商业不动产REITs试点启动与申报概况 - 中国证监会于2025年12月31日发布公告，明确将公募REITs试点范围扩容至商业不动产领域，为房地产行业提供了盘活存量资产、走通“投-融-管-服-退”全链条的转型契机 [3] - 首批8只商业不动产REITs已于1月底申报至交易所，合计拟募集资金314.75亿元，其中最大一单拟募资74.7亿元 [1] - 申报项目的底层资产类型丰富多元，涵盖购物中心、写字楼、酒店等，经营情况良好，部分项目最近一期处于满租状态，2026年预计分派率均在4.5%以上，最高接近5.5% [1][4] 首批申报项目的底层资产详情 - 中金唯品会项目募资额最高，底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，2025年联营收入增长均超过17%，且连续三年加权平均出租率维持在99%以上 [4] - 华安锦江项目是国内首单以酒店为底层资产的REITs，涵盖了分布在18个城市的21家“锦江都城”酒店 [4] - 汇添富上海地产REIT底层资产为黄浦滨江的鼎保、鼎博大厦，截至2025年末出租率分别达到100%和99.33% [4] - 华安陆家嘴REIT底层资产包括晶耀前滩T1办公楼等项目，其办公楼项目3年及以上长租约占比例超过80%，预计募集规模28.10亿元 [4] REITs市场出现产品撤回现象 - 在商业不动产REITs申报的同时，部分前期申报的产品主动撤回，包括电子城产业园REIT、万科仓储物流REIT、建设银行的保障性租赁住房REIT、首创环保的水务REIT扩募申请等，共计5只 [1][6] - 撤回项目的底层资产类型涵盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务污水处理 [1] - 这些REITs申报后已停滞多时，撤回在市场预期之中，部分项目此前已收到交易所关于资产合规性及估值合理性的问询 [1][7] 市场参与方的态度与行为 - 资产持有方（如房企）积极梳理符合条件的资产包，希望通过发行REITs降低资产负债率、优化财务报表 [5] - 投资者态度审慎，推动资产持有方和基金管理人筛选高效底层资产，当前申报项目多分布于一二线城市重点区域以获取信任 [5] - 私募机构指出，扣除税费后符合上市要求的资产回报率需达4.5%以上，但市场上能稳定达到此收益的优质商业不动产资产并不多 [6] REITs市场整体表现与未来展望 - 2025年第四季度，77只公募REITs合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利，但盈利水平有所下滑 [7] - 同期，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3%，部分项目通过管理费减免、原始权益人补足业绩等方式对冲波动 [8] - 券商机构对后市表示看好，认为商业不动产REITs将改变行业生态，并为资产重估奠定基础，建议投资者关注稳定分红资产及新基建赛道的增值机会 [8] - 市场认为，公募REITs作为长周期赛道，需通过市场机制筛选出“长租约、高出租率、专业化运营”的优质资产，以推动市场成熟与稳健运行 [9] 市场逻辑与生态变化 - 公募REITs的进退抉择折射出市场正在变化，伴随产品的优胜劣汰，资本市场投资逻辑将重塑，资金更倾向于聚焦长周期优质资产 [2] - 投资者的选择偏好会反向传导至资产持有方与基金管理人，进而带动市场进入良性循环 [2] - 在商业不动产REITs打开新局面的同时，部分项目的撤回也表明市场与监管标准在提高，资产正经历价值重估 [7]

市场事件概述 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，短短一周多时间内，多家头部企业相继主动撤回已筹备数年的公募REITs发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 具体终止项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，在近两年的等待后集体“离场”，引发市场对行业是否已过“高光时刻”的关注 [1][15] 撤回项目详情 - 项目申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2][16] - 申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2][16] - 相关公告普遍强调终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2][16] - 以建信建融家园租赁住房REIT为例，其于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后于2026年1月23日状态更新为“终止” [3][17] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [4][18] 监管问询与项目问题 - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [6][20] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [6][20] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [6][20] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [7][20] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [7][20] - 其他项目普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [8][21] 市场环境变化与撤回原因 - REITs二级市场整体遇冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [8][20] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [8][20] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，可能迫使现金流预测下调 [8][20] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [8][20] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [10][23] - 2025年12月31日，中国证监会发布“63号文”，为市场设定“高质量发展”新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [10][23] - 业内人士认为，REITs申报项目的撤回是正常现象，符合政策规定，此前少有撤回是因为市场发展初期的政策支持 [10][23] - 随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [10][23] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关 [10][23] - 这不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [10][23] 长期市场前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [11][24] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [11][24] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具，这也是“十五五”规划的要求 [11][24] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [12][24] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [12][25] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [12][25] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [13][25]

公募REITs市场近期动态与项目撤回分析 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，一周多时间内多家头部企业主动撤回已筹备数年的发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 终止申报的项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] 撤回项目详情与申报背景 - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，却在近两年的等待后集体“离场” [1] - 申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖了保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2] - 项目的申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、万科、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2] - 相关公告普遍强调，终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2] 项目撤回的具体原因与监管问询 - 建信建融家园租赁住房REIT于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注其“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后，项目于2026年1月23日状态更新为“终止” [3] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [3] - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [5] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [5] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [5] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [5] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [5] 市场环境变化与撤回深层原因 - REITs二级市场整体预冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [6] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [6] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，这可能迫使底层资产的现金流预测需要下调 [6] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [6] - 其他项目也类似，普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [6] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [7] - 2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》（“63号文”），为市场设定了“高质量发展”的新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [7] - 业内人士分析，REITs申报项目的撤回是正常现象，也符合政策规定，随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [7] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关，但不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [7] 市场长期前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，在房地产新旧模式转换的阵痛期，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [8] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [8] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具 [8] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [9] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [9] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [9] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [9]

事件概述 - 2026年1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步宣布5单公募基础设施证券投资基金申报终止或撤回审核，这是公募REITs试点启动以来首次集中出现“终止”情形 [2] - 终止申报的项目包括建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、富国首创水务REIT扩募、华夏万纬仓储物流REIT和建信金风新能源REIT [2] - 项目申报时间跨度从2022年9月至2025年5月不等，其中富国首创水务REIT扩募搁置逾3年，为公募REITs历史上最久停滞案例 [2] 终止原因：新规执行与流程停滞 - 此轮集中终止与2025年12月31日沪深交易所新版《审核程序指引》落地密切相关，新规首次明确长期未回复反馈意见、报告过期未补等情形将直接“终止”审核 [2][10] - 根据规定，交易所问询需在30日内回复，可延期30日，累计60天，超期未回复将被视为长期停滞项目进入清退范围 [10] - 5单项目中，富国首创水务扩募逾3年未补材料，建信金风新能源逾2年无回复，其余项目逾半年至1.5年，客观上触发了新规的“清退”条款 [10] 终止原因：底层资产质量与现金流挑战 - 底层资产现金流稳定性不足是导致回复难度大并最终终止的底层原因，公募REITs核心价值在于提供稳定、高分红现金流 [10] - **建信建融家园租赁住房REIT**：涉及非居住房屋改建保障性租赁住房的复杂合规认定，同时短租合同占比高（北京53.39%、上海50.01%、苏州70.77%），运营起始时间短（2023年2-3月），导致出租率统计、租金预测及续租风险论证困难 [5][11] - **创金合信电子城产业园REIT**：面临租赁稳定性问题，重要租户中国重燃租金高于市场水平、续租意向函效力存疑，北京链家仅短续约3个月，定制化改造放大换租风险 [5][11] - **华夏万纬仓储物流REIT**：面临租金单价下降（诸暨9.77%、德清5.38%）、租户集中度高（前三大占比87.53%）、一年内到期合同占比57.93%等问题，且运营未满三年 [6][12] - **建信金风新能源REIT**：现金流依赖售电收入和国家补贴，最近三年国补收入占售电总收入的比例分别为32.1%、31.2%和32.2%，2034年后收入预计下降32.1%，且发电小时数波动大 [6][12] - **富国首创水务REIT扩募**：扩募后现金流分派率下降，难以符合对新购入项目“积极影响”的监管要求 [7][12] 终止原因：资产估值下降 - 底层资产估值下降是此次集体终止申报的重要原因之一，据中介机构了解，至少有三单是因为估值下降 [12] - 在当前市场环境下，审批周期长导致临近审批时，资产估值与上报时差距较大，不仅需要下调估值，甚至需重做评估报告 [13] - 如果市场估值下降，监管会大幅度下调估值，估值下降幅度过大导致原始权益人觉得不划算，从而主动放弃 [13] 行业背景与监管转向 - 公募REITs试点五年，市场存量规模已超2000亿元，进入常态化发展阶段 [3] - 发行监管思路从“重发行数量”转向“重底层资产质量和现金流稳定性” [3] - 截至2026年1月，公募REITs上市产品达78只，累计融资规模超过2100亿元，按照1月27日收盘价计算，市场规模已突破2200亿元，为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [15] 行业面临的普遍困境 - 2025年房地产市场调整延续，直接削弱租金收入、出租率和续租稳定性，新申报的基础设施公募REITs面临估值持续下滑问题，导致原始权益人不愿“贱卖”资产 [15] - 非房地产类项目也面临困境，如新能源补贴退坡、水务环保要求提升等政策增加了现金流预测的不确定性 [16] - 基础设施底层资产需发改委审批，审核周期长，加上新版审核指引引入“终止”机制，强调前置尽调、合规性和投资者保护，使得部分项目无法在规定时间内完成整改或因论证难度大而停滞 [16] - 许多项目运营起始时间短、租户集中、租金波动大，难以在反馈环节快速补齐短板，房地产周期下行放大了这些问题 [16] 行业未来展望 - 业内寄希望于商业不动产REITs试点破冰，因其不需要经过发改委审批，更加市场化，且是证监会力推项目，首批试点项目预计会加快审批速度 [16] - 2025年，中证REITs全收益指数上涨19%，存量产品分红机制运行平稳，抗周期资产表现突出，但新发和扩募项目申报难度显著加大 [17] - 此次“终止”事件被视为公募REITs高质量发展的必经阶段，随着商业不动产REITs试点深化、政策护航持续，REITs市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强 [17]

事件概述 - 2026年1月23日，沪深交易所同步宣布5单公募REITs项目申报终止或撤回审核，这是公募REITs试点启动以来首次集中出现“终止”情形 [1] - 终止项目包括建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、富国首创水务REIT扩募、华夏万纬仓储物流REIT和建信金风新能源REIT，涉及上交所3单、深交所2单 [1] - 项目申报时间跨度从2022年9月至2025年5月不等，其中富国首创水务REIT扩募搁置逾3年，为公募REITs历史上最久停滞案例 [1] 终止原因与监管新规 - 此轮集中终止与2025年12月31日沪深交易所新版《审核程序指引》落地密切相关，该指引首次明确长期未回复反馈意见、报告过期未补等情形将直接“终止”审核 [1][6] - 新规要求交易所问询需在30日内回复，可延期30日，累计60天，超过期限未回复将被视为长期停滞项目进入清退范围 [6] - 5单项目中，富国首创水务扩募逾3年未补材料，建信金风新能源逾2年无回复，其余项目逾半年至1.5年，客观上触发了新规的“清退”条款 [6] - 交易所未公开详细原因，但公告显示项目方主动申请撤回，审核流程随之终止 [1] 各终止项目具体问题分析 - **建信建融家园租赁住房REIT**：底层资产为北京、上海、苏州三个非居住房屋改建保障性租赁住房项目，面临非居改保合规性认定复杂、短租合同占比高（北京53.39%、上海50.01%、苏州70.77%）、运营起始时间短（2023年2-3月）等问题，导致出租率统计、租金预测及续租风险论证困难 [3][7] - **创金合信电子城产业园REIT**：底层资产为北京电子城产业园，重要租户中国重燃租金高于市场水平且续租意向函效力存疑，另一重要租户北京链家仅短续约3个月，定制化改造和增值服务放大了换租风险 [3][7] - **华夏万纬仓储物流REIT**：底层资产为佛山、绍兴、湖州三个物流园区，面临租金单价下降（诸暨9.77%、德清5.38%）、租户集中度高（前三大占比87.53%）、一年内到期合同占比57.93%等问题，且运营未满三年 [4][7] - **建信金风新能源REIT**：底层资产为江西赣州风电项目，现金流严重依赖国家补贴，最近三年国补收入占售电总收入比例分别为32.1%、31.2%和32.2%，2034年后收入预计下降32.1%，同时发电小时数波动大 [4][7] - **富国首创水务REIT扩募**：拟新购入山西长治污水处理项目，但扩募后现金流分派率下降，难以符合监管对新购入项目需产生“积极影响”的要求 [5][8] 市场背景与深层挑战 - 公募REITs试点五年，市场存量规模已超2000亿元，进入常态化发展阶段，监管思路从“重发行数量”转向“重底层资产质量和现金流稳定性” [2] - 截至2026年1月，公募REITs上市产品达78只，累计融资规模超过2100亿元，按1月27日收盘价计算市场规模已突破2200亿元，为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [10] - 底层资产现金流稳定性不足是导致回复难度大并最终终止的底层原因，监管明确要求项目具备“稳定现金流”和“稳定运营”特征 [6] - 2025年房地产市场调整延续，削弱了租金收入、出租率和续租稳定性，导致新申报REITs面临估值持续下滑问题，原始权益人不愿“贱卖”资产 [10] - 非房地产类项目也面临政策挑战，如新能源补贴退坡、水务环保要求提升等，增加了现金流预测的不确定性 [10] - 基础设施类REITs底层资产需经发改委审批，审核周期长，在市场环境变化下，临近审批时估值与上报时差距可能较大，需要下调估值甚至重做评估报告 [9] - 据中介机构人士透露，此轮至少有三单项目终止是因为底层资产估值下降 [8] 行业影响与未来展望 - 此次集中终止被视为公募REITs从试点步入常态、高质量发展阶段的标志，新规旨在倒逼市场提升申报效率和质量 [6][12] - 2025年，中证REITs全收益指数上涨19%，存量产品分红机制运行平稳，但新发和扩募项目申报难度显著加大，部分受房地产低迷拖累明显 [11] - 业内普遍寄希望于商业不动产REITs试点破冰，因其不需要经过发改委审批，更加市场化，且是证监会力推项目，首批试点预计会加快审批速度 [11] - 行业认为，随着商业不动产REITs试点深化、政策护航持续，REITs市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强，但短期内仍需面对底层资产稳定性和宏观周期的双重考验 [12]

2025年第四季度市场表现与业绩 - 2025年第四季度公募REITs市场遭遇业绩与市场双重震荡，整体净利润环比下滑，二级市场指数同步走低 [1][2] - 2025年第四季度已披露四季报的77只公募REITs合计实现营业收入59.13亿元，净利润为5.26亿元，创2025年季度最低，较第三季度的9.20亿元环比下滑42.83% [3] - 2025年第四季度有58只（占比75%）公募REITs实现盈利，其中26只产品净利润超过1000万元，单季净利润前三名为中信建投国家电投新能源REIT（8959万元）、富国首创水务REIT（约7356万元）和平安广州广河REIT（约4146万元） [3] - 2025年全年行业盈利能力呈现“前高后低”态势，第一、二季度净利润分别为8.40亿元、7.63亿元，均高于第四季度 [3] - 2025年第四季度REITs指数下跌4.37%，市场整体回撤 [4] 市场结构分化与交投情况 - 市场交投活跃度呈现分化，交通基础设施类以64.94亿元成交额占据总成交的21.27%，位居第一 [4] - 园区基础设施四季度成交金额51.39亿元，占REITs总成交额的16.84%；消费基础设施四季度成交金额50.67亿元，占REITs总成交额的16.6% [4] - 以数据中心为代表的新型基础设施板块逆势走强，平均涨幅达4.94%，例如南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等涨幅约5% [4] - 部分市政、水利、园区等资产因基本面承压出现明显回调，如易方达广州开发区高新产业园REIT、招商科创孵化器REIT、广发成都高投产业园REITs等跌幅靠前 [4] 市场发展阶段与逻辑切换 - 截至2025年12月31日，中国公募REITs已上市79只（其中20只成立于2025年），发行规模（不含扩募）2032.54亿元，二级市场总市值2184.63亿元，流通市值1174.47亿元，占比53.76% [6] - 市场驱动逻辑发生根本性转变，从年初的利率下行与趋势交易，转向对底层资产运营质量的深度挖掘 [2][7] - 2021年至2025年，REITs市场经历了四个阶段：探索期（2021年至2022年10月）、价值回归期（2022年10月到2024年1月）、多方均衡阶段（2024年2月到2024年11月）、牛市阶段（2024年12月到2025年6月） [6] - 2025年下半年，权益市场热度上升对REITs形成压制叠加前期部分投机资金止盈，REITs进入下行区间，四季度正处于此区间 [7] 长期潜力与政策展望 - 过去四年（2021年~2025年），REITs的风险收益特征处于股票和债券之间，且其二级市场表现总体领先于各大权益资产 [5] - 政策持续发力支撑长期发展，自2025年12月31日起，证监会正式推出商业不动产REITs试点，将办公楼、酒店等资产纳入范围，被视为打开了一个万亿级的潜在资产池 [7] - 行业已从试点阶段转入常态化发展，商业不动产REITs正大力推进，多层次REITs市场蓬勃发展，预计将为市场提供更加丰富的选择 [8] - 未来五年，中国公募REITs的发行数量和规模预计将保持稳定增长，总市值有望从目前的2000多亿元向5000亿元迈进 [8] - 市场将步入“高质量扩容与价值重估的新阶段”，定价逻辑从“稀缺性溢价”转向“基本面定价” [8] 未来投资策略与资产类别展望 - 投资策略建议更精细化布局：底仓配置政策红利明确、现金流稳定的保障性租赁住房；积极关注受益于产业升级的仓储物流和优质产业园；适度博弈估值已处低位的环保等周期品种，捕捉经济复苏可能带来的交易性机会 [9] - 中国REITs市场在规模稳步扩张的同时，资产类别将持续丰富，产权类REITs（消费、保障房、园区）占比预计提升 [9] - 经营权类REITs（高速、能源）则可能通过扩募实现资产置换，提升长期回报 [9] - 投资者的核心任务是聚焦分派率高、经营稳健且具备一定成长性、政策受益的优质资产 [9]

公募REITs市场首次出现审核阶段项目终止 - 2026年1月20日，金风科技公告拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作，这是公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例 [1][11] - 同日，电子城公告拟撤回创金合信电子城产业园REIT的项目申报，后续择机继续推进 [1][11] - 两项目的“战略撤退”与沪深交易所于2025年12月31日发布的新版《审核程序指引》密切相关，该新规首次明确了审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形 [1][11] 建信金风新能源REIT终止详情 - 金风科技于2026年1月16日董事会审议通过终止REITs申报发行工作，终止原因公告表述为“为进一步整合项目资源，优化运营管理” [3][13] - 该项目底层资产范围在申报过程中从最初三个项目调整为仅保留全南天排山单个项目 [3][13] - 有市场人士推测，公司可能计划在对底层资产进行增资后重新申报，且终止决定与近期审核新规落地后的监管安排有关 [3][13] 新规《审核程序》的核心内容 - 2025年12月31日，沪深交易所发布《公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》，这是试点以来首个专门针对审核程序的规范性文件 [4][14] - 《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括财务资料过期未补交、未在规定期限内回复反馈意见、管理人主动要求中止等 [4][14] - 交易所旨在通过新规公开标准与流程，提升透明度与质效，并避免项目长期悬而未决占用监管资源 [7][17] 建信金风新能源REIT触及终止条件 - 深交所曾就该项目的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题出具审核问询函 [5][14] - 项目估值为8.81亿元，与国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异，且2022年曾因极端天气导致全场停电，造成当季营业收入显著下滑 [5][15] - 项目最近一期财务报告距问询已超过6个月，且该问询函此后始终未获项目方回复，其状态已实际触及多项新规中的终止审核条件 [5][15] 公募REITs市场进入“严进”新阶段 - 截至2025年末，我国已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元 [6][16] - 2025年12月31日，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知，标志着市场进入提质扩面、系统化发展的新阶段 [6][16] - 监管强调优化审核注册流程，健全全链条监管机制，交易所需通过问询、现场督导等方式严把发行上市准入关 [7][17] 其他长期无进展项目面临清退风险 - 目前市场中存在多只公募REITs处于交易所审核阶段且长期无进展 [8][18] - 例如，中航天虹消费REIT最后更新日为2025年9月3日，收到问询函后未回复已超30日规定时限；华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT最后动态停留在2024年4月15日；富国首创水务REIT扩募项目自2022年9月29日后停滞已逾三年 [8][18] - 在新的监管规则下，这些项目也或将在未来进入出清程序 [9][18] 市场影响与未来展望 - 更完善的申报程序机制有助于推动市场定价锚回归项目底层资产的经营和现金流创造能力 [10][18] - 为发行人及中介机构勤勉尽责和市场的长期稳健运行提供了制度化保障 [10][18] - 未来项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象，市场将呈现“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态 [10][18]

公募REITs市场动态与监管新规 - 2026年初，市场首次出现已进入交易所审核阶段的项目主动终止申报，金风科技拟终止建信金风新能源REIT发行，电子城拟撤回创金合信电子城产业园REIT申报 [1] - 两项目的“战略撤退”与沪深交易所于2025年12月31日发布的新版《审核程序指引》密切相关，新规首次明确了审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形 [1] - 目前市场中还有其他数家处于审核阶段且长期无进展的公募REITs项目，在新规下或面临同样清退命运 [1] 建信金风新能源REIT终止详情 - 金风科技于2026年1月16日董事会审议通过终止REITs申报发行工作，将向证监会和深交所提交终止审核申请 [4] - 公司公告的终止原因为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”，未详细说明 [4] - 该项目最初于2021年9月计划以三个风电项目为入池资产，但在2023年9月申报时，底层资产范围已调整为仅保留全南天排山单个项目 [4] 终止原因与监管关联分析 - 有行业人士推测，公司可能计划对底层资产增资后重新申报，且当前时点终止决定与近期REITs审核新规落地后的监管安排有关 [5] - 2025年12月31日发布的《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括财务资料过期、未按期回复反馈意见、管理人主动要求中止等 [5] - 截至发稿，该项目在深交所官网状态仍为“已问询”，但最近更新停留在2023年10月22日，已实际触及多项新规中的终止审核条件 [5][6] 项目审核问询与潜在问题 - 深交所曾就建信金风新能源REIT的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题出具审核问询函 [6] - 评估报告显示该项目估值为8.81亿元，与国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异 [6] - 2022年项目曾因极端天气导致线路覆冰全场停电，造成当季营业收入显著下滑，且最近一期财务报告距问询已超过6个月 [6] 公募REITs市场进入“严进”新阶段 - 建信金风新能源REIT成为市场首个终止申报项目，体现了监管严把上市“入口关”的成效 [7] - 截至2025年末，已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元 [7] - 市场定价博弈从早期估值溢价转向更专业理性阶段，行业共识是加强监管保障、完善程序机制 [7] 监管政策系统性强化 - 2025年12月31日，证监会发布通知，强调优化REITs审核注册流程，健全全链条监管机制，严把发行上市准入关 [8] - 同日，沪深交易所发布一系列业务规则，构建覆盖全周期的合规要求，《审核程序》旨在提升审核透明度与质效，避免项目长期悬而未决 [9] - 监管框架的完善旨在推动市场定价锚回归底层资产的经营和现金流创造能力 [10] 其他潜在清退项目案例 - 电子城在同日公告拟撤回其产业园REIT申报，称将择机继续推进 [9] - 中航天虹消费REIT最后更新日为2025年9月3日，收到问询函后未回复已超30日规定时限 [9] - 华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT最后动态停留在2024年4月15日，富国首创水务REIT扩募项目自2022年9月29日后停滞已逾三年 [9][10] 市场生态展望 - 更完善的申报程序机制为市场长期稳健运行提供了制度化保障 [10] - 未来，项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象 [10] - 公募REITs市场将呈现“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态 [10]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来涨幅分别达49.21%和48.90% [1][2] - 19只REITs涨幅在20%至40%之间 40只REITs涨幅超过10% [1][4] - 嘉实物美消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超过40% [4] 价格波动与停牌机制 - 华安百联消费REIT收盘价3.528元/份较发行价2.332元/份涨幅达51.29%触发停牌 [2] - 华夏大悦城商业REIT收盘价4.988元/份较发行价3.323元/份偏离50.11%触发停牌 [3] - 根据交易所规定 收盘价偏离基准价首次达50%需停牌1小时 [2][3] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者持有份额占比达83% [7] - 前十大持有人包含券商、保险、基金及资管计划等多元机构类型 [7] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局REITs市场 [1][6] 市场扩容动态 - 今年以来已有8只新REITs上市包括中航易商仓储物流REIT等 [8] - 华夏华电清洁能源REIT等多只新项目申报中 [8] - 中航京能光伏REIT等扩募项目快速推进 [8] 投资价值分析 - REITs每年至少将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者 [5] - 在利率下行背景下REITs风险溢价提升 配置价值凸显 [4] - 资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月1 - 15日REITs指数回调，超6成REITs个券净值累计下跌，各板块表现分化，生态环保板块放量上涨，保租房、能源板块量价齐跌等 [3] - 产权类派息率不及中证红利，仓储物流板块派息率提升，险资25年绩效考核启动预计吸引更多资金入市 [3] - 2单首发战配解禁收益可观，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募 [3] 根据相关目录分别进行总结 近半月REITs指数回调，产权类派息率不及中证红利 - **近半月REITs指数回调，跑输沪深300指数**：6月下半月起REITs二级市场震荡下行，7月1 - 15日，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数分别下跌0.3%/0.1%，跑输沪深300指数；截至7月15日，25年以来二者累计上涨10.9%/14.1%，跑赢沪深300指数、中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数 [8] - **生态环保涨幅领衔，9成保租房REITs下跌**：7月1 - 15日，约65%的REITs净值累计下跌，平均下跌0.56%；生态环保板块领衔上涨2.36%，保租房、水利设施首次回调，平均跌幅分别为2.17%、2.34%，消费REITs今年首次回调，产业园REITs 7成下跌 [9][12] - **换手率持续低位，生态环保放量上涨**：自25年3月起，REITs项目换手率持续下行，7月1 - 15日平均日均换手率为0.76%；生态环保板块放量上涨，换手率提升至1.65%，保租房、能源板块量价齐跌，消费、产业园板块放量微跌，仓储、交通板块价缩量微涨 [13][16] - **产权类派息率不及中证红利，仓储物流板块派息率提升**：截至25年7月15日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为3.74%/6.94%；产权类中仓储物流、产业园REITs派息率TTM超4%，仓储物流REITs平均派息率较6月底提升0.69pct，保租房派息率仅2.50%；特许经营权类中交通类REITs派息率领先，能源类派息率较6月底下降0.52pct至5.51% [19] - **特许经营权：生态环保REITs P/FFO估值分位较高，多个能源REITs中债IRR为负**：截至25年7月15日，水利设施、交通板块REITs的P/FFO平均位于历史的63%、66%分位，生态环保板块的P/FFO分位值平均达85%分位；能源基础设施IRR普遍较低，中信建投明阳智能新能源REIT等多只REITs最新IRR为负 [21] - **产权类：产业园REITs估值回落至历史中枢**：截至25年7月15日，保租房REITs的最新P/NAV回落至历史的87%分位，IRR为历史的14%分位水平；消费REITs的P/NAV水位达83%，IRR分位值位于上市以来的18%分位；产业园REITs P/NAV平均为上市以来的56%分位，最新IRR处于上市以来的49%分位 [25] 2单首发战配解禁收益可观，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募 - **REITs市场要闻**：7月1 - 15日，高新控股产业园公募REIT项目、锡山环保能源集团有限公司REITs项目启动招标；财政部发布通知引导险资长期稳健投资；北京市印发方案支持消费基础设施发行REITs；华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募 [28] - **REITs发行与收益情况**：7月1 - 15日无REITs发行，25年共发行10只REITs，合计募资179亿元；截至7月15日，0.5/1亿元资金网下25年合计收益126.90/253.81万元，收益率2.54%；7月2、9日，华夏特变电工新能源REIT、华夏深国际REIT首发战配解禁，解禁收益率分别为56.62%、32.58% [29][35] - **REITs申报/排队项目概况**：7月上半月，交易所新受理华夏安博仓储物流REIT，部分项目更新状态，截至7月15日，排队的首发REITs项目共10个 [38] - **6只REITs扩募在排，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募**：目前6只REITs的扩募项目正在排队，国泰君安临港创新智造产业园REIT扩募计划已注册通过；华夏华润商业REIT于7月9日公告拟申报第二次扩募，扩募资产包括杭州萧山万象汇等项目 [39][40]