外国人在美购房趋势 - 2024年4月至2025年3月，外国人在美国购买的二手房数量同比增长40%，达到7.81万套，为2010年以来15年内的最高增幅 [2][3] - 外国购房者交易量占全美二手房总销量的2%，而二手房是美国房地产市场的主流，占总销量（含新房）的80%以上 [2][3] - 美国房地产经纪人协会指出，在房贷利率高企、美国国内需求低迷的背景下，房源库存增加，为外国富裕群体提供了购房机会 [8] 中国购房者行为分析 - 在外国购房者中，中国买家占比最高，达到15%，其次为加拿大人（14%）和墨西哥人（8%）[2][9] - 中国买家的购房价格中位数为75.96万美元，比全美住宅价格中位数（调查时为40.31万美元）高出90% [9][10] - 约70%的中国购房者选择不贷款，直接使用现金支付 [2][10] - 中国购房者动机包括：将拥有美国房产视为身份象征、为获取投资者永久居留签证、为子女留学提供居所，以及避免租房带来的额外担保麻烦和费用 [9] 美国房地产市场背景 - 美国二手房价格中位数已达42.24万美元，较2020年7月上涨40% [5] - 30年期固定利率房贷利率在3月底前后达到6.65%，约为美联储启动加息前2021年底水平（约3%）的两倍 [5] - 受高房价和高利率影响，2024年7月美国二手房销量（经季节调整年率）为401万套，较2022年1月的峰值（643万套）下降约40% [6] 外国购房的地理与资产偏好 - 外国购房者在城市地区购买住宅的比例占整体40%，比上年提高10个百分点，为2010年有数据以来的最高水平 [10] - 外国人倾向于购买高价房产，加之城市地区的通货膨胀等因素，使得这些房产在转售时更容易涨价 [10] 美国对外国购房的政策限制 - 截至2025年8月20日，美国已有30个州通过了限制外国人拥有房地产的州级法案，总数达54项 [11] - 仅2025年，各州就提出了133个限制法案 [13] - 例如，得克萨斯州修改州法律，授予州长指定对象国家并限制其持有本州房地产的权力，新法律于2025年9月1日施行 [13] - 新州法律规定，若符合特定条件（如无美国永久居留权），对象国出身者不得拥有用于非自住目的的住宅或商业设施，也不得进行超过1年的租赁，限制范围涵盖住宅、商业设施、农地和水源等广泛领域 [13]

全球房地产市场政策分化 - 韩国于8月26日正式实施针对外国人购房的新规 设立外国人土地交易许可区 要求外国购房者必须事先获得地方政府批准 并在获批后四个月内入住 购房后还需实际居住至少两年 违规者将面临房产价值10%的重复罚款甚至交易被撤销的风险[3][10] - 澳大利亚政府自4月1日起禁止外国投资者购买已建成住宅 该禁令将持续至2027年3月31日[3] - 西班牙政府向议会提交议案 拟对非欧盟买家征收100%的房产税 且自2025年4月3日起 在西班牙购买房产不再为非欧盟国民提供居留权[4][10] - 日本国民民主党预计将在今年秋季的特别国会会议上提出限制外国人购买房地产的法案 部分政党提出了空置税的想法以遏制此类收购[5][11] - 新西兰政府正考虑放宽外国买家禁令 特别是对豪华房地产投资者放开例外 并重新设计了活跃投资者+签证 取消语言要求并降低投资门槛 目前已吸引10亿美元投资储备[6][12] - 沙特阿拉伯宣布自2026年1月起 将首次允许非居民外国人在特定区域购置房产 外国买家只需购买价值不低于400万里亚尔约763万元人民币的房产即可享受包括家庭永久居留等一系列权利[6][13] 全球主要房地产市场表现疲软 - 8月份美国全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数跌至32 接近周期性低点[7] - 英国8月房屋平均要价连续第三个月下跌 7月份的跌幅创下房地产机构Rightmove二十多年有记录以来的最大值 伦敦地区8月房价环比下降2.6%[7] - 2025年上半年除首尔及其周边都市区外 韩国所有地区房价均出现下跌[7] - 新西兰房价截至8月已连续四个月下行 7月环比再降0.2%[8] - 美国投资咨询公司NDR报告指出 当前经济增长乏力 通胀处于中性水平的环境历来不利于房地产行业发展 预测行业增长将继续放缓[8] - 仲量联行JLL报告指出 2025年第二季度 美国 德国和英国仍是全球住宅地产最活跃的三大市场 但同比交易量均出现下滑[8] 政策影响与市场反应 - 居外IQI联合创始人兼首席执行官安萨里预计 在韩国新政策实施后 外国人离岸购房的情况在明年可能降至近乎为零[3] - 首尔房地产代理公司IQI Korea及韩国房地产公司APGC首席营销官吉尔伯特·白认为 韩国新规中关于须实际居住两年的要求基本杜绝了非居民外国人的投机行为 短期内将抑制外国需求 为韩国本土买家争取更多空间 尤其在高端市场[11] - 日本东京23区公寓中位价格在2021至2025年间飙升约64% 远超整个大东京地区26%的涨幅 据三菱UFJ信托银行3月的调查称 千代田 涩谷和港区20%至40%的新公寓被外国买家购得[11] - 对于沙特的新政策 安萨里表示国际买家咨询量已明显增加 尤其来自亚洲等地 预计待新规正式生效 更多大型项目进入市场后 咨询量将进一步攀升 仅在利雅得 市场上就有约5万套房源[13] - 美国尔湾房产经纪公司Real Broker Harvest副总经理张东云称 当前买家对经济前景和可能的特朗普关税政策充满疑虑 这些不确定因素严重影响了买家的决策信心 加州尔湾的部分楼盘已开始降价促销 但买家还是不买账[8]