全国房地产市场整体格局与核心特征 - 二手房市场已成为决定全国房地产市场整体走向的绝对主体，其流动性与价格走势深度影响市场运行逻辑 [2][4] - 2025年全国30个重点城市二手住宅累计成交面积达2.14亿平方米，为新房的1.85倍，同比微增0.2%，创2021年行业调整以来规模新高 [3] - 30个重点城市二手住宅成交面积占新房与二手房成交总量的比重已达65%，较2024年提升4个百分点，存量房主导特征日益明显 [3] 主要城市成交总量排名 - 2025年商品住宅（新房+二手房）总成交量排名：成都以32.6万套位居全国首位，上海以32.4万套紧随其后，武汉（21.3万套）、北京（20.9万套）紧随其后 [2] - 2025年商品住宅成交面积排名：成都以3107万平方米位列第一，上海以2942万平方米位居第二，北京以2022万平方米排名第三 [2] 重点城市二手房市场表现 - 一线城市二手房成交占比极高：2025年上海二手房成交约25.4万套，占该市总成交量的八成以上；北京二手住宅成交约17.4万套，占比同样超过八成；成都二手住宅成交23.2万套，占比超七成 [2] - 上海二手房市场量增价跌：2025年二手房成交25.4万套，创近4年新高，但呈现“以价换量”特征，远郊部分房源价格回到2015年末、2016年初水平 [9] - 北京2025年商品住宅总成交20.9万套，较2024年微降3.7%，其中二手房成交17.4万套，占总成交的83% [9] - 广州2025年总成交17.27万套，其中二手房10.88万套；深圳总成交9.4万套，其中二手房5.6万套，占比升至60%，较2024年提升7个百分点 [9] 成都市场深度分析 - 成都住宅成交总量（32.6万套）连续4年领跑全国，是中国房地产市场交易规模最大、流动性最强的代表性城市之一 [6] - 成交结构变化：2025年新房成交9.18万套，同比减少7819套；二手房成交23.4万套，同比增加2578套 [6] - 人口基础坚实：2024年末常住人口2147.4万，较2023年末增加7.1万，近一年净流入人口约30万，带来庞大的刚性及改善性住房需求 [6] - 价格与供应压力：目前成都二手房成交均价1.22万元/平方米，较2025年年初下跌约2000元/平方米；挂牌量超过30万套，市场面临供大于求压力 [6] 上海市场深度分析 - 上海新房市场表现强劲：2025年新房均价逆势上涨6.93%，达到81337元/平方米，创下近7年来新高，多个高端项目开盘售罄 [7] - 上海二手房成交总量达25.4万套，创近4年新高，仅次于2021年的28.1万套 [9] 其他二线及热点城市表现 - 武汉2025年总成交21.32万套，其中新房10.96万套（同比增长2.15%），二手房10.36万套（同比增长3.05%） [9] - 天津成交约19万套，其中二手房13.4万套，为新房的2.4倍，但二手房签约量同比下滑8.5% [10] - 杭州全年成交15万套，其中二手房成交8.9万套（同比下降5.5%），二手住宅均价同比下跌2.64% [10] 逆势增长城市分析 - 2025年30个重点城市中，新增住房成交面积（新房+二手房）同比增长的城市仅4个：合肥（增长9%）、烟台（增长9%）、重庆（增长5%）、昆明（增长5%） [12] - 重庆2025年新增住房成交面积1723万平方米，排全国第五；其中中心城区二手房成交1247万平方米，同比增长13%，成交套数11.65万套，成交均价10603元/平方米，比新房低3255元/平方米 [12] - 30城中，新建商品住宅成交面积同比增长的仅昆明（836万平方米，同比增长1%），其二手房成交4.7万套（同比增长6%），占比达63% [12] - 30城中，二手住宅成交面积同比增长的城市多达11个，增幅前列包括：烟台（增长50%）、合肥（增长18%）、西安（增长17%）、东莞（增长15%）、重庆（增长13%） [12] 市场结构性特征与未来展望 - 成都、重庆、天津、西安、武汉等强二线城市，全年二手房成交面积均超过1000万平方米，为新房规模的2～3倍，展现出较强的内生修复能力和市场容量空间 [13] - 未来市场复苏将围绕“人口、产业、价格”三大核心变量，在存量房流通效率更高的城市中率先显现，不再呈现普涨格局 [13]