北京2025年商业地产市场表现 - 2025年北京经济“晴雨表”未明显改善 写字楼、零售及仓储物流市场租金均延续下滑态势 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平米 为2015年以来历史新低 [2] - 供应收缩叠加净吸纳量达43.8万平米 推动全市空置率同比下降1.9个百分点至19.1% [2] - 需求恢复偏慢及企业降本诉求增强导致业主价格竞争加剧 2025年底全市平均租金面价为228.5元/平米/月 全年累计跌幅达10.7% [2] - 金融街受金融跨行业整合及需求偏弱影响 租金跌幅位于全市前列 [2] - 甲级项目通过价格调整吸引乙级及老旧项目租户升级换迁 乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [2] - 2025年四季度 戴德梁行数据显示北京全市甲级写字楼有效租金同比下降16%至205.62元/平米/月 五大核心商圈有效租金环比下降5.6%至235.96元/平米/月 [4] - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰 近53万平米优质项目计划入市 大部分位于核心区位 [4] - 预计净吸纳量将维持“量稳”格局 “十五五”规划政策导向有望激活租赁需求 为市场复苏注入动力 [4] 零售物业市场 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量为53.4万平米 全部为城市更新项目 标志“以旧换新”成为市场主线 [5] - “首店经济”持续升温 各区域均迎来不同层级品牌首店及旗舰店入驻 [5] - 2026年零售市场预计有超过50万平米新增供应入市 为局部市场注入差异化内容与活力 [5] - 短期内消费全面回暖仍需时间 预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力 [5] - 具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将更受青睐 定位模糊、内容老化的项目面临出清或改造压力 [5] - 基础设施REITs扩围政策将商办设施、城市更新设施等纳入支持范围 有助于盘活存量资产并带动消费市场活力 [6] - 在此政策背景下 北京零售市场存量项目改造将持续加速 整体供应呈现存量优化与新增供应并行的格局 [6] 仓储物流市场 - 2025年北京仓储物流市场新增供应达140万平米 全市空置率年底跃升至40.7% 两项指标均创历史新高 [7] - 部分需求被分流至廊坊和天津 导致北京市场承压 [7] - 2025年底北京仓储物流市场全市平均租金近10年来首次跌破“40”大关 降至37.1元/平米/月 全年降幅达14.8% [7] - 相较之下 廊坊和天津的租金降幅在2025年底开始收窄 租金表现逐步筑底企稳 [7] - 距离北京城区远近是影响租金的核心因子 楼龄是重要因素 北京近郊项目预计维持稳定刚需 部分高租金区域和项目仍有下行空间 [7]

市场整体展望 - 2025年第四季度北京甲级写字楼租赁市场呈现局部回暖与整体承压并存的格局 [1] - 高新科技类企业持续扩张推动租赁需求释放成为支撑市场活跃度的关键力量 [1] - 业主延续以价换量的去化策略短期内难以根本转变部分业主在年底业绩冲刺阶段或进一步加大租金优惠力度 [1] - 2025年第三季度北京甲级写字楼平均有效租金环比下降5.0%至220元/平方米建筑面积/月空置率为17.6%较上季度微降0.1个百分点 [9] 租赁需求特征 - 租赁需求呈现突出的成本驱动型升级特征乙级楼宇租户积极评估搬迁至甲级写字楼的可行性 [9] - 租户在办公空间选址中展现出更强主动性从被动接受现有条件转向主动匹配需求与成本部分企业为获取更具成本效益的办公空间可能考虑提前解约并迁址 [2] - 更多租户在写字楼租赁决策中将绿色属性作为核心考量因素重点关注项目是否获得绿色建筑认证是否提供绿电供应等关键指标 [2] 业主策略与市场应对 - 业主方持续通过提供灵活租赁条款定制化装修方案等举措提升项目吸引力 [9] - 业主应针对租户结构差异化特征制定精准的定制化租赁策略如面向初创企业推出灵活租期加共享配套的轻量化入驻方案针对成熟企业提供租金长期锁定加空间定制化支持 [5] - 业主可为高价值租户设计更具吸引力的专属条款如灵活的租金支付节奏适配企业周期的免租安排以及个性化运营服务以构建具备持续吸引力的租赁生态体系 [5] 大宗交易市场 - 2025年第三季度北京写字楼大宗交易市场活跃度处于低位全季度共录得四宗交易交易总额环比大幅下滑84%至7.5亿元 [16] - 写字楼业态在大宗交易总金额中的占比逆势上升近20个百分点达到69%凸显核心区位写字楼作为抗周期资产仍获资本认可 [16] - 写字楼平均售价环比上升13%至37649元/平方米建筑面积租售比下降至7.0%价格波动主要由个别高单价交易驱动如华富商贸大厦单价超70000元/平方米建筑面积成交 [18] - 债权交易发展为有效补充路径如丰台区旭辉国际大厦交易金额1.35亿元与东城区中欣集团大厦B座交易金额1.2亿元 [16] 细分商圈表现 - 金融街平均有效租金最高为364元/平方米建筑面积/月环比下降6.4%空置率最低为9.6% [13] - 通州空置率最高达57.5%平均有效租金为105元/平方米建筑面积/月 [13] - 上地-北清路空置率达34.7%平均有效租金为106元/平方米建筑面积/月 [13] - 丽泽商圈平均有效租金环比上升8.8%至135元/平方米建筑面积/月空置率为24.3% [13] 租赁成交亮点 - 国贸商圈52TOYS新租环球金融中心面积约为4500平方米沃芬医药新租平安国际金融中心面积约为4200平方米 [14] - 东二环商圈信达生物新租天润财富中心面积约为2167平方米中粮期货新租中粮广场面积约为5500平方米 [14] - 望京-酒仙桥商圈量子之歌新租保利国际广场面积约为5700平方米爱心人寿新租保利国际广场面积约为5700平方米 [14] - 亚奥商圈迦游网络新租城奥大厦面积约为10000平方米 [14] - 其他商圈儒意传媒新租凯德汇新大厦面积约为13586平方米 [14]

北京写字楼市场整体表现 - 第三季度北京甲级写字楼市场季度净吸纳量创年内新高，达到12.5万平方米 [1] - 市场已连续九个季度实现去化，季度平均去化量为8万平方米 [1] - 市场空置率回落至19.3%，环比下降近1个百分点，为今年以来首次降至20%以内 [1] 中关村子市场表现 - 本季度中关村子市场净吸纳量再度超过6.3万平方米，为连续五个季度以来第二次单季度净吸纳量超过6万平方米 [1] - 中关村子市场空置率大幅回落至15.1%，环比下降3.9个百分点，同比下降4.6个百分点，较两年前大幅回落5.9% [1] - 在监控的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率低于10%，其中10个项目空置率已低于5% [1] 市场需求与驱动因素 - 市场需求侧出现明显改善，但各子市场表现冷热不均 [1] - 中关村市场受益于北京加快建设国际科技创新中心，以及科创产业聚集、服务科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势 [2] - 中关村子市场新增需求持续放量，未来有望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场 [2] 市场前景与挑战 - 科创类企业释放的新增办公空间需求规模尚不足以拉动整体市场企稳 [2] - 整体上北京写字楼市场的需求侧仍将持续承压 [2]

北京写字楼市场现状 - 北京写字楼市场空置率微幅下降，二季度末全市甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至18.4% [1] - 净吸纳量由负转正，录得12960平方米，反映市场需求有所回暖 [1] - 中关村及丽泽的大面积租赁成交推动整体空置率下降 [1] 行业需求结构 - 科技、金融、专业服务业是租赁需求三大主力行业 [2] - 高科技行业占整体交易面积34%，金融和专业服务业分别贡献22%和16% [2] - 头部科技企业扩张坚挺，为市场注入活力 [2] - 国央企迁回自持写字楼趋势明显，办公扩张计划趋于谨慎 [2] 租金表现 - 二季度北京甲级写字楼租金环比下降1.6%至每月每平方米233.1元，较2024年四季度下降7.4% [2] - 金融街片区租金跌破400元关口，环比下降6.1%至389.2元/平方米，较2024年四季度下降8.7% [2] - 中关村租金环比下降1.0%至258.2元/平方米 [3] - 仲量联行数据显示二季度租金环比下降4.0%，同比下降16.8% [3] 区域差异 - 中关村空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，是降幅最大片区 [3] - 中关村附近高科技企业较多，租赁活跃度高 [3] 未来展望 - 2026年预计将有757000平方米写字楼供应，市场租金将进一步下行 [3] - 市场向租户方倾斜，定制装修、拎包入住等优惠措施将普及 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] - 仲量联行维持2025年租金年度降幅14.8%的预测 [3]