**纪要涉及的公司与行业** * **公司**：招商蛇口 (一家以房地产开发为主，同时涵盖资产运营和物业服务的综合性企业) [1] * **行业**：中国房地产行业 **核心观点与论据** **1 2026年第一季度财务表现与业绩展望** * 2026年第一季度营收236.67亿元，同比增长15% [2][3] * 归母净利润0.39亿元，同比大幅下降91% [2][3] * 毛利率下降至10%，较去年同期下降1.5个百分点，主要受行业波动、结算项目毛利率下降、投资收益减少及季节性、结构性因素影响 [2][3] * 尽管一季度扣非后归母净利润为负，但符合行业季节性特点，且合同负债同比增加，管理层判断一季度为业绩底部 [3] **2 当前市场销售与项目去化情况** * 市场自3月起显著回暖，4月到访量持续环比上升 [2][4] * 3月核心城市销售环比增幅巨大：西安超130%，杭州和重庆117%，成都107%，北京105% [4] * 公司一季度新推项目去化率约70% [2][4] * 2026年全年可售货值约3,400亿元，其中存量滚存货值约2,000亿元，年内新增供货超1,000亿元，新增货值集中于核心城市核心区域 [2][4] **3 公司核心经营策略与目标** * 经营策略核心为“经营提质、改革提效、资产减重、债务减负” [3] * **资产端**：加大力度处置与三大主业不相关的非主业资产，实现“资产减重”，回收资金用于优化资产结构 [2][3] * **负债端**：维持行业领先的低资金成本，确保现金流与债务安全 [2][3] * **销售目标**：鉴于前几年拿地规模下降，2026年销售金额不追求显著增长，目标是通过充足货量（特别是加快新项目开发节奏）保持销售规模平稳 [4][5] **4 投资策略与项目利润率** * 投资坚持“以销定投、优中选优”原则，聚焦上海、深圳、北京、杭州、西安、成都等核心城市 [2][3] * 尽管核心城市土地市场竞争加剧，但开发商普遍趋于理性，公司过去两年获取的项目利润率基本符合预期 [5] * 未来投资将更考验企业“好房子、好服务”的内生能力，投资决策是综合实力的体现 [5] **5 资产运营板块（商业、产业园、租赁住房）** * 目标是提升持有物业的经营效益 [3] * 通过已搭建的产园REITs和保租房REITs平台，适时开展扩募，以打通“投资-运营-退出-再投资”的闭环模式 [3][4] * 产业园区REITs的扩募申请已获国家发改委审批并推荐至证监会，保租房REITs扩募工作也在推进中 [2][4] **6 物业服务板块（招商积余）** * 通过内生增长与外延式发展双轮驱动 [2] * 在巩固开发与资产运营业务带来的内生业务基础上，强化公共物业服务及增值业务 [2][4] * 与开发、运营板块形成三大主业有机协同，夯实公司可持续发展基础 [2][4] **其他重要内容** * 公司认为，中国的市场规模和人口基数决定了在优质城市的核心地段依然存在投资机会 [5] * 近期在深圳、西安、上海、北京的热销项目，形成了“精准投资+好产品”驱动业绩的良性循环 [3]