估价对象基本信息 - 估价对象位于钦州市明阳街南面、民乐路西面、建安街东北面 土地面积为26862.91平方米（40.29亩） 土地用途为城镇住宅、商业、商务金融、娱乐、其他商业服务业用地 权利性质为国有出让建设用地 [1][2][3] - 土地开发程度设定为宗地外"五通"（通路、通电、通讯、通供水、通排水） 宗地内场地未平整 [5] - 估价期日为2025年3月20日 估价目的为钦州市自然资源局收回土地使用权提供市场价格参考依据 [2] 土地规划与使用年限 - 登记发证土地面积16322.17平方米 规划控制指标包括容积率≤1.4、建筑密度≤45%、绿地率≥20% 商业建筑面积占比5%-10% 本次估价设定商业建筑面积占比10%、住宅建筑面积占比90% [4] - 城镇住宅用地剩余使用年限38.14年（原期限1993年5月11日至2063年5月11日） 商服用地剩余使用年限8.14年（原期限1993年5月11日至2033年5月11日） [4] 估价方法与结果 - 采用剩余法和基准地价系数修正法分别评估商服和住宅用途地价 剩余法权重较高（商服0.9/住宅0.7）因更符合市场价格 基准地价法权重较低（商服0.1/住宅0.3）因与市场价偏离较大 [7][8][10][11] - 商服用途地面单价2158元/平方米 楼面地价1541元/平方米 总地价352.23万元（对应分摊面积1632.22平方米） [8][10] - 住宅用途地面单价2443元/平方米 楼面地价1745元/平方米 总地价3588.75万元（对应分摊面积14689.95平方米） [11] - 商住综合地面单价2414元/平方米 楼面地价1725元/平方米 登记发证土地总地价3940.99万元 [12] - 全地块（含规划市政道路等）总地价3940.99万元 地面单价1467元/平方米（97.80万元/亩） 楼面地价1725元/平方米 [12] 区域市场与土地条件 - 地块位于钦州市老城区 区位条件较好 基础设施完备 交通便利度高 住宅成熟度较高 但商服繁华度一般 [12] - 地上存在砖混结构待拆除房屋 实际开发程度为宗地外五通、宗地内未平整 [5]