香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数(CCL)最新报147.23点，按周上升0.52%，指数成功升穿147点，并已连升3周累计涨幅达1.8%，创下自2024年1月初后108周（即超过2年）的新高 [1] - 中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)报148.8点，按周上升0.51%，中小型单位指数(CCL)报147.55点，按周上升0.52%，两项指数均连升3周，累计分别上升2.18%及1.99%，同创2023年12月底后110周（即超过2年）新高 [1] - 大型单位指数(CCL)报145.59点，按周上升0.5%，创下2024年7月底后79周（即超过1年半）的次高水平 [1] 市场情绪与成交动态 - 楼市气氛畅旺，新盘热卖，同时出现业主封盘反价现象，而二手买家亦愿意追价入市 [1] - 新春前买家加快入市步伐，导致成交增多，预期新春后传统季节性旺市将持续 [1] 市场前景与目标 - 研究分析认为短期楼价将进一步向上，中原城市领先指数(CCL)的下一个目标将挑战156点水平，该点位是2023年通关前的低位，目前指数与之相差8.77点 [1]

浙江省二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月全省二手住宅成交量达2.77万套，同比增长16.1%，环比增长2.6%，创近6个月新高，成交量连续3个月增长 [1] - 11个设区市中，9个城市成交量环比上升，8个城市同比上升，市场回暖势头十足 [1] - 杭州1月二手住宅网签量达7063套，环比增长5.6%，同比增长17.1%，创近7个月新高，成交量实现“三连升” [2] - 宁波1月二手住宅网签5205套，同比增长36.3%，成交量为近6个月次高水平 [2] - 温州1月网签2606套，环比增长2.6%，创近4个月新高，同样实现“三连升” [2] - 嘉兴1月网签3154套，同比大增41.9%，环比增长1.7%，创近8个月新高 [2] - 湖州1月网签2010套，同比大幅增长46.3%，环比增长4.1%，创近8个月新高 [2] - 绍兴、金华、衢州、舟山、台州等地成交量均呈现同比或环比增长，其中衢州同比增幅达39.4%，舟山环比增幅达9.6% [2] 市场回暖的驱动因素与结构性特征 - 市场回暖受春节假期较晚、增值税与购房个税政策以及持续“以价换量”策略共同作用 [3] - 杭州市场以刚需购买力为主导，总价200万元以下二手住宅成交占比达49.5%，总价300万元以下房源合计占比达72.8% [3] - 杭州超过五成（52.2%）的200万元以下房源成交集中在临平、余杭、萧山三个区域，刚需正大规模向外围或新兴板块外溢 [3] - 成交量企稳回升很大程度上源于“以价换量”，近远郊刚需房价格已达到部分客户心理价位 [3] - 低利率环境下置业需求持续释放，同时置换型业主在低总价段房源上提供更大幅度价格让步，有效承接了市场刚性需求 [3] - 年初学区房热度快速回升，与家长为三四月份成交高峰期提前布局密切相关，价格调整后核心学区资源仍吸引特定需求入场 [4] 市场先行指标与未来展望 - 杭州贝壳研究院数据显示，1月新签单量环比提升11%，达到近6个月新高 [2] - 贝壳合作门店的二手新增客房比（新增客户与新增房源的比例）在1月达到近13个月的最高值 [2] - 带看转定金比的速度，达到自去年11月以来的最高值 [2] - 业内人士预计，2月受春节长假季节性影响交易节奏可能放缓，春节假期结束后购房需求有望进一步释放，带看量与成交量或将在3月迎来一波复苏 [5] 市场心态与长期趋势 - 谨慎乐观成为购房者主流心态，价格合理、具有性价比的房源更受青睐 [6] - 市场印证了楼市投资属性减弱而居住属性增强，整体趋向“量价趋稳、结构优化”的可持续发展态势 [6]

新建住宅市场 - 2024年1月全国100个城市新建住宅平均价格约为1.71万元/平方米，环比上涨0.18% [1] - 从城市数量看，24个城市新建住宅价格环比上涨，72个城市环比下跌，4个城市持平 [1] - 全国100个城市新建住宅平均价格同比上涨2.52% [1] 二手住宅市场 - 2024年1月全国100个城市二手住宅平均价格为1.29万元/平方米，环比下跌0.85% [1] - 二手住宅价格环比跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1]

东莞楼市新政与市场现状分析 - 东莞推出9条稳经济措施 其中包含针对2026年一季度购房并按时缴税者提供购房合同总价2%、最高3万元的补贴 统筹资金为1亿元 [1] - 该补贴政策是2025年9月发布的《关于进一步优化房地产政策措施的通知》的具体落实 要求购房行为发生在2025年9月25日至12月31日 并在2026年3月31日前足额缴纳契税 [5] 购房补贴政策的潜在影响 - 以最高补贴3万元计算 1亿元资金预计可覆盖约3333套住房 若按均价150万/套计算 可带动约50亿元新房销售额 补贴资金撬动比约为1:50 [2] - 政策旨在快速激活一季度楼市需求 提升网签量 缓解房企资金压力 若与中央换房退个税政策延期叠加 有望形成双重利好促进新房去化 [2] - 补贴政策有时效约束 限定在2026年一季度完成网签备案及6月30日前缴税 错过时间节点将无法申领 [2][5] 东莞新房市场表现 - 2025年10月至12月 地面建筑超4层的新房住宅网签量累计为4414套 远低于2024年同期的12239套和2021年同期的11085套 [5] - 2025年全年新房网签量整体处于低位 月度网签量多在1000套至1800余套区间波动 12月网签量为1871套 [6] - 新房市场价格出现显著调整 网签均价已从高位回落 调整幅度达到约46% 当前均价在2万元/平方米左右 [7] - 市场呈现“以价换量”趋势 但除2024年9-11月出现小高峰外 2022年后网签量多数时间仅保持基础水平 [7] 东莞二手房市场表现 - 二手房价格调整幅度约为43.3% 2024年3月网签均价为24334元/平方米 至2025年12月降至约13797元/平方米 [18] - 二手房网签量表现相对平稳 2023年3月后月度网签量持续高于新房 2025年月度网签量多维持在2000套以上 12月回升至3066套 [6][18] - 市场出现部分二手房成交价低于十年前的现象 例如凤岗镇某楼盘94.4平方米户型2025年成交单价约13241.53元/平方米 低于2016年同期的25947.68元/平方米 [19] - 常平镇某楼盘88.77平方米户型2025年11月成交单价约11265.07元/平方米 亦低于2016年同期的约12031.09元/平方米 [23]

| | 2025年1-12月全国重点城市 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 手房成交同比 | | | 码肤茶客户经世 | | | | | | 硬取详细信息 | | 城市 | 成交套数(套) | 中指 同比(%) | 成交面积(万m | 同比(%) | | 南昌 | 27116 | 24.3% | 288.2 | 23.8% | | 沈阳 辑 | 104690 | 13.6% | 964.2 | 14.1% | | 哈尔滨 | 53159 | 13.5% | 503.4 | 12.5% | | 济南 | 59253 | 12.8% | 647.6 9 | 8.3% | | 东莞 | 29257 | 8.0% | 313.1 | 8.0% | | | 217997 | 5.7% | 1860.2 | 5.5% | | 成都 | 234676 | 4.6% | N 2218. | | | 武汉 | 103504 | 4.1% | 1065.8 | 5.7% | | PROMOF | 98466 | 3.7% | 927.7 | 5.1% | | 重庆 | 110 ...

宏观环境与市场背景 - 日本央行于2025年12月将政策利率上调至0.75% 并释放未来维持加息立场的信号 标志着日本正式告别超低利率时代 资金成本中长期抬升已成共识 [4] - 日本不动产投资市场在2025年表现强劲 核心推动力来自海外资金的持续流入 在中美对立加剧、地缘政治风险上升背景下 日本尤其是东京被视为安全、透明、可预期的投资目的地 [6] - 即便进入加息周期 但与欧美主要经济体相比 日本的利率水平依然处于相对低位 这种相对低息环境继续支撑着不动产投资收益逻辑 [6] - 国际大型不动产服务机构JLL预测 2025年全年日本不动产投资总额约为6万亿日元规模 且这一资金流向有望在2026年延续 日本与澳大利亚仍是替代中国的重要投资选项 [8] 市场结构与价格动态 - 东京房地产市场已不是以普通自住需求为主导 大量资金出于投资或投机目的进入 使得资产价格在一定程度上脱离了实体经济承受能力 呈现出明显的独步高涨 [6] - 东京核心区域的新建分譲公寓中 外国人购买比例明显上升 例如晴海FLAG项目的外国籍业主比例已超过20% [10] - 在港区等高端项目中 外国籍与法人合计持有比例已超过一半 东京都心住宅正在被高度金融商品化 推高价格的是国内外法人资本与高净值资金的共同作用 [11] - 从收入角度看 想要在都心购买新建公寓 家庭年收入往往需要2000万至3000万日元 即便在东京23区 年收入低于1500万日元的家庭购房难度也极高 [11] - 供给端新建分譲量几乎已经触底 都心分譲公寓的价格上行空间正变得越来越有限 [11] - 二手市场整体成交价仍在上涨 但都心区域已出现库存积压迹象 部分项目有个别户型需要议价成交 这被视为2026年都心价格可能进入调整阶段的前兆 [11] 政策影响与市场反应 - 2025年税制改革决定将住宅贷款减税适用面积从50㎡以上放宽至40㎡以上 同时延长住宅贷款减税政策5年 政策初衷是扩大购房人群入口 [13] - 市场担忧减税与补贴可能在短期内反而成为推高房价的油门 [14] - 新房市场定价权掌握在开发商手中 价格下调动力有限 而二手市场更遵循市场规律 一旦需求转弱、库存累积 急于出手的卖家往往会率先降价 这种现象有可能在2026年下半年于部分都心区域显现 [15] 需求趋势与投资逻辑转变 - 当一部分人被迫放弃购房、转向租赁市场后 东京租金本身也在明显上涨 在买也贵、租也贵的环境下 出现了逆向选择 即既然支出都不低 不如选择能形成资产的分譲住宅 这一趋势在年轻群体中尤为明显 [15] - 根据卡迪夫生命保险的调查 当前有购房意向的人群比例约为40% 创近5年新高 其中20多岁人群更是超过50% [16] - 在通胀环境下 租金上涨提升了不动产的收益潜力 但同时也对房东的运营能力提出了更高要求 日本的住宅市场正在进入一个靠资产配置与运营能力分胜负的新阶段 [16] - 2026年的日本房地产市场尤其是东京 并非全面转熊 但也很难再复制此前的普涨行情 投资逻辑从买就涨转向选资产、看周期 机会在于结构、地段与现金流判断 [16][17] - 东京核心区市场预计将呈现高位震荡 局部调整风险上升 [17]

政策环境与调控动态 - 2025年12月全国房地产政策环境持续宽松 国家层面强调积极稳妥化解风险并稳定市场 房地产发展新动能正在转型中逐步形成 [1] - 2025年12月地方出台房地产调控政策51条 创年内单月新高 其中宽松性政策44条 主要涉及购房补贴、优化限购、支持“好房子”建设及加大公积金支持等 [1] - 2025年全年地方累计出台房地产调控政策455条 环比大幅减少 其中宽松性政策375条 占比达82.4% 政策主线围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”建立多维支持体系 [2] 市场价格表现 - 2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 但一线城市市场止跌回暖信号增强 [2] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月收窄0.1个百分点 其中上海环比上涨0.2% 北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 三线城市环比下降0.4% 降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手住宅价格环比降幅收窄0.2个百分点 上海新房同比大涨4.8% 需求端观望情绪正在逐步消解 [3] 资金与流动性状况 - 2025年12月资金面整体保持平稳偏松 央行通过灵活精准的流动性管理有效应对年末波动 [3] - 当月公开市场逆回购累计净投放2819亿元 国库现金定存净投放300亿元 MLF操作净投放1000亿元 买断式逆回购净投放2000亿元 [3] 行业工作部署与展望 - 全国住房城乡建设工作会议对2026年房地产工作作出具体部署 重点聚焦因城施策控增量、去库存、优供给 [3] - 未来工作重点包括进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 充分发挥城市政府调控自主权 以及加快构建房地产发展新模式并有序搭建基础性制度 [3]

2025年12月及全年房地产市场数据核心观点 - 2025年12月70城商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 但市场呈现分化特征 部分一线城市出现降幅收窄的积极信号[1] - 价格调整激发部分需求释放 一线城市新房和二手房价格环比跌幅收窄 二手房挂牌量增幅减少 低价格房源消化加快 刚需开始积极入市 这有望带动交易活跃并成为2026年价格稳定的关键[2] - 行业供给端发生深刻变化 2025年全国房地产开发投资额同比下降17.2% 对固定资产投资形成拖累 需持续促进交易市场活跃以推动房企再投资能力增强 带动指标止跌回稳[3] - 住房市场进入存量时代 二手房成交占比逐步提升 2025年30城二手房成交套数占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 核心城市占比均超六成[4] 新建商品住宅市场表现 - 2025年12月全国新建商品住宅价格环比上涨城市数量从8个减少至6个 环比下跌城市数量从59个减少至58个 价格持平城市数量增多[1] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较上月收窄0.1个百分点 二 三线城市环比均下降0.4%[1] - 上海市新房价格出现同比 环比双涨 环比上涨0.2% 同比大幅上涨4.8% 北京 广州和深圳新房价格环比分别下降0.4% 0.6%和0.5%[1] - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售面积7.33亿平方米 同比下降9.2%[3] 二手住宅市场表现 - 2025年12月70城二手住宅价格普遍环比下跌 一线城市环比下降0.9% 降幅比上月收窄0.2个百分点 二 三线城市环比均下降0.7% 降幅均扩大0.1个百分点[2] - 2025年12月北京 上海 广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降1.3% 0.6% 1.0%和0.6%[2] - 2025年12月上海二手房成交量突破2.2万套 北京二手住宅网签量达1.72万套 环比增长19.1% 创近9个月新高[2] - 2025年重点城市二手房找房人数占比进一步上升 市场需求对价格敏感度增强[2] 市场结构变化与未来展望 - 市场进入存量时代 二手房成交占比提升 刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 新房市场转向满足改善性需求 房企通过“好房子”产品形成差异化供给[4] - 2025年30城二手房成交套数同比基本持平 但占比显著提升 北京 上海 广州 深圳 成都 杭州 南京 苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成[4] - 在价格深度调整和各类购房需求将积极释放的背景下 房地产总的形势积极向好 需将去库存 优政策 稳预期等工作有机结合 发挥市场—政策—预期之间的互动效应[3]

2025年12月中国住宅销售价格数据核心观点 - 一线城市新房和二手房价格环比降幅均出现收窄 显示短期下行压力有所缓解[1] - 从同比数据看 各线城市新房和二手房价格降幅普遍扩大 显示市场整体仍处于调整阶段[1][2] - 上海新房价格在环比和同比维度均实现上涨 表现显著优于其他一线城市[1] - 行业专家指出 房地产市场正经历从增量为主向增量与存量并重的重大结构性转变[2] 新建商品住宅销售价格分析 - **环比变化**：2025年12月 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月收窄0.1个百分点[1] - **一线城市内部分化**：环比层面 上海新房价格上涨0.2% 而北京 广州 深圳分别下降0.4% 0.6%和0.5%[1] - **二三线城市环比**：二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 三线城市环比下降0.4% 降幅与上月持平[1] - **同比变化**：12月一线城市新房价格同比下降1.7% 降幅比上月扩大0.5个百分点[1] - **一线城市同比内部分化**：上海新房价格同比上涨4.8% 北京 广州 深圳则分别下降2.4% 4.8%和4.4%[1] - **二三线城市同比**：二 三线城市新房价格同比分别下降2.5%和3.7% 降幅分别扩大0.3个和0.2个百分点[1] 二手住宅销售价格分析 - **环比变化**：2025年12月 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9% 降幅比上月收窄0.2个百分点[1] - **一线城市二手房环比**：北京 上海 广州 深圳二手房价格环比分别下降1.3% 0.6% 1.0%和0.6%[1] - **二三线城市二手房环比**：二 三线城市二手房价格环比均下降0.7% 降幅均扩大0.1个百分点[1] - **同比变化**：12月一线城市二手房价格同比下降7.0% 降幅比上月扩大1.2个百分点[1][2] - **一线城市二手房同比**：北京 上海 广州 深圳二手房价格同比分别下降8.5% 6.1% 7.8%和5.4%[2] - **二三线城市二手房同比**：二 三线城市二手房价格同比均下降6.0% 降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点[2] 行业趋势与专家观点 - 清华大学房地产研究中心主任吴璟表示 当前房地产市场正经历重大变化 从增量市场为主转向增量市场和存量市场并重[2] - 专家指出 从数据来看 上海 杭州等城市新房价格整体表现较好[2]

2025年12月中国房地产市场销售价格数据 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平 [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [1] 一线城市新建商品住宅销售价格分城市表现 - 上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2% [1] - 北京新建商品住宅销售价格环比下降0.4% [1] - 广州新建商品住宅销售价格环比下降0.6% [1] - 深圳新建商品住宅销售价格环比下降0.5% [1] 一线城市二手住宅销售价格分城市表现 - 北京二手住宅销售价格环比下降1.3% [1] - 上海二手住宅销售价格环比下降0.6% [1] - 广州二手住宅销售价格环比下降1.0% [1] - 深圳二手住宅销售价格环比下降0.6% [1] 新建商品住宅销售价格同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅扩大0.3个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅扩大0.2个百分点 [1] 一线城市新建商品住宅销售价格同比分城市表现 - 上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.8% [1] - 北京新建商品住宅销售价格同比下降2.4% [1] - 广州新建商品住宅销售价格同比下降4.8% [1] - 深圳新建商品住宅销售价格同比下降4.4% [1] 二手住宅销售价格同比变化 - 一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点 [2] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅扩大0.4个百分点 [2] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅扩大0.2个百分点 [2] 一线城市二手住宅销售价格同比分城市表现 - 北京二手住宅销售价格同比下降8.5% [2] - 上海二手住宅销售价格同比下降6.1% [2] - 广州二手住宅销售价格同比下降7.8% [2] - 深圳二手住宅销售价格同比下降5.4% [2] 行业专家观点 - 清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，当前房地产市场正经历重大变化，从增量市场为主转向增量市场和存量市场并重 [2] - 专家指出，从数据来看，上海、杭州等城市新房价格整体表现较好 [2]