香港私人住宅供应与市场前景 - 香港未来10年私人住宅供应目标修订至12.6万伙，较之前降低6000伙 [1] - 供应调整不会显著改善整体供求失衡，但凸显维持稳定透明卖地计划对应对长远房屋需求的重要性 [1] - 发展商可能保持谨慎，交易量或持续低迷，负面价格调整情绪尤其存在于二手市场 [1] - 发展商可能延迟新盘推出或提供优惠以清空现有库存 [1] 土地开发政策与影响 - 港府精简法定程序和行政流程，并容许停车场用途享有地面以上最多两层的楼面面积豁免 [1] - 该政策为发展商提供更大设计弹性，可通过重新分配更多楼面面积至住宅单位改善项目经济效益 [1] - 政策有助于提高土地利用效率并增加市区泊车位供应 [1] - 鉴于香港地价已下跌30%至50%，此项政策或可支持土地价值逐步稳定并鼓励发展商参与土地招标 [1] 教育政策与学生宿舍需求 - 港府将每所资助专上院校非本地学生自费就学人数上限由相当于本地学额数目的40%增至50% [1] - 资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限由100%增至120% [1] - 配合"城中学舍计划"，政策可能导致学生宿舍需求增加 [1] - 假设所有非本地学生均需宿舍，到2027/28学年所有专上课程学生宿舍将出现约73,000个床位或以上的短缺 [2] - "城中学舍计划"已促成现有物业积极改建，2025年有4间酒店和3幢住宅楼宇改建成学生宿舍 [2] - 预计位于交通便利地段、表现不佳的酒店将有更多潜在改建机会 [2] 商业投资与物业市场 - "城中学舍计划"及学生宿舍需求预计将支持商业投资市场 [2] - 重建资产可享有该计划下的楼面面积豁免设施和宽鬆规例，有助于加快市内旧商业楼宇重建 [2] - 新资本投资者入境计划将香港住宅物业投资门槛降至3000万港元 [2] - 该措施预计将刺激豪宅及独立屋的需求 [2] - 2024年价值超过3000万港元的住宅物业交易仅占总交易数量约2.8%，但占总交易额约21.7% [2] - 交易量占比较低显示降低门槛对物业竞争影响不大，亦不太可能影响大多数家庭负担能力 [2] - 降低门槛预计不会导致整体交易量显著增加 [2] - 非住宅物业的最高计算金额增至1500万港元，购买决定取决于个人需求和商业市况，预计不会导致商业物业需求显著上升 [2]

城中学舍计划概述 - 港府推出的"城中学舍计划"为私营市场长期关注的问题提供了结构完善的回应，推出时机非常合适[1] - 该计划为中低端酒店带来新的机遇，这类物业只需进行相对简单的改动即可改建为宿舍[1] - 商业楼宇的改建需投入大量资本，包括房间分隔、机电系统升级等，相比之下酒店改建更具优势[1] 物业改建细节 - 酒店改建包括增设中央厨房等公共设施及添置活动家具如碌架床[1] - 商业楼宇中的停车位及上落货区可改建为公共空间，但需加装窗户、冷气及消防设施等大量投资[1] - 物业地点是成功关键因素，靠近学校及港铁站的物业改建可行性更高，较受欢迎地区包括红磡、港岛西区及沙田[1] 计划限制条款 - 若宿舍物业拟出售，现有业主须至少提前六个月通知港府及现有租户[2] - 潜在买家须签署声明承诺继续以宿舍形式营运该物业[2] - 计划设有"不可分层出售"条款，但投资者仍保留一定灵活性，可终止宿舍营运后按原建筑条件进行出售[2] 市场影响 - 目前约有3.4%的酒店存量已转为共居或学生宿舍用途[2] - 预计2025-2030年间酒店供应年均增长率仅为0.1%[2] - 在计划推行下整体酒店存量预期将进一步减少，预计未来三年每年房价将有约5%的增幅[2]