私有化决议与时间安排 - 公司计划股东于11月17日举行的法院会议上批准通过私有化决议案[1] - 公司在香港联交所的上市地位预期将于11月27日下午四时起撤销[1] - 在法院会议上，合共持有26.7亿股的30名代表投票赞成退市，合共持有1678.3万股的4名代表反对退市[1] 公司业务与市场布局 - 公司是中粮集团旗下的房地产业务平台，主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业，于2013年在香港联交所上市[4] - 截至2025年上半年，公司已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群，进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个商业项目[4] - 公司同时开发部分住宅项目及酒店等[4] 私有化交易细节与原因 - 公司于今年7月31日公告，将通过协议安排方式回购股份并计划撤销上市地位，回购总代价约29.32亿港元[4] - 退市原因为近年来在行业周期性发展影响下，公司市场表现呈阶段性波动，流动性承压[4] - 交易完成后将增厚母公司对公司的权益，有利于提升归母净利润，并增强资产统筹配置能力，促进资源优化配置[4] 财务表现与市场数据 - 2024年公司实现营业收入198.3亿元，同比增长49.42%[4] - 2024年公司归母净利润为-2.9亿元，多年来首次亏损[4] - 截至11月18日14:21，公司港股报0.615港元/股，市值88亿港元[5] 母公司情况 - 公司的母公司大悦城控股为A股上市公司，截至目前并未发布私有化计划[5]

WANG ON GROUP(01222)发布公告，本集团预期将取得回顾期(截至2025年9月30日止6个月)母公司权 益持有人应占亏损不多于约3.6亿港元，而截至2024年9月30日止6个月则为母公司权益持有人应占溢利 约8580万港元。 母公司权益持有人应占预期亏损主要由于(其中包括)(i)于回顾期内出售一项酒店项目的合营企业20%权 益产生的出售亏损;(ii)应占合营企业溢利减少，主要由于商业房地产市场持续低迷;(iii)交付已竣工住宅 项目的毛利减少;及(iv)于回顾期内出售按公平值计入其他全面收益的债务投资产生的已变现亏损，被回 顾期内因利率下降导致的融资成本较2024年同期减少所部分抵销。 ...

土地成交概况 - 大兴区西红门镇6038地块以19.04亿元底价成交，竞得人为中建壹品投资发展有限公司和武汉联投置业有限公司联合体，成交楼面价约3万元/平方米 [1] - 地块占地面积约2.76万平方米，规划建筑面积约6.35万平方米，容积率2.3，建筑限高45米（局部60米）[1] - 地块紧邻规划中的地铁19号线二期西红门东站，未来将实现与轨道交通站点一体化设计 [1] 地块价值与优势 - 相较于区域内已上市的新建住宅项目，该地块容积率较低，具备打造高品质住宅产品的良好基础条件 [1] - 与整体区域内其他地块相比，该地块远离南五环及经开高速，整体环境更为优越 [1] - 地块可共享西红门板块的成熟设施，周边有北京荟聚、西红门新光界、山姆会员商店、大兴区西红门医院、西红门生态公园等 [1] 区域地价趋势 - 大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块在2024年2月由中建壹品以48.76亿元成交，楼面价约4.15万元/平方米，溢价率15% [2] - 大兴区西红门镇1号地DX04-0102-6030、6029地块在2024年9月以22.25亿元底价成交，楼面价约3.38万元/平方米 [2] - 本次成交的6038地块楼面价约3万元/平方米，较此前成交地块有所下降 [2] 市场分析与展望 - 业内人士认为，楼面价约3万元/平方米的价格调整显示出市场回归理性的趋势 [1][2] - 此次土拍结果凸显北京楼市调整期的持续，尤其是南城区域面临价格与去化双重压力 [2] - 对购房者而言，在当前市场环境下，该地块后续项目或可提供具备一定性价比的置业窗口 [2] - 中指研究院认为，西红门东板块未来发展要依赖于丽泽商务区和首都商务新区的建设推进，预计2029年通车的19号线二期将显著提升区域出行效率，为区域注入新的发展动力 [1]

房地产市场整体态势 - 2025年中国房地产市场处于“止跌回稳”后的关键调整期，呈现“弱复苏、强分化、深转型”的特征 [1] - 2024年四季度市场快速启动，但2025年二、三季度出现回落，7-8月全国114城商品住宅成交面积回落到近年最低点 [2] - 2025年前三季度全国114城商品住宅累计成交面积同比下滑8%，9月成交面积环比仅增长10%，同比仍下降7%，复苏动能偏弱 [3] 住宅市场成交表现 - 一线城市市场热度在新政效应下延续但增长动能放缓，9月北京、上海、广州、深圳商品住宅成交面积合计417万平方米，环比增长5%，同比增长19% [7] - 2025年前三季度一线城市商品住宅累计成交面积3842万平方米，同比增长16% [7] - 30个重点城市二手住宅成交面积连续第六个月环比下降，多数城市同环比双跌 [6] - 2025年1-9月全国300城土地成交总金额中，上海、北京、杭州三城合计占比达27%，市场集中度进一步提升 [7] 物业市场发展状况 - 物业行业“止跌回稳”早于房地产市场，已告别高速扩张期进入存量深耕阶段 [1][11] - 截至2025年上半年，43家上市物企总合约面积63亿平方米，同比增速为0.5%；53家上市物企在管面积合计77.9亿平方米，同比增长3.8% [11] - 2023至2025年上半年期间，35家上市物企累计终止合约面积达8.2亿平方米，退盘超千万平方米的企业占比达40% [14] - 截至2025年上半年，29家上市物企第三方在管面积占比为65.0%，其中37.5%的企业该占比超过70% [17] 住宅市场风险与机遇 - 风险在于增量减少，克而瑞预测2025年百城新房成交规模预计为2亿平方米，同比下降18% [21] - 机遇在于产品升级，轻奢和高品质住宅项目注重高端化、精细化配套设施建设，如会所、架空层、精致水景等 [23] - 产品升级为物业管理带来维护成本增加、技术要求提升等新挑战，同时也创造了加载与改造的新机遇 [23] - 物业企业可通过“地物协同”参与项目设计初期、采用降本增效措施、嫁接外部资源等方式抓住机遇 [23]

核心观点 - 上海建工集团股份有限公司通过子公司竞得天津滨海新区一住宅地块，成交总价18970万元，该投资符合公司房产业务发展策略 [1] 土地交易详情 - 交易主体为上海建工集团股份有限公司下属子公司上海建工房产有限公司 [1] - 交易标的为天津滨海新区津滨开（挂）2025-2号地块国有建设用地使用权 [1] - 地块位于天津滨海新区经开区 [1] - 土地面积为12468.65平方米 [1] - 建筑面积不超过19949.84平方米 [1] - 土地用途为住宅 [1] - 成交总价为18970万元 [1] 公司战略与财务安排 - 此次拿地符合公司房产业务策略 [1] - 此次投资有助于推动公司主业发展 [1] - 投资金额将纳入公司2025年度计划额度 [1]

核心观点 - 公司子公司重庆悦致渝与平安银行签订借款展期协议 将原借款合同项下借款本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 并由关联公司继续提供股权质押担保 [1] - 公司及控股子公司担保余额为157.19亿元 占归属于上市公司股东净资产的148.35% 其中对合并报表外单位担保余额32.17亿元 占比30.36% [2] - 公司2025年上半年营业收入主要来自商品房销售及一级土地开发业务 占比75.64% [2] - 公司当前市值为137亿元 [3] 债务与担保安排 - 控股子公司重庆悦致渝原向平安银行借款7.5亿元 期限3年 已展期2.5年 用于住宅项目开发建设 [1] - 借款本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 [1] - 全资子公司成都天泉和控股子公司重庆悦启分别以其持有重庆悦致渝1%和99%股权提供质押担保 [1] - 重庆悦致渝提供反担保 担保事项已通过相关股东会审议 [1] 担保情况 - 公司及控股子公司担保余额约157.19亿元 [2] - 担保余额占归属于上市公司股东净资产比重为148.35% 占净资产比重为37.83% [2] - 公司为控股子公司提供担保余额约125.02亿元 占归属于上市公司股东净资产比重117.99% [2] - 对合并报表外单位担保余额约32.17亿元 占归属于上市公司股东净资产比重30.36% [2] 业务构成 - 2025年1至6月商品房销售及一级土地开发收入占比75.64% [2] - 投资物业及相关服务收入占比16.8% [2] - 物业及其他收入占比3.34% [2] - 酒店经营收入占比3.06% [2] - 管理输出收入占比0.85% [2] 市场表现 - 公司当前市值为137亿元 [3]

财务表现 - 公司年度收益达244亿港元 同比增长9% [1] - 股东应占综合溢利40.307亿港元 较去年增长13% [1] - 每股基本盈利12.39港元 高于去年的11.01港元 [1] 业务分部表现 - 酒店及休闲部收益增长12亿港元 推动整体收益增长 [1] - 物业发展及投资部收益增加8亿港元 主要受新加坡住宅项目强劲销售及分阶段确认推动 [1] - 大部分分部表现良好 但物业发展及投资部及其他分部溢利减少对整体业绩产生部分抵消 [1]

交易概述 - 华音国际控股间接全资附属公司吉林省融裕投资有限公司拟出售华音国际控股(敦化)有限公司全部股权 代价为人民币1元[1] - 交易对方为长春市纳百利商贸有限公司 交易时间为2025年9月18日[1] 目标资产结构 - 目标公司持有华音紫霞60%股权 其主要资产为位于敦化市潜在房地产项目的土地开发开支[1] - 目标公司同时持有华音紫香门100%股权 该公司目前没有业务活动[1] 项目状况评估 - 集团在吉林省敦化市拥有两个筹备中物业项目 包括住宅项目及综合文化旅游项目[1] - 经管理层重新评估 两个项目均无利可图 所需资本和开发开支与集团财务状况不符[1] 交易决策理由 - 董事会认为出售事项对集团整体较为合适而有利[1]

交易概述 - 公司间接全资附属吉林省融裕投资有限公司拟以人民币1元代价向长春市纳百利商贸有限公司出售华音国际控股(敦化)有限公司全部股权 [1] - 交易于2025年9月18日进行 [1] 目标资产结构 - 目标公司持有华音紫霞60%股权 其主要资产为敦化市潜在房地产项目的土地开发开支 [1] - 目标公司持有华音紫香门100%股权 该公司目前无业务活动 [1] 项目背景 - 集团在吉林省敦化市拥有两个筹备中物业项目：住宅项目及综合文化旅游项目 [1] - 经管理层重新评估 两个项目均无利可图 [1] - 项目所需资本和开发开支与集团财务状况不符 [1] 交易 rationale - 董事会认为出售事项对集团整体较为合适而有利 [1] - 通过处置无利可图资产优化资源配置 [1]

北京土地市场交易概况 - 北京出让丰台和朝阳2宗地块 成交总价33.46亿元 均被北京国企托底拿下[1] - 丰台岳各庄地块被城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[1] - 朝阳呼家楼地块由首开以成交楼面价约8.1万元/平方米拿下[1] 呼家楼地块分析 - 地块位于东三环至四环核心区域 距离国贸中心约800米 距离地铁10号线金台夕照站约300米[2] - 总占地面积0.53公顷 规划建筑面积0.76万平方米 其中住宅部分约0.55万平方米[3] - 按照户均120平方米计算 住宅房源总共不到50套[4] - 是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地 具备核心区位稀缺性[3][4] - 周边二手房挂牌均价约为10-15万元/平方米 2023年建成的首创禧瑞都挂牌均价10万元/平方米起[2] 首开股份拿地策略 - 首开时隔两年多再次在北京土地市场出手拿地[1] - 地块面积偏小 总价门槛较低 是首开重新回归北京土地市场的理想切入点[1] - 首开股份2024年上半年归母净利润-18.39亿元 虽仍亏损但实现5.61%同比增长[5] - 公司表示将密切跟踪重点城市土地市场机遇 在保障合理利润前提下积极参与土地竞拍[5] 丰台岳各庄地块分析 - 地块被城建发展+北京建工+住总金第联合体以29亿元底价摘得 楼面价约5.03万元/平方米[1][6] - 东侧距离西三环直线距离约2公里 西侧到西四环直线距离约1公里[7] - 周边次新房价格较高 紫辰院挂牌价约8.9万元/平方米 保利和光逸境近10万元/平方米[7] - 丰台区当前新房库存规模较高 去化周期约36个月 市场竞争激烈[7] 市场影响与展望 - 朝阳区将迎来一波较为罕见的豪宅集中供应潮 区域市场竞争格局或将加剧[6] - 呼家楼地块成交结果将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标[6] - 岳各庄地块有望吸引西城 海淀等区域的改善型需求 若地铁11号线青塔站落地将提升交通便捷度[8] - 岳各庄地块开发有望为丰台核心区发展注入新动力 但实际表现取决于产品定位和定价策略[8]