2025年第四季度市场表现与业绩 - 2025年第四季度公募REITs市场遭遇业绩与市场双重震荡，整体净利润环比下滑，二级市场指数同步走低 [1][2] - 2025年第四季度已披露四季报的77只公募REITs合计实现营业收入59.13亿元，净利润为5.26亿元，创2025年季度最低，较第三季度的9.20亿元环比下滑42.83% [3] - 2025年第四季度有58只（占比75%）公募REITs实现盈利，其中26只产品净利润超过1000万元，单季净利润前三名为中信建投国家电投新能源REIT（8959万元）、富国首创水务REIT（约7356万元）和平安广州广河REIT（约4146万元） [3] - 2025年全年行业盈利能力呈现“前高后低”态势，第一、二季度净利润分别为8.40亿元、7.63亿元，均高于第四季度 [3] - 2025年第四季度REITs指数下跌4.37%，市场整体回撤 [4] 市场结构分化与交投情况 - 市场交投活跃度呈现分化，交通基础设施类以64.94亿元成交额占据总成交的21.27%，位居第一 [4] - 园区基础设施四季度成交金额51.39亿元，占REITs总成交额的16.84%；消费基础设施四季度成交金额50.67亿元，占REITs总成交额的16.6% [4] - 以数据中心为代表的新型基础设施板块逆势走强，平均涨幅达4.94%，例如南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等涨幅约5% [4] - 部分市政、水利、园区等资产因基本面承压出现明显回调，如易方达广州开发区高新产业园REIT、招商科创孵化器REIT、广发成都高投产业园REITs等跌幅靠前 [4] 市场发展阶段与逻辑切换 - 截至2025年12月31日，中国公募REITs已上市79只（其中20只成立于2025年），发行规模（不含扩募）2032.54亿元，二级市场总市值2184.63亿元，流通市值1174.47亿元，占比53.76% [6] - 市场驱动逻辑发生根本性转变，从年初的利率下行与趋势交易，转向对底层资产运营质量的深度挖掘 [2][7] - 2021年至2025年，REITs市场经历了四个阶段：探索期（2021年至2022年10月）、价值回归期（2022年10月到2024年1月）、多方均衡阶段（2024年2月到2024年11月）、牛市阶段（2024年12月到2025年6月） [6] - 2025年下半年，权益市场热度上升对REITs形成压制叠加前期部分投机资金止盈，REITs进入下行区间，四季度正处于此区间 [7] 长期潜力与政策展望 - 过去四年（2021年~2025年），REITs的风险收益特征处于股票和债券之间，且其二级市场表现总体领先于各大权益资产 [5] - 政策持续发力支撑长期发展，自2025年12月31日起，证监会正式推出商业不动产REITs试点，将办公楼、酒店等资产纳入范围，被视为打开了一个万亿级的潜在资产池 [7] - 行业已从试点阶段转入常态化发展，商业不动产REITs正大力推进，多层次REITs市场蓬勃发展，预计将为市场提供更加丰富的选择 [8] - 未来五年，中国公募REITs的发行数量和规模预计将保持稳定增长，总市值有望从目前的2000多亿元向5000亿元迈进 [8] - 市场将步入“高质量扩容与价值重估的新阶段”，定价逻辑从“稀缺性溢价”转向“基本面定价” [8] 未来投资策略与资产类别展望 - 投资策略建议更精细化布局：底仓配置政策红利明确、现金流稳定的保障性租赁住房；积极关注受益于产业升级的仓储物流和优质产业园；适度博弈估值已处低位的环保等周期品种，捕捉经济复苏可能带来的交易性机会 [9] - 中国REITs市场在规模稳步扩张的同时，资产类别将持续丰富，产权类REITs（消费、保障房、园区）占比预计提升 [9] - 经营权类REITs（高速、能源）则可能通过扩募实现资产置换，提升长期回报 [9] - 投资者的核心任务是聚焦分派率高、经营稳健且具备一定成长性、政策受益的优质资产 [9]