核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻调整，家庭资产中房产占比快速下滑，房价自高点显著下跌，市场正从增量投资驱动转向存量居住驱动，政府正通过直接收购库存等新政策试图稳定市场并防范系统性风险 [1][3][4][8][9][11] 市场现状与价格表现 - 一线城市房价较历史高点已下跌35%以上，部分二线城市跌幅更大，价格甚至回到十年前水平 [3] - 有案例显示，房产价值从最高点至今贬值接近一半 [1] - 二手房成交占比已达新高，占总交易额接近50%，显示新房市场遇冷 [7] - 房产成交周期显著拉长，从几周、几个月拉长至六个月甚至一年 [7] 市场供需与库存分析 - 房价下跌的根本原因是供大于求，人口减少导致购房需求下降，而房屋供应仍在增加 [3] - 全国百城中有87个城市库存规模出现同比负增长，但这主要源于销售量下降，而非库存压力缓解，表明市场已极度饱和 [3] - 市场出现恶性循环：二手房业主为促成交易拼命降价，导致房价越来越便宜但仍卖不动 [7] 家庭资产结构变化 - 房地产资产在家庭总资产中的占比正从70%以上快速下滑至50%左右 [1] - 这一比例变化背后是数十万亿乃至近百万亿级别的家庭资产在重新定价 [1] 政府政策与干预 - 当前“去库存”政策思路与十年前不同，政府不再主要依靠刺激市场需求，而是计划直接出资收购库存，资金规模达数万亿甚至十万亿级别 [4] - 政府收购目的是将库存房转为国有保障性住房，以租赁方式提供给低收入人群 [4] - 政府低价收购开发商库存房，虽非开发商理想方案，但有助于缓解其现金流紧张问题 [5] - 政策真实目的是通过政府直接收购来稳定房价底部，防止其再下跌20%-30%，从而避免2021-2023年间高杠杆购房者出现大规模“负资产”并引发系统性金融风险 [8] 对各类市场参与者的影响 - **对已持有房产者**：房产不再是快速升值资产，而转变为相对稳定的长期保值资产，需调整心态 [9] - **对潜在购房者**：当前价格虽比几年前便宜，但在政府去库存过程中可能还有小幅下跌空间 [9] - **对投资者**：基于房价升值的投资逻辑已破灭，未来需转向基于租金收益率的逻辑 [9] - **对多套房持有者**：面临继续持有赌上涨或降价出售的选择，普遍选择后者导致市场房源增加而购买力缩减 [8] 行业长期趋势 - 整个房地产市场正在经历从增量市场向存量市场、从投资属性向居住属性、从快速升值向稳定保值的根本性转变 [11] - 这是一个痛苦但必要且健康的调整过程，长期将有利于形成理性的、稳定的房地产市场 [11]