报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月1 - 15日REITs指数回调，超6成REITs个券净值累计下跌，各板块表现分化，生态环保板块放量上涨，保租房、能源板块量价齐跌等 [3] - 产权类派息率不及中证红利，仓储物流板块派息率提升，险资25年绩效考核启动预计吸引更多资金入市 [3] - 2单首发战配解禁收益可观，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募 [3] 根据相关目录分别进行总结 近半月REITs指数回调，产权类派息率不及中证红利 - **近半月REITs指数回调，跑输沪深300指数**：6月下半月起REITs二级市场震荡下行，7月1 - 15日，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数分别下跌0.3%/0.1%，跑输沪深300指数；截至7月15日，25年以来二者累计上涨10.9%/14.1%，跑赢沪深300指数、中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数 [8] - **生态环保涨幅领衔，9成保租房REITs下跌**：7月1 - 15日，约65%的REITs净值累计下跌，平均下跌0.56%；生态环保板块领衔上涨2.36%，保租房、水利设施首次回调，平均跌幅分别为2.17%、2.34%，消费REITs今年首次回调，产业园REITs 7成下跌 [9][12] - **换手率持续低位，生态环保放量上涨**：自25年3月起，REITs项目换手率持续下行，7月1 - 15日平均日均换手率为0.76%；生态环保板块放量上涨，换手率提升至1.65%，保租房、能源板块量价齐跌，消费、产业园板块放量微跌，仓储、交通板块价缩量微涨 [13][16] - **产权类派息率不及中证红利，仓储物流板块派息率提升**：截至25年7月15日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为3.74%/6.94%；产权类中仓储物流、产业园REITs派息率TTM超4%，仓储物流REITs平均派息率较6月底提升0.69pct，保租房派息率仅2.50%；特许经营权类中交通类REITs派息率领先，能源类派息率较6月底下降0.52pct至5.51% [19] - **特许经营权：生态环保REITs P/FFO估值分位较高，多个能源REITs中债IRR为负**：截至25年7月15日，水利设施、交通板块REITs的P/FFO平均位于历史的63%、66%分位，生态环保板块的P/FFO分位值平均达85%分位；能源基础设施IRR普遍较低，中信建投明阳智能新能源REIT等多只REITs最新IRR为负 [21] - **产权类：产业园REITs估值回落至历史中枢**：截至25年7月15日，保租房REITs的最新P/NAV回落至历史的87%分位，IRR为历史的14%分位水平；消费REITs的P/NAV水位达83%，IRR分位值位于上市以来的18%分位；产业园REITs P/NAV平均为上市以来的56%分位，最新IRR处于上市以来的49%分位 [25] 2单首发战配解禁收益可观，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募 - **REITs市场要闻**：7月1 - 15日，高新控股产业园公募REIT项目、锡山环保能源集团有限公司REITs项目启动招标；财政部发布通知引导险资长期稳健投资；北京市印发方案支持消费基础设施发行REITs；华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募 [28] - **REITs发行与收益情况**：7月1 - 15日无REITs发行，25年共发行10只REITs，合计募资179亿元；截至7月15日，0.5/1亿元资金网下25年合计收益126.90/253.81万元，收益率2.54%；7月2、9日，华夏特变电工新能源REIT、华夏深国际REIT首发战配解禁，解禁收益率分别为56.62%、32.58% [29][35] - **REITs申报/排队项目概况**：7月上半月，交易所新受理华夏安博仓储物流REIT，部分项目更新状态，截至7月15日，排队的首发REITs项目共10个 [38] - **6只REITs扩募在排，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募**：目前6只REITs的扩募项目正在排队，国泰君安临港创新智造产业园REIT扩募计划已注册通过；华夏华润商业REIT于7月9日公告拟申报第二次扩募，扩募资产包括杭州萧山万象汇等项目 [39][40]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率分别达49.21%和48.90%，接近50% [3] - 19只REITs今年以来收益率在20%-40%之间，40只REITs收益率超过10% [1][6] - 嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅均超过40% [6] REITs市场动态 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT因涨幅较大分别于5月12日、5月13日停牌一小时 [3][4] - 华安百联消费REIT5月13日收盘价3.528元/份，较发行价2.332元/份涨幅达51.29% [3] - 华夏大悦城商业REIT5月12日收盘价4.988元/份，较发行价3.323元/份涨幅达50.11% [4] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者占总份额比例达83%，个人投资者占17% [9] - REITs前十大持有人包括券商、保险、基金及机构管理的集合资产管理计划 [9] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局REITs市场 [1][9] 市场扩容情况 - 今年以来已有8只REITs上市，包括中航易商仓储物流REIT、华夏金隅智造工场REIT等 [10] - 多个新项目和扩募项目陆续申报，如华夏华电清洁能源REIT、南方万国数据中心REIT等 [10] - 中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济产业园REIT等扩募项目快速进场 [10] REITs投资价值 - 公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，有助于提升投资组合收益水平 [6] - REITs每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者 [7] - 二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强 [7]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率分别达49.21%和48.90% [1][2] - 两只REITs价格相比发行价均上涨超50%触发停牌机制 [2][3] - 19只REITs今年以来收益率在20%-40%之间 40只REITs收益率超过10% [1][4] - 58只已上市REITs中54只获得正收益 嘉实物美消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅超40% [4] REITs产品特征与投资价值 - 公募REITs具有独立于股债市场的资产配置功能 [5] - 投资于成熟基础设施项目 每年至少分配90%可供分配金额 [5] - 在利率下行背景下 REITs风险溢价提升 配置价值凸显 [4] - 二级市场价格波动低 资产收益确定性强的产品竞争优势增强 [4] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者占比达83% 个人投资者占17% [6] - 前十大持有人包含券商、保险、基金及资管计划等各类机构 [6] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局 [1][6] 市场扩容情况 - 今年以来已有8只REITs上市 包括中航易商仓储物流REIT等 [7] - 多个新项目陆续申报 如华夏华电清洁能源REIT等 [7] - 扩募项目快速进场 包括中航京能光伏REIT等 [7]

公募REITs市场概况 - 国内公募REITs自2021年试点后进入常态化发行阶段，截至2025年2月20日已发行63只产品，累计募资1,683.74亿元，底层资产覆盖产业园区、高速公路、保障性住房等领域 [1] - 2024年中证REITs全收益指数全年上涨12.31%，其中产业园板块部分产品涨幅超40%，成为低利率环境下的突出品类 [1] - 2025年一级市场发行热度高涨，国泰君安济南能源供热REIT公众认购倍数达813倍，汇添富九州通医药REIT认购倍数达1192倍，创历史新高 [2] 公募REITs受关注的核心原因 - 不动产投资门槛提高背景下，REITs成为家庭资产配置的"平替"工具，提供参与不动产投资的便捷渠道 [4] - 产品设计具有"包租婆"属性，通过"公募基金+ABS"结构让投资者分享底层资产租金收入，满足稳定现金流需求 [4] - 以汇添富九州通医药REIT为例，投资者通过持有基金间接成为武汉医药仓储物流项目的"房东"，定期获取分红 [4] 投资者参与公募REITs的三大策略 打新策略 - 当前市场存在"资产荒"和供给稀缺，打新胜率超80%，但公众认购份额分配较少，如国泰君安济南能源供热REIT上市首日大涨30% [8] - 需警惕分红率低于市场平均水平或受经济周期影响的项目破发风险，已上市60只产品中有4只出现上市即破价情况 [9] 二级市场交易 - 价格波动受宏观环境和行业政策影响，但市场流动性不足可能导致短期持有体验不佳 [10] - 政策持续优化有望引入更多资金增强流动性，未来可能出现REITs ETF等创新产品 [10] 长期持有策略 - 监管要求收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，优质REITs如富国首创水务REIT持有3年总收益达22.77%，年化5.9% [11] 市场前景展望 - 低利率环境下REITs兼具股债特性，政策扶持和需求推动将维持2025年一二级市场供需两旺格局 [12][13]

REITs市场一季度分红潮 - 一季度已有12只REITs完成派息，多只REITs分红金额超1亿元，其中招商高速公路REIT、工银河北高速REIT和中金安徽交控REIT分红分别为2.1亿元、1.9亿元和1.8亿元 [2][3] - 招商高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT分红比例较高，分别为5.9%、3.5%和3.4% [3] - 去年同期仅4只REITs分红，今年数量显著增加主要因2024年上市的新产品集中进入首次分红期 [5] REITs市场扩容与政策推动 - 截至2025年3月24日，上市REITs达63只，其中2024年上市29只，发行数量大幅超越以往 [5] - 国内大量优质存量资产亟待盘活，"资产荒"背景下REITs高分红优势凸显，吸引耐心资本 [2][6] - 政策推动REITs常态化发行，发改委通知预期未来发行速度更快、市场规模更大 [9] REITs投资价值与机构配置 - REITs具备高分红、低波动、低相关性优势，可作为抵御市场波动、优化资产配置的新选择 [2][3] - 中证REITs全收益指数截至3月24日收涨9.32%，2024年全年收涨12.31%，远超同期沪深300指数 [8] - 公募FOF配置REITs规模突破亿元，布局REITs的公募产品超40只，中欧基金以逾4600万元持仓规模居首 [8] REITs底层资产与市场前景 - REITs为中小投资者提供低门槛参与大型基建项目机会，分享基础收益和资产升值 [3] - 周期类底层资产有望出现弹性变化，带来超额收益 [4] - REITs可有效盘活存量资产，促进投资良性循环并降低企业负债率 [6]