文章核心观点 - 通过个人住房置换案例阐述在资产价格高企时保持谨慎、避免过度杠杆的重要性，并引申至投资中应关注长期平均回报而非短期热点，强调决策需基于自身风险承受能力和理性预期[5][8][10] 房地产市场回顾与个人决策 - 2019年房地产市场处于高歌猛进状态，"京沪永远涨"是主流叙事[4] - 住房置换决策基于居住改善需求，排除投资属性，并假设"坏情况发生也能撑住"的情景计算较低贷款占比[5] - 一线城市房价在2020年和2021年出现斜率不低的上涨，但随后见顶下拐，至今仍在筑底[5][9] - 2020年房价快速上涨时曾对低杠杆策略产生埋怨，但后续庆幸因杠杆较低还贷压力小，且因无学区等溢价使得小区波动幅度小于市场整体水平[8] 投资理念与市场数据对比 - 资产价格越贵越容易看到优点而非风险，人性使然对未来形成更乐观判断，例如2021年顶部卖房者大多又买入更大、更好的房子[8] - 人容易进入"人云亦云"思维模式，全盘接受大众认为理所当然的判断[8] - 决策应在可理解与可承受之间，以应对预期外的坏情况冲击[10] - 中证红利全收益指数近3年涨幅27.57%，近5年涨幅53.04%，近10年涨幅123.06%，近15年涨幅251.79%，各阶段最大回撤均小于其他主要指数[10] - 沪深300全收益指数近5年涨幅仅4.58%，最大回撤-41.56%，近10年涨幅68.82%[10] - 创业板指全收益指数近5年涨幅9.34%，最大回撤-58.00%，近10年涨幅49.04%[10] - 若无极强择时能力和深刻认知，拉长时间的市场平均水平才是普通人更应关注的收益参考[11] - 投资应作为长期事务，需了解自身风险承受能力、优势领域和投资目标，并做出匹配决策，而非紧盯他人短期成绩[11]