项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄杉木店项目由中建智地旗下北京兴鼎、金茂旗下北京方兴亦城、越秀旗下广州越秀华城三家联合竞得并合作开发，项目分为南地块紫京宸园和北地块璞樾[1] - 北地块璞樾项目公司北京茂越置业股权结构为：中建智地旗下北京兴鼎持股49.9%，金茂旗下北京方兴亦城持股33.1%，越秀旗下广州越秀华城持股17%，越秀作为操盘方具有营销话语权[2] - 南地块紫京宸园开发公司北京兴昶房地产三家股东持股比例分别为50.1%、32.9%和17%，与北地块股东一致但持股比例略有差异[2] 合作纠纷与冲突升级 - 中建智地向越秀发送函件要求停止恶意攻击并移交北地块营销负责权，交涉未果后向广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组正式举报越秀相关领导人员[3] - 举报信指控越秀通过有预谋的低劣营销行为进行恶意竞争，包括不合理定价导致所有户型均有客户以较低价格购买北地块房源，拉低板块价格预期[5] - 越秀组织人员恶意攻击南地块导致已购客户退房且流失到板块外竞品，初步评估影响南地块签约金额22.2503亿元，造成货值损失3.6508亿元[5][6] 项目销售现状与影响 - 紫京宸园813套预售房源中693套状态为"不可售"，被锁房源占总供应量85%，被锁定金额约110亿元，而璞樾销售未出现异常[6] - 根据北京市住建委信息，目前紫京宸园已签约120套，璞樾已签约133套，两个项目10月网签霸榜北京冠亚军[2] - 紫京宸园1号楼拟售参考均价为116959.95元/平方米，建筑面积8743.9平方米，合同竣工日期2027年11月22日[7] 联合开发模式与行业分析 - 律师指出此次纠纷反映联合操盘管理可能存在漏洞，表价调整、优惠方案等核心方案若未纳入联合审批体系则说明合作存在漏洞[8] - 行业专家认为联合开发中各方利益诉求不同，市场下行时销售压力增大会导致合作方采取激进手段破坏合作平衡[8] - 房企联合拿地案例较多尤其体量大金额高地块，可降低资金压力实现资源互补，但市场下行时内讧和价格竞争会使购房者信心下降影响销售[8] 公司市场表现与战略 - 中建智地2020年在北京市场权益销售金额排名30以外，2024年1-10月以187.8亿元权益金额跃居榜首[10][12] - 越秀2024年1-10月在北京权益销售金额120.18亿元排名第6位，与中建智地存在不小差距[10][12] - 越秀地产北方区域2025年定下300亿元销售目标，集团层面2025年销售目标为1205亿元，北京市场作为布局重点压力较大[14] 产品力与市场竞争 - 中建智地在产品打造上形成文化地产标签，通过文化作为项目精神内核不断自我迭新，获得市场口碑[12] - 越秀在北京多个项目核心竞争力并非自身，璞樾产品设计由金茂操刀，和樾望雲项目引入华润置地联合开发，反映其产品体系在北京可能水土不服[12][13][14] - 专家认为此次纠纷本质反映市场问题，说明客户量在减少房子不好卖，企业销售业绩考核压力明显增大[14]