9] - 主管部门明确"控量提质"调控思路 通过缩量去库存和优化供应结构稳定市场预期 [7][9][17]