文章核心观点 - 北京城建与密云城投联合体以3.8亿元底价、约7756.25元/平方米的楼面价，拍得北京密云区一宗住宅地块，该楼面价创下北京近6年宅地成交新低 [1] - 公司近期拿地策略聚焦成熟板块，并多采用联合体模式，旨在控制单个项目风险并保障一线城市项目的去化稳定性 [1][6] - 尽管密云区域整体去化速度较慢，但若项目产品扎实、定价合理，有望撬动本地地缘客群，市场关注其能否成为远郊“爆款”项目 [1][6] 地块详情与规划 - 地块为密云区水源路南侧MY00-0104-6022、6025两宗相邻地块，总土地面积24496.36平方米，总建筑控制规模48992.72平方米，容积率均为2.0 [2] - 地块位于密云核心区，邻近京承高速与密云高铁站，南侧约400米为潮河，西侧一公里外有北京密云万象汇，生活配套较成熟 [2] - 受退让要求限制，小区楼栋实际密度将加大，压缩公共活动空间，规划要求建筑色彩以中低彩度暖色为基调，并融入儿童友好及无障碍设计理念 [3] 区域市场与历史成交 - 此次成交楼面价（约7756.25元/平方米）较2023年10月住总所获地块（8800元/平方米）单价又低了约1100元/平方米，刷新区域最低纪录 [4] - 区域内近期项目去化缓慢，例如住总国祥誉项目网签292套（均价2.59万元/平方米），近一半未网签；国祥雲著项目网签率不足40% [4] - 密云时隔两年多再度供应宅地，此前2020年后成交的7宗地块对应项目实现清盘的寥寥无几 [4] 公司战略与财务表现 - 自2025年7月财务背景深厚的新任董事长履职后，此次拿地是公司在北京获取的第四宗地块，此前三宗同样采用联合开发模式 [5] - 公司2025年1-9月实现营业收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%；扣非净利润2.38亿元，同比扭亏 [5] - 公司对部分项目存货计提跌价准备，计提金额为86279万元（约8.63亿元） [5] - 公司新任董事长坚持聚焦主业、稳固基本盘，高度重视资金链安全 [6] - 公司近期与密云区政府互动密切，表示将结合区域发展规划，发挥自身板块协同优势，参与城市建设，并致力于建设“生态好房子” [5] 行业观察与市场案例 - 北京远郊市场中一批高品质“好房子”项目走出独立行情，例如延庆区中建臻源府和怀柔北京建工嘉棠澐玺均在2025年开盘后基本售罄 [6] - 联合体拿地模式在行业内被视为既能有效控制单个项目风险，也能保障一线城市项目去化稳定性的策略 [1][6]

地块成交详情 - 沈阳市皇姑区首府科创城市建设置业有限公司以5010元/建筑平方米的单价摘得皇姑首府新区北陵农场三期地块 [1] - 地块成交总价为17399.3367万元 [1] - 地块土地面积约20428.95平方米，为二类居住用地，容积率不大于1.7大于1.0，商业比例不大于5% [4] 地块区位与周边配套 - 地块位于首府新区核心开发区内，四至规划道路明确 [4] - 南侧紧邻万科胤樾，北侧为建设中的辽宁中医药大学附属医院首府院区，东侧为已入住的万科首府未来城、金地江山风华 [4] - 周边配套包括已开放的首府中央公园、丰富的社区底商、在建的120中心分校及地铁六号线西窑站 [4] 地块成交的市场意义与价值 - 此次成交是沈阳2026年土地市场的“开年首拍”，为区域发展赢得响亮开局 [1] - 地块起拍价较2024年出让的两宗地块微涨2%，且在市场回温之际轻松成交，表明优质高净值地块具备坚实价值支撑和升值前景 [8] - 地块的成功出让验证了优质地块的坚实价值和增长潜力，提振了整体市场信心 [4] - 该地块是皇姑区2026年土地供应的“先手棋”，体现了市场对皇姑区首府核心区域价值的认可 [3] 对区域发展的带动效应 - 商业活力提升：地块规划的少量商业将补充区域商业空白，吸引社区便利店、特色餐饮、亲子服务等业态入驻，完善“15分钟生活圈” [3] - 配套协同完善：住宅项目的建成将推动周边教育、医疗、交通等配套升级，提升区域公共服务水平 [3] - 人口集聚与消费拉动：地块容积率适中，将打造高品质住宅区，吸引刚需及改善型人群入住，促进区域经济循环，提升居住品质与吸引力 [3] - 标志着首府新区建设空间拓展进入新阶段，推动城市骨架进一步北延，通过优质住宅供给丰富居住选择、夯实人口导入基础 [12] 首府新区发展现状与前景 - 区域开发全面提速，配套成熟度显著增强，万科、华润置地、金地、旭辉等多家品牌房企已落子，多个高品质标杆社区已建成 [10] - 教育资源持续导入：43中学、宁山路小学已开学，120中学分校建设稳步推进 [10] - 商业生态完善：涵盖塔斯汀、瑞幸等日常消费，成大方圆、五洲通大药房等便民服务，2025年亮相的东北首座新型社区文化空间“万樾会”，以及已正式签约的山姆会员店（二店） [10] - 未来地块开发将带动板块资产价值与社区品质同步提升，为培育高质量社区文化、丰富文旅消费等配套场景创造条件，是构建“首府科创产业片区”的关键一环 [12] 项目定位与行业影响 - 结合1.7的低容积率与当前倡导的“好房子”理念，项目有望成为皇姑区推动区域人居水平高质量升级的品质标杆 [6] - 皇姑区从2025年沈阳商品住宅销售区域亚军，到2026年的土地先锋，正成为沈阳房地产市场的“稳定器” [4] - 后续皇姑区将推出更多优质地块，持续推动城市更新与产业升级，为区域高质量发展注入新动能 [3]

涉及公司/行业 * 保利置业（一家中国房地产开发商）[1] 核心观点与论据 财务与债务状况 * 公司杠杆率逐年下降，经营现金流为正，偿债风险较低[9][11][12] * 截至2025年6月底，公司平均资金成本为2.9%[9] * 截至2025年底，总负债为682亿元，有抵押部分占38%，无抵押部分占62%[3][14] * 有息负债结构：银行贷款占比60%，公开债券占比35%，CMBS等其他形式占比剩余部分[2][14] * 截至2025年底，CMBS成本为3.38%[14] * 2026年到期债务约50多亿元，公司每年有资金规划[2][11] * 公司计划继续降杠杆，通过资产和资本结构优化实现目标[33] * 公司债务总额从最高时的800亿降至682亿，过去几年每年偿还30至50亿贷款[34] * 公司有新的融资计划，若在业绩发布前完成将增强市场信心[2][10] 销售与业绩 * 2025年1-11月已实现477亿销售额，全年500亿目标应能完成[5][25] * 2026年销售目标可能略保守，预计与500亿差距不大或略有下滑[5][25] * 截至2025年6月底，已售未结转案并表金额为495亿元，整体毛利率水平为14%[28] * 预计14%的毛利率水平接近底部[28] 土地投资与项目 * 2025年1-11月全口径拿地规模达150亿元[2][6] * 拿地策略根据市场、销售和回款动态调整[2][6] * 权益拿地和权益销售比值以往设定为0.4，但会根据市场情况调整（如2024年权益比为0.26）[2][6] * 2025年拿地强度较高，主要因补充2024年成分及新项目毛利率触底[6] * 拿地要求维持税前成本利润率和IRR均在10%以上的标准，但对能快速销售回款的项目可适当降低静态回报率要求[5][17] * 2025年部分项目表现不及预期，如杭州某项目开盘去化率50%-70%，上海两个项目去化率约30%[18] * 公司成立了产品力领先小组，提高前端研究要求[27] * 公司投资额在170~200亿元左右，倾向于选择中小型、快周转住宅项目[6] * 公司探索通过勾地、代建等非公开渠道获取土地以降低成本[19] * 代建业务刚起步，仅有一个项目，若未来增至3-5个预计会产生净收益[20] 存货与货值 * 公司总代售货量约1,800亿元[2][7] * 其中，2019-2021年的项目剩余货量约400亿元，行业调整压力较大[2][7] * 2022-2024年的项目代售货值400多亿元，整体带来利润并帮助消化前期货量[2][7] * 2025年拿地方值约500亿元[2][7] * 存货中好资产比例超过一半，每年可消化300多亿元[2][7] * 截至2025年底，产成品账面价值约467亿元，其中已竣工未交付部分约130亿元，实际产成品价值约350亿元[15] 业务布局与策略 * 公司主营业务为地产开发，重点做快周转住宅，较少涉及商业地产[24] * 土储区域分布：长三角和大湾区合计约占45%[31] * 土储城市能级分布：一线城市占32%，二线城市占45%[31] * 公司主要布局核心城市，不会轻易进入新的三四线市场，但已有团队所在城市若发现结构性机会会考虑[24] * 当前阶段注重安全性（现金流），用回笼资金决定投资与发展，在规模上没有特别标准，但希望逐步领先行业[29] * 与保利发展（另一家上市公司）无刚性业务或区域划分，以保持战略调整能力，不存在同业竞争问题[4] * 两家公司共同参与一些城市机会有助于提升保利集团市占率[4] 旧改项目进展 * 主要旧改项目包括广州西月湾、深圳龙溪五联以及武汉保利城[21] * 广州西月湾进展顺利，一期拆迁开发完毕后可立即进行下一期[21] * 深圳龙溪五联因保障房与商业比例较高，暂未进一步投入，需与政府协调经济效益[21] * 武汉保利城接近尾声，一期销售表现符合立项标准[21] * 旧改项目沉淀资金体量不会太多，主要成本为拆迁费用[23] 融资与再融资 * 近期再融资压力有所增加，一些地方国企和资质偏弱央企发债遇到困难[8] * 非银端情绪偏弱，需观察融资机构态度变化以决定下一步行动[8] * 公司公开债务约200亿元，包括美元债[36] * 公司有19.5亿元信托存量，平均资金成本为4.85%，将在2025年中期逐步到期后不再续借[36] * 公司优先考虑偿还高息贷款，但境外银团贷款因成本较低可能不会被优先压降[35] * 公司通过银团融资将香港项目财务成本从美元债4%的固定利息压降到不到3.2%[35] * 2025年融资成本还有下行空间，主要因国内开发贷有下行趋势及新做银团置换[37] * 2026年开始，公司将追求更长期、更低成本的融资渠道，如发行五年期以上的低息债券[38] 其他重要内容 * 公司保持约300亿元的现金余量，即使部分债券未能发行，对整体财务状况影响有限[13] * 政策效应边际递减明显，公司不寄希望于政策带来大幅好转，而是希望自身节奏能与市场调整幅度相匹配[28] * 管理层在项目评估中更看重销售速度指标，因高毛利率伴随高土地增值税[32] * 减值情况需待2025年底审计及2026年业绩公告发布后才能确定[30] * 2026年供货节奏及期初新增供货量数据需待年底盘点后确定[26]

土地交易结果 - 顺德均安一宗商住地因无人报价而最终不成交 [1] - 地块原起拍价为32183万元，折合楼面价仅为3204.25元/平方米 [1] 地块规划详情 - 地块总占地面积72114.26平方米，容积率不高于1.5，建筑限高80米 [1] - 地块分为A、B、C三区规划，其中A区占地66959.03平方米，为二类居住用地兼容多种商业服务业用地 [2] - B区（2167.51平方米）和C区（2987.72平方米）规划为公园绿地 [2] - 地块绿地率要求不低于30%，建筑密度不高于33% [2] - 地下车库建筑面积不高于33285平方米，其地价占总地价比例为7.15% [2] - 土地出让年限：城镇住宅用地70年，商业服务业用地40年，公园绿地50年 [2] - 地块须在18个月内开工，60个月内完工 [1] 地块区位与周边环境 - 地块位于均安凫洲河西侧 [3] - 周边已开发有碧桂园锦泷湾、富港水岸云天、融创滨江粤府等住宅项目 [3] - 地块为三华工业区一期城市更新（“三旧”改造）项目的北侧地块 [4] - 片区规划拟建设T4低运量轨道，预计沿百安公路敷设 [4]

公司2025年11月销售业绩 - 2025年11月，公司实现签约销售面积53.83万平方米，签约销售金额140.94亿元 [2] - 2025年1月至11月，公司累计实现签约销售面积618.40万平方米，累计实现签约销售金额1701.65亿元 [3] 公司近期土地获取情况 - 2025年11月，公司新增3个住宅项目，分别位于成都市成华区、南通启东市、宜昌东山开发区 [3] - 新增项目土地面积合计23.62万平方米，需支付总价款13.83亿元 [3] - 成都市成华区项目土地面积7.04万平方米，计容建筑面积14.08万平方米，权益比例33%，需支付价款66438万元 [5] - 南通市启东市项目土地面积5.11万平方米，计容建筑面积7.67万平方米，权益比例83%，需支付价款38832万元 [5] - 宜昌市东山开发区项目土地面积11.47万平方米，计容建筑面积22.94万平方米，权益比例51%，需支付价款33028万元 [5]

公司销售业绩 - 2025年11月单月签约销售面积53.83万平方米，签约销售金额140.94亿元 [1] - 2025年1月至11月累计签约销售面积618.40万平方米，累计签约销售金额1701.65亿元 [1] 公司土地储备与项目拓展 - 近期新增3个住宅项目，分别位于四川省成都市成华区、江苏省南通市启东市、湖北省宜昌市东山开发区 [1] - 新增项目土地面积分别为7.04万平方米、5.11万平方米、11.47万平方米 [1] - 公司需支付的土地价款分别为6.6438亿元、3.8832亿元、3.3028亿元 [1] - 公司在三个新增项目中的权益比例分别为33%、83%、51% [1]

行业宏观背景 - 房地产行业正处于转向高质量发展的重要时期，房价、土拍热度、项目去化等指标持续调整并时有亮点，供求压力持续转好[4] - 政策层面强化“好房子”导向，《住宅项目规范》正式落地，四中全会指出“推动房地产高质量发展”为未来至少五年行业发展奠定基调[4] - 开发让人民群众喜闻乐见的“好房子”成为企业穿越周期、实现健康可持续发展的根本[4] 2025年房企产品测评概况 - 测评工作历时两个多月，经过综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，最终揭晓全国入围项目[5] - 今年全国十大作品测评分为“高端、轻奢、品质”三个档次，同时新增“中国好房子”测评，分为综合奖及多个单项奖[13] - 自测评启动以来，收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评[13] 测评体系与评选流程 - 围绕“单元平面及立面设计”“户型居住”“室内精装”“归家路径”“社区空间”“项目奖项”六大维度评价体系，甄选出全国入围的60个项目[14] - 入围项目还将经过专家评审、网络投票等环节，最终于2026年1月初发布2025年“全国十大高端/轻奢/品质作品”以及“中国好房子综合奖/单项奖”[14] - 专家评审会议采用线下形式，于本月18日至19日举行；网络投票环节于本月8-15日进行，在专属投票页面进行票选[14] 市场竞争趋势与企业战略 - 在当前存量甚至缩量市场环境下，“卷产品、竞品质”成为市场竞争核心，行业从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段[15] - 房企积极响应“好房子”战略，在同等级别产品上不断增加配置以提高竞争力，通过“全维实景”示范区系统性呈现未来生活场景[15] - 四代宅不断优化重塑居住空间和体验，AI科技为智慧住宅提供无限可能，覆盖全生命周期的住宅产品力成为企业长期追求[15] 测评项目覆盖范围与平台建设 - 测评覆盖注重产品设计落地阶段的“十大作品”测评、注重产品交付阶段的“十大交付力作品”测评以及更长寿命周期、更综合视角的“好房子测评”[15] - 今年“好盘巡礼”升级为“寻找好房子”，到访郑州、西安等城市探访考察优秀交付项目、标杆产品，共建产品力展示交流平台[15] - 产品力测评立足客观专业角度，为行业有价值、可借鉴的产品及理念发声，推动行业产品力持续升级[15]

拿地信息与项目详情 - 公司于12月2日成功竞得杭政储出[2025]130号地块的国有建设用地使用权 [1] - 地块规划用途为住宅，建设用地面积26008平方米，容积率2.5，土地出让总价136119万元 [1] - 公司在该项目中持有100%土地权益 [1] - 地块位于滨江区浦沿板块，紧邻地铁4号线、6号线，交通便捷 [1] - 地块周边3公里范围内汇聚优质教育资源、医疗中心及购物中心，生活配套成熟 [1] 区域经济与战略布局 - 杭州高新区（滨江）2024年全年GDP突破2800亿元，总量位列全市第二，以占全市0.5%的土地贡献了13.2%的经济体量 [2] - 公司拿地策略聚焦杭州优质核心区域，11月27日斥资24.62亿元成功竞得杭州两宗优质宅地 [2] - 公司前三季度拿地金额352.6亿元，拿地力度45%，主要集中在杭州和金华 [4] - 截至上半年末，公司土储中杭州占73%，浙江省内非杭州城市占17%，浙江省外占10% [4] 财务状况与融资能力 - 公司综合融资成本持续优化，从2020年的5.2%降至2024年的3.4%，截至2025年6月末进一步降至3.1% [3] - 截至2025年6月末，公司累计获得银行授信总额1290.2亿元，较2024年末增长6.14% [3] - 公司已使用授信311.2亿元，剩余可用额度979亿元，占总额度的76% [3] - 公司已注册完成尚未发行的短期融资券额度为33亿元 [3] 市场观点与发展前景 - 兴业证券研报维持公司盈利预测，预计公司25-26年EPS为0.91元、0.98元 [4] - 公司杭州区域优势持续巩固，销售拿地表现优于行业 [4] - 良好的区域布局和优质土地储备为公司未来可持续发展提供有力保障 [4]

业绩概览 - 公司取得收入6.08亿港元，同比增加37.55% [1] - 母公司拥有人应占亏损3.84亿港元，去年同期为溢利9690.2万港元 [1] - 每股基本亏损2.53港仙 [1] 收入表现 - 收入增加主要归因于报告期间内销售额上升 [1] - 收入增加亦得益于成功交付已竣工住宅项目 [1] 亏损原因 - 母公司拥有人应占亏损主要由于报告期间内出售合营企业部分权益的亏损 [1] - 亏损亦由于持作出售物业的撇减所致 [1] - 合营企业应占溢利减少亦是导致亏损的因素之一 [1]

上海土拍市场整体情况 - 上海一次性推出9宗地块，起始总价约169.11亿元，最终全部出让，总成交金额173.33亿元，成交楼面均价31366元/平方米 [1] - 市场热度明显降温，9宗地块中7宗以底价成交，仅2宗溢价成交，整体溢价有限 [1] - 本次土拍共吸引16家企业参拍，参拍主体结构优化且多元，包括3家央企、8家国企、宝业、佳运、大华等民企以及外资企业盘古 [1] 溢价成交地块详情 - **浦东川沙热门地块**：经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次最高溢价，综合楼板价29913元/平方米，住宅部分楼板价36927元/平方米 [1][3] - **青浦徐泾地块**：经过16轮竞价，由民企宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/平方米 [1][4] 底价成交地块详情 - **杨浦滨江核心地块**：位于内中环，由中海地产以21.77亿元底价摘得，楼板价68800元/平方米，显著低于周边豪宅单价（约12万+/平方米） [8] - **杨浦区另一宅地**：由上海城建以43亿元底价托底拿下，楼板价30600元/平方米，为地铁上盖项目且包含租赁用地 [8] - **宝山双地铁地块**：由金茂以37.26亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米 [9] - **嘉定主城区地块**：由外资企业盘古地产以6.24亿元底价竞得，楼板价18200元/平方米，这是该公司时隔近20年再次在嘉定拿地 [6] - **宝山迷你地块**：由民企大华以11.42亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米，这是大华今年在上海第三次拿地 [8] - **奉贤南桥新城地块**：由四家公司组成的联合体以6.9亿元底价竞得，楼面价18000元/平方米 [9] - **青浦朱家角地块**：由青浦新城发展集团以4.69亿元底价竞得，楼面价12000元/平方米 [9] 参拍企业行为与策略 - 民企表现活跃，成为拿地主力，佳运置业和宝业集团高溢价竞得热门地块 [1][3][4] - 部分头部开发商缺席本次土拍，时值年末，房企经营重点转向现金流回笼，土地投资趋于审慎 [1][9] - 企业拿地策略呈现区域深耕特点，例如佳运置业深耕浦东26年，此次高价拿下熟悉区域的优质地块 [3]；大华持续加仓上海，年内第三次拿地 [8]；盘古地产时隔近20年再次补仓嘉定 [6]