核心观点 - 美国二手房签约量在1月继续下滑，抵押贷款利率回落和房价涨幅放缓等负担能力状况的改善未能有效调动买家入市的积极性，这对亟需春季销售旺季提振的房地产行业是一个令人担忧的信号 [1][2] 行业数据表现 - 美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，1月二手房签约量指数环比下降0.8% [1][2] - 12月数据被修正为环比下降7.4%，降幅显著 [1][2] - 1月的实际数据表现远低于彭博调查经济学家的预估中值（上升2%） [1][2] - 尽管抵押贷款利率接近逾一年低点，且二手房价格几乎没有增长，但1月销售仍下降逾8% [1][2] - 12月签约指数仅略高于2025年初水平，近期数据尚未显现出改善迹象 [1][2] 行业前景与预期 - 1月更疲弱的数据对于亟需春季销售旺季提振的房地产行业是个令人担忧的信号 [1][2] - 市场分析师在去年年底接受调查时，对2026年二手房销售的预期存在分歧，预计增长区间为1.7%至14%不等 [1][2] 指标意义 - 二手房签约量报告是二手房销量的领先指标，因为房屋通常会有一两个月处于签约状态，之后才会完成交易 [1][2]

核心观点 - 高房价、供应疲软以及消费者信心不足持续拖累美国房地产市场 导致1月份二手房销量环比大幅下滑且降幅超预期 但房价在供应紧张支撑下仍同比上涨并创下历史同期新高 [3][9] 市场销售表现 - 1月份美国二手房销量经季节性调整后按年率计算为391万套 环比大跌8.4% 降幅超出预期 [3][6][9][11] - 销量同比2025年1月下降4.4% 为2023年12月以来最慢销售速度 [3][9] - 从地区看 全美各区域销量环比均下滑 其中南部和西部跌幅最大 [4][9] - 高端市场销售最为强劲 唯一实现同比正增长的价格区间是100万美元以上房源 [7][12] - 25万美元以下房源销量跌幅最大 [7][12] 房价与库存状况 - 1月份成交房屋中位价为396,800美元 同比上涨0.9% 创有记录以来1月最高房价 [5][6][10][11] - 供应紧张是支撑房价上涨的主要因素 [5][10] - 1月末待售房源为122万套 库存较12月回落 但同比仍增加3.4% [5][6][10][11] - 按当前销售速度计算 库存去化周期为3.7个月 低于通常被视为供需平衡的6个月水平 [5][10] 市场结构与参与者 - 房屋成交周期拉长 今年1月房产平均在售46天 较去年同期的41天有所增加 [5][12] - 首次购房者占比约31% 高于去年的28% [5][12] - 自2020年1月以来 普通房主已累计增加约130,500美元房产财富 [5][10] 市场背景与负担能力 - 1月份销售数据对应的签约时间多为去年11月和12月 当时30年期固定抵押贷款平均利率波动不大 直至1月才小幅回落 [3][9] - 据《抵押贷款新闻日报》数据 目前30年期固定抵押贷款平均利率为6.1% [3][9] - 美国全国房地产经纪人协会住房负担能力指数显示 当前住房可负担性为2022年3月以来最佳 [5][9] - 负担能力改善得益于薪资涨幅超过房价涨幅 且抵押贷款利率低于去年同期 [5][9] - 然而住房供应未能跟上需求 仍处于极低水平 潜在购房者仍在苦苦挣扎 [5][9]

美国二手房市场销售表现 - 12月美国二手房销量环比增长5.1%，达到折合年率435万套，创下自2023年2月以来的最高水平，且高于所有经济学家的预期 [1][3] - 2023年12月的销售水平是2023年以来的最快增速，为多年来缺乏动能的住房市场带来积极迹象 [1][3] - 过去三年（截至2025年）的年化销量徘徊在400万套左右的低位，创下自1995年以来最弱表现 [1][3] 市场复苏驱动因素 - 借贷成本下降和房价涨幅放缓，共同推动了美国所有主要地区的购房活动回暖 [1][3] - 第四季度市场状况开始改善，主要得益于抵押贷款利率下降和房价增速放缓 [1][3] - 12月的需求水平表明，美国二手房市场有望在2026年逐步复苏 [1][3] 房价与供应情况 - 12月二手房售价中值同比上涨0.4%，至40.54万美元，创下两年半以来的最小涨幅 [1][3] - 12月市场供应（待售房屋）同比增长3.5%，至118万套 [2][4] - 行业专家更希望看到供应同比增长30%至40%，当前增幅远低于理想水平 [2][4]

美国11月二手房市场数据 - 11月二手房成交量环比小幅增长0.5%，达到折年率413万套，为自2月份以来的最高水平 [1][4] - 未经调整的成交量同比下降7% [1][4] - 售价中值同比上涨1.2%，达到409,200美元，为自2023年年中以来最弱涨幅之一 [2][5] 市场供需与库存状况 - 市场上在售二手房供应量环比降至143万套，近几个月基本持平，库存增长开始停滞 [2][5] - 按当前销售速度计算，库存相当于4.2个月的供应量，为3月份以来最弱 [2][5] - 卖方不急于出售，选择下架房源等待春季销售旺季再重新挂牌 [2][5] 市场驱动因素与前景 - 抵押贷款利率下降是推动二手房销售连续第三个月上升的主要原因 [2][5] - 当前按揭利率已稳定在6.3%至6.4%区间，低于5月份时接近7%的水平 [2][5] - 销售状况改善显示市场正逐步回升，许多分析师预计这一趋势将持续到2026年 [2][5] - 美国全国地产经纪商协会预计明年销售将增长14%，高于多数其他预测 [3][6]

美国成屋销售市场环境 - 潜在购房者面临房价高企、按揭利率长期维持高位以及房源供应再度趋紧的多重压力，购房环境更为严峻，二手房市场复苏动能有限 [1] - 11月美国成屋销售量环比仅增长0.5%，但同比仍下降1%，经季节调整后的年化销售量为413万套 [1] - 成屋销售数据主要反映了今年9月和10月签署的购房合同，当时按揭利率一度小幅回落，但随后在相对狭窄区间内维持高位 [1] 市场供应状况 - 截至11月底待售房源为143万套，环比下降5.9%，但同比仍增长7.5% [1] - 按当前销售速度计算，库存对应的供应周期约为4.2个月，明显低于被视为供需均衡水平的6个月 [1] - 房源增长正开始停滞，房主在冬季并不急于挂牌出售房屋 [1] - 挂牌出售的房屋出现了更高比例的撤牌现象，今年冬季这一趋势明显更为强烈 [1] 房价表现与市场结构 - 11月成屋销售中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，并创下历年11月新高 [2] - 市场呈现明显分化：售价在10万至25万美元区间的房屋销量同比下降近8%，而售价超过100万美元的房屋销量则同比增长1.4% [2] - 工资增速目前快于房价涨幅，有助于改善住房可负担性，但若住房供应无法跟上需求增长，未来住房可负担性仍可能面临新的压力 [2] 市场参与方与流动性 - 房屋在市场上的平均挂牌时间已延长至36天，高于去年同期的32天 [2] - 首次购房者占成交比例为30%，与去年持平，但仍明显低于历史平均约40%的水平 [2] - 投资者重新回流市场，占交易比重升至18%，高于去年同期的13% [2]

外国人在美购房趋势 - 2024年4月至2025年3月，外国人在美国购买的二手房数量同比增长40%，达到7.81万套，为2010年以来15年内的最高增幅 [2][3] - 外国购房者交易量占全美二手房总销量的2%，而二手房是美国房地产市场的主流，占总销量（含新房）的80%以上 [2][3] - 美国房地产经纪人协会指出，在房贷利率高企、美国国内需求低迷的背景下，房源库存增加，为外国富裕群体提供了购房机会 [8] 中国购房者行为分析 - 在外国购房者中，中国买家占比最高，达到15%，其次为加拿大人（14%）和墨西哥人（8%）[2][9] - 中国买家的购房价格中位数为75.96万美元，比全美住宅价格中位数（调查时为40.31万美元）高出90% [9][10] - 约70%的中国购房者选择不贷款，直接使用现金支付 [2][10] - 中国购房者动机包括：将拥有美国房产视为身份象征、为获取投资者永久居留签证、为子女留学提供居所，以及避免租房带来的额外担保麻烦和费用 [9] 美国房地产市场背景 - 美国二手房价格中位数已达42.24万美元，较2020年7月上涨40% [5] - 30年期固定利率房贷利率在3月底前后达到6.65%，约为美联储启动加息前2021年底水平（约3%）的两倍 [5] - 受高房价和高利率影响，2024年7月美国二手房销量（经季节调整年率）为401万套，较2022年1月的峰值（643万套）下降约40% [6] 外国购房的地理与资产偏好 - 外国购房者在城市地区购买住宅的比例占整体40%，比上年提高10个百分点，为2010年有数据以来的最高水平 [10] - 外国人倾向于购买高价房产，加之城市地区的通货膨胀等因素，使得这些房产在转售时更容易涨价 [10] 美国对外国购房的政策限制 - 截至2025年8月20日，美国已有30个州通过了限制外国人拥有房地产的州级法案，总数达54项 [11] - 仅2025年，各州就提出了133个限制法案 [13] - 例如，得克萨斯州修改州法律，授予州长指定对象国家并限制其持有本州房地产的权力，新法律于2025年9月1日施行 [13] - 新州法律规定，若符合特定条件（如无美国永久居留权），对象国出身者不得拥有用于非自住目的的住宅或商业设施，也不得进行超过1年的租赁，限制范围涵盖住宅、商业设施、农地和水源等广泛领域 [13]