市场整体展望 - 2025年第四季度北京甲级写字楼租赁市场呈现局部回暖与整体承压并存的格局 [1] - 高新科技类企业持续扩张推动租赁需求释放成为支撑市场活跃度的关键力量 [1] - 业主延续以价换量的去化策略短期内难以根本转变部分业主在年底业绩冲刺阶段或进一步加大租金优惠力度 [1] - 2025年第三季度北京甲级写字楼平均有效租金环比下降5.0%至220元/平方米建筑面积/月空置率为17.6%较上季度微降0.1个百分点 [9] 租赁需求特征 - 租赁需求呈现突出的成本驱动型升级特征乙级楼宇租户积极评估搬迁至甲级写字楼的可行性 [9] - 租户在办公空间选址中展现出更强主动性从被动接受现有条件转向主动匹配需求与成本部分企业为获取更具成本效益的办公空间可能考虑提前解约并迁址 [2] - 更多租户在写字楼租赁决策中将绿色属性作为核心考量因素重点关注项目是否获得绿色建筑认证是否提供绿电供应等关键指标 [2] 业主策略与市场应对 - 业主方持续通过提供灵活租赁条款定制化装修方案等举措提升项目吸引力 [9] - 业主应针对租户结构差异化特征制定精准的定制化租赁策略如面向初创企业推出灵活租期加共享配套的轻量化入驻方案针对成熟企业提供租金长期锁定加空间定制化支持 [5] - 业主可为高价值租户设计更具吸引力的专属条款如灵活的租金支付节奏适配企业周期的免租安排以及个性化运营服务以构建具备持续吸引力的租赁生态体系 [5] 大宗交易市场 - 2025年第三季度北京写字楼大宗交易市场活跃度处于低位全季度共录得四宗交易交易总额环比大幅下滑84%至7.5亿元 [16] - 写字楼业态在大宗交易总金额中的占比逆势上升近20个百分点达到69%凸显核心区位写字楼作为抗周期资产仍获资本认可 [16] - 写字楼平均售价环比上升13%至37649元/平方米建筑面积租售比下降至7.0%价格波动主要由个别高单价交易驱动如华富商贸大厦单价超70000元/平方米建筑面积成交 [18] - 债权交易发展为有效补充路径如丰台区旭辉国际大厦交易金额1.35亿元与东城区中欣集团大厦B座交易金额1.2亿元 [16] 细分商圈表现 - 金融街平均有效租金最高为364元/平方米建筑面积/月环比下降6.4%空置率最低为9.6% [13] - 通州空置率最高达57.5%平均有效租金为105元/平方米建筑面积/月 [13] - 上地-北清路空置率达34.7%平均有效租金为106元/平方米建筑面积/月 [13] - 丽泽商圈平均有效租金环比上升8.8%至135元/平方米建筑面积/月空置率为24.3% [13] 租赁成交亮点 - 国贸商圈52TOYS新租环球金融中心面积约为4500平方米沃芬医药新租平安国际金融中心面积约为4200平方米 [14] - 东二环商圈信达生物新租天润财富中心面积约为2167平方米中粮期货新租中粮广场面积约为5500平方米 [14] - 望京-酒仙桥商圈量子之歌新租保利国际广场面积约为5700平方米爱心人寿新租保利国际广场面积约为5700平方米 [14] - 亚奥商圈迦游网络新租城奥大厦面积约为10000平方米 [14] - 其他商圈儒意传媒新租凯德汇新大厦面积约为13586平方米 [14]