研报核心观点 - 广发证券维持贝壳“买入”评级，给予其26年18倍经调整市盈率，按中性情景对应总合理价值1824亿元人民币，对应港股目标价58.37港元/股，美股目标价22.45美元/股 [1] 近期市场表现与前景 - 26年开年二手市场呈现回弹迹象，1月前18天贝壳覆盖的79个城市二手认购套数同比增长33% [2] - 剔除贝壳市占率增长因素后，当前成交对应年化二手交易量为8.6亿平方米，较25年上升24%，与24年第四季度年化8.4亿平方米水平相当，26年出现“小阳春”行情的概率加大 [2] 公司25年业绩表现 - 预计25年存量房总交易额（GTV）为2.1万亿元人民币，同比下降6%，其中第四季度预计为4323亿元人民币，同比下降42% [3] - 更新后预计25年经调整归母净利润为55亿元人民币，同比下降24%，其中第四季度预计为10亿元人民币，同比下降26% [3] 公司业务结构与竞争优势 - 贝壳存量房业务总交易额中，一二线城市占比长期维持在80%以上，北京、上海、成都、杭州四个城市在25年贡献了37%的份额，扎根核心市场使公司能充分享受上行期的市场弹性 [4] - 贝壳市占率持续稳步增长，25年达到32%，较上年提升1个百分点，未来在高市占核心城市成交占比提升及大量低市占城市拓展的带动下，市占率仍有提升空间，防御性强 [4] 26年业绩展望与情景分析 - 广发证券对贝壳26年业绩进行了三种情景的敏感性分析，并基于此采用广义现金加剔除利息利润乘以经调整市盈率的方法进行估值 [5] - **乐观情景**：假设二手交易量增长15%，价格持平，交易额增长15%，市占率提升2个百分点，对应26年经调整归母净利润87亿元人民币，同比增长59%，经调整归母净利率为8.7% [5] - **中性情景**：假设二手交易量增长5%，价格下降5%，交易额持平，市占率提升1个百分点，对应26年经调整归母净利润73亿元人民币，同比增长33%，经调整归母净利率为7.7% [5] - **悲观情景**：假设二手交易量下降4%，价格下降10%，交易额下降14%，市占率持平，对应26年经调整归母净利润60亿元人民币，同比增长10%，经调整归母净利率为6.7% [5]

投资评级 - 维持贝壳“买入”评级，基于中性情景给予港股目标价58.37港元/股，美股目标价22.45美元/股 [9][76][78] 核心观点 - 2026年二手市场量价稳定，开年数据明显回弹，对贝壳业绩表现具备正面影响，26年“小阳春”概率加大 [9][13][15] - 贝壳扎根核心一二线城市，业务结构具备市场弹性，同时市占率稳定增长，防御性强 [9][20][42] - 降本增效战略持续推进，叠加市场环境改善，推动贝壳2026年业绩置信度高，预计将实现显著增长 [9][33][75] 市场环境与业绩回顾 - **市场总览**：2025年全国住宅总交易量企稳，达14.0亿平米，同比-5%，若剔除2024年第四季度政策效应影响，较2024年1-9月回弹5% [13][17] - **结构变化**：二手房交易占比持续提升，2025年达47%，较2024年提升3个百分点，已连续4年回升 [13][14] - **开年表现**：2026年1月前18天，贝壳79城二手房认购套数同比+32.9%，11城样本二手成交面积占比跳升至64%，较2025年提升7个百分点 [9][15][19] - **年化预测**：剔除贝壳市占增长因素，当前高频数据对应年化二手交易量8.6亿平，较2025年上升24% [9][15][18] - **2025年业绩承压**：预计贝壳2025年存量房业务GTV为2.1万亿元，同比-6%；2025年第四季度GTV为4323亿元，同比-42% [9][20][31] - **利润下滑**：更新2025年预计经调整归母净利润为55亿元，同比-24%；2025年第四季度预计为10亿元，同比-26% [9][29][32] 业务结构与竞争优势 - **城市布局聚焦核心**：贝壳存量房业务GTV中，一二线城市合计贡献占比长期维持在80%以上，2025年一线城市占33%，二线城市占48% [9][42][43] - **核心城市贡献显著**：北京、上海、成都、杭州四个核心城市2025年对贝壳存量房GTV的合计贡献占比为37% [9][49][53] - **市占率稳步提升**：贝壳平台存量房业务市占率持续增长，2025年测算市占率达32%，较2024年提升1个百分点 [9][54][58] - **平台模式防御性强**：无论市场环境如何，贝壳市占率始终保持增长，平台抵御市场下行的能力较强 [9][54] - **低市占城市潜力大**：除GTV前20的城市外，其他城市的平均市占率仅为20%，大量新拓城市市占率仅个位数，未来拓展空间广阔 [62] 成本控制与经营策略 - **成本增长原因**：2024年第一季度至2025年第一季度，为增强链家长期运营能力，贝壳持续扩张，导致固定成本增加，2025年存量房业务固定成本达60亿元，较2023年的42亿元增加约10亿元，拖累业绩释放 [30][33][34] - **降本增效见效**：2025年第二季度起，贝壳积极实行降本增效，收缩链家基础设施成本，截至2025年第三季度，链家门店数量降至5183家，经纪人数量降至10.3万人，均为2022年以来最低水平 [33][36][38] - **成本持续下降**：2025年第二季度开始，存量房业务固定成本逐季下降约1亿元，预计2026年至少可节降4亿元 [33][35] 盈利预测与敏感性分析 - **基础盈利预测**：报告预测贝壳2025年至2027年营业收入分别为943.08亿元、952.40亿元、1046.60亿元；归母净利润分别为34.07亿元、53.04亿元、71.24亿元 [4] - **情景分析（基于2026年）**： - **乐观情景**：假设二手交易量+15%、价格持平、市占率+2个百分点，对应经调整归母净利润87亿元，同比+59%，净利率8.7% [9][67][71] - **中性情景**：假设二手交易量+5%、价格-5%、市占率+1个百分点，对应经调整归母净利润73亿元，同比+33%，净利率7.7% [9][68][71] - **悲观情景**：假设二手交易量-4%、价格-10%、市占率持平，对应经调整归母净利润60亿元，同比+10%，净利率6.7% [9][69][71] - **业绩置信度高**：在降本增效推进下，公司2026年业绩表现置信度较高，即使在悲观市场预期下仍能维持业绩正增长 [75] 估值方法 - **估值方法**：采用“广义现金 + 剔除利息后利润 × 经调整市盈率”的方法进行估值 [9][76] - **可比公司参考**：参考美团、阿里巴巴、腾讯三家平台公司，其剔除广义现金及利息收入后的2026年经调整市盈率平均为18倍 [76][78] - **估值结果**：中性情景下，贝壳剔除利息收入后的经调整归母净利润为60亿元，经营部分合理价值1085亿元，加上739亿元广义现金资产，总合理价值1824亿元人民币 [76][78]

日本大米危机核心观点 - 日本大米价格飙升至一年前两倍，政府投放30万吨储备粮未能抑制价格[1] - 危机根源在于长期"减反政策"导致产量弹性不足，过去60年产量减少37%[2][4] - 日本农协控制50%大米流通渠道，3月拍卖的储备米仅20%进入消费市场[7] - 政府政策受农村选民政治影响，农村选民投票价值是城市2-3倍[6] - 农业结构性问题包括耕地破碎化、农民老龄化(平均69岁)、劳动力减少50%[8] 供需失衡原因 - 2023年罕见高温导致秋季收成减少且质量较差[2] - 疫情后国际游客激增推高大米需求[2] - 日本大米年消费量约1000万吨，但仅允许进口10万吨免关税大米(占比1%)[1] - 超额进口需缴纳700%关税，导致60年来基本依赖国产[1] 政策演变与影响 - 1942年食品管理法：政府高价收购低价销售，导致财政负担[4] - 1970年代减反政策：限制60%水田种稻，其余改种或休耕[4] - 2018年取消面积限制但保留转种补贴，实质延续减产逻辑[6] - 政府每年发布需求预测引导产量，但连续两年出现误判[6] 产业结构问题 - 日本农协控制产业链：收购50%大米、提供金融服务、维持高关税[7] - 供应链冗长导致囤积行为，批发环节形成价格瓶颈[7] - 3月储备米拍卖90%由农协中标，但两个月仅释放20%[7] - 零售商难以直接对接农协，大型批发商控制流通[7] 潜在解决方案 - 考虑放松进口限制并增加直接国际采购[9] - 尝试绕过农协体系，直接与大型零售商签约[9] - 调整补贴制度但需平衡农民生计稳定性[9] 行业数据对比 - 1961-2023年全球主要产米国产量增长300%达2亿吨，日本反降37%[2] - 过去二十年日本水稻种植面积减少20%[2] - 日本农业人口比20年前减少一半，年轻劳动力严重不足[8]