最新业绩出炉。 8月22日，万科发布的2025年半年报显示，上半年万科实现营收1053亿元，销售收入近700亿元，高质量交付 超4.5万套，销售回款率超100%。 数据还显示，公司归母净利润为亏损119.47亿元。报告期内业绩亏损的主要原因包括房地产开发项目结算规 模显著下降，毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产 减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 责编：李丹 校对：王锦程 版权声明 证券时报各平台所有原创内容，未经书面授权，任何单位及个人不得转载。我社保留追 究相关 行 为主体 法律责任的权利。 转载与合作可联系证券时报小助理，微信ID：SecuritiesTimes 点击关键字可查看 潜望系列深度报道丨 股事会专栏 丨 投资小红书 丨 e公司调查 丨 时报会客厅 丨 十大明星私募访谈 丨 证监会最新发布！证券公司分类评价新规来了 丨 最高80亿元！长江电力控股股东拟增持！ 丨 港 股，重大调整！ 丨 稀土重磅！三部门联合发布 丨 688256，20%涨停！科技股，史诗级暴涨！ 丨 A 股，重大突破！时隔10年，3800点！ 丨 芯片股，集体狂飙 ...

土地拍卖成交情况 - 武汉市2025年第12次土地拍卖共成交6宗土地，成交土地面积19 10公顷，规划建筑面积36 80万平方米，成交总金额29 06亿元 [1] - 江岸区新兴街地块溢价率达54 36%，武昌区傅家坡地块溢价率22 42% [1] 江岸区新兴街049号地块 - 该地块吸引中海、华润、保利、招商局、杭州绿城、武汉凯德等14家企业竞争，经过106轮竞价 [1] - 杭州绿城旗下武汉旭尚房地产开发有限公司以6 645亿元总价竞得，楼面地价27920元/平方米 [1] - 地块位于武汉天地商圈，周边教育、商业、文化和休闲配套成熟，将打造高品质住宅小区 [1][3] 武昌区傅家坡047号地块 - 该地块吸引保利、华润、杭州绿城、厦门建发等7家企业参与竞买，经过45轮竞价 [4] - 厦门建发旗下黄石悦发房地产有限公司以12 202亿元总价竞得 [4] - 地块位于武昌区中南商圈，临近黄鹤楼公园、首义公园和武汉小学，商业、医疗和文化配套成熟 [4] 市场分析 - 名企积极竞价核心区域优质地块，表明武汉土地市场正在回升 [7] - 江岸滨江商业区和武昌核心发展区的地块条件优越，规模适中，降低了开发商参与门槛 [7] - 今年上半年青山区临江大道014号和武昌区中山路035号地块溢价率分别达到34 29%和30 59% [7]

纪要涉及的行业或者公司 华发股份 纪要提到的核心观点和论据 - **销售业绩** - 2024 年全流量口径销售金额 1,054.4 亿元，位列百强房企第十位；权益销售金额 692.4 亿元，位列百强房企第九位。华东大区贡献 462 亿元占比 43%，华南大区贡献 321 亿元占比 30%，珠海大区贡献 250 亿元占比 24%，北方区域贡献 22 亿元占比 2%。排名前五城市为珠海、上海、南京、广州、成都，销售占比达 70%[4] - 截至 2025 年 5 月末，流量销售额 429 亿元，同比增长 20%。华东大区占比约 44%，珠海大区占比提升至 27%，华南大区占比 26%[2][5] - 2025 年力求维持千亿销售规模，稳中求升，全年推盘资源预计约 1,500 亿元，下半年重点城市为珠海、广州、成都和上海[2] - **财务状况** - 截至 2024 年末，总资产 4,202.9 亿元，总负债 2,953.06 亿元，资产负债率 70.26%，剔除预收款后为 63.08%。2024 年营收 599.9 亿元，归母净利润 9.51 亿元，综合毛利率 14.31%，预售楼款余额 873.55 亿元[2][5][6] - 2025 年 Q1 营收 184.8 亿元，同比增长 164%，归母净利润 1.9 亿元，经营活动现金流净额 41.07 亿元，同比增长 612%[2][7] - 截至 2024 年末，有息负债 1,416 亿元，综合融资成本 5.22%。银行类资金占比约 55%，公开市场直接融资占比约 28%，非标融资占比约 17%。银行授信总额 3,268 亿元，已使用 794 亿元，未使用授信资源储备 2,474 亿元。2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元[2][8][9] - **土地储备** - 近三年累计获取超 47 个项目，新增货值超 2,400 亿元。截至 2025 年 Q1 末，土地储备总资源约 4,667 亿元，超一线城市货值占比 21%，核心城市货值占比约 56%，非核心二线城市货值占比 15%[3][10] - 2024 年全年推盘货值 1,570 亿元，去化 1,045 亿元，综合去化率约 67%[3][11] - **经营策略** - 2025 年总体经营思路是“消化存量”和“优化增量”，维持千亿销售规模并稳中求升[12] - “消化存量”以销售去化为核心，加速在售楼盘去化，盘活存量资产回笼资金；“优化增量”聚焦核心城市核心地段，获取优势项目[13] - 定位为华发集团城市运营板块的“压舱石”和“主力军”，深耕珠海，聚焦上海、成都等核心城市，通过专项债收储等方式回笼资金，实施“腾笼换鸟”策略[3][28][29] - **项目合作与管理** - 自 2021 年起不再新增民营企业合作方，主要与央国企及地方城投合作，积极化解历史遗留民营合作项目风险[3] - 珠海项目由集团城运板块拿地，华发股份受托管理，收取建安总投 8%-15%的管理费[3][23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年在成都获取两块地，在成都、杭州和上海均有跟进项目[17] - 拿地到开盘平均周期约 6.5 个月，部分项目 6 个月以内甚至 5.5 个月左右可开盘[18] - 三四线城市货值占比逐步降低，通过政府收储、换地等方式盘活，加速资金回流[3] - 上海总资源约 400 亿元，现推售货值 328 亿元，在售楼盘约 5 个[3][20] - 截至 2025 年 5 月末，珠海销售额突破 100 亿元，市场占有率阶段性达 60%[3][22] - 深圳冰雪城项目总投资超 300 亿元，累计投入 174 亿元，人才房已清盘，雪场预计 2025 年 9 月末试营业，10 月正式运营[24] - 2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元，推动转售债券回售约 31 亿元，预计第三季度推动一期租赁住房募资发行[30] - 经营性物业贷综合成本大致在 4%以内，主要合作银行有建设银行、兴业银行和中信银行[31]

地块成交概况 - 中建玖合以底价74 91亿元拿下由8个子地块组成的城市副中心地块组团 [1] - 今年以来通州区土地市场活跃度较高 此前出让的住宅地块均实现溢价成交 其中招商蛇口4月7日以27 082亿元竞得八里桥地块 溢价率16 28% 中铁建4月29日竞得梨园镇地块 溢价率达21 94% [1] 地块规划细节 - 成交地块包含7个R2二类居住用地和1个F3其他类多功能用地 容积率2 1-2 4 建筑规模2 58万-5 38万平方米不等 限高100米 [10] - 居住用地需配建1 38万平方米家园中心 包含医疗养老等公共服务设施 建成后无偿移交区政府 [10] - 规划要求设置二层连廊系统 强化建筑群组第五立面设计 鼓励商业内街和滨水景观界面一体化设计 [11] 开发优势与挑战 - 优势包括罕见的100米住宅限高条件 允许建筑规模指标在各地块间统筹平衡 以及核心区位和河景资源 [12] - 开发挑战主要来自复杂的配建要求 连廊系统等规划设计约束 对开发商资金实力和项目管理能力要求较高 [11][12] 区域市场竞争格局 - 周边在售项目招商云璟揽阅均价5 89万元/平方米 金隅花溪云锦5 5万元/平方米 招商璀璨公元5 73万元/平方米 [12] - 新入市项目中铁建地块楼面价3 58万元/平方米 招商八里桥地块3 12万元/平方米 未来将与0101街区地块形成直接竞争 [12]

蚌埠土拍市场概况 - 6月11日蚌埠将拍卖3宗涉宅用地共224亩优质地块 地块编号为蚌挂(2025)12号至16号 [1] - 地块分布于法上区 经开区 高新区等区域 包含工业用地 居住用地和公园绿地等多种性质 [1] - 起始价从805万元至19334万元不等 保证金最高达3867万元 增价幅度多为1万元 [1] 交通区位优势 - 蚌埠作为京沪高铁与京福高铁交汇点 蚌埠南站是华东核心枢纽 未来将新增亳蚌宁城际铁路 [2] - 龙子湖区中创区地块距蚌埠南站仅2公里 周边规划36班小学和三甲医院 定位高铁新城核心居住区 [2] - 禹会区大禹学校地块邻近大学城 周边主干道密集 将承接高校人才居住需求 [2] - 蚌埠将构建"三高铁三城际两普铁"铁路网 推进4C级民用机场建设 [4] 产业发展规划 - 蚌埠聚焦新能源 新型显示 智能传感 生物化工四大千亿级产业集群 2024年新招引项目210个 预计产值突破700亿元 [4] - 中国传感谷已集聚企业超200家 8吋MEMS晶圆线即将投产 将吸引数万高科技人才 [4] - 商业航天产业园液氧甲烷发动机技术全国领先 已签约项目8个 [5] - 蚌山区延安二路地块邻近银泰 万达商圈 将承接高新区企业高管及科研人才居住需求 [7] 生态宜居价值 - 淮河生态城镇带是城市主轴 滨河100米范围将打造开放空间 生态岸线占比超90% [8] - 禹会区新黄山玻璃厂B地块容积率≤1.7 规划低密住宅 毗邻紫公山公园 享河景+山景资源 [8] - 政府严控滨河建筑高度 推动绿道 步道 骑行道"三道贯通" [9] - 蚌埠将建设"两环链网 两心八楔"蓝绿系统 龙子湖 涂山等生态资源进一步升值 [11] 政策支持力度 - 蚌埠是皖北地区中心城市 拥有自贸试验区 自主创新示范区和长三角一体化三大国家级平台 [11][12][13] - 至2035年目标建成"淮河生态经济带中心城市" GDP增速目标5.4% 固定资产投资增长4% [15] - 拍卖地块均位于"一主一副"核心区 享受政策 人口 资金全方位倾斜 [15] 投资价值分析 - 高铁枢纽地块兼具交通便利与人口红利 适合开发刚需+改善复合型产品 [15] - 淮河沿岸低容积率地块稀缺性凸显 溢价空间最高 [16] - 自贸区 传感谷周边地块受益于产业集聚 抗风险能力强 [17]

业绩总结 - 2022年总收入为人民币313.8亿元，其中房地产开发收入为人民币264.8亿元，商场运营收入为人民币38.5亿元[9] - 2022年归属于股东的利润为人民币24.5亿元，毛利率为31.5%[9] - 2022年合同销售额达到人民币409.5亿元，合同销售建筑面积为272万平方米，平均销售价格为人民币15,032元/平方米[10] - 2022年住宅销售占总销售的68.9%[13] - 2022年物业销售收入为26,481百万人民币，同比下降24.4%[40] - 2022年总收入为31,378百万人民币，同比下降21.4%[40] - 2022年净利润为1,613百万人民币，同比下降78.0%[40] - 2022年核心盈利为3,676百万人民币，同比下降28.6%[40] - 截至2022年12月31日，现金及银行余额为11,808百万人民币，同比下降52.9%[49] - 截至2022年12月31日，总资产为233,751百万人民币，同比下降4.6%[49] 用户数据 - 2022年长三角地区的销售额占总销售额的74.0%[10] - 2022年公司在长三角地区的土地储备占总土地储备的67.1%[15] - 2022年土地储备的平均土地成本为人民币3,523元/平方米，占2022年平均销售价格的23.4%[15] 未来展望 - 2023年计划推出的可售资源价值为人民币820亿元，其中67.4%位于长三角地区[10] - 预计2023年将有不少于13个项目开业，其中不少于8个为购物中心[36] 新产品和新技术研发 - 2022年商业运营项目新开8个，新增合同项目11个，建筑面积为104万平方米，平均入住率为92.6%[10] - 2022年新签独立第三方合同建筑面积为104万平方米，占新合同建筑面积的51.9%[34] - 2022年累计商业合同建筑面积为1,519万平方米[34] 市场扩张和并购 - 公司总土地储备建筑面积达到2740万平方米，预计可售价值为人民币2828亿元[10] 负面信息 - 2022年物业销售收入同比下降24.4%[40] - 2022年净利润同比下降78.0%[40] - 截至2022年12月31日，现金及银行余额同比下降52.9%[49] - 截至2022年12月31日，总资产同比下降4.6%[49] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在山东省的酒店项目总客房数为1,016间[63] - 公司在长三角地区的酒店项目总客房数为2,570间[63] - 公司的酒店项目覆盖多个城市，包括青岛、上海、杭州等[63]

新《住宅项目规范》核心内容 - 新《规范》将于5月1日实施 从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出具体要求 [1] - 住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标 遵循"经济合理、安全耐久；以人为本、健康舒适；因地制宜、绿色低碳；科技赋能、智慧便利"原则 [2] - 属于强制性工程建设规范 旨在"保障居民的基本住房条件和居住环境" 直接指向广大居民家庭对"好房子"的共性、基础性需要 [4] 建设要求 - 住宅项目应满足无障碍设计原则 建筑需满足通风、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求 [2] - 住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固 不应脱落、坠落 [2] 建筑空间标准 - 新建住宅建筑层高不应低于3米 卧室、起居室室内净高不应低于2.6米 厨房卫生间室内净高不应低于2.2米 [2] - 卧室使用面积不应小于5平方米 兼起居室的卧室使用面积不应小于9平方米 卧室短边净宽不应小于1.80米 [2] - 四层及以上新建住宅建筑 每个住宅单元应至少设置1台电梯 十二层及以上应至少设置2台电梯 [2] - 住宅建筑公共移动通信信号需覆盖公共空间和电梯轿厢内 [2] 室内环境要求 - 提高卧室起居室分户墙和分户楼板两侧房间之间的空气声隔声性能 以及分户楼板撞击声隔声性能 [3] - 对建筑设备传播至卧室、起居室的结构噪声、卫生间排水噪声等提出噪声限值要求 [3] - 从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面 对住宅建筑提出基本性能要求 [4] 规范升级亮点 - 与2005版《住宅建筑规范》和2011版《住宅设计规范》相比 新《规范》从住宅项目整体着眼的系统观点 [4] - 在增加层高、控制密度、细化适老要求、强化噪音限制、提升热环境要求等多个方面有具体举措 [4] - 在长期维度上对住宅建设高质量发展意义重大 [4]

国家标准《住宅项目规范》核心内容 - 住房城乡建设部发布新版《住宅项目规范》，将于5月1日施行，涵盖居住环境、建筑空间、结构、室内环境等全维度要求 [1] - 规范以"安全、舒适、绿色、智慧"为目标，强调经济合理、健康舒适、绿色低碳、智慧便利四大原则 [2] 建设与空间标准 - 强制要求住宅满足无障碍设计，外窗、外墙装饰等设施需确保防脱落，并保障通风日照、隔声防水等基础性能 [2] - 新建住宅层高不低于3米，卧室/起居室净高≥2.6米，厨房卫生间净高≥2.2米，卧室使用面积下限5m²（兼起居室需≥9m²） [2] - 四层以上住宅单元需配至少1台电梯，十二层以上需配2台电梯，且公共区域须实现移动信号全覆盖 [2] 室内环境升级 - 提高分户墙/楼板空气声隔声标准，新增卧室起居室结构噪声限值及卫生间排水噪声控制要求 [3] - 从冬季保温、夏季隔热、建筑通风三方面强化住宅基本性能 [4] 行业影响与定位 - 规范为强制性标准，明确"保障基本住房条件"的定位，聚焦居民共性需求，补足2005/2011版规范的短板 [4] - 专家指出新规通过系统化设计（如层高增加、噪音限制强化、热环境提升等）推动住宅高质量发展 [4]

行业趋势 - 房地产行业竞争焦点从物理空间堆砌转向生活价值系统全面交付[1][3] - 住宅交付重心由"空间建造"转向"生活场景营造"，需整合技术创新、生态融合及社群运营[3] - 头部企业构建"全周期交付体系"，将产品力、服务力、运营力锻造成护城河[3] - 优秀项目通过"场景交付"提升溢价，并在社区活力指数、业主满意度方面树立新标杆[3] 社区公共配套创新 - 标杆项目通过架空层泛会所与主会所联动策略，打破传统空间界限，实现功能复合化与高效利用[5] - 架空层泛会所融入阅读区、儿童游乐区、健身区等多种功能，主会所引入恒温泳池、瑜伽室、私宴厅等高端设施[5] - 广州中海观㵆府在销售期已开放会所并由物业持续运营，实现小地块内复合功能的立体呈现[6] - 武汉华润瑞府架空层规划约2000㎡多功能区域，包括阅读书房、运动健身区、儿童游乐场等[12] 儿童活动区设计突破 - 标杆房企将儿童活动区升级为户外自然课堂，家庭自然互动频率提升40%[13] - 杭州馥香园儿童活动区融合自然景观与游乐元素，划分知园、蝶园、果园等区域，融入植物认知功能[13] - 无锡华润山河九里"星际探险"乐园通过地形高差和星际主题设计激发儿童想象力[16] - 生境花园设置昆虫旅馆、植物科普板等互动装置，家庭周末户外活动时间平均增加1.5小时[21] 地下空间美学升级 - 地下空间从"功能附属区"向"体验主阵地"跃迁，强调与地上空间的"美学同频"与"场景共生"[22] - 上海前滩润璟地下车库采用环氧水磨石地面，复刻老上海石库门地坪的细腻质感[22] - 西安招商序地下车库石材纹理与地上公区拼花呼应，坡道墙面人造石与不锈钢线条交替排布[24] 工艺标准与细节管控 - 青岛金地森林公园40米叠水景墙采用310吨崂山花岗岩，石材拼接缝误差±1mm[28] - 园区种植1000多株全冠乔木，骨架树选用胸径30厘米以上的乌桕、国槐和白蜡[31] - 广州保利湖光悦色以阳极氧化仿木纹铝板替代常规木材，纹路精度达0.1mm，碳排放量降低65%[32] 行业进化方向 - 从功能交付迈向情感交付，居住空间升华为情绪价值的载体[34] - 从单体交付跃升至系统交付，住宅成为植根于社区、城市大系统的有机组成部分[34] - 从显性交付到隐性交付，消费者追求从即期兑现转向终身增值[34]