估价对象基本信息 - 估价对象位于钦州市明阳街南面、民乐路西面、建安街东北面 土地面积为26862.91平方米（40.29亩） 土地用途为城镇住宅、商业、商务金融、娱乐、其他商业服务业用地 权利性质为国有出让建设用地 [1][2][3] - 土地开发程度设定为宗地外"五通"（通路、通电、通讯、通供水、通排水） 宗地内场地未平整 [5] - 估价期日为2025年3月20日 估价目的为钦州市自然资源局收回土地使用权提供市场价格参考依据 [2] 土地规划与使用年限 - 登记发证土地面积16322.17平方米 规划控制指标包括容积率≤1.4、建筑密度≤45%、绿地率≥20% 商业建筑面积占比5%-10% 本次估价设定商业建筑面积占比10%、住宅建筑面积占比90% [4] - 城镇住宅用地剩余使用年限38.14年（原期限1993年5月11日至2063年5月11日） 商服用地剩余使用年限8.14年（原期限1993年5月11日至2033年5月11日） [4] 估价方法与结果 - 采用剩余法和基准地价系数修正法分别评估商服和住宅用途地价 剩余法权重较高（商服0.9/住宅0.7）因更符合市场价格 基准地价法权重较低（商服0.1/住宅0.3）因与市场价偏离较大 [7][8][10][11] - 商服用途地面单价2158元/平方米 楼面地价1541元/平方米 总地价352.23万元（对应分摊面积1632.22平方米） [8][10] - 住宅用途地面单价2443元/平方米 楼面地价1745元/平方米 总地价3588.75万元（对应分摊面积14689.95平方米） [11] - 商住综合地面单价2414元/平方米 楼面地价1725元/平方米 登记发证土地总地价3940.99万元 [12] - 全地块（含规划市政道路等）总地价3940.99万元 地面单价1467元/平方米（97.80万元/亩） 楼面地价1725元/平方米 [12] 区域市场与土地条件 - 地块位于钦州市老城区 区位条件较好 基础设施完备 交通便利度高 住宅成熟度较高 但商服繁华度一般 [12] - 地上存在砖混结构待拆除房屋 实际开发程度为宗地外五通、宗地内未平整 [5]

城市空间战略 - 滁州7月11日将拍卖6宗共467亩经营性用地 这些土地出让反映城市向"长三角中心区现代化城市"进军的空间战略 [3] - 2025年滁州拟推出26宗优质地块 主要分布在奥体-明湖板块 显示该区域为当前发展重点 [3] - 地块共性包括交通动脉环绕 奥体经济辐射 生态资源加持 全维配套成熟 容积率1 2-1 8指向高品质住区开发 [4] 城市规划布局 - 滁州空间规划从"一主四副"向"一心七片"跃迁 中心城区划分为七大功能片区 包括明湖等区域 [5] - 2025年重点推介地块集中在城南明湖片区 该区域被定位为"城市新中心" 将承载行政文化 商业商务等核心功能 [8] - 土地开发与交通动脉紧密结合 滁宁城际铁路在板块内设站 规划地铁2号线连接重要区域 "两环十八射"快速路网贯穿地块 [8] 区域协同发展 - 滁州规划文本35次提及南京 28次强调合肥 显示其双圈互动战略定位 地理上到南京禄口机场1小时车程 乘京沪高铁到南京仅18分钟 [9] - 建设浦口—南谯 顶山—汊河两大省际毗邻功能区 打造合滁宁产业走廊 南京儿童医院滁州分院已入驻明湖板块 [9][11] - 低容积率地块匹配南京外溢改善需求 实践"桥头堡经济学" 通过土地精准供应实现地理邻近向功能协同转化 [11] 产业支撑与土地保障 - 滁州2024年GDP突破4000亿 光伏储能 动力电池 新能源汽车"新三样"产业爆发 工业用地提效要求新建容积率不低于1 2 [12] - 10个省级以上开发区集约扩容 苏滁高新区土地指标单列 住宅地块1 2-1 8容积率与工业用地下限持平 体现产城融合逻辑 [12] - 规划2035年中心城区人口从120万增至180万 需新增约600万㎡住宅 按容积率1 5计算至少还需供应6000亩住宅用地 [16] 市场趋势与价值潜力 - 467亩土地全部锚定城南核心区 打破"摊大饼"模式 复制合肥滨湖 南京河西单核突进的成功路径 [14] - 出让地块距滁宁城际规划站点均在800米范围内 参照苏州11号线案例 轨交红利兑现窗口正在打开 [15] - 南京江北新区住宅均价突破3万 一河之隔汊河地块楼面价仅3000元左右 配套提升将放大对南京刚需客的"替代效应" [16]

土地交易概况 - 惠州金山新城片区2宗城镇住宅用地被惠州市城投置业发展有限公司以底价9.55亿元摘牌，总占地9.2万平方米，规划总建面21万平方米 [1] - 其中湖山片区JSH-B04-23-01地块成交价4.23亿元，用地面积3.68万平方米，容积率2.3，计容建面8.46万平方米，商业占比≤5% [2] - 金山新城09-25-01地块成交价5.325亿元，用地面积5.52万平方米，容积率2.3，计容建面12.7万平方米，商业占比≤5% [5] 地块详细信息 - 湖山片区JSH-B04-23-01地块楼面价4996元/平方米，建筑限高54米（临文竹一路侧），其他区域经论证可突破至80米 [3] - 金山新城09-25-01地块楼面价4190元/平方米，建筑高度可经论证突破至80米，有110kV高压线需迁改 [5][7] - 两住宅地块均需落实"交房即发证"要求，开发投资总额分别不少于8亿元和10亿元 [3][7] 商业地块交易 - 惠州城投置业同时以底价2800万元摘牌金山新城湖山片区JSH-B04-23-03-01商业地块，占地3738.47平方米，计容建面5607平方米 [7][8] - 商业地块容积率<1.5，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，土地使用年限40年 [8] 公司背景 - 惠州市城投置业发展有限公司是惠州市城投集团房地产板块承接主体 [8] - 截至2022年底，公司存量项目8个，包括3个政策性住房项目（占地4.6万平方米）和5个商品房项目（占地26.5万平方米），总开发规模约128万平方米 [8]