报告行业投资评级 * 报告未对行业或市场给出明确的投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][5][6][15][19] 报告核心观点 * 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场进入“淡季休整期”，新建住宅价格环比微跌，二手住宅及住宅租赁价格环比跌幅均有所收窄[3][5] * 2026年是房地产止跌回稳的关键之年，3月全国“两会”政策短期预计聚焦“控增量、去库存、优供给”，中长期需关注“十五五规划”对房地产的定调[5] * 随着假期因素消退，积压需求有望释放，核心城市在优质供给增加带动下，有望开启“小阳春”温和复苏行情[5] 市场整体表现总结 * **新建住宅**：2月百城新建住宅平均价格为17107元/平方米，环比下跌0.04%，同比上涨2.37%[3][7] * **二手住宅**：2月百城二手住宅平均价格为12835元/平方米，环比下跌0.54%（跌幅较上月收窄0.31个百分点），同比下跌8.78%[3][11] * **住宅租赁**：2月50城住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%（跌幅较1月收窄0.34个百分点），同比下跌3.79%[3][16] 2月百城新建住宅价格指数详情 * **城市分化显著**：环比上涨城市仅15个，下跌城市达84个，1城持平；同比上涨城市19个，下跌城市80个[3][8][9] * **核心城市表现**：十大城市新建住宅均价为32854元/平方米，环比微跌0.01%，同比上涨5.60%[10] * **一线城市**：新建住宅价格环比下跌0.07%，同比上涨6.51%[7] * **二线城市**：新建住宅价格环比上涨0.08%，同比上涨1.70%[7] * **三四线代表城市**：新建住宅价格环比下跌0.23%，同比下跌2.34%[7] 2月百城二手住宅价格指数详情 * **市场普遍下行**：环比上涨城市仅5个，下跌城市达95个；同比100个城市价格全部下跌[3][12][13] * **核心城市表现**：十大城市二手住宅均价为33399元/平方米，环比下跌0.42%，同比下跌8.31%[14] * **一线城市**：二手住宅价格环比下跌0.42%，同比下跌7.85%[11] * **二线城市**：二手住宅价格环比下跌0.57%，同比下跌9.44%[11] * **三四线代表城市**：二手住宅价格环比下跌0.54%，同比下跌8.51%[11] 2月50城住宅租赁价格指数详情 * **租金跌幅收窄**：环比下跌城市38个，较1月减少11个；上涨城市11个，较1月增加10个[17] * **同比仍处跌势**：同比上涨城市仅2个，下跌城市48个[18] 近期重要政策动向 * **中央层面**：住建部等发布老旧电梯更新政策机制清单；央行强调推动保障性住房再贷款落地，完善房地产金融制度[4] * **地方层面**：上海优化限购及公积金政策，非户籍家庭购买外环内住房社保要求缩短，首套房公积金贷款额度上限提高至240万元；多地出台城市更新、公积金优化及购房补贴政策；广东、浙江发行约204亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地[4] 典型样本项目与行业参与者 * 报告列举了2026年1-2月各城市典型样本项目，涉及开发商包括中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口、中建系等众多行业领先企业[36][39]

全国百城二手住宅价格走势 - 2026年1月，全国百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，同比下跌8.67% [1] - 分梯队看，一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.14%、0.87%、0.73%，环比跌幅较上月均有所收窄，同比分别下跌7.64%、9.34%、8.43% [1] - 十大城市二手住宅均价环比下跌1.12%，同比下跌8.15% [3] 重点城市二手房市场表现 - 北京二手住宅成交1.5万套，受2025年12月“翘尾”收官影响，本月环比下降12.3%，由于2025年1月恰逢春节假期，本月成交量同比上升20.8% [3] - 上海二手住宅成交约2万套，环比增长0.9%，同比增长27.5%，但价格方面，上海二手住宅价格环比下跌1.22%，同比下跌7.61%，市场呈现“以价换量”特征 [3] - 深圳二手住宅成交5281套，环比增长6.9%，同比增长16.0% [3] - 广州二手住宅价格环比下跌1.04%，同比下跌9.04%，市场去化持续承压，短期价格仍面临调整压力 [3] 新房与租赁市场情况 - 新房方面，2026年1月百城新建住宅均价为17114元/平方米，受成都、上海、杭州等城市高端改善楼盘入市带动，价格环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.52% [6] - 租赁住宅方面，1月市场延续淡季氛围，50城住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，同比下跌3.67% [6] 重点城市二手房成交同比数据 - 绍兴、无锡、宁波、厦门、南通等城市二手房成交套数同比增幅显著，分别达到46.9%、45.4%、43.6%、40.8%、34.0% [7][8] - 上海、西安、东莞、大连、南昌等城市二手房成交套数同比也实现超过25%的增长，其中上海成交20116套，同比增长31.9% [8] - 部分城市二手房成交同比下滑，其中成都成交17632套，同比下跌11.3%，苏州成交4580套，同比下跌19.4%，温州成交1142套，同比下跌21.9%，南宁成交2186套，同比下跌22.4% [8][9] - 深圳、杭州、郑州、哈尔滨、长春、沈阳、佛山、长沙、重庆、广州等城市二手房成交套数同比亦出现不同程度下跌 [8][9]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年开年政策环境明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深 [4] - 部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购和“以旧换新”实现“止跌回稳” [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务行业 [4] 新房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心30城商品住宅成交金额为1,859亿元，同比下跌28.7%，环比下跌33.2%；成交面积为765万平方米，同比下跌25.1%，环比下跌33.4% [1][18] - **城市结构**：北上广深杭蓉6城成交金额995亿元，同比下跌32.7%；成交面积237万平方米，同比下跌32.6% [1]。余下24个二线城市成交金额864亿元，同比下跌23.4%；成交面积528万平方米，同比下跌21.2% [1][18] - **成交价格**：核心30城成交均价为24,285元/平方米，同比下跌4.8%，环比微涨0.3% [2][28]。其中，北上广深杭蓉均价为41,975元/平方米，同比微跌0.3%；余下二线24城均价为16,351元/平方米，同比下跌2.8% [2][28] - **重点城市均价**：北京54,749元/平方米，同比上涨0.4%；上海77,830元/平方米，同比下跌6.3%；广州31,559元/平方米，同比下跌5.0%；深圳70,277元/平方米，同比大幅上涨16.7% [2][38] 二手房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,311万平方米，同比增长14.3%，环比微跌0.5% [3][43] - **城市结构**：一线城市（北、上、广、深）成交面积470万平方米，同比增长12.1%，环比下跌4.5%；余下二线城市成交面积840万平方米，同比增长15.6%，环比增长1.9% [3][43] - **成交金额与价格**：核心10城二手住宅成交金额为2,442亿元，同比增长1.9%，环比下跌1.2% [3][60]。成交均价为22,588元/平方米，同比下跌9.6%，环比上涨1.3% [3]。其中，一线城市均价32,145元/平方米，同比下跌9.8%；余下二线城市均价15,230元/平方米，同比下跌8.8% [3] - **重点城市均价**：北京25,996元/平方米，同比下跌5.7%；上海34,349元/平方米，同比下跌14.2%；广州23,292元/平方米，同比下跌15.0%；深圳53,578元/平方米，同比下跌8.9% [4][78] 投资建议与关注主线 - **主线一：稳健龙头央国企地产**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [4][85] - **主线二：存量运营型房企**：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地、上海临港，建议关注新城控股 [4][85] - **主线三：物业服务行业**：宏观政策支持服务消费，看好行业长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [4][85]

涉及的行业与公司 * **行业**: 中国房地产行业 [1] * **公司**: 受评中国开发商，包括万科企业股份有限公司 (万科，SD)、中国海外发展有限公司 (中国海外发展，A-/稳定/--)、华润置地有限公司 (华润置地，BBB+/稳定/--)、中国金茂控股集团有限公司 (中国金茂，BBB-/稳定/--)、北京首都开发控股（集团）有限公司 (首开集团，BBB-/稳定/--)、龙湖集团控股有限公司 (龙湖集团，BB-/稳定/--)、新城控股集团股份有限公司 (新城控股，B/负面/--) 等 [6][29][35][36] 核心观点与论据 市场整体趋势与预测 * 商品房库存严重积压，供给过剩是市场复苏的主要障碍，形成了价格下跌与购房者信心受损的恶性循环 [5] * 2025年末商品房待售面积为**7.66亿平方米**，连续第六年增加，比下行周期前10年平均值高**45%** [2][9] * 预测2026年全国新建商品房销售额将下降**10%-14%** 至**7.2万亿-7.6万亿元**，降幅较此前预期加深 [6][7] * 预测2026年全国新建商品房销售价格将下跌**2%-4%**，其中一线城市跌**1%-3%**，二线城市跌**2%-4%**，三线及以下城市跌**3%-5%** [8] * 预测2026年全国二手住宅销售价格将下跌**5%-8%**，跌幅大于新房 [6][8] * 2025年全国新建商品房销售面积已超过当年全国房屋新开工面积，显示去库存虽缓慢但已开始 [9] 价格与区域市场动态 * 高线城市未能幸免于价格下跌，2025年第四季度一线城市新房和二手房价格加速下跌 [14] * 2025年，一线城市中仅上海新房价格同比上涨**5.7%**，北京、广州、深圳同比下跌**3.2%-5.6%** [14] * 2025年全国70个大中城市二手房价格全盘下跌，住宅租金也出现下降，可能进一步对房价施压 [20][22] * 媒体报道天津等地正在收紧新建商品住宅价格管理，限制降价幅度，这可能抑制新房价格大幅下跌 [14][20] 供给过剩的额外压力源 * 法拍房可能加重供给过剩，2025年全国约有**70万到130万套**法拍房挂牌，相当于年末新建商品房待售面积的**9%-17%**，全年成交**16万-18万套**，相当于全国新建商品房销售面积的**2%**左右 [25] 政策环境与行业复苏关键 * 房地产行业复苏的关键在于政府的果断干预，但目前尚未看到政府愿意出台全国性重磅政策解决库存过剩问题的迹象 [6][26][41] * 政策制定层面对房地产行业的态度发生变化，认为其占用资源过多且带来金融风险，同时宏观层面对GDP高增长的重视度减弱，更看重增长质量，且出口强劲为经济提供支撑，降低了对房地产刺激的依赖 [26][27] * 目前仅有一些地方政府零星政策，如收购存量房用作保障房，但可能不足以让整个楼市焕发生机 [41] 开发商信用与经营前景 * 市场持续下行给受评开发商带来明显的负面信用影响 [28] * **国有开发商**: 预计2026年合同销售额将下降**5%-14%**，但部分头部企业（如中国海外发展、华润置地、中国金茂）业绩仍将优于市场总体水平 [29][33] * 国有开发商2026年拿地将更有选择性，购地预算预计持平或下降，债务对EBITDA比率平均值预计从2025年的**7.8倍**升至2026年的**8.0倍**和2027年的**8.1倍** [35] * **民营开发商**: 预计2026年合同销售额可能显著下降**20%以上**，因缺乏资金补充土储 [36] * 拥有大量投资性房地产的民营开发商（如龙湖集团、新城控股）约**30%-50%** 的利润来自租金收入，将继续依赖此类资产支撑现金流 [36] * 万科（SD）的财务困境可能进一步打击本已脆弱的购房者信心 [28] 风险敏感性分析 * 敏感性分析显示，若2026-2027年合同销售额比基准情景假设再降**10个百分点**，**10家**受评中国开发商（不含万科）里有**4家**将面临评级下调压力 [6][37] 其他重要内容 * 报告发布日期为**2026年2月9日**，所有预测和数据均基于该时间点 [1] * 报告引用了多项相关研究，涉及中国商业地产REITs、银行业风险、零售地产等主题 [47] * 报告强调，房地产行业的下行过程可能时断时续，去库存过程可能需要数年之久 [41]

楼市“春节不打烊”现象 - 2026年春节假期，多地楼市以“春节不打烊”为关键词，房企积极推出促销活动，多地政府组织“购房节”造势，营造出“暖冬”气氛 [1] - 尽管假期出游影响看房人数，但部分城市交易较为活跃，原因包括开发商促销力度加大、假期较长、“反向过节”现象较多等 [1] 重点城市成交数据 - **整体成交**：中指研究院数据显示，重点21城春节假期（2月15日～2月23日）新建商品住宅共网签成交10万平米，相比去年春节假期日均成交量基本持平 [1][4] - **广州市场**：全市超200个项目“春节不打烊”，营销形式多元化 [2] 监测的50个楼盘盘均来访50组，盘均成交1.3套，较去年有一定回温 [3] - **深圳市场**：假期二手住宅成交28套，日均3.1套，同比去年日均增长2倍；新房成交33套，日均3.7套，上涨超一倍 [3] 以除夕至初七同口径对比，贝壳深圳二手房签约量同比增长88% [3] - **上海市场**：春节期间新房成交4844平方米，同比增长193.22%，成交量高于2024年及2023年同期 [3] - **其他城市**：北京核心区优质项目保持较高热度；成都、苏州、宁波等二线城市改善型项目到访量提升 [4] 房企营销策略与效果 - **营销手段**：房企促销活动多样化，包括赠送家电、物业费、“清空山姆购物车”、送长隆年卡、价值10万元置业大礼包等 [2] - **客户决策加速**：广州保利天奕项目客户从看房到下定多在10天以内，较平时一个月左右的决策周期大幅缩短；项目新春期间成交5套，金额超5500万元 [2] - **项目热度案例**：广州新世界天馥项目加推新产品线，开售当日有客户专程赶来并当场下定 [3] 龙湖旗下多个项目推出返乡置业折扣、机票报销等活动，部分项目成交量增长 [6] 返乡置业情况 - **地方与房企举措**：宁波推出5万元专属券面让利；重庆开辟线上“不打烊”专区，提供车位补贴、折扣等；惠州超100个楼盘参与购房节，推出赠车位、家装等促销 [6] - **活动效果**：部分劳动力输出型城市（如安徽阜阳、江苏南通、河北邯郸）假期来访量基本持平，认购量环比提升10%～20% [7] 但城市分化明显，苏州、郑州、沈阳等城市同比降幅约20%～30%，杭州、合肥等城市持平 [7] - **项目数据**：长春龙湖景粼天序春节到访量同比增长55%，成交额同比增长167%；温州云创未来社区2月以来环比1月下旬到访量提升约68%，成交量提升约182%；成都龙湖光年春节到访238组、成交52套 [7] - **驱动因素**：假期较长、回乡人员增多、部分三四线城市房价止跌且供应量小，带动了置业需求 [8] 政策从经济补贴升级为全周期人才安居保障体系，叠加让利举措激活消费潜力 [8] 节后市场展望 - **节后初期迹象**：深圳假期最后两日，中原门店带看量同比上涨31%；春节后两天，乐有家监测一手房看房量同比增长超45%、二手房增长约60% [9] - **回暖原因**：政策红利持续释放、市场信心稳步修复是核心 [9] “反向过年”趋势使得家庭利用假期集中看房，加速购房决策 [9] - **业内观点**：行业认为2026年是房地产止跌回稳的关键之年，政策进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [10] 随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情，积压需求有望释放 [10] 预计2026年下半年核心城市房价有望“止跌趋稳”，购房者信心有望实质性恢复 [10]

核心观点 - 2026年1月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，同比下降，市场呈现分化态势，其中一线城市二手房市场调整速度放缓，出现阶段性企稳行情 [1][2] - 新房市场进入季节性淡季，价格环比下跌明显，同比降幅扩大，行业专家认为新房市场仍需政策支持以促进止跌回稳 [2][4] - 市场交易进一步活跃，二手房市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，业主降价意愿下降，但行业整体仍需在供需两端持续发力以改善基本面 [2][3][5][6] 价格环比变动 - **总体情况**：70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [1] - **新建商品住宅**： - 一线城市环比下降0.3%，降幅与上月持平 [2] - 二线城市环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] - **二手住宅**： - 一线城市环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.4个百分点，收窄最为明显 [1][2] - 二线城市环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点 [1][2] - 三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [1][2] - **专家解读**：二手房价格环比跌幅收窄明显，出现阶段性企稳行情；一线城市二手房价格已连续两个月跌幅收窄，且收窄态势加速，预期转好，信心增加，在止跌回稳方面具有较好示范性 [2] 价格同比变动 - **新建商品住宅**： - 一线城市同比下降2.1%，降幅扩大0.4个百分点 [4] - 二线城市同比下降2.9%，降幅扩大0.4个百分点 [4] - 三线城市同比下降3.9%，降幅扩大0.2个百分点 [4] - **二手住宅**： - 一线城市同比下降7.6%，降幅扩大0.6个百分点 [4] - 二线城市同比下降6.2%，降幅扩大0.2个百分点 [4] - 三线城市同比下降6.1%，降幅扩大0.1个百分点 [4] - **专家解读**：1月份属于交易淡季，价格层面总体保持以价换量的过程 [4] 城市表现分化 - **新建商品住宅环比上涨城市**：1月份有5座城市环比上涨，大连涨0.2%领跑，合肥、厦门、武汉、南充分别上涨0.1% [3] - **新建商品住宅环比持平城市**：上海、三亚、大理环比持平 [3] - **一线城市新建商品住宅环比**：北京、广州、深圳分别下跌0.3%、0.6%和0.4% [3] - **二手住宅环比上涨城市**：扬州、湛江环比分别上涨0.4%与0.3%，沈阳环比持平 [3] - **一线城市二手住宅环比**：北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [3] - **一线城市同比表现**： - 新房销售价格：北京、上海、广州和深圳同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5% [4] - 二手房销售价格：上海同比上涨4.2%，北京、广州和深圳同比分别下降2.4%、5.3%和4.9% [4] 市场交易与趋势 - **市场交易活跃度**：1月份市场交易进一步活跃 [3] - **交易结构健康化**：楼市呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，未出现过去反弹时期交易和挂牌“双攀升”的走势 [5] - **业主信心变化**：市场环境整治及交易持续回升提振了业主信心，业主再次降价的意愿下降 [6] - **专家观点**： - 当前和上半年应强调房价趋稳，鼓励买卖双方积极成交，各地应积极促进交易活跃 [3] - 从重点城市反馈看，二手房交易有较好活跃态势，但新房市场还需要发力，1月份新房价格指数呈现深度调整态势 [4] - 行业需要在供需两端积极纾困、精细化施策，同时在改善经济基本面上持续发力 [6]

二手住宅市场整体表现 - 截至2月16日，香港二手住宅录得2839宗注册，较上月同期的2596宗增加约9.4% [1] - 按当前进度推算，预计2月全月注册量将超过4000宗，高于去年平均每月约3853宗，显示市场企稳于较高水平 [1] - 2月注册数据主要反映1月的实际市场成交情况 [1] 不同价格区间市场表现 - 500万港元或以下二手住宅录得1435宗注册，为各金额类别中最多，较上月同期的1430宗微增约0.3% [1] - 逾500万至1000万港元二手住宅录得988宗注册，较上月同期的828宗增加约19.3% [1] - 逾1000万港元二手住宅录得416宗注册，较上月同期的338宗增加约23.1% [1] - 注册金额越大的类别，其按月同期增幅越显著 [1] 主要屋苑注册量排名 - 日出康城以64宗注册位居榜首，较上月增加约48.8% [1] - SIERRA SEA以44宗注册排名第二，该项目上月同期未录得注册 [1] - 嘉湖山庄及沙田第一城各以23宗二手住宅注册并列第三 [1]

核心观点 - 2026年1月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，市场出现企稳修复迹象 [1] - 一线城市二手房价格环比降幅收窄幅度最大，且二手房市场结束连续4个月零上涨城市局面，流通端积极信号增多 [1][4] - 业内认为整体楼市正向企稳修复稳步过渡，但修复基础仍不牢固，市场分化将持续 [1][4][6] 新房市场表现 - **价格环比变动**：1月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [2] - 上海环比持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4% [2] - 二线城市环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] - **上涨城市**：新房房价指数环比上涨的城市有5个，较2025年12月减少1城，分别为大连、合肥、厦门、武汉和南充 [2] - **价格同比变动**：1月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [3] - 上海同比上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9% [3] - 二、三线城市同比分别下降2.9%和3.9%，降幅分别扩大0.4和0.2个百分点 [3] - **市场特征**：一线城市新房市场已逐步进入平稳调整阶段，上海表现最强韧性 [3] - 新一线及二线城市活跃度提升，武汉、青岛、济南等景气度突破荣枯线 [3] - 三四线城市找房热度同比增2.11%，返乡置业与刚需释放成为下沉市场亮点 [3] 二手房市场表现 - **价格环比变动**：1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点，收窄幅度最大 [4] - 北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%，降幅均较上月收窄 [4] - 二、三线城市环比分别下降0.5%和0.6%，降幅分别收窄0.2和0.1个百分点 [4] - **上涨城市**：70城中二手房价格环比上涨城市有2个，结束连续四个月零上涨局面，扬州和湛江分别环比上涨0.4%和0.3% [5] - **价格同比变动**：1月一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点 [5] - 北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5% [5] - 二、三线城市同比分别下降6.2%和6.1%，降幅分别扩大0.2和0.1个百分点 [5] - **市场特征**：二手房市场修复的引领者，北京环比降幅明显收窄 [4] - 二手房历经四年深度调整，性价比提升，部分好房源呈现价格反弹 [5] - 1月二手房找房热度逆势回升，不少城市成交量持续上升 [5] 市场趋势与展望 - **短期展望**：一季度市场是关键，政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是重点 [5] - 2026年上半年房地产政策仍将以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策 [5] - **长期趋势**：房地产市场将逐步进入“平稳运行、分化发展”新阶段，房价普涨普跌态势不再 [6] - 一二线城市以及核心三线城市，凭借产业、人口等核心优势，住房需求将持续得到支撑，房价有望保持平稳运行 [6] - 三线城市库存压力较大、需求疲软等问题仍未得到根本解决，市场预期的完全改善还需要时间 [6]

核心观点 - 2025年1月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 但同比仍为下降[1] 新建商品住宅销售价格 - **环比**：1月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月相同[1] - 上海价格环比持平[1] - 北京、广州和深圳价格环比分别下降0.3%、0.6%和0.4%[1] - **同比**：1月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1% 降幅比上月扩大0.4个百分点[1] - 上海价格同比上涨4.2%[1] - 北京、广州和深圳价格同比分别下降2.4%、5.3%和4.9%[1] 二手住宅销售价格 - **环比**：1月份一、二、三线城市二手房价环比降幅全面收窄[1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅比上月收窄0.4个百分点[1] - 北京、上海、广州和深圳价格环比分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%[1] - **同比**：1月份一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6% 降幅比上月扩大0.6个百分点[1] - 北京、上海、广州和深圳价格同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%[1]

2026年1月中国70城房价数据核心观点 - 1月份70个大中城市房价整体仍处于调整筑底阶段，但二手房市场出现环比跌幅收窄、个别城市价格环比上涨的积极信号，市场信心有所恢复 [4] - 新房市场深度调整态势延续，环比上涨城市数量减少，价格普跌格局未变，但一线城市价格环比基本走稳，成为市场核心锚点 [4][5] - 行业分析认为市场已筑底但稳定性不牢固，政策将以稳市场、稳预期为核心，更关注长效作用，春节后市场需求释放与政策传导效果是关键 [5] 新建商品住宅销售价格变动情况 - **环比变动**：1月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中上海环比持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4% [2] - **环比变动**：二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] - **环比变动**：70个大中城市中，仅有大连、合肥、厦门、武汉、南充5个城市的新建商品住宅销售价格环比上升，环比上涨城市数量较此前减少 [1][4] - **同比变动**：1月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中上海同比上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9% [2] - **同比变动**：二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.9%，三线城市同比下降3.9%，降幅分别比上月扩大0.4个和0.2个百分点 [2] 二手住宅销售价格变动情况 - **环比变动**：1月份二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点，出现明显的跌幅收窄态势 [2][4] - **环比变动**：一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [2] - **环比变动**：二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，三线城市环比下降0.6%，降幅分别比上月收窄0.2个和0.1个百分点 [2] - **环比变动**：70个大中城市中，仅有扬州和湛江两个城市的二手住宅销售价格环比上升，这是数月来首次出现环比上涨城市 [1][4] - **同比变动**：1月份一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5% [3] - **同比变动**：二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，三线城市同比下降6.1%，降幅分别比上月扩大0.2个和0.1个百分点 [3] 市场特征与分析师观点 - **二手房市场积极信号**：1月份二手房价数据出现两个积极信号，一是首次出现环比上涨城市，结束了此前所有城市均下跌的局面；二是环比跌幅明显收窄，表明价格拐点开始出现，带动了市场信心恢复 [4] - **新房市场深度调整**：1月份新房价格指数呈现深度调整态势，环比上涨城市数量减少，房价下跌城市数量从此前的58个增至62个，部分归因于1月是传统交易淡季及房企积极的促销让利 [4] - **结构性差异**：新房市场能级差异凸显，一线城市凭借核心资源禀赋和需求韧性，价格环比基本走稳，成为全国市场稳价的核心锚点；新一线及二线城市如武汉、青岛、济南等行业景气度突破荣枯线，市场活跃度显著提升 [5] - **部分城市表现**：大连、合肥、厦门、武汉和南充等新房价格环比上涨的城市，此前房价有过深度调整，且当前产业基础好，有深度调整后反弹的可能；以南充为代表的三四线城市，人口规模大，返乡置业需求可带动价格小幅拉升 [4] - **市场阶段判断**：1月70城房价延续结构性调整、筑底修复的核心特征，整体虽未摆脱普跌格局，但需求端韧性凸显、流通端积极信号增多，楼市正向企稳修复稳步过渡 [5] - **政策与市场展望**：2026年上半年房地产政策大方向不变，仍将以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策、供需两端精准发力的思路，且政策会更关注长效作用；当前市场稳定性仍不牢固，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关键 [5]